Berechtigung und Grundbucheintragung bei 2/B-Flächen: Antrag, Kaufpreis und Klagewege

Die bloße Nutzung eines 2/B-Grundstücks genügt nicht, um eine Eigentumsurkunde (Grundbucheintragung) zu erhalten. Der rechtliche Status des Grundstücks, der Nutzer- oder Bautenvermerk (muhdesat), der Beginn der Nutzung, das Antragsdatum und die Zahlungsbedingungen werden gemeinsam geprüft. Der Erwerb als Nutzer, der Anspruch des früheren Grundbucheigentümers auf unentgeltliche Rückgabe und der spätere Verkauf eines Grundstücks, für das bereits ein Grundbuchblatt ausgestellt wurde, sind unterschiedliche Rechtsgeschäfte.

Zum Stand vom 14. Oktober 2026 sind insbesondere zwei Entwicklungen von Bedeutung: Das Gesetz Nr. 7579 hat für bestimmte Antrags- und Zahlungsversäumnisse bis zum 31. Dezember 2026 eine Möglichkeit eröffnet. Die Entscheidungen des Verfassungsgerichts haben ihrerseits einige Vorschriften aufgehoben, die den Kaufpreis der gerichtlichen Kontrolle entzogen. Eine Fristverlängerung schreibt den alten Kaufpreis nicht in jedem Fall fest; auch die Klageerhebung setzt die Zahlungspflicht nicht von selbst aus. [1–4]

Dieser Leitfaden richtet sich an Berechtigte, Erben und an Personen, die den Kauf eines Grundstücks mit 2/B-Vorgeschichte erwägen. Bei der Anwendung der allgemeinen Erläuterungen auf ein konkretes Flurstück sind die Grundbuch- und Katasterunterlagen sowie die Zustellungen maßgeblich.

Was ist eine 2/B-Fläche, und welche Daten sind wichtig?

2/B ist ein rechtlicher Status, der auf Artikel 2 Absatz 1 Buchstabe B des Forstgesetzes Nr. 6831 beruht. Die Regelung betrifft Flächen, die vor dem 31. Dezember 1981 ihren Waldcharakter nach wissenschaftlichen und fachlichen Maßstäben vollständig verloren haben und für die im Gesetz genannten Nutzungen geeignet sind. Dass auf einem Grundstück heute keine Bäume stehen oder dort in der Vergangenheit Landwirtschaft betrieben wurde, bedeutet nicht von selbst, dass es sich um eine 2/B-Fläche handelt. Die zuständigen Verwaltungsakte und Unterlagen sind zu prüfen. [1, 4]

Der 31. Dezember 1981 und der 31. Dezember 2011 sind unterschiedliche Maßstäbe. Das erste Datum betrifft den rechtlichen Rahmen des Verlusts des Waldcharakters; das zweite Datum betrifft die Beurteilung der Berechtigung als Nutzer oder Eigentümer von Bauten (muhdesat) nach dem Gesetz Nr. 6292. Eine spätere Ansiedlung auf dem Grundstück erfüllt die im Gesetz geforderte frühere Nutzung für sich allein nicht.

2/A-Flächen, gewöhnliche landwirtschaftliche Flächen des Fiskus (Hazine) und 2/B-Grundstücke dürfen auch nicht demselben Verkaufsregime unterstellt werden. Für Projektgebiete nach Artikel 8 des Gesetzes Nr. 6292 gibt es zudem ein besonderes Prüfverfahren. Eine allgemeine Kaufpreisberechnung, ohne zu klären, unter welche Regelung die Akte fällt, wäre irreführend.

Wer kann bei einer 2/B-Fläche berechtigt sein?

Der Unterschied zwischen Nutzervermerk und Eigentumsrecht

Artikel 6 des Gesetzes Nr. 6292 stellt auf Personen ab, die aufgrund von Aktualisierungslisten, Katasterprotokollen oder rechtskräftigen Gerichtsentscheidungen in der Erklärungsrubrik des Grundbuchs als Nutzer des Grundstücks vor dem 31. Dezember 2011 oder als Eigentümer der darauf befindlichen Bauten (muhdesat) ausgewiesen sind. Bauten (muhdesat) können sich auf Elemente wie Gebäude und Anpflanzungen auf dem Grundstück beziehen. Ein Nutzervermerk verschafft das Eigentum am Grundstück nicht unmittelbar. [1]

Die Bestimmung des Absatzes 6/1 zu den Eintragungen vor Inkrafttreten des Gesetzes und die Bestimmung des Absatzes 6/2 zu den späteren Eintragungen sind auseinanderzuhalten. Der Beginn der Antragsfristen und die Frage, auf welche Bestimmung sich die Entscheidungen des Verfassungsgerichts beziehen, hängen von dieser Unterscheidung ab. Nach dem ursprünglichen System des Gesetzes waren für 6/1 sechs Monate ab Inkrafttreten vorgesehen; für 6/2 acht Monate ab der Eintragung der Aktualisierungsliste oder der Rechtskraft des Katasterprotokolls. Die späteren Verlängerungsbestimmungen gelten gesondert.

Ist umstritten, wer das Grundstück tatsächlich nutzt, werden alte Luftbilder, Katasterunterlagen, Ortsbesichtigung, Zeugenaussagen sowie Bau- und Agrarnutzungsunterlagen gemeinsam gewürdigt. Bei Unterlagen wie Steuer-, Strom- oder Wasserunterlagen ist darzulegen, welchen Zeitraum und welche Person sie ausweisen. Aus einem Versorgungsvertrag lässt sich nicht automatisch ein Anspruch auf Eintragung ableiten; jede Unterlage wird nach ihrem eigenen Beweiswert behandelt.

Erben und Personen, die die Berechtigung übernehmen

Absatz 6/10 des Gesetzes erkennt die gesetzliche Rechtsnachfolge und unter bestimmten Voraussetzungen die rechtsgeschäftliche Rechtsnachfolge an. Stirbt der Berechtigte, werden der Erbschein, die Erbanteile, frühere Anträge und Zahlungen gemeinsam geprüft. Dass nur einer der Erben einen Antrag gestellt hat, ist nicht so auszulegen, dass die Rechte der übrigen von selbst erlöschen.

Dass der Berechtigte oder seine Erben eine notariell zu errichtende Zustimmungserklärung abgeben, ist für die rechtsgeschäftliche Rechtsnachfolge nach dem Gesetz von Bedeutung. Die Übertragung der Berechtigung und die Übertragung des Eigentums an einem eingetragenen Grundstück sind nicht dasselbe Rechtsgeschäft. Dass jemand durch ein handschriftliches Dokument die Nutzung aufgibt oder Geld erhält, belegt nicht, dass die Verwaltung den Erwerber zwingend als Berechtigten anerkennt. Der Gegenstand der Übertragung, das Recht des Übertragenden, der Wille aller erforderlichen Personen und die Entsprechung in der Verwaltungsakte sind zu bestimmen.

Wie ist vorzugehen, wenn der Katastereintrag fehlerhaft ist?

Ein falsch eingetragener Nutzer, ein unvollständig ausgewiesener Anteil, ein fehlerhaftes Nutzungsdatum oder Bauten (muhdesat), die einer anderen Person zugeordnet sind, berühren die Grundlage des Verkaufsverfahrens. Zunächst wird festgestellt, ob der Fehler aus dem Waldkataster, dem Nutzungskataster, einer Aktualisierungsarbeit oder einem Grundbuchvorgang stammt.

Im Nutzungskataster ist die 30-tägige Auslegungsfrist (askı ilanı) eine kritische Phase für die Anrufung des Katastergerichts. Bei Streitigkeiten nach Rechtskraft der Feststellung können das zuständige Gericht und die Klageart abweichen. Dass die Auslegungsfrist verstrichen ist, bedeutet nicht, dass jede später erhebbare Klage mit derselben Frist und denselben Voraussetzungen fortgeführt wird. Die Zeitpunkte der Rechtskraft, des Verkaufs und der Eintragung sind gesondert zu ermitteln. [5]

Die Entscheidung des Zivilplenums des Kassationshofs vom 10. Juli 2024, E.2023/920, K.2024/368, zeigt, wie wichtig die richtige Bestimmung der Parteien in diesen Verfahren ist. Das Plenum hielt es in einem Streit über einen Nutzungsvermerk für erforderlich, die Aktualisierungsunterlagen beizuziehen und sicherzustellen, dass die von der Entscheidung betroffene Person am Verfahren beteiligt wird. Die Begründung der Mehrheit beruht darauf, dass in der Sache nicht entschieden werden kann, ohne die unvollständige Bildung der Parteien zu beheben. Die Entscheidung darf nicht als allgemeines Ergebnis wiedergegeben werden, wonach die tatsächliche Nutzung durch ein einziges Dokument bewiesen oder nicht bewiesen sei.

In der Praxis kann eine gegen den Fiskus (Hazine) gerichtete Klage nicht ausreichen. Die Passivlegitimation wird im Hinblick auf die in der Erklärungsrubrik des Grundbuchs ausgewiesenen Personen, auf Personen, die bei der Aktualisierung Rechte geltend machen, und, falls ein Verkauf erfolgt ist, auf den neuen Eigentümer beurteilt. In der Klageschrift ist klar darzulegen, welcher Eintrag aus welchem Grund berichtigt werden soll.

Wen betrifft die Fristverlängerung bis zum 31. Dezember 2026?

Der vorläufige Artikel 1 des Gesetzes Nr. 7579 eröffnet für die erfassten 2/B-Grundstücke die folgenden Möglichkeiten. Die Regelung ist keine allgemeine Amnestie, die alle Katastereinwände oder alle Klagefristen auf den 31. Dezember 2026 verschiebt. [2]

Wer diese Möglichkeit nutzen möchte, sollte den Stand seiner Akte bei der zuständigen Dienststelle für Staatsimmobilien (Millî Emlak) schriftlich erfragen. Wird nur ein allgemeiner Antrag gestellt, ohne dass geklärt ist, welcher Antrag unvollständig ist, ob der Verkauf bereits früher erfolgte, wann die Zustellung stattfand und ob eine Verwirkungsmaßnahme vorliegt, kann das Probleme bereiten. Das Datum und die Registriernummer, die den Eingang des Antrags belegen, sind aufzubewahren.

Die Fristverlängerung verschafft einer Person, die die Berechtigungsvoraussetzungen nicht erfüllt, kein Recht, nur weil sie einen neuen Antrag gestellt hat. Sie ändert auch nicht von selbst die Verkaufsfähigkeit eines Grundstücks, das einem öffentlichen Dienst gewidmet ist oder einem besonderen Prüfregime unterliegt.

Wie wird die Anpassung nach dem Verbraucherpreisindex (TÜFE) bei verspäteten Akten angewandt?

Bei denen, die nicht fristgerecht einen Antrag gestellt haben, ist der Zeitraum maßgeblich, der mit Ablauf der dreimonatigen Frist nach dem letzten Tag der Antragsfrist im betreffenden Gesetz beginnt und bis zu dem Tag reicht, an dem der Antrag zum Zweck der Zahlung gestellt wurde. Bei denen, die den mitgeteilten Preis nicht fristgerecht gezahlt haben, ist der Beginn der Tag nach dem letzten Tag der Zahlungsfrist.

Die Berechnung beruht auf der Summe der monatlichen Veränderungsraten des Verbraucherpreisindex (TÜFE) des Türkischen Statistikinstituts (TÜİK). Monatsbruchteile bleiben unberücksichtigt. Der Teil dieser Summe, der für jedes Jahr das Doppelte des jährlichen gesetzlichen Zinssatzes übersteigt, wird nicht berücksichtigt. Daher ist es nicht richtig, den alten Preis lediglich mit dem heutigen TÜFE-Satz zu multiplizieren oder für jede Akte dasselbe Anfangsdatum anzusetzen. Bei Akten, die den Verzug mit mehr als zwei Raten betreffen, sind die Restschuld und die Verzugsbestimmungen in ihrem eigenen Anwendungsbereich zu prüfen; die Berechnung im zweiten und dritten Absatz des vorläufigen Artikels darf nicht unmittelbar auf alle Fälle erstreckt werden.

Wer von der Verwaltung eine Berechnungsaufstellung verlangt, die den Hauptpreis, Anfangs- und Enddatum, die monatlichen Sätze, die Anwendung der jährlichen Obergrenze und frühere Zahlungen ausweist, konkretisiert den Streit.

Wie wird der 2/B-Kaufpreis berechnet?

Die ersten 400 Quadratmeter und die Unterscheidung nach landwirtschaftlicher Nutzung

Nach Art. 6/4 des Gesetzes Nr. 6292 gelten im allgemeinen System für die ersten 400 m² 50 Prozent des Verkehrswerts (rayiç bedel) und für den darüber hinausgehenden Teil 70 Prozent. Besteht eine Berechtigung an mehreren Grundstücken, wird die 50-Prozent-Berechnung nur für ein einziges Grundstück angewandt, das die Person auswählt. Bei einer Übertragung der Berechtigung entsteht der 400-m²-Vorteil nicht für jede neue Person erneut; die Verteilungsregel des Gesetzes wird berücksichtigt. [1]

Bei Grundstücken, die vollständig und ausschließlich tatsächlich landwirtschaftlich genutzt werden und hinsichtlich der darauf befindlichen Bauten die im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllen, kann die 50-Prozent-Berechnung für den gesamten Preis in Betracht kommen. Die Ausnahme für landwirtschaftliche Bauten und für ein zum dauerhaften Wohnen genutztes Wohnhaus ist zusammen zu lesen. Dass im Grundbuch „Acker“ (tarla) steht, zeigt für sich allein nicht, dass alle Voraussetzungen vorliegen.

Tritt nach diesem ermäßigten landwirtschaftlichen Verkauf eine andere Nutzung auf, können die auf der Grundlage von 70 Prozent des Verkehrswerts am Verkaufstag berechnete Differenz und gesetzliche Zinsen in Betracht kommen. Der Nutzungszweck darf nicht als bloße Erklärung angesehen werden, die zum Zeitpunkt des Antrags abgegeben wird.

Beispiel einer Kaufpreisberechnung

Für ein hypothetisches Grundstück mit einer Fläche von 600 m², für das insgesamt derselbe Verkehrswert von 2.000 TL/m² angenommen wird, das nicht unter die Ausnahme für landwirtschaftliche Nutzung fällt und für das die 50-Prozent-Wahl ausgeübt werden kann:

In diesem Beispiel wird angenommen, dass es keine TÜFE-Erhöhung wegen eines verspäteten Antrags, keine Anrechnung, keinen besonderen Grundstücksstatus und keine zusätzlichen Verfahrenskosten gibt. Für den aktuellen Marktpreis eines realen Grundstücks wurde keine Bewertung vorgenommen. Das Beispiel soll zeigen, dass Verkehrswert, gesetzlicher Verkaufssatz und Nachlass bei Barzahlung unterschiedliche Stufen sind.

Wie funktionieren Barzahlung, Ratenzahlung und Übertragung der Eigentumsurkunde?

Bei Zahlung des gesamten Kaufpreises in bar ist ein Nachlass von 20 Prozent, bei Barzahlung von mindestens der Hälfte ein Nachlass von 10 Prozent vorgesehen. Die gesetzlichen Zahlungs- und Nachlassbedingungen gelten gemeinsam. Die dreimonatige Zahlungsfrist ab schriftlicher Zustellung und eine für die Akte möglicherweise geltende besondere Fristverlängerung sind gesondert zu beurteilen. [1, 2]

Bei der gesetzlichen Standard-Ratenzahlung kommt für Flächen, die die genannten landwirtschaftlichen Voraussetzungen erfüllen, zunächst eine Zahlung von 10 Prozent, für sonstige Flächen von 20 Prozent in Betracht. Der Restbetrag kann innerhalb der Grenzen von Gemeinden und angrenzenden Gebieten in höchstens fünf Jahren in zehn gleichen Raten, außerhalb in höchstens sechs Jahren in zwölf gleichen Raten zinslos gezahlt werden. Die Möglichkeit zinsloser Raten bedeutet nicht, dass auch der Verzug zinslos wäre.

Die Nichtzahlung von zwei Raten bei Fälligkeit gilt für sich allein nicht als Pflichtverletzung, sofern sie bis zum Ende der Ratenlaufzeit gezahlt werden; die Bestimmungen über Verzugszuschläge bleiben vorbehalten. Bei längerem Verzug werden sowohl die Hauptregelung als auch die Verlängerung 2026 je nach Akte geprüft.

Eine Übertragung der Eigentumsurkunde ist unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch ohne vollständige Zahlung der Schuld durch eine Bankbürgschaft (teminat mektubu) oder eine gesetzliche Hypothek zugunsten des Fiskus (Hazine) möglich. Wird ein mit einer Hypothek übertragenes Grundstück an einen Dritten verkauft, haftet der Käufer für die Restschuld, und im Grundbuch wird ein Vermerk eingetragen. Der Käufer sollte daher nicht nur die Eigentumsurkunde, sondern auch den Hypothekeneintrag und die aktuelle Schuldenaufstellung einsehen.

Nutzungsentschädigung (ecrimisil) und Verfahrenskosten

Die Nutzungsentschädigung (ecrimisil) ist weder der Kaufpreis für das Grundstück noch ein Eigentumsnachweis. Bei direkten Verkäufen nach Art. 11/6 des Gesetzes Nr. 6292 ist vorgesehen, die für die letzten fünf Jahre zum Antragsdatum eingezogene Nutzungsentschädigung (ecrimisil) auf den Kaufpreis anzurechnen; die Erstattung des den Kaufpreis übersteigenden Teils lässt sich aus derselben Bestimmung nicht ableiten. Festsetzung und tatsächliche Zahlung sind zu unterscheiden.

Die alten Angaben über Antragsgebühren von 1.000 und 2.000 TL in Absatz 6/5 des Gesetzes sind zusammen mit dem später hinzugefügten Satz zu lesen, wonach keine Antragsgebühr erhoben wird. Diese Beträge dürfen nicht als aktuelle und zwingende Antragsvoraussetzung dargestellt werden. Auch die Steuer- und Gebührenbefreiungen des Gesetzes gelten nur für die erfassten Vorgänge; daraus folgt nicht, dass ein späterer Privatverkauf und jede zusätzliche Leistung insgesamt kostenfrei wären.

Kann der Kaufpreis angefochten und Klage erhoben werden?

Die Entscheidung des Verfassungsgerichts vom 18. Mai 2023, E.2023/27, K.2023/100, hat den Satz in Art. 6/8 des Gesetzes Nr. 6292 aufgehoben, der den Einspruchs- und Klageweg gegen den mitgeteilten Preis versperrte. Das Gericht führte aus, dass die Verwaltung den Verkehrswert oder die Kaufpreisberechnung fehlerhaft bestimmen kann und dass die Kontrolle dieser Maßnahmen für das mit dem Eigentumsrecht verbundene Recht auf wirksame Beschwerde von Bedeutung ist. [3]

Die Entscheidung vom 26. November 2025, E.2025/236, K.2025/227, hat ihrerseits die Wendung in 6/2 aufgehoben, die die Annahme des Preises, ohne ihn zum Gegenstand eines Einspruchs oder einer Klage zu machen, mit der Berechtigung verknüpfte. Die Entscheidung wurde im Gesetzblatt (Resmî Gazete) vom 9. März 2026 veröffentlicht. [4]

Der Umfang der zweiten Entscheidung muss jedoch sorgfältig wiedergegeben werden: Der Antrag zu 6/1 wurde wegen fehlender Zuständigkeit zurückgewiesen, da diese Bestimmung im konkreten Verfahren nicht die anzuwendende Norm war. Es lässt sich nicht sagen, dass auch die ähnliche Wendung in 6/1 durch dieselbe Entscheidung aufgehoben wurde. Gleichwohl werden die Aufhebung des allgemeinen Klageverbots in 6/8 und die verfassungsrechtlichen Begründungen der Entscheidungen gemeinsam gewürdigt. Es ist zu bestimmen, unter welchen Absatz die Akte fällt; verschiedene Bestimmungen dürfen nicht in einem einzigen Satz verschmolzen werden.

Damit ein Einspruch Erfolg haben kann, wird der Fehler konkretisiert: Fläche, Merkmale der Vergleichsobjekte, Art der Nutzung, Wahl des Verkehrswertstichtags, Unterscheidung zwischen 50 und 70 Prozent, Anteilsquote, TÜFE-Berechnung, Nachlass oder Anrechnung von Zahlungen. Den Preis bloß für zu teuer zu halten, ist nicht dasselbe wie die Behauptung eines Berechnungs- oder Bewertungsfehlers. Lage der Vergleichsobjekte, Bebauungsstatus und Bewertungsstichtage sind darzulegen.

Die Klageerhebung hält den Zahlungsplan oder den Vollzug der Maßnahme nicht von selbst an. Zahlung, Vorbehalt (ihtirazi kayıt), Verwaltungsantrag und Antrag auf Aussetzung des Vollzugs sind gemeinsam zu planen; es darf nicht angenommen werden, dass eine Einspruchsschrift alle Fristen wahrt.

Nicht verkäufliches Grundstück, gleichwertige Fläche und unentgeltliche Rückgabe

Verkauf eines anderen 2/B-Grundstücks

In Absatz 6/12 des Gesetzes sind Flächen aufgeführt, die aus Gründen wie der Widmung für Aufforstung, öffentliche Dienste oder bestimmte Wassereinzugsgebiete nicht direkt verkauft werden können. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auf Antrag vorrangig der Verkauf eines anderen 2/B-Grundstücks mit gleichwertigem Verkehrswert in derselben Provinz in Betracht kommen. [1]

Diese Möglichkeit ist kein allgemeiner unentgeltlicher Tausch. Die Gleichwertigkeit wird nach dem Verkehrswert geprüft; der Kaufpreis des neuen Grundstücks unterliegt ebenfalls der Berechnung nach 6/4. Auch bei gleicher Fläche können die Werte wegen Erreichbarkeit, Bebauungsstatus, Lage und Nutzungsbeschränkungen abweichen. Die rechtliche und tatsächliche Lage des angebotenen Grundstücks ist gesondert zu ermitteln.

Unentgeltliche Rückgabe an den früheren Grundbucheigentümer

Artikel 7 des Gesetzes schafft ein gesondertes Regime für die Löschung der Vermerke oder die Rückgabe von Grundstücken, die bestimmten Personen mit Eigentumsurkunde gehörten und deren Eintragung dadurch betroffen wurde, dass sie auf den Namen des Fiskus (Hazine) aus der Waldgrenze herausgenommen wurden. Der Entstehungsgrund der Eigentumsurkunde, die Begründung der Aufhebungsentscheidung und die Frage, ob die Eintragung auf den Namen des Fiskus erfolgt ist, sind von Bedeutung.

Nicht jeder 2/B-Nutzer kann unentgeltliche Rückgabe verlangen. Der frühere Eigentümer, der gesetzliche Erbe und die im einschlägigen Buchstaben anerkannten Fälle der Rechtsnachfolge werden gesondert beurteilt. Sind der eingetragene Eigentümer und der Nutzer verschiedene Personen und möchte der Eigentümer sein Recht nach Artikel 7 in Anspruch nehmen, kann die Erwartung des Nutzers auf einen direkten Kauf davon berührt werden. Auch dass früher eine Fläche oder ein Preis gewährt wurde, kann unter den einschlägigen Voraussetzungen den Rückgabeanspruch ausschließen.

Bei Flächen, die nicht zurückgegeben werden können, kommen unter den Voraussetzungen des Absatzes 7/4 die Zahlung des Verkehrswerts oder die Zuteilung eines anderen geeigneten Grundstücks in Betracht. Dieser Weg und der Verkauf eines gleichwertigen Grundstücks nach 6/12 dürfen nicht verwechselt werden. Für einen Rückgabeantrag ist auch die Verlängerung 2026 gesondert zu prüfen.

Später bemerkter fehlerhafter Verkauf

Absatz 11/4 des Gesetzes Nr. 6292 betrifft bestimmte fehlerhafte Verkäufe, die später bemerkt werden. Mit der Entscheidung des Verfassungsgerichts vom 10. September 2025, E.2024/144, K.2025/188, wurden bestimmte Wendungen in diesem Absatz aufgehoben. Nach der Erläuterung im aktuellen Gesetzestext, den die Generaldirektion für Forstwesen (OGM) veröffentlicht, ist die Aufhebung am 30. September 2026 in Kraft getreten. [1]

Daher dürfen Erläuterungen, die auf einer Rückerstattung des Preises allein mit gesetzlichen Zinsen nach dem alten Text beruhen, nicht als geltende Regel wiederholt werden. Der Umfang der Aufhebung, der Zeitpunkt des Vorgangs und der konkrete Anspruch werden gemeinsam geprüft; es lässt sich nicht folgern, dass die Entscheidung alle fehlerhaften Verkäufe wirksam macht oder allen automatisch Schadensersatz verschafft.

Bei welchem Gericht wird Klage erhoben, und wie werden die Fristen gewahrt?

Nicht alle Streitigkeiten mit 2/B-Bezug werden in einem einzigen Rechtsweg verhandelt. Der Einspruch gegen den Nutzungsvermerk, die Festsetzung des behördlichen Kaufpreises, die Ablehnung eines Antrags auf unentgeltliche Rückgabe und ein Eigentumsstreit zwischen Privatpersonen werden gesondert beurteilt.

Die Entscheidung des Gerichts für Zuständigkeitskonflikte vom 25. September 2023, E.2023/296, K.2023/584, hat die Verwaltungsgerichtsbarkeit in einem Verfahren wegen Ablehnung des Antrags auf ein anderes Grundstück oder einen Preis nach Art. 7 des Gesetzes Nr. 6292 für zuständig erklärt. In der Entscheidung wurde dieser Antrag von einer auf Art. 1007 des Türkischen Zivilgesetzbuchs gestützten Schadensersatzklage wegen eines aus der Führung des Grundbuchs entstandenen Schadens unterschieden. Das Ergebnis hängt von der Grundlage des Streits und dem begehrten Rechtsschutz ab. [6]

Für die Anfechtung eines Verwaltungsakts beträgt die allgemeine Klagefrist, sofern keine besondere Frist besteht, 60 Tage. Ein fristgerechter und ordnungsgemäßer Antrag nach Art. 11 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (İYUK) kann die bereits laufende Klagefrist hemmen. Wird der Antrag nicht innerhalb von 30 Tagen beschieden, tritt eine stillschweigende Ablehnung ein; nach der Ablehnung wird auch die vor dem Antrag verstrichene Zeit mitgerechnet. Jede neue Eingabe verschafft keine neue 60-Tage-Frist. [7]

Artikel 9 des Gesetzes Nr. 6292 enthält besondere Bestimmungen über die Aussetzung bestimmter Verfahren und über Fristen für das dingliche Recht an einem bestimmten Grundstück. Sie bedeuten nicht, dass die Klagefristen gegen alle Verwaltungsakte gehemmt wären. Die Katasterauslegungsfrist, die verwaltungsgerichtliche Klagefrist sowie die Frist für Kaufantrag und Zahlung sind in getrennten Kalendern zu verfolgen.

Verschafft die Eintragung ein Bebauungs- und Baurecht?

Die Erlangung einer 2/B-Eigentumsurkunde verschafft für sich allein weder eine Baugenehmigung noch ein Bebauungsrecht. Art. 11/2 des Gesetzes Nr. 6292 bestimmt, dass aus den Bewertungsvorgängen kein nach dem Bebauungsrecht erworbenes Recht abgeleitet werden kann. Eigentumsurkunde, Bebauungsplan, Planvermerke, landwirtschaftliche Nutzung und Schutzbeschränkungen werden gesondert geprüft. [1]

Dass sich auf dem Flurstück bereits ein Haus befindet, zeigt nicht, dass das Gebäude genehmigt ist. Der Gebäudestatus nach den Unterlagen der Gemeinde oder der zuständigen Verwaltung, der Zugang zur Straße, die Möglichkeit der Teilung und das Miteigentum sind zu ermitteln. Zu bedenken ist auch, dass ein tatsächlich genutzter Teil und ein im Grundbuch übertragener Anteil nicht dieselbe Rechtsfolge haben.

Späterer Verkauf eines eingetragenen Grundstücks und sichere Zahlung

Der erste Direktverkauf durch den Fiskus (Hazine), mit dem die Eigentumsurkunde erworben wurde, ist vom späteren Verkauf des Grundstücks zwischen Privatpersonen zu unterscheiden. Der spätere Käufer sollte Hypotheken, die verbleibende Schuld gegenüber dem Fiskus, Klage- und Sicherungsvermerke, Nutzungsbeschränkungen und die Zahlungsweise des Kaufpreises gemeinsam prüfen.

Die Erklärung des Handelsministeriums vom 28. September 2026 zum System der sicheren Zahlung (Güvenli Ödeme Sistemi) hat einen Zeitplan zum 1. Dezember 2026 angekündigt. Auch im veröffentlichten Text der Verordnungsänderung vom 1. Oktober 2026 ist ersichtlich, dass das Übergangsdatum auf den 1. Dezember 2026 geändert wurde. Daher darf zum Stand vom 14. Oktober 2026 nicht geschrieben werden, das System sei bereits bei allen Grundstücksverkäufen verpflichtend. Der Anwendungsbereich am Tag des Geschäfts, die Ausnahmen und das für den Verkauf durch den Fiskus geltende Zahlungsverfahren sind gesondert zu prüfen. [8, 9]

Welche Unterlagen sind vor dem Antrag oder dem Kauf zu prüfen?

• Der aktuelle Grundbucheintrag; Erklärungen, Vermerke, Hypotheken und sonstige Beschränkungen.
• Das Katasterprotokoll, die Aktualisierungsliste, die Auslegungsbekanntmachung und Angaben zur Rechtskraft.
• Der Nutzer- und Bautenvermerk (muhdesat) sowie Unterlagen, die die Nutzung vor dem 31. Dezember 2011 belegen.
• Die Antragsunterlagen, die Verkaufsmitteilung, der Zustellungsnachweis, der Vertrag und der Zahlungsplan.
• Die Berechnung von Verkehrswert und Kaufpreis, die TÜFE-Aufstellung sowie Zahlungs- und Nutzungsentschädigungsquittungen (ecrimisil).
• Der Erbschein, erforderliche Zustimmungserklärungen und Unterlagen über die Vertretungsbefugnis.
• Unterlagen zum Bebauungsstatus, zu Projektgebieten, öffentlichen Diensten und sonstigen Sondergebieten.
• Frühere Gerichtsentscheidungen sowie laufende Verfahrens- und Antragsakten.

Bei im Ausland lebenden Berechtigten sind der Umfang der Vollmacht, die Zustellungsanschrift und die Zahlungsüberwachung gesondert zu planen. Die Voraussetzungen, unter denen in fremder Sprache errichtete oder von einer ausländischen Behörde ausgestellte Unterlagen in der Türkei verwendet werden können, werden je nach Unterlage geprüft. Ein Wohnsitz im Ausland ist nicht dasselbe wie die Voraussetzungen, die die Staatsangehörigkeit einer Person oder den Immobilienerwerb durch Ausländer betreffen.

Fazit

In einer 2/B-Akte besteht der richtige Weg darin, zunächst zu bestimmen, welches Recht geltend gemacht wird: der Direktverkauf an den Nutzer, Erbfolge oder Übertragung der Berechtigung, Rückgabe an den früheren Eigentümer oder der Weiterverkauf eines Grundstücks, für das bereits eine Eigentumsurkunde erlangt wurde. Eintrag, Frist, Preis und Rechtsweg werden nach dieser Wahl beurteilt.

Die Verlängerung 2026 bietet zwar eine wichtige Antrags- und Zahlungsmöglichkeit, beseitigt jedoch weder die Preisanpassung noch die grundlegenden Voraussetzungen der Berechtigung. Auch die Entscheidungen des Verfassungsgerichts sind unter sorgfältiger Beachtung ihres Umfangs zu verwenden. Dass mit der Erlangung der Eigentumsurkunde nicht von selbst ein Bebauungsrecht entsteht und welche Wirkung die verbleibende Schuld gegenüber dem Fiskus auf den späteren Käufer hat, sind Fragen, die vor dem Geschäft zu klären sind.

Verwandte Artikel: Grundbuchberichtigung bei Wald- und 2/B-Flächen: Waldkataster, Nutzervermerk, Verkauf und unentgeltliche Rückgabe

Häufig gestellte Fragen

Ich nutze die 2/B-Fläche seit Jahren; kann ich die Eigentumsurkunde direkt erhalten?

Lange Nutzung allein genügt nicht. Geprüft werden Eintrag, Daten sowie Antrags- und Zahlungsvoraussetzungen, die das Gesetz verlangt. Auch dass jemand als Nutzer ausgewiesen ist, bedeutet nicht, dass das Eigentum bereits erworben wäre. Einzelheiten: Berechtigung.

Wurde die 2/B-Antragsfrist 2026 verlängert?

Ja. Für die im vorläufigen Artikel 1 des Gesetzes Nr. 7579 genannten Antrags- und Zahlungsversäumnisse gibt es eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2026. Dieses Datum gilt nicht für alle Kataster- und Klagefristen. Einzelheiten: Fristverlängerung 2026.

Ändert sich der alte Kaufpreis, wenn ich die Fristverlängerung nutze?

Er kann sich ändern. Bei fehlendem fristgerechtem Antrag oder bei Nichtzahlung des mitgeteilten Preises wird eine TÜFE-Anpassung auf der Grundlage der gesetzlichen Zeiträume und der Obergrenze angewandt. Der Beginn ist je nach Akte verschieden. Einzelheiten: TÜFE-Berechnung.

Wird jede 2/B-Fläche vollständig zu 50 Prozent des Preises verkauft?

Nein. Das allgemeine System unterscheidet die ersten 400 m² von dem darüber hinausgehenden Teil. Für die 50-Prozent-Berechnung bei vollständig landwirtschaftlicher Nutzung müssen zusätzlich die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Einzelheiten: Kaufpreis.

Erlischt meine Berechtigung automatisch, wenn ich gegen den Kaufpreis klage?

Dieses Ergebnis kann nicht automatisch angenommen werden. Es gibt Aufhebungsentscheidungen zum Klageverbot und zur Beschränkung in der Bestimmung 6/2. Die Unterscheidung zwischen 6/1 und 6/2, die Zahlungspflicht und das konkrete Geschäft sind jedoch gemeinsam zu prüfen. Einzelheiten: Anfechtung des Preises.

Kann die Eigentumsurkunde vor Abschluss der Raten erlangt werden?

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen einer Sicherheit oder einer Hypothek zugunsten des Fiskus kann dies möglich sein. Wer ein mit einer Hypothek belastetes Grundstück später erwirbt, ist auch im Hinblick auf die Restschuld zu beurteilen. Einzelheiten: Raten und Übertragung.

Wird die von mir gezahlte Nutzungsentschädigung (ecrimisil) vom Kaufpreis abgezogen?

Bei Verkäufen nach Art. 11/6 des Gesetzes kann der für die letzten fünf Jahre zum Antragsdatum eingezogene Betrag angerechnet werden. Die Erstattung aller früheren Zahlungen oder des den Preis übersteigenden Betrags erfolgt nicht automatisch. Einzelheiten: Nutzungsentschädigung (ecrimisil).

Können die Erben einen Antrag stellen, wenn der Berechtigte verstirbt?

Die Bestimmungen über die gesetzliche Rechtsnachfolge können Anwendung finden. Erbschein, Anteile, frühere Vorgänge und Fristen werden gemeinsam geprüft. Ein von einem einzelnen Erben vorgenommenes Geschäft ersetzt nicht in jedem Fall den Willen der übrigen. Einzelheiten: Erbfolge und Übertragung der Berechtigung.

Wird anstelle einer nicht verkäuflichen 2/B-Fläche unentgeltlich eine andere Fläche gegeben?

Die Möglichkeit eines gleichwertigen Grundstücks nach 6/12 betrifft den entgeltlichen Verkauf. Der Rückgabe- oder Ersatzanspruch des früheren Grundbucheigentümers nach Artikel 7 unterliegt gesonderten Regeln. Einzelheiten: Nicht verkäufliche Flächen und Rückgabe.

Darf auf einer Fläche mit erlangter 2/B-Eigentumsurkunde ein Haus gebaut werden?

Die Erlangung der Eigentumsurkunde verschafft für sich allein keine Baugenehmigung. Bebauungsplan, Genehmigung und Beschränkungen für Sondergebiete werden geprüft. Auch ein bestehendes Gebäude wird nicht von selbst rechtmäßig. Einzelheiten: Bebauung und Bautätigkeit.

Hemmt ein Einspruch bei der Verwaltung die Klagefrist immer?

Nein. Ein fristgerechter und ordnungsgemäßer Antrag nach Art. 11 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (İYUK) und eine allgemeine Informationseingabe haben nicht dieselbe Wirkung. Nach der Ablehnung wird auch die vor dem Antrag verstrichene Zeit mitgerechnet. Einzelheiten: Gericht und Fristen.

Quellenverzeichnis

1. Gesetz Nr. 6292 – aktueller, von der Generaldirektion für Forstwesen (OGM) veröffentlichter Text. Insbesondere Art. 2, 6–11 und die Erläuterungen zu Aufhebungen durch das Verfassungsgericht. Die Angaben zu Umfang und Inkrafttreten der Entscheidung E.2024/144, K.2025/188 wurden anhand der Fußnote Nr. 6 des Textes überprüft.
2. Gesetz Nr. 7579 – Annahmetext der Großen Nationalversammlung der Türkei (TBMM). Vorläufiger Art. 1; Antrags-, Zahlungs- und Rückgabefristen sowie die TÜFE-Berechnung.
3. Verfassungsgericht, 18.05.2023, E.2023/27, K.2023/100. Aufhebung des Einspruchs- und Klageverbots in Art. 6/8 des Gesetzes Nr. 6292.
4. Verfassungsgericht, 26.11.2025, E.2025/236, K.2025/227. Aufhebung der Beschränkung in der Bestimmung 6/2; Prüfung der nach 6/1 anzuwendenden Norm.
5. Zivilplenum des Kassationshofs, 10.07.2024, E.2023/920, K.2024/368. Bildung der Parteien in einem Streit über einen Nutzungsvermerk.
6. Gericht für Zuständigkeitskonflikte, 25.09.2023, E.2023/296, K.2023/584. Zuständiger Rechtsweg bei Ablehnung eines Antrags nach Art. 7 des Gesetzes Nr. 6292. Die Links zur Entscheidung können eine Benutzeranmeldung erfordern.
7. Fristen bei den Verwaltungsgerichten – Handbuchreihe zum Verwaltungsverfahren Nr. 4. Erläuterung von Art. 7 und 11 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (İYUK) und der Fristen nach dem Gesetz Nr. 7331; für die aktuellen Wertgrenzen der Rechtsmittel nicht verwendet.
8. Handelsministerium, Erklärung vom 28. September 2026 zum System der sicheren Zahlung.
9. Verordnung zur Änderung der Verordnung über den Immobilienhandel, 1. Oktober 2026, Nr. 33387: Link zum Gesetzblatt (Resmî Gazete); zugängliche Wiedergabe des Verordnungstextes. Da die Seite des Gesetzblatts bei dieser Prüfung technisch nicht geöffnet werden konnte, wurde die Wiedergabe des Textes zusammen mit der Erklärung des Ministeriums gewürdigt.

Datum der Quellenprüfung: 14. Oktober 2026.