Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle devredilen taşınmazın geri alınması, bakım borcunun ihlalinin niteliğine, sözleşmenin devamının mümkün olup olmadığına ve tapunun kimin üzerinde bulunduğuna bağlıdır. Bakım alacaklısı sözleşmenin sona erdirilmesini ve koşulları varsa tapunun adına döndürülmesini isteyebilir. Buna karşılık bakımını yerine getirmiş, fakat vaat edilen taşınmazı alamamış bakım borçlusunun da tescil talebi gündeme gelebilir. Mirasçıların dava hakkı ise bu iki konumdan ayrı değerlendirilir. [1, 2, 3]
Bu nedenle ilk soru yalnız “bakım yapıldı mı?” değildir. Kimin hangi hakka dayanarak ne istediği belirlenmelidir. Yaşayan bakım alacaklısının sözleşmeye aykırılık iddiası, ölümden sonra ileri sürülen muris muvazaası iddiası ve bakım borçlusunun mirasçılara yönelttiği tescil talebi farklı deliller ve hukuki koşullar gerektirir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapu bakımından ne sağlar?
TBK m.611 uyarınca bakım borçlusu, bakım alacaklısını yaşamı boyunca bakıp gözetmeyi; bakım alacaklısı ise malvarlığını veya belirli malvarlığı değerlerini devretmeyi üstlenir. Bu sözleşme karşılıklı borç doğurur. Bir evin bakım karşılığında devri, sırf yakın akrabalar arasında yapıldığı için bağış sayılmaz. [1]
Sözleşme ile mülkiyetin geçişi aynı işlem değildir
Belge, taşınmazın hemen devrini öngörebileceği gibi ileride devredilmesine ilişkin borç da doğurabilir. Geçerli sözleşmenin bulunması, tapuda henüz gerçekleşmemiş tescilin yapılmış sayılması anlamına gelmez. Tapu kaydı, resmî senet ve bakım sözleşmesi birlikte okunmalıdır. Tapuda satış yazarken ayrı belgede bakım borcu bulunuyorsa bu belgelerin ilişkisi ayrıca açıklanmalıdır. [1, 2]
TBK m.612, mirasçı atamasını içermeyen bakım sözleşmesinde de miras sözleşmesinin şeklini arar. Devletçe tanınmış bakım kurumları için kanundaki özel yazılı şekil istisnası saklıdır. Dolayısıyla aile içinde imzalanan her “bana bakarsa ev onundur” belgesi, taşınmazın tescilini istemeye elverişli geçerli bir bakım sözleşmesi oluşturmaz. Düzenleme şekli, yetkili görevli, tanıklar ve işlemi yapan kişinin iradesi incelenmelidir. [1, 2]
Sözleşme tarihinde ağır hasta olmak gerekir mi?
Hayır. İleride ortaya çıkabilecek bakım ihtiyacı da sözleşmeye konu olabilir. Yaşlı kişinin sözleşmeden kısa süre sonra ölmesi, tek başına işlemi geçersiz kılmaz. Hukuk Genel Kurulunun 10.12.2025 tarihli, E.2024/563, K.2025/808 sayılı kararı, kuruluş anında özel bakım ihtiyacının zorunlu olmadığını; buna karşılık gerçek amaç ve devredilen malvarlığının kapsamının araştırılması gerektiğini belirtir. Bu açıklama, her bakım sözleşmesinin mirasçıların itirazından bağışık olduğu anlamına gelmez. [4]
Bakım borcunun kapsamı nasıl belirlenir?
Bakım, yalnız para vermekten veya ara sıra ziyaret etmekten ibaret olmayabilir. TBK m.614; uygun gıda ve konut, hastalıkta özen ve tedavi gibi yükümlülükleri düzenler. Somut kapsam belirlenirken bakım alacaklısının önceki yaşam koşulları, sözleşmenin içeriği ve devredilen malın değeri birlikte dikkate alınır. [1]
Birlikte oturulup oturulmadığı önemlidir; ancak tek başına aynı adresin bulunması bakımın yapıldığını, farklı adreslerin bulunması da yapılmadığını kanıtlamaz. İlaçların temini, sağlık kuruluşuna ulaşım, beslenme, temizlik, güvenli barınma ve ihtiyaç anında destek verilmesi somutlaştırılmalıdır. Bakım borçlusunun uygun yardımcı kişilerden yararlanması da hizmetin sürekliliği ve niteliği üzerinden değerlendirilir.
Bakım alacaklısının davranışı sonucu etkiler mi?
Bakım borçlusunun hizmet vermesine engel olunduğu, eve kabul edilmediği veya birlikte yaşamın diğer tarafın davranışları yüzünden çekilmez hâle geldiği savunmaları incelenir. Bunun için genel suçlama yeterli değildir. Hangi tarihte hangi bakımın teklif edildiği, niçin sağlanamadığı ve alternatif çözüm önerilip önerilmediği gösterilmelidir. Kusur ve sözleşmenin sürdürülebilirliği, feshin ve olası tazminatın değerlendirilmesinde etkili olur. [1]
| İncelenecek konu | Yararlı belge veya bilgi | Tek başına yeterli olmayan gösterge |
|---|---|---|
| Sağlık ve tedavi desteği | Muayene, ilaç, refakat ve ulaşım kayıtları | Sadece ileri yaş veya hastalık tanısı |
| Günlük bakım | Doğrudan gözleme dayalı tanık, hizmet ve ihtiyaç kayıtları | Aynı adreste kayıtlı olmak |
| Bakımın engellendiği savunması | Yazışma, ihtar, teklif ve somut olay bilgisi | Aile içi anlaşmazlığı genel biçimde anlatmak |
| İşlemin niteliği | Noter belgesi, resmî senet, bütün tapu işlem dosyası | Yalnız güncel tapu çıktısı |
Sözleşme hangi hâllerde sona erdirilebilir?
Edimler arasındaki önemli oransızlık ve altı aylık bildirim
TBK m.616, karşılıklı edimler arasında önemli oransızlık bulunması ve fazla alan tarafın bağışlama amacını kanıtlayamaması durumunda altı ay önce bildirimle fesih imkânı tanır. Bu, bakımın hiç yapılmadığı iddiasından farklıdır. Kanunun belirlediği hesap yöntemiyle oransızlık değerlendirilir; geçmişte yerine getirilen edimler de denkleştirmeye konu olur. [1]
Taşınmazın yüksek bedelli olması tek başına sonucu belirlemez. Bakımın belirsiz süre boyunca devam etme ihtimali, tarafların ekonomik ve sosyal koşulları ve sözleşmenin kurulduğu şartlar önemlidir. Sonradan gerçekleşen ölüm tarihini esas alarak tüm bakım ilişkisinin değerini mekanik şekilde birkaç aylık ücretle karşılaştırmak yanıltıcı olabilir.
Ağır sözleşme ihlali veya önemli sebeple önelsiz fesih
TBK m.617 kapsamında borca aykırılık sözleşmenin devamını çekilmez kılmışsa veya önemli sebepler devamı imkânsız ya da aşırı güç hâle getirmişse önel verilmeden fesih gündeme gelir. Kusurlu tarafın aldığını geri vermesi ve kusursuz tarafa uygun tazminat ödemesi söz konusu olabilir. Her küçük aksama aynı sonucu doğurmaz; ihlalin ağırlığı, süresi, etkisi ve tarafların davranışları açıklanmalıdır. [1]
Mahkeme, birlikte yaşamayı sona erdirip bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlanmasını da değerlendirebilir. Bu seçenek kanunda yer aldığı için “bakım konusunda uyuşmazlık varsa tapu mutlaka geri döner” denilemez. Gelir çözümünün somut olayda uygun olup olmadığı ve güvenli biçimde yerine getirilip getirilemeyeceği önem taşır. [1]
Bakım borçlusunun ölümü
TBK m.618, bakım borçlusunun ölümü üzerine bakım alacaklısına bir yıl içinde fesih isteme hakkı tanır. Bu durumda mirasçılardan istenebilecek para kanundaki özel ölçüye bağlıdır. Düzenleme, her olayda devredilen evin aynen ve kendiliğinden geri döneceği şeklinde yorumlanmamalıdır. Bakım alacaklısının ölümüyle bakım borçlusunun ölümü aynı hukuki sonucu doğurmaz. [1]
Yargıtay bakım yapılmaması ve tescil taleplerini nasıl ayırıyor?
2026/1155: Bakım alacaklısı lehine tapu iptali
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 02.03.2026 tarihli, E.2025/5596, K.2026/1155 sayılı kararında, taşınmazını bakım karşılığında devreden kişi, bakımın yerine getirilmediğini ileri sürmüştür. Yerel mahkeme tanıkları, sağlık incelemesini ve tarafların savunmalarını değerlendirerek sözleşmenin ve tapu kaydının iptaline karar vermiştir. [5]
Yargıtay, istinaf kararına başka dosyadan yanlışlıkla alınan açıklamaları düzelterek kararı onamıştır. Bu nedenle karar bir “bakım yükümlülüğü araştırılsın” bozması değildir. Aynı zamanda yalnız akraba tanıkların dinlenmiş olmasının otomatik ret sebebi olduğu şeklinde de okunamaz; delillerin somut değerlendirmesine dayanmaktadır. [5]
2026/3517: Bakım borçlusunun tescil talebi
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 29.06.2026 tarihli, E.2025/5182, K.2026/3517 sayılı kararında, babasına baktığını belirten kişi, sözleşmede kendisine bırakılması kararlaştırılan taşınmaz paylarının tescilini istemiştir. Mirasçılar bakımın yapılmadığını ve okuryazar kişinin parmak iziyle işlem yapmasının geçersizlik doğurduğunu savunmuştur. [6]
Mahkeme, kişinin kısmi felç geçirmesi nedeniyle imza atamamasını ve resmî belgenin düzenlenme koşullarını değerlendirmiş; bakımın yerine getirildiğini kabul etmiştir. Kabul kararı onanmıştır. Karar, okuryazar kişinin her parmak izli işleminin geçerli olduğu yönünde genel bir kural koymaz. İşlem dosyasının ve şekil koşullarının olaya özgü incelendiğini gösterir. [6]
2026/1139: Usul bozması ile esastaki haklılık aynı değildir
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 02.03.2026 tarihli, E.2026/341, K.2026/1139 sayılı kararında, bakım alacaklısının açtığı dava ölümünden sonra sürdürülmüş; tereke temsilcisine yapılan tebligat tartışılmıştır. Çoğunluk, baroya kayıtlı avukat olan temsilciye elektronik tebligat yapılmamasını ve öğrenme tarihini değerlendirerek istinaf incelemesi yapılması için kararı bozmuştur. [7]
Kararın sonucu, bakım borcunun ihlalinin kesin olarak kanıtlandığı veya tapunun mutlaka iptal edileceği değildir. Bozma, kanun yoluna başvurunun incelenmesini sağlayan usule ilişkin bir karardır. Dava takibi ve temsil hatalarının, güçlü görünen bir esas iddiasının değerlendirilmesini dahi geciktirebildiğini göstermektedir. [7]
Bakım alacaklısı ölürse mirasçılar ne isteyebilir?
Bakımın yapılmadığı iddiası ile bağımsız miras hakkı ayrılır
Bakım alacaklısının sağlığında kullanmadığı, bakımın gereği gibi yapılmamasına dayanan kişisel fesih hakkını mirasçıların ölümden sonra onun yerine aynı kapsamda kullanabileceği varsayılmamalıdır. Buna karşılık sağlığında açılmış davanın ve doğmuş malvarlığı taleplerinin mirasçılar veya tereke temsilcisi tarafından sürdürülmesi ayrı meseledir. 2026/1139 sayılı karar, mevcut bir davanın ölüm sonrasında temsil edilmesi bağlamında okunmalıdır. [6, 7]
Mirasçılar işlemin ehliyetsizlik, şekil eksikliği veya muvazaa nedeniyle geçersizliğini bağımsız koşullarıyla ileri sürebilir. Saklı pay ihlaline dayanan tenkis de ayrıca değerlendirilir; TBK m.615 bu hakkı saklı tutar. Ancak gerçek ve karşılıklı bir bakım sözleşmesinin her zaman tenkise tabi olduğu söylenemez. İvazlı yapı, gizli veya karma bağış iddiası ve saklı payı zedeleme şartları birbirinden ayrılmalıdır. [1, 4]
Bakım yapılmış olması muvazaa incelemesini bitirir mi?
Hayır. Gerçek bakım bulunması önemli bir veridir, fakat işlemin bütünü değerlendirilir. HGK 2025/808 sayılı kararında bakım sağlanmasına rağmen devredilen tek ve değerli malvarlığı, aile ilişkileri ve gerçek amaç birlikte değerlendirilmiş; muris muvazaasına dayanan kabul gerektiği yönünde direnme kararı bozulmuştur. Bu sonuca yalnız “bütün malını devretmiş” olmasından hareketle ulaşılamaz. [4]
Bu ayrı dava sebebi, muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil rehberinde ayrıntılı incelenmiştir. Bakım sözleşmesinin ifasıyla mal kaçırma iddiasını aynı dilekçede birbirine karıştırmak, hangi olayın hangi talebi desteklediğini belirsizleştirir.
Dava kime karşı, nerede ve hangi belgelerle açılır?
Sözleşmeye dayanan tapu iptali ve tescil isteminde kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir; taşınmazın aynına ilişkin talepte taşınmazın bulunduğu yerin kesin yetkisi dikkate alınır. Bakım borçlusu, güncel tapu maliki ve istenen para alacağının borçlusu aynı kişi olmayabilir. Tapu müdürlüğü, işlemi yaptığı için bu özel hukuk uyuşmazlığının kendiliğinden davalısı değildir. [2, 3]
Taşınmaz başkasına geçmişse sonraki kişinin kazanımı ve ileri sürülen hakkın niteliği incelenir. Sözleşmenin sonradan ihlali, her sonraki tapu kaydını otomatik olarak yolsuz hâle getirmez. Dava sırasında devirde HMK m.125 ayrıca gündeme gelir. Tapu talebine alternatif para talebi varsa borçlu, zarar ve talep sırası açık kurulmalıdır. [2, 3]
Dava dosyasında şu belgelerin birbirini tamamlaması yararlıdır:
- Sözleşmenin onaylı örneği, ekleri, resmî senet ve tapunun bütün devir kayıtları.
- Bakımın kararlaştırılan kapsamını ve fiilen nasıl yürütüldüğünü gösteren kayıtlar.
- Sağlık belgeleri, bakım giderleri, yazışmalar ve somut olayı bilen tanıklar.
- Fesih veya bakımın yerine getirilmesi yönündeki bildirimler ve tebliğ belgeleri.
- Ölüm varsa mirasçılık belgesi, devam eden dava ve tereke temsiline ilişkin kararlar.
Taşınmazın devredilmesi tehlikesi varsa ihtiyati tedbir gerekçesi ve yaklaşık ispat ayrıca hazırlanır. Dava açılması tapuyu kendiliğinden kilitlemez. Yasal ipotek imkânı da başlangıçta gözden geçirilmelidir: TBK m.613 ile TMK m.893–894 birlikte değerlendirilir; bu güvence tapuya otomatik işlenmiş kabul edilemez ve tescil isteminin süresi önemlidir. [1, 2, 3]
Harç ve giderler için uyuşmazlığın değeri, istenen pay, keşif ve bilirkişi gereksinimi belirlenir. Davanın kaç ayda biteceği veya tek bir sabit maliyeti olduğu söylenemez. Sırf taşınmaz uyuşmazlığı olması bütün davaları zorunlu arabuluculuğa tabi kılmaz; talep paylaştırma veya ortaklığın giderilmesi de içeriyorsa 6325 sayılı Kanun m.18/B ayrıca incelenir. [3, 8]
Konunun ayrıntıları için bağışlanan taşınmazın geri alınması yazımıza bakabilirsiniz.
Sonuç
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapunun geri alınması, bakımın somut kapsamı ve ihlalin hukuki sonucuyla bağlantılıdır. Sözleşmenin devamı, önelli veya önelsiz fesih, ömür boyu gelir ve geri verme seçenekleri ayrı değerlendirilmelidir. Bakımını yerine getiren kişinin tescil talebi de aynı sözleşmenin karşı yönünü oluşturur.
Etkili dosya hazırlığı; resmî belgeleri, bakımın günlük işleyişini, bildirimleri ve tapunun güncel durumunu bir araya getirir. Mirasçının muvazaa iddiası ile bakım alacaklısının kişisel hakkı ayrıldığında hem doğru talep hem doğru delil daha açık belirlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Bana bakılmadığında verdiğim evin tapusu hemen geri döner mi?
Hayır. İhlalin niteliği, fesih şartları ve tapunun durumu incelenir. Mahkeme uygun olayda ömür boyu gelir çözümünü de değerlendirebilir. Dava ve talep doğru kurulmalıdır.
Bakım sözleşmesi yapmak için ağır hasta olmak gerekir mi?
Gerekmez. Gelecekte doğabilecek bakım ihtiyacı da sözleşmeye konu olabilir. Sonradan kısa süre bakım yapılabilmesi tek başına geçersizlik anlamına gelmez.
Bakım borçlusu ile aynı evde oturmamak tek başına fesih sebebi midir?
Her olayda değildir. Sözleşmenin içeriği, fiilen sağlanan bakım, ayrı yaşamanın nedeni ve ihtiyaçların karşılanıp karşılanmadığı birlikte değerlendirilir.
Diğer kardeşlerim bakım sözleşmesini iptal ettirebilir mi?
Sırf taşınmazın bir kardeşe bırakılması yeterli değildir. Muvazaa, ehliyetsizlik, şekil eksikliği veya tenkis gibi iddiaların kendi şartları aranır. Bakım alacaklısına ait kişisel fesih hakkı ayrıca ayrılmalıdır.
Babama baktım fakat tapu üzerime yapılmadıysa dava açabilir miyim?
Geçerli sözleşme, vaat edilen taşınmaz veya pay ve ifa koşulları mevcutsa tescil talebi değerlendirilebilir. Sözleşmenin şekli ve bakım borcunun yerine getirilmesi önemlidir.
Bakım borçlusu benden önce ölürse ne olur?
TBK m.618 kapsamında bir yıl içinde fesih isteme imkânı vardır. Mirasçılardan istenebilecek karşılık özel düzenlemeye bağlıdır; tapunun kendiliğinden geri döndüğü varsayılmaz.
Okuryazar kişi parmak iziyle bakım sözleşmesi yapabilir mi?
Sadece okuryazarlık bilgisiyle cevap verilemez. İmza atabilme durumu, parmak izinin nedeni ve resmî şekil kuralları araştırılır. 2026/3517 sayılı kararın değerlendirmesi kısmi felç olgusuna ve işlem dosyasına dayanır.
Sözleşme feshedilince geçmiş bakım giderleri yok sayılır mı?
Hayır. Hangi fesih hükmünün uygulandığına göre yerine getirilen edimler, denkleştirme, kusur ve tazminat değerlendirilir. Taşınmazın değerinin tamamının hiçbir hesap yapılmadan geri istenebileceği varsayılmamalıdır.
Kaynakça
1 — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.611–619.
2 — 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, özellikle m.545, 640, 705–706, 893–894 ve 1023–1025.
3 — 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, özellikle m.2, 12, 111, 125, 190, 297 ve 389–397.
4 — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.12.2025, E.2024/563, K.2025/808, özellikle par.31–45; resmî karar metni kontrolü.
5 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.03.2026, E.2025/5596, K.2026/1155, tam karar metninin kamuya açık aktarımı; gerekçe düzeltilerek onama.
6 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 29.06.2026, E.2025/5182, K.2026/3517, tam karar metninin kamuya açık aktarımı; tescil talebinin kabulüne ilişkin onama.
7 — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.03.2026, E.2026/341, K.2026/1139, tam karar metninin kamuya açık aktarımı; tebligat ve istinaf incelemesi yönünden bozma, karşıoy mevcuttur.
8 — 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.17/B ve 18/B.