Die folgenden Fragen bieten einen allgemeinen Rahmen zu dem Nachweis der Übergabe im Bauvertrag, unvollständigen und mangelhaften Bauleistungen und Verzögerungen beim Bau gegen Grundstücksanteil. Im konkreten Fall werden Fristen, Unterlagen und die geltenden Vorschriften gesondert beurteilt.
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Wie wird bei einem Bauvertrag nachgewiesen, dass die Übergabe erfolgt ist?
Ob die Übergabe erfolgt ist, wird anhand der Abnahmekriterien des Vertrags und objektiver, überprüfbarer Unterlagen bestimmt.
Bei Bauarbeiten sind die tatsächliche Nutzung, die Aushändigung der Schlüssel oder Fotos allein nicht immer ein Beweis für eine vertragsgemäße Übergabe. Das Projekt, die technische Leistungsbeschreibung, die Frage, ob eine Nutzungsgenehmigung erforderlich ist, die Regelungen zur vorläufigen/endgültigen Abnahme, das Übergabeprotokoll und nicht behobene Mängel werden gemeinsam geprüft. Die Beweislast der Partei, die behauptet, an welchem Datum und in welchem Umfang die Übergabe erfolgte, richtet sich nach den Verfahrensregeln. Dass Abschlagszahlungen und die Schlusszahlung geleistet wurden, zeigt für sich allein ebenfalls nicht unbedingt, dass sämtliche Mängel oder Fehler akzeptiert wurden.
Welche Rechte kommen bei unvollständigen oder mangelhaften Bauleistungen in Betracht?
Unvollständige Leistungen und mangelhafte Leistungen sind verschieden; der Anspruch richtet sich nach dem Vertrag, der Art des Mangels und den Anzeigevoraussetzungen.
Eine unvollständige Leistung bedeutet, dass die vereinbarte Leistung nicht vollständig erbracht wurde; eine mangelhafte Leistung bedeutet, dass die erbrachte Arbeit nicht dem Vertrag oder den erwarteten Eigenschaften entspricht. Die Voraussetzungen der Rechte des Auftraggebers wie Rücktritt, Minderung, Nachbesserung und Schadensersatz können unterschiedlich sein. Offene und verborgene Mängel, Prüf- und Anzeigeobliegenheiten sowie die Verjährung sind ebenfalls gesondert zu prüfen. Ortsbesichtigung, Fotos, technische Gutachten, Abschlagszahlungen und Abnahmeprotokolle sind die grundlegenden Unterlagen der Prüfung.
Wie wird eine Verzögerung bei einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil behandelt?
Bei einer Verzögerung sind Anfangs- und Enddatum, Nachfristen, die den Parteien auferlegten Pflichten und die Vertragsstrafe gesondert zu berechnen.
Bei einem Bauvertrag gegen Grundstücksanteil können die Einholung der Genehmigung, die Übergabe des Baugrundstücks, die Planung, der Baubeginn und die Fristen für die Übergabe der Sondereigentumseinheiten getrennte Pflichten sein. Eine dem Bauunternehmer zurechenbare Verzögerung wird von einer Verzögerung unterschieden, die auf einem behördlichen Hindernis oder auf dem Grundstückseigentümer beruht. Die Voraussetzungen, unter denen Ansprüche auf Verzugsentschädigung, Vertragsstrafe, Mietausfall, Inanspruchnahme von Sicherheiten, Kündigung und Übertragung der Grundbuchurkunden gemeinsam geltend gemacht werden können, sind anhand der Vertragsbestimmungen zu prüfen.
Gilt ein Bau auch ohne Nutzungsgenehmigung als übergeben?
Nicht in jedem Vertrag ergibt sich dasselbe Ergebnis; die Übergabebedingungen und die Eignung des Werks für den Nutzungszweck werden beurteilt.
Geprüft werden gemeinsam, ob die Nutzungsgenehmigung im Vertrag zur Übergabebedingung gemacht wurde, die tatsächliche Nutzung, unvollständige Arbeiten und behördliche Hindernisse. Die Aushändigung des Schlüssels allein zeigt möglicherweise nicht, dass alle vertraglichen Leistungen vollständig erbracht wurden.
Ist bei einem mangelhaften Bau ein Aufforderungsschreiben (ihtar) an den Bauunternehmer erforderlich?
Je nach Art des Mangels sowie nach dem Türkischen Obligationenrecht und den Vertragsbestimmungen sind die Prüf- und Anzeigeobliegenheiten von Bedeutung.
Die Kenntniserlangung vom offenen und verborgenen Mangel, der Zeitpunkt der Anzeige, Fotos, die Begutachtung durch Sachverständige und Abhilfeversuche sollten dokumentiert werden. Behauptungen eines groben Verschuldens und der Verschleierung können die gesetzlichen Fristen beeinflussen.
Fallen die Grundstücksurkunden automatisch zurück, wenn ein Bauvertrag aufgelöst wird?
Nein; die Wirkung der Kündigung oder des Rücktritts, die Art des Vertrags und bereits erfolgte Übertragungen im Grundbuch werden gesondert geprüft.
Bei einem Vertrag gegen Grundstücksanteil sind die amtliche Form, der Erfüllungsstand des Bauunternehmers, die Rechte Dritter und Abwicklungsansprüche maßgeblich. Ansprüche auf Löschung und Eintragung im Grundbuch sowie auf Zahlung oder Schadensersatz sind gegen die richtigen Parteien zu richten.