Eigentumsumschreibung im Grundbuch für ausländische Erben in Türkiye: Antrag, Unterlagen, Beschränkungen und Eintragung

Wenn ein ausländischer Erbe eine Immobilie in Türkiye übernimmt, sind die Erbenstellung, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Möglichkeit des Ausländers, die Immobilie zu behalten, getrennte Fragen. Auf die Erbfolge in Immobilien in Türkiye findet türkisches Recht Anwendung. Darüber hinaus werden die Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer, der Todeszeitpunkt und die Beschaffenheit der Immobilie geprüft. Ein Erbschein allein zeigt nicht, dass alle diese Voraussetzungen erfüllt sind. [1] [2]

Der Erwerb der Erbschaft und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sind verschieden

Im türkischen Recht fällt die Erbschaft mit dem Tod an, und die Erben erwerben sie kraft Gesetzes. Dass die Immobilie im Grundbuch noch auf den Namen des Erblassers lautet, bedeutet nicht, dass das Erbrecht nie entstanden ist. Für Verfügungsgeschäfte ist jedoch die Eintragung und die Vervollständigung der Einträge erforderlich. Die Umschreibungseintragung ist nicht dasselbe Geschäft wie ein Verkauf oder eine Schenkung. [3]

Bei mehreren Erben besteht in der Regel Gesamthandseigentum. Die Angabe von Anteilsquoten im Grundbuch bedeutet nicht in jedem Fall, dass zu selbständigem Miteigentum nach Bruchteilen übergegangen wurde. Dass ein Erbe den Umschreibungsantrag stellen kann, ist etwas anderes, als das Haus allein verkaufen zu können. Für den Verkauf braucht es die entsprechende Zustimmung aller Berechtigten oder eine andere wirksame Rechtsgrundlage.

Welcher Erbschein kann verwendet werden?

Ein in Türkiye erhaltener verwendbarer Erbschein oder eine nach Artikel 37 des Grundbuchgesetzes (Tapu Kanunu) zu beurteilende ausländische Urkunde bildet die Grundlage der Umschreibung. Ob die in einer ausländischen Urkunde genannten Anteile für die Immobilie in Türkiye passen, wird geprüft. Das bloße Vorliegen einer Apostille und einer Übersetzung ist keine Garantie für eine automatische Eintragung. [2]

In einem Testament müssen die Formulierung „mein gesamtes Vermögen soll meinem Ehegatten zufallen“ und die Hinterlassung nur einer bestimmten Wohnung nicht dieselbe Rechtsnatur haben. Der Weg, den ein eingesetzter Erbe und der Vermächtnisnehmer eines bestimmten Gegenstands gehen, ist verschieden. Ob eine Umschreibung oder die Ausführung des Testaments vorzunehmen ist, ist nicht anhand der Überschrift, sondern anhand des Inhalts der Urkunde zu bestimmen. [3]

Antragsunterlagen und Ablauf des Verfahrens

Auch wenn der Antrag über das elektronische System eingeleitet wird, gelten die Anforderungen an Vertretung, Identität und Unterschrift weiter. Von der Art der Immobilie abhängige Unterlagen wie DASK und die Art, in der eine ausländische Urkunde akzeptiert wird, werden für den konkreten Vorgang geprüft. Die Gebühren werden nach dem amtlichen Tarif am Tag des Vorgangs berechnet; es wird nicht unterstellt, dass die Umschreibung dieselbe Gebühr auslöst wie ein Verkauf.

Umschreibung, Erbteilung und Verkauf sind drei getrennte Grundbuchvorgänge

Dass die Erbschaft mit dem Tod erworben wird, bedeutet nicht, dass das Eigentümerfeld im Register von selbst aktualisiert wird. Die Umschreibung ist die Abbildung der Erbenstellung im Register. Die Erbteilung bestimmt, welcher Gegenstand welchem Erben zugewiesen wird; der Verkauf ist die entgeltliche Übertragung des Gegenstands. Die für diese Vorgänge erforderlichen Willenserklärungen und Unterlagen sind verschieden. Dass ein Erbe den Umschreibungsantrag stellen kann, zeigt nicht, dass er befugt ist, die Anteile der anderen zu verkaufen. [3]

Die Regel des Erwerbs ohne Eintragung in Artikel 705 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK) und das für Verfügungsgeschäfte erforderliche Eintragungserfordernis müssen zusammen gelesen werden. Mit dem Erhalt des Erbscheins ist ein wichtiger Schritt in Bezug auf das Vermögensrecht vollzogen; damit ein Verkauf möglich ist, müssen jedoch die Einträge zu Eigentümer, Anteil und Beschränkungen im Register geprüft werden. Auch die Übertragung eines Erbteils auf eine andere Person ist nicht dasselbe Geschäft wie der unmittelbare Verkauf einer bestimmten Immobilie; Form und Folgen nach Artikel 677 des Zivilgesetzbuchs werden gesondert beurteilt.

Wie wird geprüft, ob ein ausländischer Erbe die Immobilie erwerben kann?

Staatsangehörigkeit, Lage der Immobilie und Erwerbsgrund

Die Erwerbsordnung für ausländische natürliche Personen nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes wird zusammen mit der Staatsangehörigkeit des Erben und den Merkmalen der konkreten Immobilie behandelt. Die Beschränkungen nach Fläche, Lage und Sondergesetzgebung beim Immobilienerwerb durch Ausländer sind für den rechtlichen Erwerb der Erbschaft und gegebenenfalls für das Ergebnis der gesetzlichen Liquidation (tasfiye) von Bedeutung. Beide Extrempositionen sind falsch: dass jeder ausländische Erbe die Immobilie unbedingt behalten kann, und dass kein Ausländer Erbe sein kann. [2]

Der Todeszeitpunkt ist bei der Prüfung besonders wichtig. Auf einen in früheren Jahren eröffneten Erbfall werden die heutigen Regelungen nicht automatisch angewendet. Der Zusammenhang der Entscheidung des 7. Zivilsenats des Kassationshofs (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi), E. 2024/4288, K. 2024/5906, der alte Todesfälle und historische Erwerbsvoraussetzungen betrifft, muss daher gewahrt bleiben. Die Entscheidung auf den Satz „Ausländer können erben“ oder „Gegenseitigkeit ist erforderlich“ zu verkürzen, übersieht das zeitlich maßgebliche Recht des Falls. [4]

Die Blaue Karte (Mavi Kart) und die türkische Staatsangehörigkeit werden gesondert unterschieden

Der Rechtsstatus eines Inhabers der Blauen Karte darf nicht als derselbe wie der eines gewöhnlichen ausländischen Staatsangehörigen behandelt werden. Die Wahrung der Rechte nach Artikel 28 des Gesetzes Nr. 5901 und die Ausnahmen müssen durch Unterlagen belegt werden. Bei einem Doppelstaatler, der auch die türkische Staatsangehörigkeit besitzt, wird die Wirkung von Artikel 4 des Gesetzes über das Internationale Privat- und Verfahrensrecht (MÖHUK) gesondert beurteilt. Die Aktenkategorie darf nicht anhand der im Reisepass ersichtlichen einzelnen Staatsangehörigkeit festgelegt werden. [6] [1]

Wie werden Hindernisse im Grundbuch eingeordnet?

Stimmen Name und Identitätsangaben des Erblassers nicht mit dem Eintrag des Grundbucheigentümers überein, muss zunächst gezeigt werden, dass es sich um dieselbe Person handelt. Ist dagegen der Eigentümer richtig, aber eine Hypothek oder Pfändung eingetragen, liegt das Problem nicht in der Identität, sondern in der Belastung der Immobilie. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Familienwohnung oder eine Streitanmerkung werden ebenfalls nach ihrer eigenen Rechtswirkung geprüft. Nicht jede Belastung verhindert die Erbumschreibung in gleicher Weise; sie kann jedoch den Preis eines späteren Verkaufs und die Annahme durch den Käufer beeinflussen.

Dass die tatsächlich genutzte Wohnung und die Sondereigentumseinheit im Grundbuch voneinander abweichen, sowie die unzutreffende Bezeichnung eines Grundstücksanteils oder eines Genossenschaftsrechts als „Wohnungseigentumsurkunde“ müssen ebenfalls untersucht werden. Die Umschreibung beseitigt frühere Register- oder baurechtliche Probleme nicht von selbst. Der dem Antragsteller auszuhändigende Eintrag sollte nicht nur als ein Dokument vorgelegt werden, auf dem sein Name steht, sondern zusammen mit einer Erläuterung, die die Art des erworbenen Rechts und die verbleibenden Belastungen zeigt. [3]

Wie werden Steuern und Vorgangskosten getrennt?

Erbschafts- und Übertragungsteuer, die mit dem Grundbuchvorgang verbundenen Kosten und die finanziellen Folgen eines späteren Verkaufs sind getrennte Posten. Artikel 19 des Gesetzes über die Erbschafts- und Übertragungsteuer (VİVK) regelt die steuerlichen Voraussetzungen für die Eintragung der Erbumschreibung und für eine spätere Übertragung oder Bestellung eines dinglichen Rechts unterschiedlich. Auch die vom Gesetz zugelassene Möglichkeit einer Sicherheit ist zu berücksichtigen. Die allgemeine Aussage „zuerst müssen alle Raten bezahlt sein, erst dann kann der Antrag beim Grundbuchamt gestellt werden“ ist nicht zutreffend. [5]

Unter eine Steuerbefreiung zu fallen ist auch nicht dasselbe wie ein kostenfreier Grundbuchvorgang. Die am Antragstag anzuwendenden Dienstleistungsgebühren des Betriebskapitals (döner sermaye), Übersetzungs-, Urkunden- und sonstigen Kosten werden gesondert geprüft. Wird für jede Akte ein fester Gesamtbetrag ausgewiesen, kann dies die Zahl der Immobilien und den Bedarf an ausländischen Urkunden verdecken. Das Anwaltshonorar aus der Honorarvereinbarung ist keine amtliche Gebühr und keine Steuer.

Vorgehen bei Ablehnung, Verzögerung und möglicher Liquidation

Im Ablehnungsschreiben wird festgelegt, aus welchem Grund der Vorgang nicht durchgeführt werden konnte. Ergänzung von Unterlagen, Registerberichtigung, die Erwerbsordnung für Ausländer oder ein gerichtlicher Streit erfordern unterschiedliche Lösungen. Ein Verwaltungsantrag und eine Klage in einem Eigentumsstreit unterliegen möglicherweise nicht derselben Stelle und Frist. Die erneute Antragstellung erneuert die laufende Klagefrist nicht von selbst. Das Zustellungsdatum der schriftlichen Entscheidung und gegebenenfalls das angegebene Rechtsmittel werden gesondert festgehalten.

Kann der Erwerb nicht behalten werden und kommt die gesetzliche Liquidation in Betracht, kann das Ziel für den Berechtigten nicht darin liegen, die Immobilie unbedingt um jeden Preis zu behalten, sondern den wirtschaftlichen Wert im richtigen Verfahren und ohne Rechtsverlust zu bewahren. Liquidationsgrund, gesetzte Frist, Bewertung und Verkaufsverfahren sind am konkreten Vorgang zu prüfen. In diesem Prozess sollte kein übereilter Verkauf an einen Dritten erfolgen, ohne dass ein Plan für die richtige Steuer und die Vereinnahmung des Preises besteht. [2]

Kontrolle nach der Eintragung und ein Anwendungsbeispiel

In einem hypothetischen Beispiel seien zwei Erben an einer Wohnung berechtigt; einer lebt im Ausland, der andere stellt den Umschreibungsantrag. Dass die Erbengemeinschaft (miras ortaklığı) im Register abgebildet wird, bedeutet nicht, dass der Antragsteller die Wohnung allein verkaufen kann. Der für Erbteilung oder Verkauf erforderliche gemeinsame Wille und die Vertretung werden gesondert sichergestellt. Auch eine auf der Immobilie lastende Hypothek erlischt nicht allein durch den Tod.

Am Ende des Vorgangs werden der aktuelle Grundbucheintrag, die richtigen Identitäts- und Anteilsangaben, die Eigentumsart und die fortbestehenden Belastungen kontrolliert. Grundsteuermeldungen bei der Gemeinde, die Verwaltung der Vermietung und die Raten der Erbschaftsteuer werden gesondert überwacht. Dass die Umschreibung eingetragen wurde, bedeutet nicht, dass diese Nebenpflichten erfüllt sind.

Kontrolle eines ausländischen Erbscheins durch ein türkisches Gericht

Artikel 37 des Grundbuchgesetzes macht die Umschreibung für eine ausländische natürliche Person davon abhängig, dass entweder ein von einem Gericht der Republik Türkiye erteilter Erbschein vorliegt oder eine von einer zuständigen ausländischen Stelle ausgestellte Urkunde, deren Übereinstimmung mit dem türkischen Erbverfahren von einem türkischen Gericht beglaubigt wurde. Die Apostille ist keine Entscheidung, die bestätigt, dass Erben und Anteile dem türkischen Recht entsprechen. Die Überprüfung der Herkunft einer Urkunde und ihre Eignung, als Grundlage für die Umschreibung einer Immobilie in Türkiye zu dienen, sind getrennte Stufen. Grundbuchgesetz, Artikel 37

Ist beispielsweise in einer im Ausland ausgestellten Urkunde nur der überlebende Ehegatte als Erbe genannt, ist es dennoch möglich, dass hinsichtlich der Immobilie in Türkiye auch die Kinder berechtigt sind. Das ist kein Problem der Übersetzung einer Urkunde. Familienregister, Todeszeitpunkt, Ehe und Abstammung werden zusammen mit den anzuwendenden türkischen Erbvorschriften beurteilt. Weil die ausländische Urkunde als „Erbschein“ (veraset ilamı) überschrieben ist, kann nicht jeder darin genannte Anteil unverändert in das türkische Grundbuch übernommen werden.

Im Antrag wird zunächst die Vollständigkeit der Liste der Berechtigten geprüft. Sind einige der Erben später verstorben, werden auch deren Erben und der Übergang der Anteile bestimmt. In einer Akte mit mehreren Todesfällen kann für jeden Todesfall eine gesonderte rechtliche Beurteilung erforderlich sein. Die Liste derjenigen, die Vollmacht erteilen, ersetzt nicht die Personen, die im Erbschein als Berechtigte bestimmt sind; die Vertretungsbefugnis vervollständigt die Prüfung der Berechtigung.

Wie werden die Flächen- und Liquidationsregeln im Erbfall angewendet?

Dreißig Hektar und die Grenze der Bezirksfläche

Artikel 35 des Grundbuchgesetzes enthält hinsichtlich der Gesamtfläche der Immobilien und der selbständigen und dauerhaften beschränkten dinglichen Rechte ausländischer natürlicher Personen die Maßstäbe von dreißig Hektar pro Person im gesamten Land und zehn Prozent der Fläche des Bezirks, die Gegenstand von Privateigentum ist. Der Präsident ist befugt, den Betrag pro Person bis auf das Doppelte zu erhöhen und abweichende Beschränkungen einzuführen. Diese Zahlen allein bedeuten keine Erwerbserlaubnis; Land, Ort, Beschaffenheit und Voraussetzungen der Sondergesetzgebung werden zusammen geprüft. Grundbuchgesetz, Artikel 35

Für Immobilien, die beim Erwerb durch Erbfolge außerhalb der Grenzen liegen, kann die gesetzliche Liquidationsregelung in Betracht kommen. Deshalb müssen die Stellung des Erben und die Möglichkeit, die Immobilie in natura zu behalten, gesondert erläutert werden. Insbesondere werden die Summe der Immobilien in verschiedenen Bezirken, die Immobilienanteile und die früheren Erwerbe der Person in der Akte zusammen dargestellt. Berechnung und Zulässigkeit werden durch die Prüfung der konkreten Einträge und des Landes durch das Grundbuchamt abgeschlossen.

Die Liquidationsfrist ist nicht ein automatisches, mit dem Tod beginnendes Jahr

Das Gesetz sieht für die Liquidation der betreffenden Immobilie durch ihren Eigentümer eine von der Verwaltung zu setzende Frist von höchstens einem Jahr vor. Diese Formulierung bedeutet nicht, dass jeder ausländische Erbe das Haus innerhalb eines Jahres ab dem Tod verkaufen muss. Zunächst müssen der Liquidationsgrund, die Maßnahme der zuständigen Stelle und die mitgeteilte Frist bestimmt werden. Die Umwandlung einer nicht fristgerecht von ihrem Eigentümer liquidierten Immobilie in Geld und die Auszahlung des Erlöses an den Berechtigten gehören zur gesetzlichen Folge. Grundbuchgesetz, Artikel 35

Wird eine Liquidationsmitteilung erhalten, werden neben der Rechtsgrundlage auch die wirtschaftlichen Folgen geprüft: der aktuelle Wert der Immobilie, die darauf lastenden Schulden, mögliche Verkaufskosten und die Person, an die der Preis zu zahlen ist, werden geklärt. Soll die Rechtswidrigkeit der Verwaltungsmaßnahme geltend gemacht werden, wird der geeignete Rechtsbehelf gesondert gewählt. Es sollte nicht unterstellt werden, dass die erneute Vorlage einer Urkunde eine laufende Widerspruchs- oder Klagefrist automatisch hemmt.

Ist die zweijährige Umschreibungsregelung eine Ausschlussfrist (hak düşürücü süre)?

Nach Zusatzartikel 1 des Grundbuchgesetzes kann das Grundbuchamt, wenn spätestens zwei Jahre nach dem Tod keine Erbumschreibung vorgenommen wurde, das Gericht anrufen, damit ein Erbschein ausgestellt wird, und den Eintrag als Gesamthandseigentum aktualisieren. Der Ablauf von zwei Jahren bedeutet nicht, dass die Immobilie des Erben von selbst an den Fiskus (Hazine) fällt. Die Regelung zielt auf die Aktualisierung des Registers. Die für die Steuererklärung, die Ausschlagung der Erbschaft oder bestimmte Klagen vorgesehenen Fristen sind davon getrennt. Grundbuchgesetz, Zusatzartikel 1

Für einen im Ausland lebenden Erben liegt der praktische Nutzen einer frühen Umschreibung darin, dass Vermietungsverwaltung, kommunale Meldungen, Verkaufsvorbereitung und die Berichtigung fehlerhafter Registereinträge über eine einzige Akte verfolgt werden können. Auch wenn das jahrelange Aufschieben der Umschreibung nicht den automatischen Verlust des Rechts bedeutet, können spätere Todesfälle, Namensänderungen und verlorene Familienunterlagen den Vorgang erschweren.

Auswirkung der Entscheidung aus dem Jahr 2024 auf die Aktenvorbereitung

In der Entscheidung des 7. Zivilsenats des Kassationshofs vom 23. Dezember 2024, E. 2024/4288, K. 2024/5906, wurden in den Jahren 1943 und 2003 eröffnete Erbfälle sowie ausländische Erbscheine erörtert. Der Senat hielt neben der Beiziehung der früheren Erbscheinsakten und der vollständigen Bestimmung der Parteien die Ermittlung der Gegenseitigkeit zum Zeitpunkt der Todesfälle für erforderlich; er hob das auf einer unvollständigen Prüfung beruhende Urteil auf. Diese Entscheidung besagt nicht, dass die alte Gegenseitigkeitsvoraussetzung auf jede heutige ausländische Erbakte anzuwenden ist. Volltext der Entscheidung

In der Praxis besteht eine entsprechende Vorbereitung darin, alle Daten in einer einzigen Chronologie zu sammeln: den Tod jedes Erblassers, die Ausstellung der Erbscheine, frühere Umschreibungen und Gesetzesänderungen. Die am Todestag eines späteren Erblassers geltende Regelung auf einen früheren Todesfall anzuwenden, kann zu einem falschen Ergebnis bei der Berechtigung führen. Dem Gericht sollten nicht nur aktuelle Reisepässe, sondern auch Unterlagen vorgelegt werden, die den Zusammenhang mit den früheren Akten erklären.

Die Übergabeakte, die das Ergebnis des Antrags zeigt

Die Änderung des Grundbucheintrags auf den Namen des Erben ist das wichtige Ergebnis des Vorgangs. Sind in der Übergabeakte jedoch eine fortbestehende Hypothek, nicht vereinnahmte Mieten, eine offene Steuerrate oder eine Liquidationsprüfung enthalten, sollten diese gesondert ausgewiesen werden. Ein im Ausland lebender Berechtigter sollte anhand dieser Unterlagen kontrollieren können, welcher Vorgang abgeschlossen ist und welche Angelegenheit weiterverfolgt wird.

Fazit

Für einen ausländischen Erben setzt eine erfolgreiche Eigentumsumschreibung neben der Eintragung mit den richtigen Unterlagen und Anteilen die Klärung der Erwerbsvoraussetzungen und der späteren Pflichten voraus. Am Ende des Vorgangs sollten der neue Grundbucheintrag, die Vormerkungen, die Steuer und gegebenenfalls der Stand der Liquidation gemeinsam kontrolliert werden.

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Häufig gestellte Fragen

Müssen alle Erben den Umschreibungsantrag stellen?

Umschreibungsantrag und Verkaufsbefugnis sind getrennt; auch wenn der Antrag über einen Erben laufen kann, wird der für Verfügungsgeschäfte erforderliche gemeinsame Wille gesondert verlangt.

Gilt die Eigentumsumschreibung als Verkauf?

Nein. Die Eintragung der Erbfolge und ein Verkauf sind unterschiedliche rechtliche und finanzielle Vorgänge.

Wird dem ausländischen Erben bei Liquidation der Preis gezahlt?

Im Rahmen der gesetzlichen Liquidation kommt die Auszahlung des Preises an den Berechtigten in Betracht; die konkreten Voraussetzungen werden gesondert geprüft.

Erlischt eine Hypothek mit dem Tod?

Nein. Die Erbenstellung beseitigt wirksame dingliche Belastungen nicht von selbst.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Gesetz Nr. 5718 über das Internationale Privat- und Verfahrensrecht (Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun)
2. Grundbuchgesetz Nr. 2644
3. Gesetz Nr. 4721, Türkisches Zivilgesetzbuch (Türk Medeni Kanunu)
4. Kassationshof, 7. Zivilsenat, 23. Dezember 2024, E. 2024/4288, K. 2024/5906
5. Gesetz Nr. 7338 über die Erbschafts- und Übertragungsteuer (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu)
6. Gesetz Nr. 5901 über die türkische Staatsangehörigkeit (Türk Vatandaşlığı Kanunu)