1. Gesetzliche Grundlage und rechtliche Natur des Verbots der Wiedervermietung
Artikel 355 des Türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 begründet einen besonderen Sanktionsmechanismus, der Mieter vor unbegründeten Räumungsgründen schützt. Zweck dieser Vorschrift ist nicht, das Eigentumsrecht des Eigentümers zu beschränken, sondern sicherzustellen, dass die Behauptung „ich benötige die Wohnung“ ernsthaft ist, und den Missbrauch von Rechten zu verhindern (Artikel 2 des Türkischen Zivilgesetzbuchs (TMK)).
Anwendungsbereich: Dieses Verbot gilt nur für Mietverhältnisse über Wohnungen und überdachte Geschäftslokale. Es findet keine Anwendung auf Felder, Grundstücke oder Räume, die nur für eine vorübergehende Nutzung von weniger als sechs Monaten bestimmt sind. Zudem ist diese Regelung relativ zwingender Natur. Klauseln, die von Anfang an in den Mietvertrag aufgenommen werden und besagen, „der Mieter hat auf den Schadensersatz nach TBK Artikel 355 verzichtet“, sind daher rechtlich unwirksam.
2. Bei welchen Räumungsgründen gilt das dreijährige Verbot?
Das Verbot entsteht nicht bei jedem Auszug. Es gilt nur für die folgenden besonderen gesetzlichen Räumungswege:
- Eigenbedarf des Vermieters oder der gesetzlich bestimmten Angehörigen (Ehegatte, Abkömmlinge, Vorfahren) an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal (TBK Artikel 350 Absatz 1)
- Eigenbedarf des neuen Eigentümers an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal (TBK Artikel 351)
- Wiederaufbau oder Bauleitplanung des Grundstücks (wesentliche Umgestaltung) (TBK Artikel 350 Absatz 2)
Wichtige Unterscheidung: In den Fällen, in denen der Mieter die Miete nicht zahlt (Zahlungsverzug), eine Räumungsverpflichtung unterzeichnet, die maximale zehnjährige Verlängerungsfrist abgelaufen ist oder das Mietverhältnis aufgrund zweier berechtigter Kündigungsschreiben beendet wurde, findet die Vorschrift des TBK Artikels 355 (das dreijährige Verbot der Wiedervermietung) keine Anwendung.
3. Die entscheidende Voraussetzung für Schadensersatz: Gerichtsurteil und Zwangsvollstreckung
Damit der frühere Mieter den Jahresbetrag als Schadensersatz erhält, ist die Art und Weise, wie die Immobilie geräumt wurde, der wichtigste Faktor für den Ausgang des Verfahrens. Der Kassationshof legt die Formulierung „wenn er die Räumung bewirkt hat“ im Gesetz sehr eng aus.
Kann ein Mieter, der nach einer Aufforderung auszieht, Schadensersatz verlangen?
Nein. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Kassationshofs kann der Mieter diesen Schadensersatz nicht verlangen, wenn er die Wohnung vor Beginn jedes gerichtlichen Verfahrens räumt, nachdem der Vermieter mit einem notariellen Schreiben erklärt hat: „Mein Sohn kommt, räumen Sie die Wohnung, sonst verklage ich Sie.“
Aktuelle Position der 3. Zivilkammer des Kassationshofs (Ausblick 2025–2026)
Die 3. Zivilkammer des Kassationshofs (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi) hat mit ihrer Entscheidung vom 24.06.2025, E. 2024/3099, K. 2025/3540 (sowie dem zu dieser Entscheidung verfassten Sondervotum) die Grenzen der aktuellen Praxis sehr deutlich gezogen. Im Fall war das Räumungsurteil rechtskräftig, ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet und der Vollstreckungsbefehl dem Mieter zugestellt worden. Die mietende Gesellschaft übergab den Schlüssel selbst, damit Vollstreckungsbeamte nicht in die Räume kommen und ihrem geschäftlichen Ruf schaden. Die Mehrheit des Kassationshofs wies die Klage ab, weil die zwangsweise Entfernung durch Vollstreckungsbeamte (icra memuru marifetiyle) tatsächlich nicht stattgefunden hatte.
(Das Sondervotum vertrat die Auffassung, dass das rechtskräftige Urteil und der Vollstreckungsbefehl die Räumung bereits zwingend gemacht hätten und der Auszug des Mieters nicht als freiwillig angesehen werden könne.)
Praktische Rechtsstrategie: Damit der Mieter sein Recht nicht verliert, muss er, wenn die Räumungsklage gegen ihn ausgeht, den Schlüssel nicht persönlich an den Vermieter übergeben, sondern in der Akte des Vollstreckungsamts (İcra Müdürlüğü), das die Räumung durchführt, eine Erklärung abgeben und diese protokollieren lassen (tutanak).
4. Wann beginnt der dreijährige Zeitraum, und was ist die Ausnahme des „berechtigten Grundes“?
Der dreijährige Zeitraum des Verbots der Wiedervermietung beginnt nicht mit dem Datum der gerichtlichen Entscheidung, sondern mit dem Tag, an dem der Mieter die Immobilie tatsächlich räumt und übergibt.
Ausnahme des berechtigten Grundes: Vermietet der Vermieter die Wohnung innerhalb von drei Jahren nach der Räumung an einen anderen, zahlt er in der Regel Schadensersatz. Die Formulierung „ohne berechtigten Grund“ im Wortlaut des TBK Artikels 355 gibt dem Vermieter jedoch eine Verteidigungsmöglichkeit. Ein berechtigter Grund müssen Umstände sein, die später eintreten, nicht vorhersehbar waren und nicht auf einem Verschulden des Vermieters beruhen.
- Umstände, die anerkannt werden können: der plötzliche Tod des Sohnes oder der Tochter, die den Bedarf hatten, eine unerwartete zwingende Versetzung oder ein Zustand der Wohnung, der wegen einer schweren Erkrankung zu diesem Zeitpunkt für die Nutzung ungeeignet ist.
- Umstände, die nicht anerkannt werden: Gründe, die vom eigenen Willen des Vermieters abhängen, etwa „mein Sohn hat davon abgesehen, ins Ausland zu gehen“, „ich habe die Wand zwischen den Läden nicht abgerissen“ oder „ich geriet in finanzielle Schwierigkeiten“. (Kassationshof, 6. Zivilkammer, E. 2015/7078)
5. Höhe, steuerliche Behandlung und Umfang des Schadensersatzes
Wie hoch ist der Schadensersatz?
Nach TBK Artikel 355 darf der Schadensersatz nicht geringer sein als die Gesamtsumme der einen Jahresmiete, die der frühere Mieter im letzten Mietjahr gezahlt hat. Beispiel: Hat der Mieter im letzten Jahr monatlich 30.000 TL gezahlt, beträgt der gesetzliche Mindestschadensersatz, der geltend gemacht werden kann, 360.000 TL. Der Betrag, zu dem der neue Mieter die Wohnung mietet (zum Beispiel 50.000 TL), ändert die Berechnung des Mindestschadensersatzes nicht.
Kann mehr als der Jahresbetrag verlangt werden?
Ja, dieser Betrag ist eine Untergrenze. Kann der Mieter durch konkrete Rechnungen und Belege Aufwendungen wie Umzugskosten, die für die neue Wohnung gezahlte Maklerprovision, einen etwaigen Gewinnausfall im Geschäft oder notwendige Renovierungskosten nachweisen, kann er auch Schadensersatz über eine Jahresmiete hinaus verlangen.
Steuerliche Behandlung des Schadensersatzes (steuerrechtliche Dimension)
Der vom Vermieter gezahlte Schadensersatz ist keine „Mieteinnahme“. Da es sich um eine Zahlung handelt, die eine Verminderung des Vermögens des Mieters ausgleicht oder einen Vertragsverstoß beseitigt, ist er im Rahmen des Einkommensteuergesetzes Nr. 193 (GVK) von der Einkommensteuer befreit; auf ihn müssen weder Steuerabzug an der Quelle (stopaj) noch KDV berechnet werden.
6. Zuständiges Gericht, obligatorische Mediation und verfahrensrechtliche Änderungen
Zuständiges Gericht
Für alle Forderungen und Schadensersatzklagen aus einem Mietverhältnis ist unabhängig vom Streitwert das Friedensgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) zuständig.
Obligatorische Mediation und kritische Taktiken
Seit dem 1. September 2023 ist in Mietstreitigkeiten vor Klageerhebung zwingend die Mediation anzurufen. Praktische Strategie: Im Mediationsverfahren versuchen Vermieter mitunter, sich der Haftung zu entziehen, indem sie die Immobilie an einen Dritten übertragen (verkaufen). Ein Scheingeschäft (muvazaa) beseitigt die Haftung nach TBK Artikel 355 nicht. Im Mediationsprotokoll sollte der Mieter seine Forderung klar benennen (zum Beispiel: mindestens eine Jahresmiete + Umzugsschaden + gesetzliche Zinsen) und verlangen, dass der Zinsbeginn der „Tag des Abschlusses des neuen Mietvertrags“ ist.
Änderung von Artikel 107 des Zivilprozessgesetzes Nr. 6100 (HMK) im Jahr 2026
Mit dem Gesetz Nr. 7589, das am 31.07.2026 in Kraft getreten ist, wurde Artikel 107 des Zivilprozessgesetzes Nr. 6100 (HMK) (Klage auf unbestimmten Anspruch) aufgehoben. Solche Klagen müssen nun als Teilklage (HMK Artikel 109) erhoben werden. Die Strategie, den Streitwert bis zum Abschluss der Beweisaufnahme einmalig zu erhöhen, muss von Rechtsanwälten nach diesem neuen Verfahren gestaltet werden.
7. Die Stellung von TBK Artikel 355 in der Rechtsprechung
Individualbeschwerde beim Verfassungsgericht (AYM)
Zwar hat der Vermieter im Rahmen des Eigentumsrechts (Artikel 35 der Verfassung) das Recht, die Immobilie nach seinem Willen zu nutzen. Das Verfassungsgericht hält jedoch die gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz der schwächeren Partei, des Mieters, bei Räumungen von Wohnungen und Geschäftslokalen, wie das dreijährige Verbot, im Sinne des Prinzips des sozialen Rechtsstaats für verhältnismäßig und verfassungskonform.
Beweislast und Entscheidungen der Regionalen Berufungsgerichte (BAM)
Die Regionalen Berufungsgerichte (BAM) betrachten Bildschirmfotos von Inseraten auf Immobilienportalen (wie sahibinden.com) nicht allein als ausreichenden Beweis dafür, dass die Wohnung an einen Dritten vermietet wurde. Starke Beweismittel:
- Anforderung der Melderegisterauszüge (e-Devlet, Einwohnermeldeamt) der einziehenden Person durch das Gericht.
- Anforderung der Auskünfte der zuständigen Stellen darüber, wer und wann Abonnements für intelligente Wasser-, Strom- und Erdgaszähler eröffnet hat.
- Das Hausgeldregister der Wohnanlage oder der Hausverwaltung.
8. Praxisnahe Checkliste: Was zu tun und was zu vermeiden ist
✅ Was zu tun ist:
- Übergeben Sie nach Abschluss des Räumungsverfahrens den Schlüssel nicht persönlich, sondern durch ein Protokoll in der Vollstreckungsakte.
- Beobachten Sie die Immobilie nach dem Auszug drei Jahre lang regelmäßig (Mietinserate, Versorgungsverträge).
- Stellen Sie den Antrag auf Mediation innerhalb von 2 Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie erfahren, dass die Wohnung erneut vermietet wurde (oder der neue Mieter eingezogen ist) (zur Vermeidung des Verjährungsrisikos).
- Bewahren Sie Quittungen und Rechnungen für Ausgaben beim Umzug (Transport, Malerarbeiten, Provision) auf, die auf Ihren Namen ausgestellt sind.
❌ Was Sie vermeiden sollten:
- Räumen Sie nicht die Wohnung und erwarten Sie danach, eine Schadensersatzklage erheben zu können, nur weil ein notarielles Kündigungsschreiben eingegangen ist oder eine WhatsApp-Nachricht „mein Sohn heiratet“ verschickt wurde. (Ihre Klage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen.)
- Räumen Sie die Wohnung nicht aufgrund einer vor Abschluss des Gerichtsverfahrens zwischen den Parteien unterzeichneten „ikale (bozma) sözleşmesi“ oder Räumungsverpflichtung. Das Verbot der Wiedervermietung (TBK Artikel 355) findet auf Räumungen, die auf einer Räumungsverpflichtung beruhen, keine Anwendung.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Beitrag zur Räumungsklage wegen Eigenbedarfs.
Fazit
Wenn ein Vermieter eine Wohnung nach einer Räumung wegen Eigenbedarfs an einen Dritten vermietet, knüpft das türkische Schuldrecht daran eine schwerwiegende Schadensersatzsanktion. Ebenso wichtig wie das Recht selbst ist jedoch, es auf dem richtigen verfahrensrechtlichen Weg geltend zu machen. Bei „freiwilligen“ Räumungen ohne Durchlaufen der gerichtlichen und vollstreckungsrechtlichen Stufen ist der Weg zum Schadensersatz versperrt. Deshalb sollte das Verfahren von Anfang an nach der Strategie eines auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalts geführt werden.
Für eine rechtliche Einschätzung: Um zu prüfen, ob Ihr Fall die Voraussetzungen des TBK Artikels 355 erfüllt, und um das Räumungsurteil und den neuen Mietvorgang zu analysieren, können Sie die Kanzlei Güneş & Güneş Rechtsanwaltskanzlei kontaktieren.
Datenschutz und Haftungsausschluss: Dieser Beitrag wurde zu allgemeinen Informationszwecken unter Berücksichtigung der Fachliteratur und der Rechtsprechung des Kassationshofs nach der im Jahr 2026 geltenden Gesetzgebung erstellt. Jeder Rechtsstreit unterscheidet sich je nach den konkreten Umständen des Falles. Vor jeder rechtlichen Maßnahme empfehlen wir, eine auf Ihre Akte bezogene rechtliche Stellungnahme einzuholen.