Yabancı mirasçının Türkiye’deki taşınmazı devralmasında mirasçılık, tapu intikali ve yabancının taşınmazı muhafaza edebilmesi ayrı konulardır. Türkiye’deki taşınmazların mirasına Türk hukuku uygulanır. Bunun yanında yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin sınırlamalar, ölüm tarihi ve taşınmazın niteliği incelenir. Mirasçılık belgesi tek başına bütün bu koşulların sağlandığını göstermez. [1] [2]
Mirasın kazanılması ile tapu intikali farklıdır
Türk hukukunda miras ölümle açılır ve mirasçılar mirası kanun gereğince kazanır. Taşınmazın tapuda hâlâ ölen adına görünmesi, mirasçılık hakkının hiç doğmadığı anlamına gelmez. Ancak tasarruf işlemleri için tescil ve kayıtların tamamlanması gerekir. İntikal kaydı, satış veya bağışla aynı işlem değildir. [3]
Birden çok mirasçı varsa kural olarak elbirliği mülkiyeti söz konusudur. Tapuda pay oranlarının gösterilmesi, her durumda bağımsız paylı mülkiyete geçildiği anlamına gelmez. Bir mirasçının intikal başvurusu yapabilmesi ile evi tek başına satabilmesi farklıdır. Satışta bütün hak sahiplerinin uygun rızası veya başka geçerli hukuki dayanak gerekir.
Hangi mirasçılık belgesi kullanılabilir?
Türkiye’den alınan kullanılabilir mirasçılık belgesi veya Tapu Kanunu m.37 kapsamında değerlendirilen yabancı belge intikalin dayanağını oluşturur. Yabancı belgedeki payların Türkiye’deki taşınmaz bakımından uygunluğu araştırılır. Sadece apostil ve tercüme bulunması otomatik tescil garantisi değildir. [2]
Vasiyetnamede “bütün malvarlığım eşime kalsın” ifadesiyle yalnız belirli dairenin bırakılması aynı hukuki nitelikte olmayabilir. Atanmış mirasçı ile belirli mal vasiyeti alacaklısının izleyeceği yol farklıdır. İntikal mi yoksa vasiyetin yerine getirilmesi mi yapılacağı, belgenin başlığından değil içeriğinden belirlenmelidir. [3]
Başvuru belgeleri ve işlem sırası
| Aşama | Hazırlanacak bilgi | Sonuç |
|---|---|---|
| Taşınmaz kontrolü | Ada, parsel, bağımsız bölüm ve takyidat | Doğru varlık ve engeller |
| Hak sahipliği | Mirasçılık belgesi | Mirasçı ve pay doğrulaması |
| Kimlik ve temsil | Pasaport, kimlik, tercüme, vekâlet | Başvuru yetkisi |
| Vergi ve kurum koşulları | Bildirim ve gerekli belgeler | İşlemin mali çerçevesi |
| Tescil | Tapu başvurusu ve istem belgesi | Yeni sicil kaydı |
| Son kontrol | Malik, mülkiyet türü, şerhler | Hatanın erken düzeltilmesi |
Başvuru elektronik sistem üzerinden başlatılsa dahi temsil, kimlik ve imza koşulları devam eder. DASK gibi taşınmazın niteliğine bağlı belgeler ve yabancı belgenin kabul biçimi somut işlem için kontrol edilir. Ücretler işlem tarihindeki resmî tarifeye göre hesaplanır; intikalin satış harcıyla aynı olduğu varsayılmaz.
İntikal, paylaşma ve satış üç ayrı tapu işlemidir
Mirasın ölümle kazanılması, sicildeki malik hanesinin kendiliğinden güncellendiği anlamına gelmez. İntikal işlemi mirasçılık durumunun sicile yansıtılmasıdır. Paylaşma, hangi malın hangi mirasçıya özgüleneceğini belirler; satış ise malın bedel karşılığında devridir. Bu işlemler için gereken irade ve belgeler farklıdır. Bir mirasçının intikal başvurusu yapabilmesi, diğerlerinin payını satma yetkisi bulunduğunu göstermez. [3]
TMK m.705’in tescilsiz kazanım kuralı ile tasarruf için gereken tescil koşulu birlikte okunmalıdır. Mirasçılık belgesi elde edildiğinde malvarlığı hakkı bakımından önemli bir adım tamamlanır; fakat satışın yapılabilirliği için sicildeki malik, pay ve kısıtlama kayıtları incelenmelidir. Miras payının başka kişiye devri de belirli bir taşınmazın doğrudan satılmasıyla aynı işlem değildir; TMK m.677’deki şekil ve sonuçlar ayrıca değerlendirilir.
Yabancı mirasçının taşınmazı edinebilmesi nasıl incelenir?
Vatandaşlık, taşınmazın konumu ve edinim sebebi
Tapu Kanunu m.35 kapsamındaki yabancı gerçek kişi edinim rejimi, mirasçının vatandaşlığı ve somut taşınmazın özellikleriyle birlikte ele alınır. Yabancıların taşınmaz edinimindeki alan, konum ve özel mevzuat sınırlamaları, mirasın hukuken kazanılması ve gerektiğinde tasfiye sonucu bakımından önemlidir. Her yabancı mirasçının taşınmazı koşulsuz elde tutabileceği veya hiçbir yabancının mirasçı olamayacağı biçimindeki iki uç yaklaşım da yanlıştır. [2]
İncelemede ölüm tarihi özellikle önemlidir. Geçmiş yıllarda açılmış mirasa bugünkü düzenlemeler otomatik uygulanmaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E.2024/4288, K.2024/5906 sayılı kararının eski ölümler ve tarihsel edinim koşulları içeren bağlamı bu nedenle korunmalıdır. Kararı yalnız “yabancılar miras alabilir” ya da “karşılıklılık gerekir” cümlesine indirgemek, olayın zaman bakımından hukukunu gözden kaçırır. [4]
Mavi Kart ve Türk vatandaşlığı ayrıca ayrılır
Mavi Kart sahibi kişinin hukuki statüsü, sıradan yabancı vatandaş statüsüyle aynı kabul edilmemelidir. 5901 sayılı Kanun m.28 kapsamındaki hakların korunması ve istisnalar, belgeyle doğrulanmalıdır. Türk vatandaşlığı da bulunan çifte vatandaş bakımından ise MÖHUK m.4’ün etkisi ayrıca değerlendirilir. Pasaportta görülen tek vatandaşlığa bakılarak dosya kategorisi kesinleştirilmemelidir. [6] [1]
Tapu sicilindeki engeller nasıl sınıflandırılır?
Mirasbırakanın adı ve kimlik kaydıyla tapu malikinin kaydı uyuşmuyorsa önce aynı kişinin söz konusu olduğu gösterilmelidir. Buna karşılık malik doğru olduğu hâlde ipotek veya haciz varsa sorun kimlik değil, taşınmaz üzerindeki yüktür. İntifa hakkı, irtifak, aile konutu veya dava şerhi de kendi hukuki etkisine göre incelenir. Her yük miras intikalini aynı biçimde engellemez; ancak sonraki satışın bedelini ve alıcının kabulünü etkileyebilir.
Fiilen kullanılan daire ile tapudaki bağımsız bölümün farklı olması, arsa payı veya kooperatif hakkının yanlış biçimde “daire tapusu” olarak tanımlanması da araştırılmalıdır. İntikal, önceki sicil veya imar sorunlarını kendiliğinden düzeltmez. Başvurucuya teslim edilecek kayıt, yalnız adının yazdığı bir belge değil, edinilen hakkın niteliğini ve kalan yükleri gösteren açıklamayla birlikte sunulmalıdır. [3]
Vergi ve işlem giderleri nasıl ayrılır?
Veraset ve intikal vergisi, tapu işlemine bağlı giderler ve sonraki satışın mali sonuçları ayrı kalemlerdir. VİVK m.19, miras intikalinin tescili ile sonradan yapılacak devir veya ayni hak tesisinde vergi koşullarını farklı düzenler. Kanunun izin verdiği teminat seçeneği de dikkate alınmalıdır. “Önce bütün taksitler bitecek, sonra tapuya başvurulabilir” şeklindeki genel açıklama doğru değildir. [5]
Vergi istisnası altında kalmak ile tapu işleminin masrafsız olması da aynı değildir. Başvuru tarihinde uygulanacak döner sermaye, tercüme, belge ve diğer giderler ayrıca kontrol edilir. Her dosya için sabit toplam masraf ilan edilmesi, taşınmaz sayısı ve yabancı belge ihtiyacını gizleyebilir. Ücret sözleşmesindeki avukatlık ücreti resmî harç veya vergi değildir.
Ret, gecikme ve tasfiye ihtimalinde izlenecek yol
Ret yazısında işlemin hangi nedenle yapılamadığı belirlenir. Belge tamamlama, sicil düzeltme, yabancı edinim rejimi veya mahkeme uyuşmazlığı farklı çözüm gerektirir. İdari başvuru ile mülkiyet uyuşmazlığına ilişkin dava aynı merci ve süreye tabi olmayabilir. Başvurunun yeniden yapılması, mevcut dava süresini kendiliğinden yenilemez. Yazılı kararın tebliğ tarihi ve varsa gösterilen kanun yolu ayrıca kaydedilir.
Edinimin korunamayacağı ve kanuni tasfiye gündeme geldiği durumda hak sahibi bakımından amaç, malın mutlaka kayıtsız şartsız elde tutulması değil, doğru usulle ve hak kaybı olmadan ekonomik değerin korunması olabilir. Tasfiye sebebi, verilen süre, değerleme ve satış usulü somut işlem üzerinden incelenmelidir. Bu süreçte üçüncü kişiye acele satış, doğru vergi ve bedel tahsili planı olmadan yapılmamalıdır. [2]
Tescilden sonraki kontrol ve örnek uygulama
Varsayımsal örnekte iki mirasçı bir dairede hak sahibi olsun; biri yurt dışında yaşasın, diğeri intikal başvurusunu yapsın. Sicile miras ortaklığı yansıtılması, başvuruyu yapanın daireyi tek başına satabileceği anlamına gelmez. Paylaşma veya satış için gerekli ortak irade ve temsil ayrıca sağlanır. Taşınmaz üzerindeki ipotek de yalnız ölüm nedeniyle ortadan kalkmaz.
İşlem sonunda güncel tapu kaydı, doğru kimlik ve pay bilgisi, mülkiyet türü ve devam eden yükler kontrol edilir. Belediyedeki emlak vergisi bildirimleri, kira yönetimi ve veraset vergisi taksitleri ayrı izlenir. İntikal kaydının yapılması, bu yan yükümlülüklerin tamamlandığı anlamına gelmez.
Yabancı mirasçılık belgesinde Türk mahkemesi denetimi
Tapu Kanunu m.37, yabancı gerçek kişinin intikalini Türkiye Cumhuriyeti mahkemesince verilen veraset belgesine veya yabancı yetkili makamın düzenlediği ve Türk veraset usulüne uygunluğu Türk mahkemesince tasdik edilen belgeye bağlar. Apostil, mirasçı ve payların Türk hukukuna uygunluğunu onaylayan karar değildir. Belgenin kaynağının doğrulanmasıyla Türkiye’de taşınmaz intikaline dayanak olabilmesi ayrı aşamalardır. Tapu Kanunu m.37
Örneğin yabancı ülkede düzenlenen belgede yalnız sağ kalan eş mirasçı gösterilmişken Türkiye’deki taşınmaz bakımından çocukların da hak sahibi olması mümkün olabilir. Bu bir belge tercümesi sorunu değildir. Aile kayıtları, ölüm tarihi, evlilik ve soybağı ile uygulanacak Türk miras hükümleri birlikte değerlendirilir. Yabancı belgenin başlığı “veraset ilamı” olduğu için içeriğindeki her pay Türk tapusuna aynen aktarılamaz.
Başvuruda önce hak sahibi listesinin tamlığı denetlenir. Mirasçıların bir kısmı sonradan ölmüşse onların mirasçıları ve pay geçişleri de belirlenir. Birden çok ölüm içeren dosyada her ölüm için ayrı hukuki değerlendirme gerekebilir. Vekâlet verenlerin listesi, mirasçılık belgesinde hak sahibi olduğu belirlenen kişilerin yerine geçmez; temsil yetkisi, hak sahipliği incelemesini tamamlar.
Alan ve tasfiye kuralları mirasta nasıl uygulanır?
Otuz hektar ve ilçe yüzölçümü sınırı
Tapu Kanunu m.35’te yabancı gerçek kişilerin taşınmazları ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklarının toplam alanı bakımından, kişi başına ülke genelinde otuz hektar ve özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onu ölçütleri yer alır. Cumhurbaşkanının kişi başına miktarı iki katına kadar artırma ve farklı sınırlamalar getirme yetkisi vardır. Bu rakamlar tek başına edinim izni anlamına gelmez; ülke, yer, nitelik ve özel mevzuat koşulları birlikte incelenir. Tapu Kanunu m.35
Miras yoluyla edinimde sınırlar dışında kalan taşınmazlar için kanundaki tasfiye düzenlemesi gündeme gelebilir. Bu yüzden mirasçının sıfatı ile taşınmazı aynen elinde tutma imkânı ayrı açıklanmalıdır. Özellikle farklı ilçelerdeki taşınmazların toplamı, taşınmaz payları ve kişinin önceki edinimleri dosyada birlikte gösterilir. Hesaplama ve uygunluk, tapu biriminin somut kayıt ve ülke incelemesiyle tamamlanır.
Tasfiye süresi ölümden başlayan otomatik bir yıl değildir
Kanun, ilgili taşınmazın maliki tarafından tasfiyesi için idarece verilecek bir yılı geçmeyen süreyi düzenler. Bu ifade, her yabancı mirasçının ölümden itibaren bir yıl içinde evi satmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Önce tasfiye sebebi, yetkili makamın işlemi ve bildirilen süre belirlenmelidir. Süresinde maliki tarafından tasfiye edilmeyen taşınmazın bedele çevrilmesi ve bedelin hak sahibine ödenmesi kanuni sonucun parçasıdır. Tapu Kanunu m.35
Tasfiye bildirimi alınırsa, hukuki dayanak kadar ekonomik sonuç da incelenir: taşınmazın güncel değeri, üzerindeki borçlar, olası satış giderleri ve bedelin hangi kişiye ödeneceği açıklığa kavuşturulur. İdari işlemin hukuka aykırılığı iddia edilecekse uygun başvuru yolu ayrıca seçilir. Bir belgeyi yeniden sunmanın mevcut itiraz veya dava süresini otomatik durduracağı varsayılmamalıdır.
İki yıllık intikal düzenlemesi hak düşürücü süre midir?
Tapu Kanunu ek m.1’e göre ölümden itibaren en geç iki yıl içinde miras intikali yapılmamışsa tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir ve kaydı elbirliği mülkiyeti olarak güncelleyebilir. İki yılın geçmesi mirasçının taşınmazının kendiliğinden Hazineye geçmesi demek değildir. Düzenleme sicilin güncellenmesine yöneliktir. Vergi beyanı, mirası ret veya belirli davalar için öngörülen süreler bundan ayrıdır. Tapu Kanunu ek m.1
Yurt dışındaki mirasçı açısından erken intikalin pratik yararı; kira yönetimi, belediye bildirimleri, satış hazırlığı ve yanlış sicil kayıtlarının düzeltilmesinin tek dosya üzerinden izlenmesidir. İntikali yıllarca ertelemek hakkın otomatik kaybı anlamına gelmese de sonraki ölümler, isim değişiklikleri ve kayıp aile kayıtları işlemi güçleştirebilir.
2024 tarihli kararın dosya hazırlığına etkisi
23.12.2024 tarihli, E.2024/4288, K.2024/5906 sayılı Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararında, 1943 ve 2003 tarihlerinde açılmış miraslar ile yabancı mirasçılık belgeleri tartışılmıştır. Daire, önceki veraset dosyalarının getirtilmesi ve tarafların eksiksiz belirlenmesi yanında, ölüm tarihlerindeki karşılıklılık durumunun araştırılmasını gerekli görmüş; eksik incelemeyle verilen hükmü bozmuştur. Bu karar günümüzdeki her yabancı miras dosyasına eski karşılıklılık koşulunun uygulanmasını söylemez. Karar tam metni
Uygulamada buna uygun hazırlık, bütün tarihleri tek bir kronolojide toplamaktır: her mirasbırakanın ölümü, mirasçılık belgelerinin düzenlenmesi, önceki intikaller ve mevzuat değişiklikleri. Bir sonraki mirasbırakanın ölüm tarihinde geçerli düzenlemeyi önceki ölüme uygulamak yanlış hak sahipliği sonucuna yol açabilir. Mahkemeye yalnız güncel pasaportlar değil, önceki dosyalarla bağlantıyı açıklayan kayıtlar da sunulmalıdır.
Başvurunun sonucunu gösteren teslim dosyası
| Kontrol | Teslim edilecek kayıt | Neden önemlidir? |
|---|---|---|
| Hak sahibi | Kullanılan mirasçılık belgesi ve pay listesi | Eksik mirasçıyı veya yanlış payı fark etmek |
| Sicil | Güncel tapu kaydı ve mülkiyet türü | İntikal ile paylaşmayı ayırmak |
| Yabancı edinimi | İşleme özgü değerlendirme ve varsa bildirim | Muhafaza veya tasfiye durumunu izlemek |
| Vergi | Beyan, tahakkuk, ödeme veya teminat belgeleri | Sonraki satış engellerini belirlemek |
| Yönetim | Kira, gider, belediye ve tebligat bilgisi | Tescilden sonraki yükümlülükleri sürdürmek |
Tapu kaydının mirasçı adına değişmesi işlemin önemli sonucudur. Bununla birlikte teslim dosyasında devam eden ipotek, tahsil edilmeyen kira, açık vergi taksiti veya tasfiye incelemesi varsa ayrıca gösterilmelidir. Yurt dışında yaşayan hak sahibi, hangi işlemin tamamlandığını ve hangi işin takip edildiğini bu kayıtlar üzerinden denetleyebilmelidir.
Sonuç
Yabancı mirasçı için başarılı tapu intikali, doğru belge ve paylarla tescilin yanı sıra edinim koşullarının ve sonraki yükümlülüklerin açıklığa kavuşmasını gerektirir. İşlem sonunda yeni tapu kaydı, şerhler, vergi ve varsa tasfiye durumu birlikte kontrol edilmelidir.
İlgili yazılar: Yurt dışından miras evinin satışı; Miras kalan aracın devri; BES’te vefat ve lehtara ödeme; Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri ve vekâlet; Yabancı mirasçının veraset ilamı; Yabancı mirasçılık belgesinin Türkiye’de etkisi; Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi; Miras Kalan Evin Kira Geliri Nasıl Alınır?
Sıkça Sorulan Sorular
Bütün mirasçılar intikal başvurusunda bulunmalı mı?
İntikal başvurusu ile satış yetkisi ayrıdır; başvuru bir mirasçı üzerinden yürüyebilse de tasarruf için gerekli ortak irade ayrıca aranır.
Tapu intikali satış sayılır mı?
Hayır. Miras tescili ile satış farklı hukuki ve mali işlemlerdir.
Yabancı mirasçıya tasfiye uygulanırsa bedel ödenir mi?
Kanuni tasfiye çerçevesinde bedelin hak sahibine ödenmesi gündeme gelir; somut koşullar ayrıca incelenir.
İpotek ölümle silinir mi?
Hayır. Mirasçılık, geçerli ayni yükümlülükleri kendiliğinden ortadan kaldırmaz.