Mietfestsetzungsklage und Mietanpassungsklage sind nicht dasselbe
Mietfestsetzungsklage
Die Mietfestsetzungsklage zielt bei Mietverhältnissen über Wohnraum und überdachte Geschäftsräume darauf, dass das Gericht die in der neuen Mietperiode anzuwendende Miete bestimmt. Im ersten Fünfjahreszeitraum sind Steigerungsvereinbarungen wirksam, sofern sie die Veränderungsrate des Zwölfmonatsdurchschnitts des Verbraucherpreisindex (VPI) im vorangegangenen Mietjahr nicht überschreiten. Bei Verträgen von mehr als fünf Jahren oder bei Verträgen, die nach fünf Jahren erneuert werden, bewertet der Richter die Indexveränderung, den Zustand der Mietsache, Vergleichsmieten und die Billigkeit gemeinsam.
Der Zeitpunkt, zu dem die Klage erhoben werden kann, und die Mietperiode, ab der die festzusetzende Miete gilt, sind nicht dieselbe Frage. Der Beginn der neuen Periode, die Steigerungsregel im Vertrag und eine mindestens dreißig Tage im Voraus erfolgte schriftliche Mitteilung sind im Hinblick auf die Periode, ab der die Entscheidung wirkt, zu prüfen.
Mietanpassungsklage
Die Anpassungsklage beruht auf der Behauptung, dass ein nach Vertragsschluss eingetretener, nicht von den Parteien verursachter, unvorhergesehener oder nicht vorhersehbarer außergewöhnlicher Umstand das Gleichgewicht des Vertrags zulasten des Schuldners in einem gegen Treu und Glauben verstoßenden Maß verändert hat. Langfristige Gewerbemietverhältnisse, in Fremdwährung begründete Verhältnisse, die Beeinträchtigung der Betriebsgenehmigung oder außergewöhnliche wirtschaftliche und tatsächliche Veränderungen werden nach der Akte als Ganzes bewertet.
Nicht jede wirtschaftliche Veränderung ist ein Anpassungsgrund. Die Vertragsdauer, ob das Risiko vertraglich übernommen wurde, ob die Leistung erbracht wurde und Elemente wie ein Vorbehalt (ihtirazi kayıt) werden gesondert geprüft.
Was bedeuten die Fünfjahres- und die Dreißigtagesregel?
Fünf Jahre sind nicht für jeden Mietfestsetzungsanspruch eine Wartezeit. In den ersten fünf Jahren gilt Artikel 344/2 TBK, wenn keine Vereinbarung besteht; bei Verhältnissen, die länger als fünf Jahre bestehen oder nach fünf Jahren erneuert werden, wird Artikel 344/3 mit seiner Bewertung von Vergleichsmieten und Billigkeit unterschieden.
Ab der neuen Periode anzuwendende Miete
Nach Artikel 345 TBK kann die Klage jederzeit erhoben werden. Damit die Entscheidung ab Beginn der neuen Periode wirkt, muss die Klage in der Regel spätestens dreißig Tage vor der Periode erhoben werden, oder die Steigerung muss in dieser Frist schriftlich mitgeteilt und die Klage bis zum Ende der neuen Periode erhoben werden. Enthält der Vertrag für die neue Periode eine Steigerungsregel, kann die in einer bis zum Ende der neuen Periode erhobenen Klage festgesetzte Miete ebenfalls ab Periodenbeginn gelten. Der Kalender von Mediation und Mitteilung ist gemeinsam aufzustellen.
Die 25-Prozent-Grenze und die aktuelle Steigerung
Der letzte Anwendungszeitraum der vorübergehenden 25-Prozent-Grenze bei Wohnraummieten umfasst die zwischen dem 2. Juli 2023 und dem 1. Juli 2024 erneuerten Perioden. Diese historische Grenze wird nicht auf alle späteren Perioden übertragen. Nach Artikel 344 TBK werden die dem Erneuerungsmonat entsprechende durchschnittliche VPI-Veränderung der letzten zwölf Monate, die Vertragsbestimmung und die Unterscheidung des Fünfjahreszeitraums geprüft; ein fester aktueller Steigerungssatz wird nicht verwendet.
Recherche der Vergleichsmiete
Ein Inseratspreis ist nicht dasselbe wie eine tatsächlich erzielte Miete. Vergleichbare Verträge werden mit Unterschieden in Lage, Fläche, Alter, Nutzung, Ausstattung und Zeitraum bewertet. Eine Sachverständigenprüfung und eine Billigkeitsbewertung bedeuten nicht, dass die vom Vermieter verlangte Miete unverändert akzeptiert wird.
Wie wir bei diesem Thema arbeiten
Wir prüfen Vertrag und Erneuerungsdatum, die Steigerungsregel, den Zahlungsverlauf und vergleichbare Mietaufzeichnungen. Wir trennen die Voraussetzungen von Festsetzung und Anpassung und planen den Anspruchszeitraum, die Beweise und das Sachverständigenverfahren.