Die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien wird nicht anhand des Inserats- oder Verkaufspreises einer Wohnung berechnet. Geprüft werden gemeinsam der von der Gemeinde festgestellte Gebäudesteuerwert, die Wohnnutzung der Immobilie, der Stand des Vorjahres und die Befreiungsvoraussetzungen. Für 2026 liegt die maßgebliche Wertgrenze bei 17.711.000 TL. Wegen der Befreiung für die einzige Wohnung kann nicht ohne Weiteres der Schluss gezogen werden, dass für jede Wohnung oberhalb der Wertgrenze zwingend Steuer anfällt.
Rechtliche Natur der Steuer und Abgrenzung zu anderen Pflichten
Die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien entsteht nicht automatisch aus dem Inserats- oder Verkaufspreis einer Immobilie. Der gesetzliche Wertmaßstab, das maßgebliche Jahr, die Eigentumsform und die Befreiungsvoraussetzungen werden gemeinsam beurteilt.
Welcher Wert und welches Jahr sind maßgeblich?
Die Bestimmungen des Grundsteuergesetzes (Emlak Vergisi Kanunu) zur Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien stellen auf den Gebäudesteuerwert von Immobilien mit Wohnnutzung ab. Ein Sachverständigengutachten oder ein Preis aus einem Immobilieninserat ist für sich genommen keine Bemessungsgrundlage. Die Eigenschaft der selbstständigen Einheiten und die von der Gemeinde erhaltenen Wertnachweise sind zu prüfen. [1; EVK m.42–49]
Für den Beginn der Steuerpflicht ist der Wert des Vorjahres maßgeblich. Für 2025 liegt die einschlägige Grenze bei 15.709.000 TL; bei einer Immobilie, die die Voraussetzungen erfüllt, wird die Steuerpflicht Anfang 2026 aktuell. Für 2026 erfolgt die Berechnung mit dem Wert und dem Tarif dieses Jahres. Deshalb genügt es nicht in jeder Akte, nur das Schreiben der Gemeinde für ein einziges Jahr zu betrachten. [1; EVK m.42–49]
Zur Zahlung verpflichtete Steuerpflichtige: Eigentümer, Nießbrauchberechtigte und Miteigentümer
Maßgeblich ist nach der gesetzlichen Reihenfolge zunächst der Eigentümer, sofern vorhanden der Nießbrauchberechtigte und, wenn es keinen gibt, die Person, die die Immobilie wie ein Eigentümer tatsächlich nutzt bzw. darüber verfügt. Bei Miteigentum nach Bruchteilen richtet sich die Frage, ob die Immobilie erfasst ist, nach dem Gesamtwert, es gilt der Tarif, und die Steuer wird nach Anteilen verteilt. Es ist unzutreffend, den Wert jedes Anteils gesondert wie eine eigene Wohnung mit der Grenze zu vergleichen. Bei Gesamthandseigentum (elbirliği mülkiyeti) gelten die Erklärungs- und Haftungsregeln gesondert.
Der Verkauf der Immobilie im laufenden Jahr bedeutet nicht, dass die zweite Rate dieses Jahres zwingend dem Käufer zufällt. Die Verantwortlichkeit des Verkäufers für das laufende Jahr und die Stellung des Käufers im Folgejahr werden getrennt beurteilt. Für Fälle wie Untergang, Unbrauchbarkeit oder Erlangung einer Befreiung bestehen eigene Regeln über das Ende der Steuerpflicht.
Befreiung für die einzige Wohnung und für die Wohnung mit dem niedrigsten Wert
Für Personen, die eine einzige Immobilie mit Wohnnutzung in der Türkei besitzen, sieht das Gesetz eine Befreiung vor. Besitzt eine Person mehrere Wohnungen, die der Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien unterliegen, kann unter den maßgeblichen Voraussetzungen auch die Wohnung mit dem niedrigsten Wert befreit sein. Diese Befreiung ist kein Betrag, der für jede Wohnung gesondert zur Verfügung steht.
Dass die Steuer aufgrund einer Befreiung nicht entsteht, bedeutet nicht, dass die erforderliche Mitteilung unterbleiben darf. Welche Immobilie befreit ist, wenn mehrere gleich niedrig bewertete Wohnungen bestehen, und wie eine Immobilie mit Anteilen zu behandeln ist, wird gesondert geprüft. Für Bauunternehmen, die ihren ersten Verkauf noch nicht getätigt haben und geeignete, ungenutzte oder nicht vermietete Wohnungen besitzen, gilt eine andere Befreiung; ein bloßer Eintrag im Bestand genügt dafür nicht.
Wie wird der Tarif 2026 auf den steuerpflichtigen Wohnungswert angewendet?
| Gebäudesteuerwert | Steuerberechnung |
|---|---|
| 17.711.000–26.567.000 TL | 3 Promille auf den Teil oberhalb von 17.711.000 TL |
| 26.567.000–35.425.000 TL | 26.568 TL + 6 Promille auf den Teil oberhalb von 26.567.000 TL |
| über 35.425.000 TL | 79.716 TL + 10 Promille auf den Teil oberhalb von 35.425.000 TL |
Beispiel: Für eine Wohnung ohne Befreiung, bei der die übrigen Voraussetzungen der Steuerpflicht erfüllt sind, beträgt die Steuer bei einem Gebäudesteuerwert 2026 von 20.000.000 TL 6.867 TL; das sind 3 Promille der Differenz von 2.289.000 TL. Der Satz von 3 Promille wird nicht unmittelbar auf die gesamten 20.000.000 TL angewendet. Das Beispiel unterstellt, dass kein Miteigentum und keine weitere Befreiung vorliegt.
Wohin werden Erklärung und Zahlung eingereicht?
Den Gebäudesteuerwert erhält man von der Gemeinde (belediye); die Erklärung zur Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien ist beim zuständigen Steueramt (vergi dairesi) einzureichen. Die reguläre Erklärungsfrist endet am 20. Februar. Die Steuer wird in zwei Raten im Februar und im August gezahlt. Wegen Feiertagen wurde für 2026 als letzter Tag der ersten Rate der 2. März und als letzter Tag der zweiten Rate der 31. August angewendet. Diese Termine gehören heute zum Kalender eines vergangenen Zeitraums.
Mehrere Wohnorte, Miteigentum oder Gesamthandseigentum sowie die spätere Übermittlung elektronischer Anlagen machen die gesonderte Prüfung der Formulare und der zuständigen Behörde erforderlich. Ein unterschiedlicher Gemeindewert je Wohnung bedeutet nicht zwingend, dass für jede Wohnung eine eigene selbstständige Erklärung bei verschiedenen Steueramtern abzugeben ist.
Vorbereitung der Unterlagen zu Eigentum, Gebäudesteuerwert und Befreiung für die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien
Grundbuchauszug, Anteilsquote, Nießbrauchseintrag, Gebäudesteuerwerte 2025 und 2026, Zahl der Wohnungen, Befreiungsmitteilung, Erklärung und Ratenzahlungsnachweise sind gemeinsam aufzubewahren. Eine Untersuchung, die die Differenz zwischen Marktwert und Gemeindewert erklärt, ersetzt keine Steuerbemessungsgrundlage; maßgeblich ist der zutreffende gesetzliche Wert.
Entfällt die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien durch Zahlung der Grundsteuer?
Nein. Die beiden Steuern sind gesondert geregelt. Die Zahlung der einen ist weder eine automatische Verrechnung mit der anderen noch ein Befreiungsgrund.
Fällt bei einer einzigen sehr hochwertigen Wohnung stets Steuer an?
Wegen der Befreiung für die einzige Wohnung muss das nicht der Fall sein. Die Voraussetzungen sind zusammen mit den übrigen Wohnungen und Anteilen der Person zu prüfen.
Wie wirkt die Grenze bei Miteigentum?
Besteht ein Anteil an einer Wohnung, wird nicht allein nach dem Wert dieses Anteils entschieden, ob die Immobilie von der Steuer erfasst ist. Maßgeblich sind der gesamte Gebäudesteuerwert und die Eigentumsform; die auf den Anteil des Steuerpflichtigen entfallende Steuer wird erst später berechnet. Es kann unzutreffend sein, eine je zur Hälfte gehörende Wohnung allein dadurch außerhalb der Grenze zu sehen, dass man ihren Gesamtwert halbiert.
Auch bei der Befreiung für die einzige Wohnung oder für die Wohnung mit dem niedrigsten Wert werden die Anteile der Person an anderen Wohnungen und die Eigentumsform gemeinsam beurteilt. Eine Befreiung bedeutet nicht, dass die geforderten Mitteilungen und Unterlagen gar nicht einzureichen sind. Das Schreiben der Gemeinde zum Gebäudesteuerwert und der Grundbucheintrag müssen dieselbe Immobilie und das richtige Jahr ausweisen.
Verkaufsjahr und Änderungsmeldung
Der Verkauf einer Wohnung in dem Jahr, in dem die Steuerpflicht begonnen hat, überträgt dem Käufer nicht automatisch die offene Rate der für dieses Jahr entstandenen Steuer. Der Leitfaden zeigt an einem Beispiel, dass die Verantwortlichkeit für das betreffende Jahr auch dann gesondert zu prüfen ist, wenn die Übertragung nach Jahresbeginn oder sogar vor Ablauf der Erklärungsfrist erfolgt. Eine Aufteilung der Steuer zwischen den Parteien im Kaufvertrag ändert nicht die Person, an die sich die Verwaltung rechtlich wendet.
Bei Ereignissen wie Abriss oder Brand des Gebäudes bzw. dem Verlust der Wohnnutzung werden das Ende der Steuerpflicht und der Zeitpunkt der Mitteilung gesondert geprüft. Ein Rückgang des Marktwerts ändert den Gemeindesteuerwert nicht automatisch. Streit über den Steuerwert und ein Berechnungsfehler bei der Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien können jeweils gesonderter Gegenstand eines Antrags sein.
Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien und kommunale Grundsteuer
Die gewöhnliche, an die Gemeinde gezahlte Grundsteuer ersetzt die Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien nicht. Beide Steuern haben unterschiedliche Verwaltung, Erklärungen und Befreiungsvoraussetzungen. Dass eine Person im Ruhestand oder eine Person mit Behinderung die Voraussetzungen für den Nullsatz der Grundsteuer erfüllt, begründet keine automatische Befreiung aller Wohnungen von der Steuer auf hochwertige Wohnimmobilien.
In der Akte sind für jede Immobilie der Gebäudesteuerwert des Vorjahres und des laufenden Jahres, das Erwerbs- oder Übertragungsdatum, die Wohnnutzung, die Anteilsquote und der Befreiungsgrund in getrennten Zeilen festzuhalten. Die Ermittlung der niedrigstbewerteten Wohnung unter den steuerpflichtigen Wohnungen und die Beurteilung der Wohnung außerhalb der Steuer dürfen nicht vermischt werden.
Vor dem Handeln zu treffende Entscheidung und vorzubereitende Akte
Ordnen Sie den von der Gemeinde erhaltenen Gebäudesteuerwert dem richtigen Jahr zu. Bestimmen Sie die Befreiung für die einzige oder die niedrigstbewertete Wohnung; verwechseln Sie nicht den Gesamtwert einer Immobilie mit Anteilen mit der für den Anteil der Person berechneten Steuer.