Klagen bei Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff

Die Enteignung ist der im öffentlichen Interesse und im gesetzlich vorgesehenen Verfahren erfolgende Übergang einer im Privateigentum stehenden Immobilie als Ganzes, eines Teils davon oder einer an der Immobilie zu bestellenden Dienstbarkeit auf die Verwaltung. Im verfassungsrechtlichen Rahmen muss diese Befugnis auf dem öffentlichen Interesse beruhen, im Einklang mit dem gesetzlichen Verfahren ausgeübt werden und der tatsächliche Gegenwert der Immobilie gezahlt werden. Der enteignungsgleiche Eingriff (kamulaştırmasız el atma) bezeichnet dagegen Fälle, in denen die Verwaltung tatsächlich in die Immobilie eingreift, ohne die Enteignungsverfahren abzuschließen, oder in denen sie das Eigentumsrecht durch eine Bebauungsentscheidung so beschränkt, dass es über längere Zeit nicht ausgeübt werden kann.

Die Anwaltskanzlei Güneş & Güneş erbringt für Grundeigentümer, Erben, Miteigentümer und institutionelle Rechtsinhaber Rechtsdienstleistungen zu rechtlicher Kontrolle des Enteignungsverfahrens, Festsetzung der Enteignungsentschädigung, Widerspruch gegen das Preisangebot und gegen Sachverständigengutachten, Eilenteignung und Teilenteignung, Enteignung von Dienstbarkeiten, tatsächlichem enteignungsgleichem Eingriff, rechtlichem Eingriff aufgrund eines Bebauungsplans, Unterlassung des Eingriffs sowie Ansprüchen auf Entschädigung und Schadensersatz und zur Vollstreckung der Entscheidungen.

In diesen Streitigkeiten kann der richtige Rechtsweg je nach Grundbuch- und Bebauungsstatus der Immobilie, Art des öffentlichen Dienstes, Vorliegen von Enteignungsbeschluss und Zustellung, Umfang der tatsächlichen Nutzung, Datum des Inkrafttretens des Bebauungsplans, Datum des Eingriffs und zuständiger Verwaltung unterschiedlich sein. Auch die Prüfung der Entschädigung besteht nicht allein aus dem Quadratmeterpreis; Beschaffenheit der Immobilie als Grundstück oder Ackerland, Vergleichsverkäufe, Nettoertrag, Gebäude und Anlagen, Bäume und Erzeugnisse, Baurechte, Lage, Wertverlust im verbleibenden Teil und die Auswirkung der Dienstbarkeit auf die Immobilie werden gemeinsam beurteilt.

Ist Ihnen eine Enteignungszustellung, eine Gerichtsladung, ein Eilenteignungsbeschluss oder eine Verwaltungsmaßnahme zugegangen, darf die Fristenprüfung nicht verzögert werden. Für bestimmte Aufhebungs- und Berichtigungswege können besondere Fristen von dreißig Tagen in Betracht kommen. Beim tatsächlichen und rechtlichen Eingriff müssen dagegen der zuständige Gerichtszweig, die Art der Forderung und das Fristenregime gesondert nach dem Datum des konkreten Falls und der aktuellen Gesetzgebung bestimmt werden.

Rechtliche Beurteilung für Ihre Enteignungsakte anfordern

Verfahren und Klagen, die wir im Bereich Enteignung und enteignungsgleicher Eingriff führen

Prüfung von Enteignungsbeschluss und Verfahren zum öffentlichen Interesse

• Bestimmung von Aufgabe und Befugnis der enteignenden Verwaltung
• Prüfung von Beschluss zum öffentlichen Interesse, Genehmigungsverfahren und Enteignungsbeschluss
• Beurteilung von Zweck und Umfang der Enteignung und ihres Zusammenhangs mit der Immobilie
• Kontrolle von Enteignungsplan, Trasse, Flurstücksliste und Projektunterlagen
• Beurteilung der Elemente ausreichende Mittelbereitstellung, Verfahren, Form, Grund, Gegenstand und Zweck
• Prüfung, ob die Wegnahme der gesamten Immobilie zwingend erforderlich ist
• Beurteilung, ob Alternativen bestehen, die weniger in das Eigentumsrecht eingreifen
• Bestimmung der Verwaltungsantrags- und Klagewege gegen den Beschluss zum öffentlichen Interesse oder den Enteignungsbeschluss

Die Angemessenheit der Enteignungsentschädigung macht das Enteignungsverfahren nicht von selbst rechtmäßig. Die Rechtmäßigkeit des Verfahrens im Hinblick auf öffentliches Interesse, Befugnis und Verfahren sowie der Preis der Immobilie können Gegenstand unterschiedlicher gerichtlicher Kontrollbereiche sein.

Ankaufsverfahren, Preisangebot und Vergleichsverhandlungen

• Prüfung des Wertermittlungsgutachtens der Verwaltung und des schriftlichen Ankaufsangebots
• Vorläufige Wertanalyse anhand von Grundbuch-, Bebauungs-, Vergleichsverkaufs- und Marktdaten
• Vorbereitung von Verhandlungen und Vergleichsgesprächen sowie rechtliche Vertretung
• Kontrolle von Vergleichsprotokoll, Auflassung (ferağ), Zahlung und Bedingungen der Grundbuchübertragung
• Beurteilung der Optionen Teilübertragung, Dienstbarkeit oder alternative Trasse
• Bestimmung von Parteien und Zahlungsstruktur bei Immobilien mit Miteigentum, Erbschaft, Pfändung, Hypothek und Nießbrauch
• Vorbereitung des Verfahrens zur Wertfestsetzung und Eintragung für den Fall, dass das Angebot nicht angenommen wird

Das Ankaufsgespräch ist eine Vorstufe. Annahme oder Ablehnung des Angebots kann Folgen für Preis, Eigentumsübertragung, Steuern und Belastungen sowie für die später zu beschreitenden Rechtswege haben. Vor der Unterzeichnung des Protokolls müssen der tatsächliche Zustand der Immobilie und die rechtliche Wirkung des Dokuments gemeinsam geprüft werden.

Anfechtungsklagen gegen das Enteignungsverfahren

• Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Beschluss zum öffentlichen Interesse und Enteignungsbeschluss
• Bestimmung der Aufhebungsgründe nach Befugnis, Form, Grund, Gegenstand und Zweck
• Prüfung von Trassen- und Standortwahl im Hinblick auf öffentliches Interesse, Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit
• Beurteilung der Behauptungen, die Immobilie sei für das Projekt nicht erforderlich oder es sei ein schwererer Eingriff erfolgt
• Berechnung der Klagefrist auf der Grundlage von Zustellungs- und Bekanntmachungsdaten
• Abfassung des Antrags auf Aussetzung des Vollzugs mit konkretem Schaden und Gründen der Rechtswidrigkeit
• Gleichzeitige Führung der Anfechtungsklage vor den Verwaltungsgerichten und der Klage auf Wertfestsetzung und Eintragung vor den ordentlichen Gerichten
• Berufung und, bei Vorliegen der Voraussetzungen, Revision

Die Anfechtungsklage, die die Rechtmäßigkeit der Enteignung kontrolliert, und das Verfahren zur Festsetzung der Entschädigung sind nicht dieselbe Klage. Jüngere Entscheidungen des Verfassungsgerichts haben gezeigt, dass die Anfechtungskontrolle bei den Verwaltungsgerichten und das Eintragungsverfahren bei den ordentlichen Gerichten wirksam miteinander verknüpft werden müssen. Daher muss bei Eingang einer Zustellung für beide Akten gemeinsam eine Strategie aufgebaut werden.

Klagen auf Festsetzung der Enteignungsentschädigung und Eintragung der Immobilie auf den Namen der Verwaltung

• Vertretung des Eigentümers oder der Rechtsinhaber in der von der Verwaltung erhobenen Klage auf Wertfestsetzung und Eintragung
• Prüfung von Klageschrift, Ladung mit Erläuterungen (meşruhatlı davetiye) und Enteignungsunterlagen
• Bestimmung der rechtlichen Eigenschaft der Immobilie und der richtigen Bewertungsmethode
• Einbringung von Vergleichsverkäufen, landwirtschaftlichem Ertrag, Baukosten und objektiven Wertelementen in die Akte
• Führung von Ortsbesichtigung, Sachverständigenprüfung, Ergänzungsgutachten und Anträgen auf neue Sachverständige
• Berichtigung fehlerhafter Angaben zu Fläche, Anteil, Eigentümer, Eigenschaft und sonstiger tatsächlicher Eintragungen
• Verfolgung der Hinterlegung der Entschädigung bei der Bank, ihrer Auszahlung an die Rechtsinhaber und der Eintragungsverfahren
• Beurteilung von Ansprüchen zu Zinsen, Wertverlust, Rechtsmittel und Vollstreckung der Entscheidung

Die im Volksmund als „Klage auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung“ oder „Widerspruch gegen die Enteignungsentschädigung“ gesuchten Streitigkeiten werden im geltenden System überwiegend mit Einwänden gegen Bewertungsmethode, Vergleichsobjekte und Sachverständigengutachten in der von der Verwaltung erhobenen Klage auf Festsetzung und Eintragung der Enteignungsentschädigung geführt. Ob in der konkreten Akte eine gesonderte Klage oder ein gesonderter Antrag besteht, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Vorgangs und der anzuwendenden Gesetzgebung.

Berechnung der Enteignungsentschädigung und Einwände gegen Sachverständigengutachten

• Feststellung, ob die Immobilie ein Grundstück, Ackerland, Gebäude, eine Quelle oder von anderer Eigenschaft ist
• Recherche vergleichbarer Verkäufe ohne besonderen Zweck bei Grundstücken
• Vergleich der Vergleichsobjekte nach Datum, Lage, Fläche, Baurecht und Verkaufsbedingungen
• Prüfung von Anbaumuster, Ertrag, Preis, Produktionskosten und Kapitalisierungssatz bei Ackerland
• Beurteilung von amtlichen Einheitskosten, Gebäudeklasse, Alter, Abnutzung und Fertigstellungsgrad bei Gebäuden
• Wertberechnung von Bäumen, Erzeugnissen, Brunnen, Bewässerungssystemen, Stützmauern und sonstigen festen Anlagen
• Darlegung von Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Nähe zur Siedlung und immobilienspezifischen objektiven Wertelementen
• Prüfung von Bebauungs-, Kataster-, Topografie- und tatsächlichen Nutzungsdaten, die den Wert der Immobilie beeinflussen
• Abfassung eines ausführlichen Einwands gegen unzureichende, widersprüchliche oder nicht überprüfbare Sachverständigengutachten

Die zur Ermittlung des tatsächlichen Gegenwerts angewandte Methode muss der rechtlichen Eigenschaft der Immobilie entsprechen. Die Auswahl sachfremder oder zweckgebundener Verkäufe als Vergleichsobjekte für ein Grundstück, die Verwendung unrealistischer Ertrags-, Kosten- oder Kapitalisierungsdaten bei landwirtschaftlichen Flächen und die unvollständige Vermessung von Gebäuden und Nebenanlagen können die Enteignungsentschädigung unmittelbar beeinflussen.

Werte von Grundstücken, Ackerland, Gebäuden, Bäumen und festen Anlagen

• Beurteilung der Unterscheidung Grundstück–Ackerland unter Berücksichtigung von Bebauungsplan, kommunalen Leistungen und tatsächlicher Nutzung
• Feststellung von Wohnungen, Geschäftsräumen, Tourismusanlagen, Industriegebäuden und Zubehör
• Technische Prüfung landwirtschaftlicher Bauten, Gewächshäuser, Brunnen, Bewässerungs- und Energiesysteme
• Aufnahme von Obstbäumen, stehenden Erzeugnissen und Erntewerten
• Vergleich von Baugenehmigung, Projekt, Nutzungsgenehmigung und tatsächlichem Zustand
• Prüfung der Auswirkung genehmigungsloser oder projektwidriger Bauten auf Entschädigungs- und Schadensberechnung
• Beurteilung der Auswirkung von Vermietung, Betrieb und gewerblicher Nutzung auf die Eigenschaft der Immobilie

Die im Grundbuch eingetragene Eigenschaft ist für die Bewertung möglicherweise nicht allein maßgeblich. Der rechtliche und tatsächliche Zustand der Immobilie am Bewertungsstichtag, die Planentscheidungen und die einschlägige Rechtsprechung müssen gemeinsam behandelt werden.

Eilenteignung und eilige Besitzeinweisung

• Prüfung der Grundlage eines Beschlusses des Staatspräsidenten, eines Sondergesetzes oder der Landesverteidigung
• Beurteilung der Voraussetzungen der Eilbedürftigkeit, die ein Abweichen vom ordentlichen Verfahren erfordern
• Verfolgung der Ortsbesichtigung und der vorläufigen Wertfestsetzung in der Akte zur eiligen Besitzeinweisung
• Prüfung von Betreten der Immobilie, Räumung und Grundbuchvermerk
• Anfechtungsklage gegen den Eilenteignungsbeschluss und damit verbundene Verwaltungsakte
• Verfolgung des anschließenden Ankaufs und des endgültigen Verfahrens zur Wertfestsetzung und Eintragung
• Beurteilung der Differenz zwischen dem Preis der eiligen Besitzeinweisung und der endgültigen Enteignungsentschädigung
• Verfolgung der Auswirkung einer Aufhebungsentscheidung auf Besitzeinweisung, Nutzung, Eintragung und Entschädigung

Die Eilenteignung ist kein Vorgang, der die endgültige Enteignungsentschädigung und die Eigentumsübertragung allein abschließt. Die außergewöhnliche Phase der Besitzeinweisung und die ordentlichen Enteignungsverfahren, die danach abzuschließen sind, müssen getrennt voneinander verfolgt werden.

Teilenteignung und Wertverlust im verbleibenden Teil

• Prüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Wirkung der Enteignung nur eines Teils der Immobilie
• Beurteilung von Form, Fläche, Straßenanbindung und Bebauungsmöglichkeit des Restes
• Feststellung der Störung der landwirtschaftlichen Einheit, des Bewässerungssystems oder der Betriebsordnung
• Berechnung von Zugang, Frontlage, Sichtbarkeit, Nutzung und wirtschaftlichem Wertverlust des verbleibenden Teils
• Beurteilung der Ansprüche, die für den unbenutzbar gewordenen Teil des Flurstücks entstehen können
• Kontrolle der durch die Teilenteignung angeblich eingetretenen Wertsteigerung und des Abzugs
• Vergleich von Enteignungsplan mit Kataster- und Absteckungsmaßen

Bei der Teilenteignung sind nicht nur der Preis der entzogenen Quadratmeter, sondern auch die Nutzbarkeit des außerhalb der Enteignung verbleibenden Teils und die Veränderung seines Werts zu prüfen. Bei Straßen-, Energieleitungs-, Rohrleitungs- oder großen Infrastrukturprojekten kann diese Auswirkung für die gesamte Immobilie bedeutsam sein.

Enteignung von Dienstbarkeiten und Wertminderung

• Bestellung von Dienstbarkeiten für Energieübertragungsleitungen, Erdgas- oder Wasserleitungen, Kanäle, Tunnel und ähnliche Anlagen
• Kontrolle dauerhafter und vorübergehender Dienstbarkeitsflächen nach Koordinaten und Fläche
• Prüfung von Trassenverlauf, Mast- oder Anlagenstandort und Sicherheitsabständen
• Bestimmung der Beschränkungen für Bebauung, landwirtschaftliche Nutzung, Zugang und Betrieb
• Technische Beurteilung der durch die Dienstbarkeit in der gesamten Immobilie entstehenden Wertminderung
• Recherche der kumulativen Wirkung mehrerer Leitungen oder Anlagen
• Ansprüche auf Entschädigung und Schadensersatz für ohne Enteignung geführte Energieübertragungsleitungen und ähnliche Anlagen

Bei der Bestellung einer Dienstbarkeit verliert der Eigentümer sein Eigentum nicht vollständig; seine Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeiten können jedoch abnehmen. Die Entschädigung wird nicht allein anhand der Fläche des Dienstbarkeitskorridors, sondern unter Berücksichtigung des Wertverlusts beurteilt, den das bestellte Recht in der gesamten Immobilie bewirkt.

Tatsächliche Klagen wegen enteignungsgleichen Eingriffs

• Feststellung der tatsächlichen Nutzung für Straße, Park, Grünfläche, Platz, Schule, Kanal, Anlage oder einen anderen öffentlichen Dienst
• Recherche, ob die Verwaltung dauerhaft in die Immobilie eingegriffen hat
• Bestimmung der Grenzen des Eingriffs durch Karte, Satellitenbild, Kataster und Messung vor Ort
• Feststellung von Eingriffsdatum und verantwortlicher Verwaltung
• Beurteilung der Optionen Entschädigung, Schadensersatz, Unterlassung des Eingriffs und Wiederherstellung
• Prüfung der Voraussetzungen von Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung (ecrimisil) oder Nutzungsentgelt wegen rechtswidriger Nutzung
• Beweissicherung zu Schäden an Gebäuden, Bäumen, Erzeugnissen und sonstigen Schäden
• Verfolgung von Eintragung des betroffenen Teils, Zahlung der Entschädigung, Zinsen und Vollstreckung der Entscheidung

Für das Vorliegen eines tatsächlichen Eingriffs muss die Immobilie nicht unbedingt vollständig in Besitz genommen werden. Auch das Führen einer Straße, die Errichtung einer öffentlichen Anlage oder die dauerhafte Behinderung des Zugangs oder der Nutzung durch den Eigentümer können je nach Umfang des Eingriffs Gegenstand der Beurteilung sein. Nicht jede öffentliche Arbeit gilt jedoch von selbst als enteignungsgleicher Eingriff; Art, Dauer und Rechtsgrundlage des Eingriffs müssen bestimmt werden.

Rechtlicher Eingriff und Eigentumsbeschränkungen aufgrund des Bebauungsplans

• Prüfung, ob die Immobilie in einer Fläche für Straße, Park, Grünfläche, Schule, Gesundheitseinrichtung, Kultstätte, amtliche Einrichtung oder einen sonstigen öffentlichen Dienst liegt
• Bestimmung von Datum des Inkrafttretens und der Bestandskraft des Ausführungsbebauungsplans
• Recherche, ob ein Fünfjahres-Bebauungsprogramm, eine Enteignung, eine Bebauungsumsetzung oder eine Planänderung erfolgt ist
• Beurteilung der Intensität der Beschränkung von Bebauung, Verkauf, Nutzung und Verfügung
• Bestimmung der verantwortlichen Gemeinde, des Ministeriums oder der Verwaltung, die den Dienst erbringt
• Antragswege zu Planänderung, Bebauungsumsetzung, Enteignung oder Entschädigungsverlangen
• Ansprüche auf Entschädigung und Schadensersatz aus dem Eigentumsrecht und Bestimmung des zuständigen Gerichtszweigs nach der aktuellen Gesetzgebung
• Gemeinsame Beurteilung von Aufhebung des Bebauungsplans, Klage auf vollen Rechtsschutz und Anträgen zum Eigentumsrecht

Beim rechtlichen Eingriff kann die Festsetzung eines öffentlichen Dienstes im Bebauungsplan das Eigentumsrecht auch dann, wenn die Immobilie nicht physisch betreten wurde, so beschränken, dass es über längere Zeit nicht ausgeübt werden kann. Das Verfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 16.01.2025 den Satz in Zusatzartikel 1 des Gesetzes Nr. 2942, der die Erhebung solcher Entschädigungsklagen vor den ordentlichen Gerichten vorsah, aufgehoben; die Entscheidung ist nach einer Aufschiebung um neun Monate in Kraft getreten. Daher müssen zuständiges Gericht und Struktur des Antrags beim rechtlichen Eingriff nach der aktuellen Gesetzgebung, der Planungsmaßnahme und der Art des Eingriffs aktenspezifisch bestimmt werden.

Eingriffsdatum und Übergangsbestimmungen beim enteignungsgleichen Eingriff

• Bestimmung des Beginns des tatsächlichen Eingriffs anhand von Gemeinde-, Kataster-, Luftbild- und sonstigen Unterlagen
• Prüfung der für unterschiedliche Zeiträume vorgesehenen besonderen und vorübergehenden Gesetzesbestimmungen
• Recherche älterer Enteignungsverfahren, Flurbereinigungs- und Zuteilungsunterlagen
• Feststellung, ob der Eingriff später ausgeweitet wurde oder ob sich der Nutzungszweck geändert hat
• Gemeinsame Beurteilung der Kette von Eigentümern und Erben mit dem Eingriffsdatum
• Bestimmung des Regimes von Klage, Gebühren, Zinsen, Eintragung und Zahlung nach dem anzuwendenden Zeitraum

Beim enteignungsgleichen Eingriff ist das Datum des ersten Eingriffs nicht nur für die Verjährung, sondern auch für das anzuwendende Gesetz und die Übergangsbestimmungen von Bedeutung. Das Datum sollte nicht nach den Angaben der Verwaltung, sondern möglichst anhand objektiver Unterlagen und technischer Daten festgestellt werden.

Unterlassung des Eingriffs, Wiederherstellung und Schadensersatzansprüche

• Beurteilung von Fällen, in denen der öffentliche Dienst nicht begonnen hat oder der Eingriff beseitigt werden kann
• Abfassung von Anträgen auf Unterlassung des Eingriffs und Wiederherstellung der Immobilie
• Prüfung der Voraussetzungen für die Übertragung des Eigentums gegen Entgelt auf die Verwaltung
• Feststellung des an Immobilie, Gebäude, Erzeugnissen oder Betrieb entstandenen Schadens
• Beurteilung von Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung (ecrimisil) oder sonstigen Schadensersatz für den Zeitraum der rechtswidrigen Nutzung
• Einholung von Beweissicherung, Fotos, Videos, Messungen und Sachverständigengutachten vor der Klage
• Beurteilung der Optionen einstweilige Verfügung und sonstiger vorläufiger Rechtsschutz

Die Wahl des Antrags muss unter Berücksichtigung der Art des Eingriffs der Verwaltung und des Stands des öffentlichen Dienstes erfolgen. Das Verlangen des Preises der Immobilie und das Verlangen der Beseitigung des Eingriffs können unterschiedliche Rechtsfolgen haben.

In öffentlichen Dienstflächen liegende Immobilien und Bebauungsumsetzungen

• Feststellung der Funktion des öffentlichen Dienstes im Bebauungsplan und der für diese Funktion zuständigen Einrichtung
• Prüfung des Fünfjahres-Bebauungsprogramms und der Investitionsprogramme der Gemeinde
• Abgrenzung der Optionen Regelungsbeteiligungsanteil (DOP), Übertragung von Baurechten und Enteignung
• Verfahren zur Aufhebung der Beschränkung durch Planänderung oder zur Schaffung einer gleichwertigen Fläche
• Anträge auf Bebauung und Nutzung bei einem in einer Straßen-, Park- oder öffentlichen Anlagenfläche liegenden Flurstück
• Auswirkung einer lange nicht umgesetzten Planentscheidung auf das Eigentumsrecht
• Gemeinsame Beurteilung von Bebauungsplan und Umlegungsverfahren sowie der Behauptung eines enteignungsgleichen Eingriffs

Die Widmung einer Immobilie für einen öffentlichen Dienst im Bebauungsplan führt für sich genommen nicht in allen Akten zum selben Ergebnis. Der Rechtsweg darf nicht gewählt werden, bevor Maßstab des Plans, Bestandskraft, Umsetzungsmaßnahmen, verstrichene Zeit, Nutzbarkeit der Immobilie und zuständige Einrichtung bestimmt sind.

Abstandnahme von der Enteignung, Rückerwerb und Rechte des früheren Eigentümers

• Folgen der teilweisen oder vollständigen Abstandnahme der Verwaltung von der Enteignung
• Prüfung der Maßnahmen, aus denen sich ergibt, dass die enteignete Immobilie nicht mehr benötigt wird
• Beurteilung der Voraussetzungen, unter denen die Immobilie vom früheren Eigentümer oder seinen Erben zurückerworben werden kann
• Prüfung des Rückerwerbsrechts bei nicht dem Enteignungszweck entsprechend genutzten Immobilien
• Verfolgung von Mitteilung, Rückzahlung, Frist und Grundbuchübertragung
• Beurteilung von Schäden oder Wertveränderungen an der Immobilie nach der Enteignung

Rückerwerbs- und Abstandnahmerechte sind an bestimmte materielle Voraussetzungen und Fristen gebunden. Widmet die Verwaltung die Immobilie einem anderen öffentlichen Dienst, überträgt sie sie oder nutzt sie überhaupt nicht, kann dies unterschiedliche Folgen haben.

Anteilsimmobilien, Erben und Probleme der Grundbucheintragung

• Bestimmung der Klage- und Zahlungsrechte von Miteigentümern und Gesamthandseigentümern
• Feststellung der Erben verstorbener Eigentümer und der Erbscheine
• Prüfung von Streitigkeiten zwischen der im Grundbuch als Eigentümer erscheinenden Person und dem wahren Rechtsinhaber
• Enteignungsverfahren im Zusammenhang mit nicht im Grundbuch eingetragenen Immobilien und Besitzbehauptungen
• Berichtigung fehlerhafter Flurstücks-, Flächen-, Eigentümer- oder Anteilsangaben
• Verfahren zu Pfleger (kayyım), Verschollenheit oder Rechtsinhabern, deren Anschrift nicht ermittelt werden kann
• Probleme der Verteilung der Entschädigung, ihrer Abhebung bei der Bank und der Sperrung

Eine nur an einen der Miteigentümer erfolgte Zustellung oder Zahlung muss im Hinblick auf die Lage der übrigen Rechtsinhaber gesondert geprüft werden. Die aktuellen Entscheidungen des Verfassungsgerichts zur Auswirkung von Aufhebungsentscheidungen auf Miteigentümer und zur Bildung der Parteien sind zu berücksichtigen.

Auswirkung von Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch und sonstigen Belastungen auf die Enteignungsentschädigung

• Prüfung von Hypotheken, Pfändungen, Nießbrauch, Vermerken und Dienstbarkeiten im Grundbucheintrag
• Beurteilung der Verteilung der Enteignungsentschädigung zwischen Rechtsinhabern und Gläubigern
• Verfolgung von Sperren der Entschädigung und von Zahlungsstreitigkeiten
• Auswirkung der Belastungen im Grundbuch auf Eintragungs- oder Löschungsverfahren
• Abstimmung mit laufenden Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft, Löschung des Grundbucheintrags oder Erbschaftsklagen
• Ansprüche wegen Zahlung der Entschädigung an die falsche Person oder unvollständiger Verteilung

Die Enteignung beseitigt nicht von selbst alle privatrechtlichen Verhältnisse an der Immobilie. Die Auswirkung dinglicher und persönlicher Rechte auf Entschädigung und Eintragung muss anhand des Grundbucheintrags und der einschlägigen Akten gesondert bestimmt werden.

Tausch, vorübergehende Nutzung und sonstige besondere Enteignungsfälle

• Prüfung der Tauschoption, bei der im Fall der Zustimmung des Eigentümers anstelle der Enteignungsentschädigung eine andere der Verwaltung gehörende Immobilie gegeben wird
• Beurteilung der Werte der Tauschimmobilien, der Ausgleichszahlung und der Grundbuchbedingungen
• Behauptungen zu vorübergehender Nutzung und Schäden durch Baustelle, Straße, Materialfläche oder Projektumsetzung
• Besondere Antragsvoraussetzungen, wenn die Nutzung von in der Umgebung verbleibenden Immobilien nach Staudämmen und ähnlichen Projekten unmöglich wird
• Beurteilung der vorzeitigen Räumung bestellter oder bepflanzter Flächen sowie von Ernte- und Erzeugnisschäden
• Bestimmung der Ansprüche und der Zahlungslage von Mietern, Betreibern, Inhabern beschränkter dinglicher Rechte und sonstigen Beteiligten im konkreten Fall

Diese Vorgänge kommen nicht in jeder Enteignungsakte vor. Grundlage des Anspruchs, Antragsvoraussetzung und zuständige Stelle müssen je nach Art des Projekts und Eigenschaft des Rechtsinhabers gesondert bestimmt werden.

Große Infrastruktur-, Energie-, Verkehrs- und öffentliche Projekte

• Straßen-, Eisenbahn-, Schienensystem-, Hafen-, Flughafen- und Verkehrsprojekte
• Staudamm-, Bewässerungs-, Trinkwasser-, Abwasser- und Kanalprojekte
• Energieübertragungsleitungen, Erdgaspipelines, Anlagen für erneuerbare Energien und Umspannwerke
• Tourismus-, Umwelt-, Schutz-, Katastrophen-, Neusiedlungs- und Sozialwohnungsprojekte
• Enteignungen für Bergbau, Industrie, Logistik und weitere auf Sondergesetzen beruhende Vorhaben
• Gemeinsame technische und rechtliche Analyse der zahlreichen Flurstücke entlang der Projekttrasse
• Beurteilung der Anlagen-, Produktions- und Geschäftstätigkeitsverluste institutioneller Eigentümer

Mit wachsendem Projektmaßstab gewinnen nicht nur die enteignete Fläche, sondern auch der verbleibende Teil der Immobilie, Zugang, Infrastruktur, Betriebseinheit und Nutzungsentscheidungen in der Umgebung an Bedeutung. In Akten mit mehreren Flurstücken oder Eigentümern müssen gemeinsame Daten und die jeweils immobilienspezifischen Merkmale getrennt gehalten werden.

Ausländische Eigentümer und im Ausland lebende Rechtsinhaber

• Kontrolle von Form und Inhalt im Ausland ausgestellter Vollmachten
• Koordination von Apostille, konsularischer Beglaubigung und Übersetzungsverfahren
• Enteignung von Immobilien ausländischer natürlicher oder juristischer Personen in der Türkei
• Erb- und Parteiverfahren von im Ausland lebenden Erben
• Mitteilung, Bankkonto, Steuernummer, Zahlung und Geldtransfer
• Rechtliche Kommunikation und Aktenkoordination auf Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch

Der Aufenthalt im Ausland steht der Verfolgung eines Enteignungs- oder enteignungsgleichen Eingriffsverfahrens nicht entgegen. Vollmacht-, Identitäts-, Erb-, Bank- und Steuerangelegenheiten müssen jedoch im Voraus geplant werden.

Rechtsmittel, Zahlung und Vollstreckung von Entscheidungen

• Berufung gegen die Entscheidung erster Instanz und, bei Vorliegen der Voraussetzungen, Revision
• Rechtsmittelprüfung zu Entschädigung, Zinsen, Anwaltsvergütung und Verfahrenskosten
• Abhebung der Entschädigung vom Bankkonto oder Verteilung unter den Rechtsinhabern
• Verfolgung der Umsetzung von Eintragungs- und Löschungsentscheidungen im Grundbuch
• Beurteilung der Auswirkung der verwaltungsgerichtlichen Aufhebungsentscheidung auf die ordentliche Gerichtsbarkeit und Grundbuchverfahren
• Antrags- und Vollstreckungswege, wenn die zuerkannte Entschädigung und ihre Nebenforderungen nicht gezahlt werden
• Abhilfeoptionen bei langer Verfahrensdauer oder Wertverlust der Entschädigung
• Individualbeschwerde beim Verfassungsgericht, wenn die Voraussetzungen vorliegen

Eine Entscheidung über die Entschädigung bedeutet nicht immer, dass die Akte tatsächlich beendet ist. Die Phasen Zahlung, Grundbuch, Zinsen und Vollstreckung der Entscheidung müssen getrennt verfolgt werden.

Unterschiede zwischen Enteignung, Eilenteignung und Eingriff

Vorgang oder Streitigkeit	Wesentliches Merkmal	Wichtigste rechtliche Prüfung
Ordentliche Enteignung	Erwerb von Eigentum oder Dienstbarkeit gegen tatsächlichen Gegenwert am Ende eines gesetzlichen Verwaltungsverfahrens	Öffentliches Interesse, Verfahren, Zustellung, Entschädigung, Eintragung
Eilenteignung	In Ausnahmefällen frühzeitige Besitzeinweisung gegen Hinterlegung nach Wertfestsetzung	Eilbedürftigkeit, Rechtmäßigkeit des Beschlusses, vorläufiges und endgültiges Entschädigungsverfahren
Teilenteignung	Entzug nur eines Teils des Flurstücks	Entschädigung für den entzogenen Teil und Wertveränderung des verbleibenden Teils
Enteignung einer Dienstbarkeit	Eigentum verbleibt beim Eigentümer, Nutzung wird in bestimmtem Maß beschränkt	Dienstbarkeitsfläche und Wertminderung der gesamten Immobilie
Tatsächlicher enteignungsgleicher Eingriff	Tatsächliche Nutzung der Immobilie für einen öffentlichen Dienst, bevor eine ordnungsgemäße Enteignung abgeschlossen ist	Eingriffsdatum, Grenze, verantwortliche Verwaltung, Entschädigung oder Unterlassung des Eingriffs
Rechtlicher Eingriff	Schwere Beschränkung des Eigentumsrechts über lange Zeit durch den Bebauungsplan ohne tatsächliche Nutzung	Plandatum, verstrichene Zeit, verantwortliche Verwaltung, aktuelles Zuständigkeits- und Antragsregime

Diese Einteilung bietet eine erste rechtliche Orientierung; an derselben Immobilie können mehrere Arten von Eingriffen zugleich bestehen. So kann etwa durch einen Teil tatsächlich eine Straße geführt werden, während der verbleibende Teil im Plan als Parkfläche belassen ist.

Rechtliches Verfahren in einer Enteignungs- oder Eingriffsakte

1. Feststellung von Grundbuch, Plan, Zustellung und tatsächlichem Zustand

Grundbucheintrag, Katasterblatt, Bebauungsplan, Enteignungsunterlagen und Gerichtsdokumente werden geprüft. Besteht ein tatsächlicher Eingriff in die Immobilie, werden Grenzen und Nutzungsart mit technischen Daten festgestellt.

2. Bestimmung von Vorgangsart, Datum und verantwortlicher Verwaltung

Es wird bestimmt, ob die Akte eine ordentliche Enteignung, Eilenteignung, Teilenteignung, Dienstbarkeit, einen tatsächlichen oder einen rechtlichen Eingriff betrifft. Zustellungs-, Plan- und Eingriffsdaten werden getrennt festgehalten.

3. Fristen- und Zuständigkeitsanalyse

Die Fristen für Verwaltungsantrag, Anfechtungsklage, Entschädigungs- oder Schadensersatzverlangen vor den ordentlichen Gerichten und Rechtsmittel werden berechnet. Ist ein gleichzeitiges Vorgehen vor ordentlichen und Verwaltungsgerichten erforderlich, werden die Akten aufeinander abgestimmt geplant.

4. Erstellung der rechtlichen und technischen Bewertungsakte

Vergleichsverkäufe, Daten amtlicher Stellen, Baurechte, Gebäude und Anlagen, Erzeugnisse, Wertverlust im verbleibenden Teil und immobilienspezifische Merkmale werden zusammengetragen. Bei Bedarf wird die Abstimmung mit Sachverständigen für Vermessung, Stadtplanung, Landwirtschaft, Bauwesen und Immobilienbewertung hergestellt.

5. Antrag, Klage, Ortsbesichtigung und Sachverständigenverfahren

Bei der zuständigen Verwaltung wird ein Antrag gestellt; bei Vorliegen der Voraussetzungen werden Anträge auf Aufhebung, Entschädigung, Schadensersatz oder Unterlassung des Eingriffs geltend gemacht. Ortsbesichtigung und Sachverständigengutachten werden technisch und rechtlich kontrolliert.

6. Rechtsmittel, Zahlung, Grundbuch und Vollstreckung

Berufung und Revision werden je nach Art der Entscheidung beurteilt. Einziehung von Entschädigung, Zinsen und Kosten sowie Eintragung, Löschung oder Wiederherstellung werden verfolgt.

Für die erste Prüfung erforderliche Unterlagen

• Aktueller und historischer Grundbucheintrag mit Eigentumskette
• Katasterplan, Katasterblatt, Absteckungsskizze und Koordinatenangaben
• Bebauungsstatus, Planblatt, Planhinweise und Planerläuterungsbericht
• Enteignungsbeschluss, Beschluss zum öffentlichen Interesse und Enteignungsplan
• Ankaufsaufforderung, Preisangebot, Vergleichs- oder Nichteinigungsprotokolle
• Sämtliche Zustellungen von Notaren, Gerichten, Gemeinden oder anderen Verwaltungen
• Klageunterlagen zu Wertfestsetzung und Eintragung, eiliger Besitzeinweisung oder anderen Verfahren
• Aktuelle Fotos, Videos und möglichst datierte Satellitenbilder der Immobilie
• Baugenehmigung, Projekt, Nutzungsgenehmigung, Steuererklärung und Anschlussnachweise
• Unterlagen zu landwirtschaftlichen Erzeugnissen, Bäumen, Brunnen und Bewässerungssystemen
• Vergleichsverkäufe, Bewertungsgutachten und Miet- oder Betriebsunterlagen
• Erbschein, Vollmacht und Unterlagen zum Miteigentum
• Unterlagen zu Hypothek, Pfändung, Nießbrauch und sonstigen Belastungen
• Frühere Anträge an die Verwaltung und die erteilten Antworten

Sind nicht alle Unterlagen beim ersten Gespräch verfügbar, kann anhand der vorhandenen Papiere eine Vorabeinordnung erfolgen. Für die Fristberechnung müssen jedoch Zustellungsumschlag, Datum der elektronischen Zustellung, Bekanntmachungsangaben und Gerichtsunterlagen besonders aufbewahrt werden.

Was wird bei der Enteignungsentschädigung geprüft?

Die Enteignungsentschädigung wird nicht durch die unmittelbare Anwendung der auf Inserateportalen verlangten Preise oder des kommunalen Steuerwerts bestimmt. Je nach Art der Immobilie können alle oder einige der folgenden Elemente berücksichtigt werden:

• Rechtliche und tatsächliche Eigenschaft: Grundstück, Ackerland, Gebäude, Anlage oder Quelle
• Fläche, Lage, Form, Topografie, Straßenfront und Verkehrsanbindung
• Nutzung im Bebauungsplan, Geschossflächenzahl, Höhe und sonstige Baurechte
• Bei Grundstücken vergleichbare Verkäufe ohne besonderen Zweck
• Bei Ackerland übliche Erzeugnisse, Ertrag, Einnahmen, Ausgaben und Kapitalisierungsdaten
• Klasse, Alter, Fläche, Kosten, Abnutzung und Fertigstellungsgrad des Gebäudes
• Bäume, Erzeugnisse, Brunnen, Bewässerung, Energie und sonstige feste Anlagen
• Bei Teilenteignung Nutzbarkeit und Wertverlust des verbleibenden Teils
• Auswirkung der Dienstbarkeit auf Nutzung und Marktwert der gesamten Immobilie
• Sonstige immobilienspezifische objektive Merkmale, die den Preis beeinflussen

Nicht jedes Vergleichsobjekt ist für jede Immobilie geeignet. Ein bloßer Quadratmetervergleich, der ohne Darlegung von Zeitpunkt, Parteien, Zweck, Fläche, Bebauungsbedingungen und Lage des Verkaufs erfolgt, ergibt keine überprüfbare Bewertung.

Wichtiger Hinweis zu Fristen und Rechtsverlusten

Bei Enteignungsstreitigkeiten beginnt die Frist häufig mit der Zustellung oder Bekanntmachung. Das Gesetz Nr. 2942 sieht für bestimmte Klagen und Berichtigungswege besondere Fristen von dreißig Tagen vor. Art des Verwaltungsakts, Wirksamkeit der Zustellung, elektronische Mitteilung, Bekanntmachung, Gerichtsladung und Zeitpunkt der Kenntnisnahme können den Fristbeginn beeinflussen.

Die Fristen für tatsächlichen enteignungsgleichen Eingriff, rechtlichen Eingriff, Rückerwerb, Nutzungsentschädigung (ecrimisil), Klage auf vollen Rechtsschutz und Individualbeschwerde sind nicht dieselben. Außerdem haben Entscheidungen des Verfassungsgerichts aus den Jahren 2025 und 2026 zur gerichtlichen Kontrolle von Enteignungsverfahren und zum rechtlichen Eingriff das geltende Verfahren beeinflusst. Daher sollte nicht auf der Grundlage einer alten Frist- oder Zuständigkeitserläuterung aus dem Internet gehandelt werden; Unterlagen und Daten müssen aktenspezifisch geprüft werden.

Klagen bei Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff in Antalya

Die Anwaltskanzlei Güneş & Güneş wurde am 18. März 1999 in Kemer gegründet und übt ihre berufliche Tätigkeit mit einer über 27-jährigen institutionellen Geschichte seit 2007 mit Sitz in Antalya aus. Unter Berücksichtigung der Art der Immobilie und des Verwaltungsakts, des sachlich und örtlich zuständigen Zivilgerichts erster Instanz, der Erfordernisse von Sachverständigengutachten und Ortsbesichtigung sowie der einschlägigen Verfahrensregeln kann unsere Kanzlei in allen 81 Provinzen der Türkei Rechtsdienstleistungen in Verfahren zu Wertfestsetzung, Eintragung, Unterlassung des Eingriffs und Schadensersatzklagen erbringen.

Die Enteignungs- und enteignungsgleichen Eingriffsverhältnisse von außerhalb der Türkei lebenden türkischen Staatsangehörigen, ausländischen natürlichen Personen und ausländischen Gesellschaften mit Türkeibezug können unter Nutzung von Online-Gesprächen, sicherem Dokumentenaustausch und mehrsprachiger Kommunikation beurteilt werden. In jeder Akte mit Auslandsbezug werden das anwendbare Recht, die internationale Zuständigkeit, die Verwendung ausländischer Urkunden, Apostille oder Beglaubigung, Übersetzung, Auslandszustellung und die Durchsetzbarkeit der Entscheidung gesondert geprüft.

Mit Kommunikationsmöglichkeiten in Türkisch, Englisch, Deutsch und Russisch führt unsere Kanzlei die rechtlichen Verfahren von Personen und Gesellschaften in verschiedenen Ländern der Welt zu Klagen bei Enteignung und enteignungsgleichem Eingriff in der Türkei in dem von der Akte erforderten Umfang. Der physische Sitz in Antalya sowie die Rechtsdienstleistungen in der gesamten Türkei und mit internationalem Bezug werden unter Berücksichtigung der Zuständigkeits-, Fristen-, Beweis- und Vertretungsvoraussetzungen jeder Akte geplant.

Unser Arbeitsansatz in Enteignungsakten

Die Anwaltskanzlei Güneş & Güneş behandelt Enteignungs- und Eigentumsstreitigkeiten mit der seit 1999 erworbenen beruflichen Erfahrung, indem sie rechtliche und technische Daten gemeinsam beurteilt. Die Arbeit kann je nach Art der Akte die Koordination von Rechtsanwälten mit Vermessungsingenieuren, Stadtplanern, Agraringenieuren, Bauingenieuren und Immobilienbewertungssachverständigen umfassen.

In jeder Akte werden zunächst die folgenden Fragen beantwortet:

• Was genau ist der die Immobilie betreffende Vorgang oder Eingriff?
• Welche Verwaltung hat den Vorgang vorgenommen und ist in der Klage als verantwortlich in Anspruch zu nehmen?
• Wie lauten die Daten von Zustellung, Bekanntmachung, Plan und tatsächlichem Eingriff?
• Welche Anträge stehen bei der Verwaltungsgerichtsbarkeit, der ordentlichen Gerichtsbarkeit oder bei beiden Gerichtszweigen an?
• Was sind die richtige rechtliche Eigenschaft der Immobilie und die richtige Bewertungsmethode?
• Wie wirken sich Teilenteignung oder Dienstbarkeit auf die verbleibende Immobilie aus?
• Ist das Ziel die Entschädigung, die Beseitigung des Eingriffs, die Aufhebung des Vorgangs oder die Abstimmung dieser Ziele?

Die rechtliche Beurteilung garantiert kein bestimmtes Ergebnis. Ziel ist es, die anwendbaren Optionen, Fristen, Beweisbedürfnisse und Risiken anhand des konkreten Falls klar darzulegen.

Verwandte Tätigkeitsbereiche

• Immobilienrecht und Grundbuchklagen
• Baurecht und Bebauungsklagen
• Stadterneuerung und Recht der einsturzgefährdeten Gebäude
• Klagen auf Löschung und Berichtigung des Grundbuchs
• Eigentums-, Besitz- und Nachbarschaftsklagen
• Klagen auf Aufhebung der Gemeinschaft
• Immobilienkauf sowie Grundbuch- und Bebauungsprüfung
• Verwaltungsrecht, Anfechtungsklagen und Klagen auf vollen Rechtsschutz

Rechtliche Beurteilung und Kontakt

Wenn Sie wegen Ihrer Immobilie eine Enteignungszustellung erhalten haben, das von der Verwaltung angebotene Entgelt beurteilen möchten, auf Ihrer Immobilie eine Straße oder eine andere öffentliche Anlage errichtet wurde oder Ihr Flurstück seit langer Zeit im Bebauungsplan in einer Fläche für öffentliche Dienste gehalten wird, können Grundbuch-, Bebauungs-, Zustellungs- und tatsächliche Nutzungsunterlagen gemeinsam geprüft und die anwendbaren Rechtswege bestimmt werden.

Geben Sie bei Ihrer Anfrage zur ersten Beurteilung nach Möglichkeit Provinz, Landkreis, Stadtviertel, Block und Flurstück der Immobilie, die handelnde Verwaltung, das Datum der Zustellung oder der Gerichtsunterlagen und den Beginn des tatsächlichen Eingriffs an.

Rechtliche Beurteilung für Ihre Enteignungsakte anfordern

Hinweis zur Vertraulichkeit: Das Kontaktformular dient der Vorabbeurteilung. In das Formularfeld sollten keine Identitätsnummern, Gesundheitsdaten, Bankpasswörter oder besonderen personenbezogenen Daten ohne Bezug zur Akte eingetragen werden. Das Mandatsverhältnis zwischen Rechtsanwalt und Mandant entsteht durch gesonderte Vereinbarung über Vollmacht und Dienstleistungsbedingungen. Die Erläuterungen auf der Website stellen für den konkreten Fall weder ein Rechtsgutachten noch eine Ergebnisgarantie dar.