Steuer beim Immobilienverkauf in Türkiye für im Ausland Lebende 2026

Wer seine Wohnung in Türkiye nach dem Kauf innerhalb von fünf Jahren verkauft, muss nicht zwingend Steuern zahlen. Zunächst wird geprüft, ob der Verkauf einer gewerblichen Tätigkeit zuzuordnen ist, wie und wann die Wohnung erworben wurde und ob aus dem Verkauf ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht. Bei einer entgeltlich erworbenen Wohnung, die innerhalb von fünf Jahren verkauft wird, wird der Gewinn beurteilt, der nach indexierten Anschaffungskosten und gesetzlich anerkannten Ausgaben verbleibt. Für im Jahr 2026 erzielte Wertzuwachsgewinne im Anwendungsbereich beträgt die jährliche Freistellung 150.000 TL. Das Leben im Ausland befreit einen Verkauf einer Wohnung in Türkiye allerdings nicht von selbst von der Steuer. [K1, K2]

Auf die Erklärungsfrist ist besonders zu achten: Ein beschränkt Steuerpflichtiger, der nicht zur Abgabe einer Jahreserklärung verpflichtet ist und aus dem Verkauf eines in Türkiye gelegenen Grundstücks, das einer Einzelerklärung unterliegt, einen Gewinn erzielt, muss ihn innerhalb von 15 Tagen nach Erzielung des Gewinns erklären. Die auf dieser Erklärung berechnete Steuer ist ebenfalls innerhalb der Erklärungsfrist zu zahlen. Deshalb kann einem Verkäufer im Ausland nicht einfach gesagt werden: „Sie erklären im März des nächsten Jahres.“ [K1, K3]

Dieser Leitfaden behandelt Verkäufe von Wohnungen im Privatvermögen natürlicher Personen. Immobilienverkäufe von Gesellschaften und gewerblichen Unternehmen unterliegen anderen Regeln. Die Beträge für 2026 in den Erläuterungen beziehen sich auf im Jahr 2026 erzielte Gewinne; die Erklärung eines 2025 erzielten Gewinns im Jahr 2026 ist ein eigener Zeitraum.

Unterscheidungen, die die Steuerpflicht beim Wohnungsverkauf bestimmen

Diese Unterscheidungen betreffen die Einkommensteuer. Dass keine Steuer auf Wertzuwachsgewinne entsteht, bedeutet nicht, dass keine gesonderten Pflichten bestehen, etwa Grundbuchgebühren (tapu harcı), eine frühere Grundsteuer (Emlak Vergisi) oder die Erbschafts- und Übertragungsteuer (veraset ve intikal vergisi) bei einer Erbschaft. [K1]

Die Veräußerung im Sinne des Gesetzes beschränkt sich nicht auf einen Verkauf durch Grundbucheintrag. Auch Vorgänge wie Übertragung gegen Entgelt, Tausch, Enteignung oder die Einbringung des Grundstücks als Sacheinlage in eine Gesellschaft können unter die Vorschrift fallen. Die Beispiele in diesem Leitfaden konzentrieren sich auf Wohnungsverkäufe. [K1, Art. 80 mükerrer]

Wann eine im Ausland lebende Person beschränkt Steuerpflichtige (dar mükellef) ist

Für die Einkommensteuer wird die unbeschränkte oder beschränkte Steuerpflicht nicht allein nach der Staatsangehörigkeit bestimmt. Wohnsitz in Türkiye, Domizil, Aufenthaltsdauer und besondere Umstände nach dem Gesetz werden gemeinsam beurteilt. Die türkische Staatsangehörigkeit macht eine Person nicht in jedem Fall unbeschränkt steuerpflichtig, und ein Bankkonto oder eine Adresse im Ausland entscheidet für sich genommen nicht über das Ergebnis.

Die Erklärung der Einnahmenverwaltung (Gelir İdaresi Başkanlığı, GİB) für 2026 besagt, dass türkische Staatsangehörige, die sich mit einer Arbeits- oder Aufenthaltserlaubnis länger als sechs Monate im Ausland aufhalten, abgesehen von den genannten Ausnahmen mit ihren Einkünften in Türkiye als beschränkt Steuerpflichtige besteuert werden. Türkische Staatsangehörige, die wegen ihrer Tätigkeit für öffentliche Stellen oder für in Türkiye ansässige private Unternehmen im Ausland sind, fallen nicht in diese allgemeine Gruppe. [K4]

Die beschränkte Steuerpflicht bedeutet nicht, dass Einkünfte aus Türkiye steuerfrei sind. Ein Verkaufsgewinn aus einer Wohnung in Türkiye kann in den Anwendungsbereich des türkischen Steuerrechts fallen. In der Verkaufsakte sind neben Wohnsitz- und Arbeitsnachweisen auch andere Einkünfte in Türkiye zu prüfen; die Wahl der Erklärungsart hängt davon ab.

Ab wann beginnt die Fünfjahresfrist

Bei entgeltlich erworbenen Grundstücken ist der Ausgangspunkt grundsätzlich der Tag der Eintragung im Grundbuch. Die Frist wird weder durch Zählen von Kalenderjahren noch durch eine feste Berechnung von 1.825 Tagen bestimmt, die jedes Jahr mit 365 Tagen ansetzt. Erwerbsdatum und Verkaufsdatum werden für die Fünfjahresfrist im Kalender verglichen. [K1, K5]

Eine am 15. Oktober 2021 erworbene Wohnung, die am 14. Oktober 2026 verkauft wird, liegt innerhalb der Fünfjahresfrist. Wird dieselbe Wohnung am 16. Oktober 2026 verkauft, liegt der Verkauf außerhalb dieser Frist, sofern das Erwerbsdatum unstrittig ist. Fällt der Verkauf genau auf den Jahrestag, ist die Berechnung des letzten Tages in der Akte gesondert zu prüfen. Bei einer am 31. Dezember 2021 erworbenen Wohnung sind bis zum 1. Januar 2026 nicht fünf Jahre verstrichen.

Übergabe und tatsächliche Nutzung vor der Grundbucheintragung

Ein Verkaufsversprechen, ein Handgeld (kapora) oder ein besonderer Kaufvertrag bringen das Erwerbsdatum nicht in jedem Fall vor. Nach dem Einkommensteuer-Rundschreiben Nr. 76 (Gelir Vergisi Sirküleri 76) der Einnahmenverwaltung kann in bestimmten Fällen jedoch die tatsächliche, nutzungsbereite Übergabe vor der Grundbucheintragung maßgeblich sein. Belege wie eine Zuteilungs- oder Übergabebescheinigung und Anschlussnachweise, die die tatsächliche Nutzung zeigen, sind wichtig. Dass ein Vertrag alt ist, ist nicht dasselbe wie der Nachweis einer tatsächlichen Übergabe. [K5]

Wohnungseigentum (kat irtifakı) und Erwerb gegen Grundstücksanteil

Der Übergang von einem Wohnungserbbaurecht (kat irtifakı) zum Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) begründet nicht in jedem Fall eine neue Fünfjahresfrist. Werden dagegen Grundstücke gegen eine selbständige Einheit getauscht (kat karşılığı) oder liegen bestimmte Nutzungsänderungen vor, nimmt die Verwaltung besondere Prüfungen des Erwerbsdatums vor. Das Datum des alten Grundstücks kann für eine neue Wohnung nicht ohne Prüfung übernommen werden. Auch die Unentgeltlichkeit eines Erwerbs ist eine Unterscheidung, die gesondert zu belegen ist. [K5]

In solchen Akten sollten Erwerbsurkunde, Vertrag, Übergabe-, Eintragungs- und Nutzungsdatum in einer einzigen Übersicht dargestellt werden. Eine Verwaltungserläuterung darf nicht als Ergebnis einer gerichtlichen Entscheidung zu einem anderen Sachverhalt dargestellt werden.

Verkauf einer durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Wohnung

Erbschaft und eine echte Schenkung sind unentgeltliche Erwerbe. Art. 80 mükerrer des Einkommensteuergesetzes (GVK) zu Grundstücken schließt unentgeltliche Erwerbe vom Anwendungsbereich aus. Der Verkauf einer geerbten Wohnung zwei Jahre nach dem Erbfall löst deshalb nach dieser Vorschrift keine Einkommensteuer aus, nur weil noch keine fünf Jahre vergangen sind. Eine zusätzliche Voraussetzung, dass der Erblasser (mirasbırakan) die Wohnung fünf Jahre gehalten hat, besteht nicht. [K1]

Steuern auf Erbschaftsübergang oder Schenkung werden gesondert beurteilt. Werden spätere Vorgänge zu einer gewerblichen Tätigkeit, wird das Ergebnis gesondert geprüft. Dass ein entgeltliches Geschäft in den Unterlagen als Schenkung dargestellt wird, ersetzt nicht seine tatsächliche Natur als Erwerb. Wurde ein Anteil am selben Grundstück durch Erbschaft und ein anderer Anteil später gekauft, sind Erwerbsart und Erwerbsdatum jedes Anteils getrennt zu erfassen.

Freistellung von 150.000 TL im Jahr 2026

Die Freistellung wird nicht vom Verkaufspreis, sondern vom berechneten Netto-Wertzuwachsgewinn abgezogen. Auch wenn der Verkaufspreis mehrere Millionen Lira beträgt, kann nach Kosten und Ausgaben kein Gewinn entstehen. 150.000 TL sind dagegen nicht der höchste Preis, zu dem die Wohnung steuerfrei verkauft werden kann. [K1, K2]

Die Freistellung wird je Person und Kalenderjahr beurteilt. Dieselbe Person kann den Abzug von 150.000 TL nicht für jeden erfassten Verkauf im selben Jahr getrennt anwenden. Bei Miteigentum nach Bruchteilen wird jeder Miteigentümer anhand von Verkaufspreis, Anschaffungskosten, Ausgaben und der jährlichen Gesamtsumme aus seinem eigenen Anteil beurteilt; Gewinne von Ehegatten werden nicht automatisch wie die Berechnung einer einzigen Person behandelt.

Für einen 2025 erzielten Gewinn wird die Freistellung von 120.000 TL nicht dadurch zu 150.000 TL, dass die Erklärung im Jahr 2026 abgegeben wird. Das Jahr, dem der Verkaufsgewinn zuzurechnen ist, muss richtig bestimmt werden, bevor der Betrag gewählt wird. [K2]

So wird der Verkaufsgewinn berechnet

Die Berechnung beginnt mit dem tatsächlichen Gesamtvorteil, der als Gegenleistung für die Veräußerung erzielt wird. Davon werden die Anschaffungskosten abgezogen, bei Vorliegen der Voraussetzungen mit ihrem indexierten Betrag, sowie die Verkaufsausgaben, die der Verkäufer rechtlich absetzen kann, und Steuern oder Gebühren. Die Freistellung wird auf den verbleibenden Nettogewinn angewendet, wobei die übrigen Gewinne desselben Jahres berücksichtigt werden. [K1, Art. 81 mükerrer]

Nettogewinn = tatsächlicher Verkaufserlös − berücksichtigungsfähige Anschaffungskosten − beim Verkäufer abzugsfähige Verkaufsausgaben.

Steuerpflichtiger Betrag = jährlicher Nettogewinn im Anwendungsbereich − verfügbare jährliche Freistellung.

Die Nichtfeststellbarkeit der Anschaffungskosten erlaubt dem Verkäufer nicht, einen geschätzten Betrag nach eigener Wahl zu verwenden. Das Gesetz sieht vor, dass in diesem Fall der von der Festsetzungskommission (takdir komisyonu) nach den Bestimmungen des Steuerverfahrensgesetzes (Vergi Usul Kanunu) festgesetzte Betrag zugrunde gelegt wird. Der Verlust von Belegen sollte vor dem Verkauf geklärt werden. [K1, Art. 81 mükerrer; K10]

Wurde ein Teil des Kaufpreises zur Löschung einer Hypothek (ipotek) direkt an die Bank gezahlt, ist der Nettobetrag, der allein auf dem Konto des Verkäufers ankommt, nicht automatisch der Verkaufspreis. Wurde der Kaufpreis als Anschaffungskosten berücksichtigt, darf das Darlehenskapital, mit dem dieser Preis finanziert wurde, nicht ein zweites Mal als Ausgabe abgezogen werden. Ebenso darf dieselbe Ausgabe nicht zugleich den Anschaffungskosten hinzugerechnet und als Verkaufsausgabe abgezogen werden, da dies die Berechnung verfälschen würde.

Die 10-Prozent-Grenze bei der Indexierung nach dem inländischen Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE)

Für die Indexierung werden der allgemeine inländische Erzeugerpreisindex (Yİ-ÜFE) des Monats vor dem Erwerbsmonat und der Index des Monats vor dem Verkaufsmonat verwendet. Der Index vor dem Verkauf wird durch den Index vor dem Erwerb geteilt, um den Koeffizienten zu ermitteln. Beträgt die Indexsteigerung 10 Prozent oder mehr, werden die Anschaffungskosten nach dieser Methode erhöht. Eine Steigerung von genau 10 Prozent erfüllt die Voraussetzung ebenfalls. Der zwölfmonatige Durchschnitt, der bei Steigerungen des Verbraucherpreisindex (TÜFE) oder der Miete verwendet wird, kann diese Berechnung nicht ersetzen. [K1, K6]

In einer tatsächlichen Verkaufsberechnung sind die maßgeblichen Monate und die veröffentlichten Indizes in der Berechnungsakte festzuhalten. Ein im Voraus geschätzter Index für einen künftigen Monat darf nicht als endgültige Steuer dargestellt werden. Das Berechnungswerkzeug für Wertzuwachsgewinne der Einnahmenverwaltung kann zur Kontrolle als Hilfsmittel verwendet werden; es ersetzt die rechtliche Prüfung der Steuerpflicht und der Erklärungsfrist nicht.

Welche Ausgaben berücksichtigt werden können

Berücksichtigt werden Ausgaben, die beim Verkäufer verbleiben, mit dem Verkauf zusammenhängen und belegt sind, etwa Grundbuchgebühren und Maklerprovision. Die Kostennatur von Ausgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb und von Investitionen, die den Wert des Grundstücks erhöhen, ist gesondert zu prüfen. Eine Rechnung oder Quittung muss zeigen, wem die Zahlung gehörte und wie sie mit dem Geschäft zusammenhängt. [K1, Art. 81 mükerrer]

Vom Käufer getragene Ausgaben können nicht vom Konto des Verkäufers abgezogen werden. Übliche Hausgelder (aidat) sowie persönliche Strom- und Wasserkosten können ebenfalls nicht vom Verkaufsgewinn abgezogen werden, da sie nur die Wohnung betreffen. Bei Darlehenszinsen, vorzeitigen Rückzahlungsentgelten und Renovierungskosten sind Art der Ausgabe, Belege, der Zeitraum, dem sie zuzurechnen sind, und ob sie in einer anderen Einkünfteberechnung verwendet wurden, gesondert zu prüfen. Jede Kreditrate vollständig den Anschaffungskosten hinzuzurechnen oder eine Renovierung ohne Belege zu schätzen, ist nicht richtig.

Steuertarif 2026 und Beispielrechnung

Für Wertzuwachsgewinne gilt der Tarif für Einkünfte, die nicht aus nichtselbständiger Arbeit stammen. Die folgenden Stufen gelten für Einkünfte des Kalenderjahres 2026. Der Steuersatz wird nach dem progressiven Tarif berechnet, nicht durch Anwendung des Satzes der letzten Stufe auf den gesamten Betrag. [K7]

Die Beträge im folgenden Beispiel und der Indexkoeffizient von 1,50 sind hypothetisch; sie sind keine Daten des Türkischen Statistikinstituts (TÜİK) für bestimmte Monate. Angenommen wird eine entgeltlich erworbene Wohnung, die innerhalb von fünf Jahren im Jahr 2026 verkauft wird, ohne gewerbliche Tätigkeit, und der Verkäufer hat keinen anderen Gewinn, mit dem die Freistellung verrechnet werden könnte.

Die letzte Zeile ergibt sich aus 232.500 + (250.000 × 35 Prozent) = 320.000 TL. Dieses Beispiel enthält nicht die Stempelsteuer auf die Erklärung oder andere Pflichten, die im konkreten Fall entstehen können. Gibt es weitere Einkünfte, die in der Jahreserklärung gemeinsam zu beurteilen sind, kann sich die Gesamtberechnung nach dem Tarif ändern. Die Art der Erklärung lässt sich aus dieser Tabelle allein nicht bestimmen.

Die 15-tägige Einzelerklärung für beschränkt Steuerpflichtige

Nach Art. 101 GVK melden beschränkt Steuerpflichtige, die nicht zur Abgabe einer Jahreserklärung verpflichtet sind, Gewinne aus dem Verkauf erfasster Immobilien beim Finanzamt des Belegenheitsorts durch eine Einzelerklärung (münferit beyanname). Für diesen Verkaufsgewinn beträgt die Frist 15 Tage ab dem Zeitpunkt, zu dem der Gewinn erzielt wird. Nach Art. 120 GVK ist die Steuer innerhalb der Frist für die Einzelerklärung zu zahlen. [K1, K3]

Zunächst ist zu klären, ob der Gewinn tatsächlich dieser Erklärungspflicht unterliegt. Dass für jeden Verkauf, bei dem wegen Erbschaft, der Fünfjahresfrist oder der Freistellung keine Steuer auf Wertzuwachsgewinne entsteht, automatisch eine Einzelerklärung erforderlich ist, kann nicht geschlossen werden. Besteht die Pflicht dagegen, verlängert weder ein Umzug nach Türkiye noch die Überweisung des Verkaufserlöses ins Ausland oder das Abwarten bis zum folgenden März die Frist.

Bei beschränkt Steuerpflichtigen mit weiteren Einkünften in Türkiye ergibt sich aus einer gemeinsamen Auslegung der Art. 85, 86 und 101 GVK, für welche Einkünfte die Pflicht zur Jahreserklärung entsteht und mit welcher Erklärung der Verkaufsgewinn anzugeben ist. Die Aussage „Ich habe auch andere Einkünfte in Türkiye“ reicht allein nicht aus, um statt einer Einzelerklärung eine Jahreserklärung zu wählen.

Bei einem Ratenverkauf sind Erwerbszeitpunkt und der Zeitraum, dem der Kaufpreis zuzurechnen ist, nach Vertrag, Übergabe und Zahlungsbedingungen zu beurteilen. Es kann nicht unterstellt werden, dass mit jeder Rate eine neue 15-tägige Frist beginnt oder dass die Besteuerung automatisch aufgeschoben ist, wenn die Zahlung auf einen späteren Zeitpunkt verlegt wird.

Wann die Jahreserklärung abgegeben wird

Gilt die Jahreserklärungspflicht, wird nach der derzeitigen allgemeinen Regelung das Einkommen 2026 im März 2027 erklärt; die Einkommensteuer wird in zwei Raten im März und im Juli gezahlt. Der amtliche Kalender des jeweiligen Jahres, Fristverlängerungen und besondere Situationen sind zusätzlich zu prüfen. Diese Erläuterung ändert nicht die 15-tägige Frist eines beschränkt Steuerpflichtigen, der eine Einzelerklärung abgeben muss. [K1, Art. 92 und 117]

Für die Jahreserklärung kann die vorausgefüllte Erklärung (Hazır Beyan) für geeignete Einkunftsarten verwendet werden. Allerdings begründet das Vorhandensein der Hazır-Beyan-Maske nicht das Recht, eine Pflicht zur Einzelerklärung über die Jahreserklärung zu erfüllen. Der für die Erklärungsart geeignete aktuelle Kanal und die Vollmacht sind zu prüfen. Wird eine Vertretung im Ausland benötigt, sind Umfang der Vollmacht und die Befugnis zur Abgabe der Erklärung getrennt zu formulieren.

Abzüge, die in der Jahreserklärung möglich sind, etwa Personenversicherung, Ausbildungs-, Gesundheits- oder Spendenaufwendungen, müssen die Voraussetzungen von Art. 89 GVK und der einschlägigen Vorschriften erfüllen; sie sind nicht dieselben Posten wie die Verkaufskosten. Die Verrechnung von Verlusten aus anderen Gewinnen mit anderen Einkunftsposten ist nach Art. 88 GVK ebenfalls nicht möglich. Jeder Abzug oder Verlust ist für die Erklärungsart, in der er verwendet werden soll, gesondert zu prüfen. [K1, Art. 88–89; K10]

Verkauf in Fremdwährung und Steuer im Wohnsitzstaat

Die Einkommensteuer in Türkiye wird in türkischen Lira berechnet. Der Vergleich von Kauf- und Verkaufspreisen in Euro und die Feststellung, dass kein Gewinn entstanden sei, zeigt nicht, dass kein steuerpflichtiger, in türkischen Lira berechneter Gewinn besteht. Die Beträge des Geschäfts werden zusammen mit den maßgeblichen Stichtagen, der Umrechnung und den Belegen betrachtet. Ein im Gesetz nicht vorgesehener eigener Abzug zur Kompensation des Kurseffekts kann nicht geschaffen werden. [K1, Art. 81 mükerrer]

Die Überweisung des Verkaufserlöses auf ein Konto in einem ausländischen Staat hebt den Bezug der Immobilie zu Türkiye nicht auf. Kontoauszüge, Eigentumsumschreibung, Kaufvertrag und Steuerberechnung sollten übereinstimmen. Da die Herkunft des Geldes gegebenenfalls zu erklären ist, ist es sinnvoll, die Belege in zugänglicher Form aufzubewahren.

Die steuerlichen Regeln des Wohnsitzstaats für denselben Gewinn sind ebenfalls gesondert zu prüfen. Das zwischen Türkiye und diesem Staat geltende Doppelbesteuerungsabkommen ist auf die Regelungen zu Gewinnen aus unbeweglichem Vermögen und zur Beseitigung der Doppelbesteuerung zu prüfen. Das Besteuerungsrecht Türkiyes bedeutet nicht, dass sämtliche Mitteilungspflichten im anderen Staat entfallen. Die Methode der Anrechnung oder der Freistellung richtet sich nach Land und Abkommen; ein einheitliches Ergebnis für alle Länder kann nicht angegeben werden. [K8]

Tatsächlicher Verkaufspreis und sonstige Steuerrisiken

Der von der Gemeinde erfasste Grundsteuerwert (Emlak Vergisi) ist nicht dasselbe wie der tatsächliche Verkaufserlös. Für den Wertzuwachsgewinn ist der tatsächliche Vorteil maßgeblich. Ein niedriger Preis im Grundbuch einzutragen, ist kein rechtlich wirksamer Weg, den tatsächlichen Gewinn zu mindern; die Berichtigung der Eintragungen kann zusätzliche Steuer- und Strafprobleme verursachen. [K1, K9]

Der Verkauf einer einzelnen Wohnung, das Bewohnen oder der Kauf einer anderen Wohnung mit dem Verkaufserlös begründet keine allgemeine und automatische Einkommensteuerfreiheit nach dieser Vorschrift. Die vorangehenden fünf Jahre, die Kosten und die Prüfung der Freistellung werden trotzdem berücksichtigt.

Häufige Immobilienkäufe und -verkäufe, eine Gewinnerzielungsabsicht, die Dauer der Tätigkeit und eine gewerbliche Organisation sind ebenfalls von Bedeutung. Allein aus der Zahl der Grundbücher für jede Akte dasselbe Ergebnis abzuleiten, ist nicht richtig; ebenso kann eine gewerbliche Tätigkeit durch Abwarten von fünf Jahren nicht in die Freistellung für Wertzuwachsgewinne überführt werden. Dann können neben der Einkommensteuer je nach Art der Tätigkeit auch andere Steuer- und Dokumentationspflichten entstehen. [K1, Art. 37 und Art. 80 mükerrer]

Vor dem Verkauf vorzubereitende Unterlagen

Vor dem Verkauf sollten die Grundbuchauszüge mit Erwerbsart und Erwerbsdatum, etwaige Erbschafts- oder Schenkungsunterlagen sowie frühere Nachweise über Übergabe und Nutzung zusammengetragen werden. Die Zahlungsbelege zum Kaufpreis, die Belege für kostenartige Aufwendungen und die Trennung von Darlehenstilgung und Zinsen sollten der Berechnungsakte beigefügt werden.

Der geplante Verkaufstermin, der tatsächliche Preis, der Zahlungsplan, die vom Verkäufer zu tragenden Ausgaben und das Anteilsverhältnis sollten gemeinsam festgehalten werden. Wohnsitz- und Arbeitsangaben sowie andere Einkünfte in Türkiye sind für die Bestimmung der Erklärungsart erforderlich. So können die Steuerberechnung und der endgültige Erklärungs- und Zahlungstermin bereits vor dem Abschluss des Verkaufs geplant werden.

Wird nach dem Verkauf festgestellt, dass die Erklärungsfrist versäumt wurde, sollte die Angelegenheit nicht aufgeschoben werden. Der zu wählende Korrektur- oder Antragsweg kann je nach Prüfungs- und Zustellungsstand variieren. Ist ein Schreiben oder ein Steuerbescheid eingegangen, ist das Zustellungsdatum festzuhalten, und die Antragsfrist ist gesondert anhand dieses Dokuments zu berechnen.

Häufig gestellte Fragen

Ist bei einem Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren zwingend Steuer fällig?

Nein. Ein unentgeltlicher Erwerb, das Fehlen eines Gewinns oder ein jährlicher Netto-Gewinn im Anwendungsbereich, der die Freistellung nicht übersteigt, kann zu einem anderen Ergebnis führen. Zuerst werden Erwerb, Frist und Berechnung gemeinsam geprüft.

Entfällt mit Ablauf der Fünfjahresfrist auch die Grundbuchgebühr?

Nein. Die Fünfjahresregel betrifft die Einkommensteuer auf den Wertzuwachsgewinn. Die Höhe der Grundbuchgebühr wird gesondert beurteilt.

Wird die Freistellung von 150.000 Lira jedem Miteigentümer separat gewährt?

Jeder Eigentümer wird anhand des auf seinen Anteil entfallenden Gewinns und des gesamten erfassten Gewinns desselben Jahres beurteilt. Die Freistellung wird nicht für jeden Verkauf erneuert; der bereits mit anderen Gewinnen verrechnete Teil kann nicht erneut abgezogen werden.

Kann ich bis März warten, wenn ich im Ausland lebe?

Unterliegen Sie einer Einzelerklärung, sollten Sie nicht warten. Für einen beschränkt Steuerpflichtigen ohne Pflicht zur Jahreserklärung gelten für einen erfassten Verkaufsgewinn die 15-tägige Einzelerklärung und die Zahlung innerhalb dieser Frist.

Entfällt die Steuer, wenn der Verkaufserlös nicht nach Türkiye kommt?

Nein. Ein Verkaufsgewinn aus einer Wohnung in Türkiye entfällt nicht automatisch aus der Steuer, weil das Konto, auf das das Geld fließt, in einem ausländischen Staat liegt.

Kann ich einen Verlust in Euro zusätzlich gesondert abziehen?

Der bloße Vergleich in Euro ändert die in türkischen Lira vorzunehmende Berechnung nicht. Verwendet werden die Beträge an den maßgeblichen Stichtagen, die gesetzliche Indexierung und die zulässigen Ausgaben; ein hypothetischer Abzug für einen Kursverlust kann nicht geschaffen werden.

Kann ich die Erklärung schon vor dem Verkauf vorbereiten?

Die Unterlagen können gesammelt und eine geschätzte Berechnung erstellt werden. Die endgültige Erklärung muss jedoch auf Grundlage des tatsächlich abgeschlossenen Geschäfts, des tatsächlichen Preises, des veröffentlichten Index und des richtigen Erwerbsdatums erstellt werden. Ändert sich der geplante Verkaufstermin, sind Berechnung und Fristenplan erneut zu prüfen.

Quellen und rechtliche Grundlagen

• K1 — Einkommensteuergesetz Nr. 193 (Gelir Vergisi Kanunu): Art. 3–7 zur Steuerpflicht; Art. 37 zu gewerblichen Einkünften; Art. 80 mükerrer und Art. 81 mükerrer zu Wertzuwachsgewinnen; Art. 85–86, 88–89, 92, 101, 103, 117 und 120 zu Erklärung, Abzügen und Zahlung.
• K2 — Einnahmenverwaltung (GİB): Freibeträge für Wertzuwachsgewinne und Allgemeine Mitteilung Nr. 332 zur Einkommensteuer (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği).
• K3 — Einnahmenverwaltung: Leitfaden zur Besteuerung sonstiger Einkünfte und Bezüge 2026 (Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 2026): insbesondere Abschnitte 5.2.1 und 7. Die Beispiele des Leitfadens zu Jahreserklärungen aus 2025 wurden nicht als Tarif für Einkommen 2026 verwendet.
• K4 — Einnahmenverwaltung: Leitfaden zu Mieteinkünften für in Türkiye nicht ansässige Personen 2026: die Erläuterung zur beschränkten Steuerpflicht und die Mitteilung Nr. 210 (210 Seri No.lu Tebliğ). Die Mietsteuerregeln wurden nicht auf Verkäufe übertragen.
• K5 — Einnahmenverwaltung: Einkommensteuer-Rundschreiben Nr. 76 (Gelir Vergisi Sirküleri 76): Erwerbsdatum, tatsächliche Nutzung und besondere Erwerbssituationen.
• K6 — Erläuterungen der Einnahmenverwaltung zu sonstigen Einkünften und Bezügen: die Monate für die Indexierung und die 10-Prozent-Voraussetzung.
• K7 — Einnahmenverwaltung: Einkommensteuertarif 2026 (Gelir Vergisi Tarifesi 2026): Stufen für Einkünfte, die nicht aus nichtselbständiger Arbeit stammen.
• K8 — Einnahmenverwaltung: Leitfaden zur Anwendung des Abkommens zwischen Türkiye und Deutschland: ein Beispiel für die Besteuerung im Belegenheitsstaat und die Prüfung des Abkommens. Die allgemeinen Erklärungshinweise des früheren Leitfadens wurden nicht anstelle der aktuellen Regel zur Einzelerklärung verwendet; für andere Länder ist eine gesonderte Abkommensprüfung erforderlich.
• K9 — Verwaltungsauskunft (özelge) der Einnahmenverwaltung vom 6. September 2011, B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-1482: die Unterscheidung zwischen tatsächlichem Verkaufserlös und Grundsteuerwert. Die Auskunft ist weder eine allgemeine Regelung noch eine für alle verbindliche gerichtliche Entscheidung.
• K10 — Einnahmenverwaltung: Einkommensteuererklärung bei Veräußerung von Immobilien innerhalb von 5 Jahren, Februar 2026, Veröffentlichungs-Nr. 583: insbesondere die Abschnitte zu Kosten, Indexierung, Erwerb und Erklärungen. Seite 13 der Broschüre erläutert die 15-tägige Einzelerklärung für beschränkt Steuerpflichtige; Tarif und Beispiele für Einkommen 2025 gelten nicht unverändert für Verkäufe 2026.

Bewertung einer Immobilienverkaufsakte

Wenn Sie mit der Gunes & Gunes Anwaltskanzlei Kontakt aufnehmen, können Sie kurz das Land angeben, in dem Sie leben, die Erwerbsart der Wohnung, Erwerbs- und Verkaufsdatum sowie eine bevorstehende Erklärungsfrist. In der ersten Nachricht ist es sinnvoll, nach dem sicheren Übermittlungsweg für Dokumente zu fragen, statt eine Identifikationsnummer oder detaillierte persönliche Unterlagen weiterzugeben. Für ein Geschäft aus dem Ausland kann bei Bedarf separat eine Vollmacht vorbereitet werden (Vorbereitung einer Vollmacht).

Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. Die steuerliche Behandlung eines konkreten Verkaufs wird durch die gemeinsame Prüfung von Steuerstatus, Erwerb, Gewinn und Erklärungsunterlagen bestimmt. Der erste Kontakt allein begründet weder ein Anwalts-Mandatsverhältnis noch ein Gutachten zu einer konkreten Akte.