Einstweilige Verfügung, Streitanmerkung und Schutz des Grundstücks
Wird das Grundstück während des laufenden Verfahrens auf einen Dritten übertragen oder werden daran neue Rechte bestellt, kann dies die Parteien der Streitigkeit und die Durchsetzbarkeit der Entscheidung beeinflussen. Deshalb werden die einstweilige Verfügung, die Streitanmerkung, die Beweissicherung und andere Wege des vorläufigen Rechtsschutzes nach den Umständen des Einzelfalls beurteilt.
Bei dieser Beurteilung werden:
- der aktuelle Grundbucheintrag des Grundstücks und die Übertragungshistorie
- die nahe und ernsthafte Gefahr einer Übertragung oder eines Rechtsverlusts
- der Grad der Glaubhaftmachung des Anspruchs
- Umfang und Verhältnismäßigkeit der Verfügung
- die Frage, ob eine Sicherheitsleistung erforderlich ist
- die Wirkung der Verfügung auf Dritte und den eingetragenen Eigentümer
- die Voraussetzungen für Fortbestand, Änderung oder Aufhebung der Verfügung
gemeinsam geprüft. Eine einstweilige Verfügung oder Streitanmerkung entsteht nicht von selbst; sie muss zusammen mit ihrer rechtlichen und tatsächlichen Grundlage ausdrücklich geltend gemacht werden. Bei Verfügungen, die lange andauern oder deren Umfang im Verhältnis zur Streitigkeit unverhältnismäßig geworden ist, ist das Eigentumsrecht der Parteien gesondert zu berücksichtigen.
Parteien des Verfahrens, zuständiges Gericht und örtliche Zuständigkeit
Im Grundbuchverfahren richten sich Kläger- und Beklagtenstellung nach dem geltend gemachten Rechtsgrund und dem Antragsergebnis. Der aktuell eingetragene Eigentümer, die Parteien früherer Übertragungen, Erben, die Vertragsparteien, der Staatsschatz (Hazine) oder andere Betroffene sind nicht in jeder Akte in gleicher Weise Partei. Auch das Grundbuchamt wird nicht von selbst Beklagter, nur weil die Änderung des Grundbucheintrags verlangt wird.
Bei Ansprüchen, die das Grundstück selbst betreffen oder zu einer Änderung der Inhaberschaft eines dinglichen Rechts führen können, ist die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Gerichts am Ort der Belegenheit des Grundstücks von Bedeutung. Sachlich zuständig ist bei den meisten Streitigkeiten über die Aufhebung des Grundbucheintrags und Neueintragung das Zivilgericht erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi); entsteht die Streitigkeit jedoch aus einem familien-, verbraucher-, katasterrechtlichen, verwaltungsrechtlichen oder anderen privatrechtlichen Verhältnis, kann sich das sachlich zuständige Gericht ändern.
In Akten mit mehreren Grundstücken, mehreren Eigentümern oder aufeinanderfolgenden Übertragungen müssen Parteistellung, Streitgenossenschaft, Zuständigkeit, Antragsergebnis und Streitwert gesondert bestimmt werden.
Beweise und Beweisprüfung in Grundbuchverfahren
Jeder Rechtsgrund hat seine eigene Beweis- und Nachweisordnung. Eine Gesundheitsunterlage, die in einer Akte entscheidend ist, kann in einer anderen ohne Bedeutung sein; Bankbewegungen, öffentliche Urkunden, Vollmachten oder Zeugenaussagen können in verschiedenen Streitigkeiten unterschiedlich gewichtet werden.
Die wichtigsten Prüfungsgegenstände:
- Aktuelle und frühere Grundbucheinträge sowie Übertragungsunterlagen (tedavül belgeleri)
- Öffentliche Urkunde, Vertragstabelle und Geschäftsakte beim Grundbuchamt
- Von Notaren und Konsulaten ausgestellte Vollmachten
- Kauf-, Vorverträge, Bauverträge und andere Verträge
- Bankkonten, Zahlungsbelege und Geldbewegungen
- Schriftwechsel zwischen den Parteien und rechtmäßig erlangte digitale Aufzeichnungen
- Gesundheits-, Behandlungs-, Medikations- und Betreuungsunterlagen
- Erbscheine und Personenstandsunterlagen
- Unterlagen von Gemeinde, Kataster, Bebauung, Projekt und Steuer
- Aussagen von Zeugen, die die Nutzung des Grundstücks und die Beziehungen der Parteien kennen
- Ortsbesichtigung, Sachverständigen-, Karten-, Bewertungs-, Unterschrifts- und Urkundenprüfungen
- Ordnungsgemäß erlangte Beweise aus einem Strafermittlungsverfahren oder verbundenen Zivilverfahren
Die Beweise müssen rechtmäßig erlangt und rechtzeitig vorgebracht werden, und ihr Zusammenhang mit dem geltend gemachten Rechtsgrund muss erläutert werden.
Grundbuchverfahren mit ausländischen Parteien
Liegt das Grundstück in der Türkei, wohnen aber Eigentümer, Erbe, Käufer, Verkäufer oder Bevollmächtigter im Ausland, können für Vollmacht, ausländische Urkunden, Zustellung, Übersetzung und die rechtliche Stellung der Parteien zusätzliche Schritte erforderlich sein.
Hierzu gehören:
- Grundbuchstreitigkeiten, an denen ausländische natürliche und juristische Personen beteiligt sind
- Von Konsulaten oder ausländischen Notaren ausgestellte Vollmachten
- Apostille, Beglaubigung und beglaubigte Übersetzung
- Zustellung an eine Adresse im Ausland
- Ausländische Erbscheine und Personenstandsurkunden
- Klagen und Grundbuchgeschäfte durch Vertretung, ohne in die Türkei zu reisen
- Beurteilung von Sicherheitsleistung, Gegenseitigkeit und internationalen Verfahrensfragen
- Folgen, die ausländische Gerichtsentscheidungen in der Türkei haben können
Die Rechtsanwaltskanzlei Güneş & Güneş bietet bei Grundbuchstreitigkeiten mit Auslandsbezug rechtliche Kommunikation auf Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch an.
Die Klageerhebung sperrt das Grundstück nicht von selbst
Eine einstweilige Verfügung mit Veräußerungsverbot und ein Vermerk, der die Klage oder das streitige Recht anzeigt, haben nicht dieselbe Wirkung. Art des beantragten Schutzes, Glaubhaftmachung, Sicherheitsleistung, Vollziehung und Fortbestandsvoraussetzungen werden gesondert beurteilt. Nach Erlass einer Verfügung ist für die Vollziehung der Entscheidung und die Pflichten zur Klageerhebung zusätzlich eine Fristenüberwachung erforderlich.
Ist die Mediation in jeder Akte verpflichtend?
Allein der Umstand, dass ein Grundstück betroffen ist, macht nicht jede Klage auf Aufhebung des Grundbucheintrags zu einer Streitigkeit, für die eine Mediation Pflicht ist. Besteht ein Verbrauchergeschäft, eine Aufhebung der Gemeinschaft oder ein anderer Bezug zu einer besonderen Streitigkeit, wird die Prozessvoraussetzung gesondert geprüft. Bei freiwilliger Mediation über eine Grundstücksübertragung werden Form- und Vollstreckbarkeitsvoraussetzungen beachtet.
Gebühren, Auslagen und Umsetzung der Entscheidung
Der Streitwert bestimmt sich nach dem geforderten Grundstück oder Anteil. Das Anwaltshonorar ist von Gerichtsgebühren sowie von den Kosten für Ortsbesichtigung, Sachverständige, Zustellung, Übersetzung und Sicherheitsleistung für die einstweilige Verfügung zu unterscheiden. Nach einem stattgebenden Urteil werden die Rechtskraft der dingliche Rechte betreffenden Entscheidung und die Voraussetzungen ihrer Umsetzung im Grundbuch verfolgt. Der Erlass eines Urteils bedeutet nicht in jedem Fall, dass Räumung oder Beitreibung des Preises von selbst abgeschlossen sind.