Die Bauregistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi) ist ein besonderes Verwaltungsdokument, das im Rahmen der durch die vorläufige Bestimmung Nr. 16 (Geçici 16. madde) des Bebauungsgesetzes Nr. 3194 eingeführten und in der Öffentlichkeit „Bebauungsamnestie" (imar barışı) genannten Regelung der Erfassung von Gebäuden dient, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen und ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung und ihren Anlagen errichtet wurden. Die Regelung wurde in der Antragsphase auf der Grundlage der Erklärung des Bauherrn durchgeführt; die Ausstellung einer Bauregistrierungsbescheinigung bedeutete nicht, dass das Gebäude dem Bebauungsrecht vollständig entspricht, dass es eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung erhalten hat oder dass die technische Sicherheit des Gebäudes von der Verwaltung bestätigt wurde.
Im Jahr 2026 gibt es keine neue allgemeine Antragsphase der Bebauungsamnestie. Dennoch machen die Gültigkeit und Aufhebung der in der Vergangenheit ausgestellten Bauregistrierungsbescheinigungen, die auf diese Bescheinigungen gestützten Grundbuch- und Genehmigungsvorgänge, der Verkauf von Grundstücken des Fiskus oder der Gemeinden, Abriss und Bußgelder, das Eigentumsrecht Dritter und Strafermittlungen weiterhin einen wichtigen Teil der aktuellen Streitigkeiten aus.
Bei einem Streit um die Bauregistrierungsbescheinigung genügt es daher nicht, nur das Vorliegen der Bescheinigung zu betrachten. Zusammen zu prüfen sind: für welches Gebäude, mit welcher Erklärung, zu welchem Zeitpunkt und auf welchem Eigentumsgrund die Bescheinigung ausgestellt wurde; ob das Gebäude vor dem 31. Dezember 2017 bestand; ob eines der Gebiete vorliegt, für die keine Bescheinigung ausgestellt werden darf; nachträglich ausgeführte zusätzliche Arbeiten; der Aufhebungsgrund der Verwaltung und ob dieser Grund mit konkreten Beweisen nachgewiesen ist.
1. Was ist die Bauregistrierungsbescheinigung?
Die vorläufige Bestimmung Nr. 16 des Bebauungsgesetzes Nr. 3194 hat eine Sonderregelung eingeführt, um im Rahmen der Katastrophenvorsorge Gebäude ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung und ihren Anlagen zu erfassen und die Bebauungsamnestie herbeizuführen. Die Regelung bezieht sich auf Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2017 errichtet wurden.
1.1. Die Bauregistrierungsbescheinigung ist keine Baugenehmigung
Die Bauregistrierungsbescheinigung bedeutet nicht:
- dass dem Gebäude eine neue Baugenehmigung erteilt worden ist,
- dass das Gebäude eine Nutzungsgenehmigung erhalten hat,
- dass sämtliche Verstöße gegen das Bebauungsrecht dauerhaft entfallen sind,
- dass die Erdbebensicherheit des Gebäudes durch eine technische Prüfung bestätigt wurde,
- dass die privatrechtlichen Streitigkeiten über das Grundstück gelöst sind.
Die Hauptfunktion der Bescheinigung besteht darin, innerhalb der vom Gesetz gezogenen Grenzen und in vorläufiger Weise bestimmte Rechtsfolgen auszulösen.
1.2. Geltungsdauer der Bescheinigung
Nach der Systematik des Gesetzes gilt die Bauregistrierungsbescheinigung bis zum Neubau des Gebäudes oder bis zu einer Maßnahme der Stadterneuerung (kentsel dönüşüm). Bei einer Erneuerung des Gebäudes findet das aktuelle Bebauungsrecht Anwendung. Die Bauregistrierungsbescheinigung begründet daher kein wohlerworbenes Genehmigungsrecht für einen künftigen Neubau.
2. Kann im Jahr 2026 ein neuer Antrag auf Bebauungsamnestie gestellt werden?
Nein. Die in der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 vorgesehenen allgemeinen Antrags- und Zahlungsfristen sind abgelaufen. Die heute fortbestehenden Rechtsfragen betreffen im Wesentlichen die Gültigkeit, die Aufhebung und die Berichtigung bereits ausgestellter Bescheinigungen, Streitigkeiten über das Entgelt sowie die an die Bescheinigung geknüpften verwaltungs- oder privatrechtlichen Folgen.
Diese Unterscheidung ist wichtig: Eine Darstellung, wonach die Bebauungsamnestie ein derzeit geltendes Antragsprogramm sei, ist nicht aktuell. Dagegen bleiben die vorläufige Bestimmung Nr. 16 und die Rechtsfolgen der in der Vergangenheit auf ihrer Grundlage vorgenommenen Maßnahmen aktuell.
3. Für welche Gebäude kann keine Bauregistrierungsbescheinigung ausgestellt werden?
Nach der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 des Gesetzes Nr. 3194 und den Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar) sind insbesondere die folgenden Fälle von Bedeutung:
3.1. Nach dem 31. Dezember 2017 errichtete Gebäude
Die grundlegende zeitliche Voraussetzung der Bescheinigung ist, dass das Gebäude vor dem 31. Dezember 2017 errichtet wurde. Dass das gesamte Gebäude oder der von der Bescheinigung erfasste Verstoß nach diesem Datum entstanden ist, konkret festzustellen, gehört zu den häufigsten Streitpunkten bei der Aufhebung.
3.2. Grundstücke im Privateigentum Dritter
Gebäude auf Grundstücken im Privateigentum Dritter fallen nicht in den Anwendungsbereich der Regelung. Dieser Punkt führt insbesondere bei folgenden Konstellationen zu ernsten Streitigkeiten:
- Rechte der übrigen Miteigentümer bei Grundstücken in Bruchteilseigentum,
- Gemeinschaftsflächen von Wohnblöcken und Wohnanlagen,
- Gebäude auf dem Grundstück eines anderen,
- Fälle, in denen eine einzelne Person sich in gemeinschaftlichen Eigentumsflächen als alleiniger Rechtsinhaber darstellt.
3.3. Bestimmte geschützte und ausgenommene Gebiete
Im Gesetz und in den nachrangigen Vorschriften bestehen besondere Beschränkungen für bestimmte Gebiete des Bosporus, für bestimmte Gebiete der historischen Halbinsel Istanbuls, für bestimmte Bereiche des Historischen Gebiets von Gelibolu sowie für bestimmte Grundstücke des Fiskus, die für soziale Einrichtungen gewidmet sind.
Befindet sich das Gebäude zudem in einem Gebiet, das den besonderen Schutzvorschriften unterliegt, kann nicht angenommen werden, dass die Bestimmungen der Sondergesetze allein unter Berufung auf das Vorliegen einer Bauregistrierungsbescheinigung außer Kraft gesetzt sind.
4. Warum wird die Bauregistrierungsbescheinigung aufgehoben?
4.1. Errichtung des Gebäudes oder des Verstoßes nach dem 31. Dezember 2017
Dies ist der wichtigste Aufhebungsgrund in der Praxis. Die bloße abstrakte Annahme der Verwaltung, das Gebäude sei „nach 2017 errichtet worden", sollte jedoch nicht genügen. Das Errichtungsdatum muss anhand konkreter, überprüfbarer und miteinander in Einklang stehender Beweise bestimmt werden.
4.2. Bescheinigung für ein Grundstück oder Gebiet, für das keine Bescheinigung ausgestellt werden darf
Hierunter fallen Eigentum Dritter, in den Vorschriften ausdrücklich ausgenommene Gebiete sowie Fälle, in denen nach der Beschaffenheit des Gebäudes die Ausstellung einer Bescheinigung nicht möglich ist.
4.3. Fehlerhafte Erklärung, die zu einem zu niedrigen Entgelt führt
Wurde das Bauregistrierungsentgelt zu niedrig gezahlt, weil die Fläche des Gebäudes oder Grundstücks, die Gebäudeklasse oder für die Entgeltberechnung maßgebliche Angaben wahrheitswidrig zu niedrig angegeben wurden, kommt dem Berichtigungs- und Nachzahlungsmechanismus der Vorschriften Bedeutung zu. Wird der Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht behoben, kann dies zur Aufhebung der Bescheinigung führen und, je nach den Besonderheiten des Falls, auch strafrechtlich zu würdigen sein.
4.4. Nicht jede Unrichtigkeit ist ein Aufhebungsgrund
Nicht jeder Sachfehler in der Bauregistrierungsbescheinigung führt automatisch zur Unwirksamkeit der Bescheinigung. Fehler, die zu einer überhöhten Entgeltzahlung geführt haben, sind von falschen Erklärungen zu unterscheiden, die die wesentlichen Voraussetzungen der Bescheinigung entfallen lassen.
5. Wie wird der 31. Dezember 2017 nachgewiesen?
Die Feststellung, zu welchem Zeitpunkt das Gebäude bestand, ist in den meisten Akten der Kern des Streits.
5.1. Satellitenbilder und Luftbilder
Historische Satellitenbilder wie Google Earth sowie amtliche oder technische Luftbilder sind starke Beweismittel. Auflösung und Aufnahmedatum der Bilder, die Beschaffenheit des Gebäudes und seine Erkennbarkeit auf dem Bild sind jedoch gesondert zu würdigen.
5.2. Ortsbesichtigung und Sachverständigengutachten
Reichen die Bilder allein nicht aus, können eine Ortsbesichtigung und ein technisches Sachverständigengutachten erforderlich sein. Bauweise, Alter der Materialien, Bauphasen und physische Spuren des Gebäudes können zusammen mit den übrigen Dokumenten gewürdigt werden.
5.3. Ergänzende Beweismittel
Je nach konkreter Akte können auch folgende Unterlagen Bedeutung haben:
- datierte Foto- und Videoaufnahmen,
- Baustopp-Protokolle,
- Strom-, Wasser- und ähnliche Abonnementunterlagen,
- Rechnungen und Lieferscheine,
- Hausnummern- und Archivunterlagen der Gemeinde,
- datierte Miet- oder Nutzungsunterlagen,
- datierte Verkaufsanzeigen oder Schätzungsunterlagen,
- Zeugenaussagen.
Jedes dieser Mittel kann für sich genommen kein eindeutiges Ergebnis begründen; entscheidend ist die gemeinsame Würdigung der Beweise und dass das von der Verwaltung gefundene Ergebnis überprüfbar ist.
6. Aktuelle Rechtsprechung: Bestimmung des Errichtungsdatums anhand konkreter Beweise
6.1. Oberverwaltungsgericht Istanbul (BİM), 5. Kammer für Verwaltungsstreitsachen, E.2019/2619, K.2020/94, 21.01.2020
In der Entscheidung wird betont, dass in Fällen, in denen sich anhand der vorhandenen Unterlagen nicht klären lässt, ob das Gebäude vor oder nach dem 31. Dezember 2017 errichtet wurde, die Satellitenbilder von 2017 und 2018 zu beschaffen sind, erforderlichenfalls eine Ortsbesichtigung und ein Sachverständigengutachten durchzuführen sind und sämtliche Unterlagen und Fotografien gemeinsam zu würdigen sind.
6.2. Staatsrat, İDDK, E.2024/19, K.2024/40, 02.10.2024
Das Plenum (Kurul) hat unter gemeinsamer Würdigung der bei der Antragstellung in das System hochgeladenen Fotografien und der Satellitenbilder aus verschiedenen Zeiträumen die Aufhebung der Bescheinigung für ein Gebäude als rechtmäßig angesehen, bei dem feststand, dass die Bautätigkeit nach dem 31. Dezember 2017 begonnen hatte.
6.3. Staatsrat, 4. Kammer, E.2025/992, K.2025/6848, 22.12.2025
In der Entscheidung wird ausgeführt, dass Bescheinigungen, von denen die Verwaltung festgestellt hat, dass sie die Voraussetzungen des Gesetzes nicht erfüllen, aufgehoben werden können und dass insbesondere Gebäude, deren Errichtung nach dem 31. Dezember 2017 konkret bewiesen ist, die durch die Bauregistrierungsbescheinigung gewährten Rechte nicht in Anspruch nehmen können.
Bei gemeinsamer Betrachtung dieser Entscheidungen liegt der entscheidende Punkt darin, nicht nur dass die Bescheinigung im System als „aktiv" erscheint, sondern dass die der Bescheinigung zugrunde liegenden tatsächlichen Umstände mit den gesetzlichen Voraussetzungen im Einklang stehen.
7. Kann gegen die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung Klage erhoben werden?
Ja. Soweit die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung als endgültiger und zu vollziehender Verwaltungsakt anzusehen ist, kann sie im Verwaltungsrechtsweg mit einer Anfechtungsklage angegriffen werden.
Das Ziel der Klage besteht nicht allein darin, die Bescheinigung wieder „aktiv" zu machen. Da der Aufhebungsakt in vielen Fällen die Grundlage für Abriss, Bußgeld, Genehmigung, Abonnement, Grundbuch oder andere Maßnahmen bezüglich eines Grundstücks des Fiskus oder der Gemeinde werden kann, hat es strategische Bedeutung, den Hauptakt fristgerecht der gerichtlichen Kontrolle zuzuführen.
8. Sachlich und örtlich zuständiges Gericht
Da die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung ein Verwaltungsakt ist, ist der Verwaltungsrechtsweg zuständig. Bei der Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts im konkreten Fall sind die Art des Akts und sein Bezug zum Grundstück gemeinsam zu würdigen.
Im Allgemeinen wird der Streit vor dem Verwaltungsgericht (idare mahkemesi) am Ort des Grundstücks verhandelt; vor Klageerhebung sind jedoch die Zuständigkeitsvorschriften des Gesetzes Nr. 2577 für den konkreten Akt gesondert zu prüfen.
9. Klagefrist und Anträge nach İYUK Art. 10–11
9.1. Allgemeine Frist gegen den Aufhebungsakt
Ist keine besondere Frist vorgesehen, beträgt die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht grundsätzlich 60 Tage ab dem Tag nach der ordnungsgemäßen Zustellung des Verwaltungsakts.
9.2. Antrag an die höhere Behörde nach İYUK Art. 11
Die betroffene Person kann vor Klageerhebung innerhalb der Klagefrist bei der höheren Behörde, wenn es keine höhere Behörde gibt, bei der Behörde, die den Akt erlassen hat, beantragen, den Akt aufzuheben, zurückzunehmen oder zu ändern. Dieser Antrag hemmt die bereits laufende Klagefrist.
Wird dieser Antrag nach der Änderung von 2021 nicht innerhalb von 30 Tagen beantwortet, gilt das Begehren als abgelehnt. Die in älteren Quellen zu findende 60-tägige Frist für die stillschweigende Ablehnung ist nicht mehr aktuell.
Bei ausdrücklicher oder stillschweigender Ablehnung läuft die gehemmte Klagefrist an der Stelle weiter, an der sie stehen geblieben war; die bis zum Antrag verstrichene Zeit wird angerechnet.
9.3. Antrag auf einen neuen Akt nach İYUK Art. 10
In Fällen, in denen etwa ein Dritter, dem eine Bauregistrierungsbescheinigung nicht unmittelbar zugestellt wurde, deren Aufhebung verlangt, kommt ein Antrag an die Verwaltung auf Erlass eines Akts nach İYUK Art. 10 in Betracht. Auch hier tritt eine stillschweigende Ablehnung ein, wenn die Verwaltung 30 Tage schweigt.
Da die Fristberechnung je nach Akte zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann, sind Zustellungsdatum, Datum der Kenntniserlangung, frühere Anträge und erteilte Antworten gesondert zu prüfen.
10. Kann die Aussetzung des Vollzugs beantragt werden?
Können nach der Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung Abriss, Bußgeld, Genehmigungsaufhebung oder andere schwer rückgängig zu machende Folgen eintreten, ist ein Antrag auf Aussetzung des Vollzugs (yürütmenin durdurulması) in der Anfechtungsklage gesondert zu prüfen.
Nach İYUK Art. 27 wird für die Aussetzung des Vollzugs im Allgemeinen verlangt, dass kumulativ
- der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist und
- durch seinen Vollzug ein schwer oder nicht wiedergutzumachender Schaden entstünde.
Allein die „Erhebung der Klage" hält den Vollzug des Akts daher nicht von selbst auf.
11. Sind Abriss und Bußgeld bei Aufhebung der Bescheinigung zwingend die Folge?
Die Aufhebung der Bescheinigung kann dazu führen, dass das Gebäude den aus der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 folgenden Schutz verliert. Anschließend können die Gemeinde oder andere zuständige Verwaltungen nach den Artikeln 32 und 42 des Gesetzes Nr. 3194 Maßnahmen treffen.
Jede Maßnahme muss jedoch hinsichtlich ihrer eigenen Elemente rechtmäßig sein. Beispielsweise ist gesondert zu prüfen:
- ob das Baustopp-Protokoll ordnungsgemäß erstellt wurde,
- ob der Verstoß konkret und messbar dargelegt wurde,
- ob Bauherr und Verantwortliche richtig bestimmt wurden,
- ob das Bußgeld richtig berechnet wurde,
- ob die Abrissentscheidung von der zuständigen Stelle getroffen wurde.
11.1. Abriss und Bußgeld bei aktiver Bescheinigung
In der Entscheidung der 4. Kammer des Staatsrats E.2025/702, K.2025/3990 vom 24.06.2025 wurde angenommen, dass, solange die streitgegenständliche Bauregistrierungsbescheinigung von der zuständigen Verwaltung nicht aufgehoben wird, das Bestehen der Bescheinigung für die Vollziehbarkeit von Abriss- und Bußgeldentscheidungen von Bedeutung ist.
In der Praxis ist daher die verwaltungsseitige Auffassung, „die Bescheinigung sei rechtswidrig", nicht dasselbe wie der Zustand, dass „die Bescheinigung ordnungsgemäß aufgehoben wurde".
12. Unwahre Erklärung und TCK Art. 206
Da das System der Bauregistrierungsbescheinigung auf Erklärungen beruht, kann die Feststellung, dass in Bezug auf ein Gebäude, für das keine Bescheinigung ausgestellt werden darf, wissentlich eine unwahre Erklärung abgegeben wurde, auch strafrechtliche Folgen nach sich ziehen.
Nach Artikel 8 der Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung wird die Bescheinigung aufgehoben, wenn festgestellt wird, dass sie für Gebäude ausgestellt wurde, für die keine Bescheinigung ausgestellt werden darf; gegen den Antragsteller, der unwahre Angaben gemacht hat, ist eine Strafanzeige nach TCK Art. 206 vorgesehen.
Allerdings beweist die bloße Aufhebung eines Verwaltungsdokuments die strafrechtliche Verantwortlichkeit nicht automatisch. Im Strafverfahren sind gesondert zu würdigen:
- ob die Erklärung unwahr war,
- ob der Antragsteller dies wusste,
- die Auswirkung auf die Ausstellung des amtlichen Dokuments,
- das Vorsatzelement,
- die Möglichkeit eines technischen oder sachlichen Fehlers im Antrag.
13. Die Straftat der Verursachung von Bebauungsverschmutzung (imar kirliliği) und TCK Art. 184
Die strafrechtlichen Folgen eines Streits um die Bauregistrierungsbescheinigung nach TCK Art. 184 sind unter gemeinsamer Prüfung der Beschaffenheit des Gebäudes, des Errichtungsdatums, der Lage, des Genehmigungsstatus, der späteren Arbeiten und gegebenenfalls des Umfangs der Bauregistrierungsbescheinigung zu bestimmen.
Wurden nach Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung neue Arbeiten ohne Genehmigung ausgeführt, sind insbesondere alte und neue Arbeiten voneinander zu trennen.
Die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung bedeutet nicht in jedem konkreten Fall automatisch eine Verurteilung nach TCK Art. 184. Die strafrechtliche Verantwortlichkeit wird im Rahmen der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale der Straftat gesondert beurteilt.
14. Auswirkungen auf Betriebseröffnungs- und Arbeitserlaubnis sowie andere Genehmigungen
Es kann Betriebseröffnungs- und Arbeitserlaubnisse oder andere Verwaltungsgenehmigungen geben, die auf der Grundlage der Bauregistrierungsbescheinigung ohne Verlangen einer Nutzungsgenehmigung erteilt wurden.
Die Aufhebung der Bescheinigung kann die Rechtsgrundlage dieser Genehmigungen berühren. Gesondert zu prüfen sind jedoch:
- auf welche Vorschrift die Erlaubnis gestützt wurde,
- ob die Bauregistrierungsbescheinigung die einzige Rechtsgrundlage der Erlaubnis ist,
- spätere Vorschriften oder Genehmigungsvorgänge,
- ob die Berufung auf ein wohlerworbenes Recht vorliegt.
Bei Tätigkeiten, die dem Tourismus-, Gesundheits-, Bildungs-, Tankstellen- oder einem anderen Sonderrecht unterliegen, finden die einschlägigen Sondergesetze und Verordnungen zusätzlich Anwendung.
15. Wie steht es um Wasser-, Strom- und Erdgasabonnements?
Im Rahmen der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 ist vorgesehen, dass Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung unter bestimmten Voraussetzungen vorläufig an Wasser, Strom und Erdgas angeschlossen werden können.
Die Aufhebung der Bescheinigung kann die Grundlage dieser Abonnements berühren; ob das Abonnement unmittelbar und automatisch endet, ist jedoch anhand der einschlägigen Versorgungsvorschriften und der konkreten Maßnahme des Verteilungsunternehmens zu beurteilen. Die in älteren Praxisdarstellungen zu findende absolute Aussage, „wird die Bescheinigung aufgehoben, werden alle Abonnements von selbst beendet", ist daher nicht für jede Akte sicher.
16. Auswirkungen auf den Verkauf von Grundstücken des Fiskus oder der Gemeinden
Im Rahmen der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 bestehen Regelungen über den Verkauf bestimmter Grundstücke des Fiskus oder der Gemeinden an Inhaber einer Bauregistrierungsbescheinigung.
Wurde der Verkauf in Abhängigkeit von der Bauregistrierungsbescheinigung durchgeführt, kann die Aufhebung der Bescheinigung die Rechtslage des Verkaufs unmittelbar berühren. Vermerke im Grundbuch, der Kaufvertrag, die einschlägigen Regelungen der Nationalen Immobilienverwaltung (Millî Emlak) und der Zahlungsstand sind gemeinsam zu prüfen.
In diesem Zusammenhang können insbesondere folgende Punkte eigene Rechtsprobleme aufwerfen:
- ob das Grundstück verkauft werden kann,
- ob der Verkauf vollständig abgeschlossen wurde,
- im Grundbuch eingetragene Vermerke oder Anmerkungen,
- die Rückerstattung des Entgelts,
- Nutzungsentschädigung (ecrimisil) und Nutzungslage.
17. Änderung der Grundstücksart und Wohnungseigentum
Wurden auf der Grundlage der Bauregistrierungsbescheinigung eine Änderung der Grundstücksart oder Wohnungseigentum begründet, ist dies für den Fall der späteren Aufhebung der Bescheinigung im Hinblick auf das Grundbuch gesondert zu würdigen.
Aus der Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung darf nicht das einfache Ergebnis gezogen werden, ein zuvor vorgenommener Grundbuchvorgang entfalle in jedem Fall von selbst. Die Praxis des Grundbuch- und Katasteramts, der im Register vorzunehmende Vermerk, der Schutz des Eigentums und der Erwerb Dritter sind nach dem konkreten Fall zu prüfen.
18. Rückerstattung des Bauregistrierungsentgelts: Bedeutung der Entscheidung des Staatsrats von 2024
In Artikel 8/2 der Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung fand sich lange Zeit die Regelung, dass für den Fall, dass für ein Gebäude, für das keine Bescheinigung ausgestellt werden darf, eine Bescheinigung ausgestellt und später aufgehoben wird, „der als Bauregistrierungsbescheinigungsentgelt eingezahlte Betrag nicht erstattet wird".
Die 6. Kammer des Staatsrats hat diese Formulierung mit ihrer Entscheidung E.2021/10380, K.2024/1538 vom 05.03.2024 aufgehoben.
Bei der Prüfung einer Entgelterstattung im Jahr 2026 ist es daher nicht richtig, sich auf den in älteren Texten zu findenden Ansatz zu stützen, das Entgelt einer aufgehobenen Bescheinigung werde „in keinem Fall erstattet". Ob und in welchem Umfang ein Erstattungsanspruch besteht, ist gemeinsam nach Aufhebungsgrund, Verhalten des Antragstellers, Maßnahme der Verwaltung und aktueller Rechtsprechung zu beurteilen.
Zudem ist der Fall einer Überzahlung von der Aufhebung der Bescheinigung zu unterscheiden. Die Vorschriften regeln die Erstattung des überzahlten Teils in einem bestimmten Verfahren gesondert.
19. Die Entscheidung des Verfassungsgerichts von 2024 zur Verantwortung für die Erdbebensicherheit
Das Verfassungsgericht hat mit seiner Entscheidung E.2023/74, K.2024/141 vom 23.07.2024 den in Absatz 10 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 des Gesetzes Nr. 3194 enthaltenen Satz „Die Erdbebensicherheit des Gebäudes liegt in der Verantwortung des Eigentümers." aufgehoben.
Der Kernansatz der Entscheidung ist, dass die auf Erklärungen beruhende Ausstellung der Bauregistrierungsbescheinigung die verfassungsrechtlichen positiven Pflichten der Verwaltung im Bereich des Rechts auf Leben und der Aufsicht nicht vollständig entfallen lässt.
19.1. Praktische Bedeutung der Entscheidung
Diese Entscheidung:
- ändert nichts daran, dass die Bauregistrierungsbescheinigung kein technisches Sicherheitsdokument ist.
- bedeutet nicht, dass die Eigentümer keine Pflichten hinsichtlich der Gebäudesicherheit hätten.
- verhindert jedoch, dass der Staat durch Gesetz vollständig von seiner Aufsichts- und Kontrollpflicht befreit wird.
- hält die Möglichkeit offen, die Verantwortung der Verwaltung für mögliche Schäden unter den Umständen des konkreten Falls zu erörtern.
In einer aktuellen rechtlichen Würdigung sollte daher die ältere Aussage, „die Erdbebensicherheit liegt vollständig in der Verantwortung des Eigentümers, die Verwaltung kann keinerlei Verantwortung haben", nicht verwendet werden.
20. Eigentumsrecht Dritter: Wie kann die Bescheinigung aufgehoben werden?
Die Bauregistrierungsbescheinigung kann aufgrund der Erklärung einer anderen Person als des tatsächlichen Eigentümers des Grundstücks erlangt worden sein. Insbesondere bei Streitigkeiten um Gemeinschaftsflächen, Grundstücke in Bruchteilseigentum oder fremde Parzellen kann das Eigentumsrecht Dritter unmittelbar betroffen sein.
20.1. Antrag an die Verwaltung
Ein Dritter, dem die Bescheinigung nicht zugestellt wurde, kann je nach Art des konkreten Falls nach İYUK Art. 10 bei der zuständigen Verwaltung verlangen, dass diese die Bescheinigung aufhebt.
Dem Antrag können beigefügt werden:
- der aktuelle Grundbucheintrag,
- der Verwaltungsplan,
- Unterlagen zum Wohnungseigentum oder zur Wohnungsdienstbarkeit (kat irtifakı),
- das Projekt, das die Gemeinschaftsfläche zeigt,
- Fotografien und Messungen,
- zugängliche Unterlagen zum Antrag auf Bauregistrierung,
- einschlägige Unterlagen der Gemeinde.
20.2. 30-tägige Frist für die stillschweigende Ablehnung
Antwortet die Verwaltung nicht innerhalb von 30 Tagen, kann nach İYUK Art. 10 eine stillschweigende Ablehnung eintreten. Die Klagefrist ist entsprechend zu berechnen.
20.3. Aktuelle Haltung des Staatsrats
In der Entscheidung des Plenums der Kammern für Verwaltungsstreitsachen des Staatsrats (İDDK) E.2024/572, K.2025/59 vom 20.01.2025 wurde betont, dass für Gebäude auf Grundstücken im Eigentum Dritter keine Bauregistrierungsbescheinigung ausgestellt werden kann und dass aus den Rechtsfolgen einer Bescheinigung, die nicht der materiellen Wirklichkeit entspricht, kein Nutzen gezogen werden kann.
Auch in der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2025/689, K.2025/6700 vom 09.12.2025 wurde ausgeführt, dass eine Bescheinigung, die ausgestellt wurde, obwohl die Voraussetzung, nicht auf Grundstücken im Privateigentum Dritter zu liegen, nicht erfüllt war, den Beteiligten keine Rechte verschafft.
21. Gemeinschaftsflächen von Wohnblöcken und Wohnanlagen
Bei Gemeinschaftsflächen hebt die Bauregistrierungsbescheinigung die aus dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) folgenden Eigentumsverhältnisse nicht auf.
Beispielsweise gilt: Wenn ein Wohnungseigentümer
- die gemeinschaftliche Terrasse verschließt,
- die Gartenfläche bebaut,
- den gemeinschaftlichen Flur oder die Dachfläche wie eine selbständige Fläche nutzt,
- im Sozialbereich der Wohnanlage ein ausschließliches Recht beansprucht
und für diese Fläche eine Bauregistrierungsbescheinigung erhält, entfallen dadurch die privatrechtlichen Rechte der übrigen Eigentümer nicht von selbst.
Die Bauregistrierungsbescheinigung ist von den Genehmigungs-, Zustimmungs- und Gemeinschaftseigentumsregeln, die sich aus dem Wohnungseigentumsrecht ergeben, zu unterscheiden.
22. Bauregistrierungsbescheinigung bei Grundstücken in Bruchteilseigentum
Beim Miteigentum nach Bruchteilen beendet der Erhalt einer Bescheinigung durch einen Miteigentümer das Eigentumsrecht der übrigen Miteigentümer am Grundstück nicht.
Im Streitfall sind folgende Punkte zu klären:
- von wem das Gebäude errichtet wurde,
- welchen Teil es erfasst,
- ob zwischen den Miteigentümern eine tatsächliche Teilung (fiilî taksim) besteht,
- wie die Eigentumslage im Antrag erklärt wurde,
- die Zustimmung oder der Widerspruch der übrigen Miteigentümer,
- wie die Bescheinigung im Grundbuch oder in einem anderen Verwaltungsakt verwendet wurde.
Der verwaltungsgerichtliche Streit um die Aufhebung der Bescheinigung unterscheidet sich von den Klagen, die vor den ordentlichen Gerichten in Betracht kommen, etwa auf Unterlassung des Eingriffs (elatmanın önlenmesi), Nutzungsentschädigung (ecrimisil), Aufhebung der Gemeinschaft (ortaklığın giderilmesi) oder aus dem Wohnungseigentumsgesetz.
23. Was ist sofort zu tun, wenn die Bescheinigung aufgehoben wird?
23.1. Zustellungsunterlagen und -datum sichern
Für die Klagefrist ist das Zustellungsdatum des Akts von entscheidender Bedeutung. Bei elektronischer Zustellung sind auch die Systemaufzeichnungen aufzubewahren.
23.2. Den Aufhebungsgrund genau bestimmen
Auf welchen Grund hat sich die Verwaltung gestützt?
- Bebauung nach 2017?
- Eigentum Dritter?
- Schutzgebiet?
- Zu niedrige Zahlung?
- Falsche Gebäudeklasse oder Fläche?
- Nachträglich ausgeführte zusätzliche Arbeiten?
Ohne Bestimmung des Grundes lässt sich keine Verteidigungsstrategie aufbauen.
23.3. Beweise zum Errichtungsdatum sichern, bevor sie verloren gehen
Historische Satellitenbilder, Gemeindearchiv, Fotografien und Rechnungen sind Beweismittel, die mit der Zeit schwerer zugänglich werden können.
23.4. Verbundene Maßnahmen gesondert prüfen
Gibt es neben der Aufhebung der Bescheinigung
- Abriss,
- Bußgeld,
- Versiegelung,
- Genehmigungsaufhebung,
- Grundbuchvermerk,
- Abonnementvorgänge,
- Verkaufsvorgang,
- Strafermittlung,
sind Zustellungsdatum und Rechtsbehelf (Klage/Einspruch) jeweils gesondert zu verfolgen.
24. Strategische Checkliste für Klagen zur Bauregistrierungsbescheinigung
24.1. Verwaltungsakte
- Bauregistrierungsbescheinigung und Antragsformular
- bei der Antragstellung hochgeladene Fotografien
- Zahlungsbelege
- Prüfprotokoll zur Aufhebung
- Satelliten- oder Luftbilder
- Schriftverkehr mit der Gemeinde
- Anzeige- oder Beschwerdeunterlagen
- Zustimmung des Gouverneurs/der Provinzdirektion
24.2. Grundstücksakte
- Grundbucheinträge
- Vermessungs- und Absteckungsunterlagen
- Bebauungsstatus
- Baugenehmigung und Projekte
- Nutzungsgenehmigung
- Unterlagen zum Wohnungseigentum
- Verwaltungsplan
- Projekte der Gemeinschaftsflächen
24.3. Datumsnachweis
- Foto/Video
- Rechnungen
- Baustopp-Protokolle
- Abonnementunterlagen
- Satellitenbilder
- Ortsbesichtigung und Sachverständigengutachten
24.4. Verfahren
- Zustellungsdatum
- Antrag nach İYUK Art. 10 oder Art. 11
- Berechnung der 30-tägigen stillschweigenden Ablehnung
- verbleibende Klagefrist
- Erfordernis der Aussetzung des Vollzugs
25. Häufig gestellte Fragen
Ist ein Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung vollständig legal?
Nein. Die Bauregistrierungsbescheinigung hat nicht dieselbe Rechtsnatur wie eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung und belegt nicht, dass das Gebäude dem gesamten Bebauungsrecht entspricht.
Kann im Jahr 2026 eine neue Bauregistrierungsbescheinigung erhalten werden?
Die allgemeine Antragsphase der Bebauungsamnestie ist beendet. Die aktuellen Streitigkeiten betreffen die Rechtsfolgen der in der Vergangenheit erhaltenen Bescheinigungen.
Innerhalb welcher Frist ist gegen die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung Klage zu erheben?
Ist keine besondere Frist vorgesehen, ist die Anfechtungsklage im Allgemeinen innerhalb von 60 Tagen ab dem Tag nach der Zustellung des Akts zu erheben. Wurde ein Antrag nach İYUK Art. 11 gestellt, ändert sich die Fristberechnung.
Beträgt die Antwort- beziehungsweise Frist für die stillschweigende Ablehnung der Verwaltung nach İYUK Art. 10 und 11 60 Tage?
Nein. Nach der Änderung von 2021 beträgt die Frist für die stillschweigende Ablehnung bei den einschlägigen Vorschriften 30 Tage.
Wie wird nachgewiesen, dass das Gebäude vor dem 31. Dezember 2017 errichtet wurde?
Satellitenbilder, Luftbilder, Gemeindeunterlagen, Baustopp-Protokolle, datierte Fotografien, Rechnungen und erforderlichenfalls eine Ortsbesichtigung samt Sachverständigengutachten können gemeinsam gewürdigt werden.
Verfällt das gezahlte Entgelt zwingend, wenn die Bauregistrierungsbescheinigung aufgehoben wird?
Hier ist bei älteren Quellen Vorsicht geboten. Mit der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2021/10380, K.2024/1538 vom 05.03.2024 wurde die Formulierung „das Entgelt wird nicht erstattet" in der Mitteilung (Tebliğ) aufgehoben. Der konkrete Fall ist gesondert zu würdigen.
Wird das Gebäude sofort abgerissen, wenn die Bescheinigung aufgehoben wird?
Nach der Aufhebung der Bescheinigung kann im Rahmen des Bebauungsrechts ein Abrissverfahren in Betracht kommen; die Abrissmaßnahme muss jedoch gesondert von der zuständigen Verwaltung nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren erlassen werden und unterliegt ihrerseits der gerichtlichen Kontrolle.
Kann die Gemeinde die Bescheinigung außer Acht lassen, ohne sie aufzuheben?
Dass in einem Fall, in dem die Bescheinigung rechtlich fortbesteht, allein aufgrund der Auffassung der Verwaltung, sie sei „ungültig", keine Rechtsfolgen eintreten, kann nicht in jedem konkreten Fall angenommen werden. Die aktuelle Rechtsprechung des Staatsrats legt Wert darauf, ob die Bescheinigung von der zuständigen Verwaltung aufgehoben wurde.
Verschafft eine auf dem Grundstück eines anderen erlangte Bauregistrierungsbescheinigung Rechte?
Gebäude auf Grundstücken im Privateigentum Dritter fallen nicht in den Anwendungsbereich der Regelung. Auch die aktuellen Entscheidungen des Staatsrats betonen, dass solche Bescheinigungen, die die Voraussetzungen nicht erfüllen, keine Rechte verschaffen.
Ist die Bauregistrierungsbescheinigung ein Nachweis der Erdbebensicherheit?
Nein. Zudem hat das Verfassungsgericht mit seiner Entscheidung vom 23.07.2024 den Gesetzessatz „Die Erdbebensicherheit des Gebäudes liegt in der Verantwortung des Eigentümers" aufgehoben. Diese Entscheidung hat gezeigt, dass die verfassungsrechtlichen Aufsichts- und Kontrollpflichten der Verwaltung nicht durch Gesetz vollständig beseitigt werden können.
26. Fazit
Streitigkeiten um die Bauregistrierungsbescheinigung sind nicht mehr nur eine Frage des „Antrags auf Bebauungsamnestie" aus dem Jahr 2018. Ab 2026 konzentrieren sich die Streitigkeiten auf die Aufhebung der Bescheinigung, den Nachweis des Errichtungsdatums, das Eigentum Dritter, Abriss und Bußgelder, die Rückerstattung des Entgelts, Grundbuchvorgänge, Verwaltungsgenehmigungen, die strafrechtlichen Folgen nach TCK Art. 206 und Art. 184 sowie die Verantwortung der Verwaltung im Bereich der Gebäudesicherheit.
Der wichtigste Ansatz in diesen Akten besteht darin, die Bauregistrierungsbescheinigung nicht isoliert zu betrachten, sondern die Antragsakte, die Grundstücksunterlagen, das Bebauungsarchiv, historische Bilder, die verbundenen Verwaltungsakte und die Klagefristen gemeinsam zu prüfen.
Insbesondere wenn die Aufhebung der Bescheinigung zugestellt wurde, dürfen die allgemeine Klagefrist von 60 Tagen und die verwaltungsseitigen 30-tägigen Antwort- beziehungsweise Ablehnungsfristen nach İYUK Art. 10–11 nicht verwechselt werden.
Rechtsgrundlagen und ausgewählte aktuelle Entscheidungen
- Bebauungsgesetz Nr. 3194, vorläufige Bestimmung Nr. 16
- Verwaltungsgerichtsordnung Nr. 2577 (İYUK), Art. 7, 10, 11 und 27
- Türkisches Strafgesetzbuch Nr. 5237, Art. 184 und 206
- Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar)
- Verfassungsgericht, E.2023/74, K.2024/141, 23.07.2024
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2021/10380, K.2024/1538, 05.03.2024
- Staatsrat, İDDK, E.2024/19, K.2024/40, 02.10.2024
- Staatsrat, İDDK, E.2024/572, K.2025/59, 20.01.2025
- Staatsrat, 4. Kammer, E.2025/702, K.2025/3990, 24.06.2025
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2025/689, K.2025/6700, 09.12.2025
- Staatsrat, 4. Kammer, E.2025/992, K.2025/6848, 22.12.2025
- Oberverwaltungsgericht Istanbul (BİM), 5. Kammer für Verwaltungsstreitsachen, E.2019/2619, K.2020/94, 21.01.2020