Türkiye’deki evini satın aldıktan sonra beş yıl içinde satan kişinin mutlaka vergi ödemesi gerekmez. Önce satışın ticari faaliyet kapsamında olup olmadığı, evin nasıl ve ne zaman edinildiği, satıştan vergiye tabi bir kazanç doğup doğmadığı belirlenir. Bedelle alınan evin beş yıl içinde satışında, endekslenmiş maliyet ve kanunen kabul edilen giderler düşüldükten sonra kalan kazanç değerlendirilir. 2026 yılında elde edilen kapsamdaki değer artışı kazançları için yıllık istisna 150.000 TL’dir. Yurt dışında yaşamak ise Türkiye’deki ev satışını kendiliğinden vergiden çıkarmaz. [K1, K2]
Beyan süresine özellikle dikkat edilmelidir: Yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefin Türkiye’de elde ettiği, münferit beyana tabi taşınmaz satış kazancı, elde edilmesinden itibaren 15 gün içinde beyan edilir. Bu beyanname üzerinden hesaplanan vergi de beyan süresi içinde ödenir. Dolayısıyla yurt dışında yaşayan her satıcıya “Gelecek yıl mart ayında beyan edersiniz” denilemez. [K1, K3]
Bu rehber, gerçek kişilerin kişisel malvarlığındaki konut satışlarını ele alır. Şirketlerin ve ticari işletmelerin taşınmaz satışları farklı hükümlere tabidir. Açıklamalardaki 2026 tutarları, 2026’da elde edilen kazanca ilişkindir; 2025 kazancının 2026’da beyan edilmesi ayrı bir dönemdir.
Ev satışında vergi yükümlülüğünü belirleyen ayrımlar
| Durum | Değer artışı kazancı bakımından sonuç |
|---|---|
| Bedelle edinilen evin beş yıl içinde satılması | Kazanç hesaplanır; gider, endeksleme ve yıllık istisna birlikte uygulanır. |
| Bedelle edinilen evin beş yıllık sürenin dışında satılması | Ticari faaliyet bulunmadığında GVK mükerrer 80 kapsamındaki bu vergileme uygulanmaz. |
| Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen ev | Bu taşınmaz satışına ilişkin beş yıllık değer artışı kazancı hükmünün dışındadır. |
| Kapsamdaki yıllık safi kazancın 2026’da 150.000 TL’yi aşmaması | Bu kazanç nedeniyle değer artışı kazancı vergisi çıkmaz. Başka gelirler ayrıca değerlendirilir. |
| Devamlı alım satım veya ticari organizasyon bulunması | Ticari kazanç hükümleri gündeme gelir; beş yıl ve bu istisna otomatik uygulanamaz. |
Bu ayrımlar gelir vergisine ilişkindir. Değer artışı kazancı vergisinin doğmaması; tapu harcı, geçmiş emlak vergisi veya miras edinimindeki veraset ve intikal vergisi gibi ayrı yükümlülüklerin de bulunmadığı anlamına gelmez. [K1]
Kanundaki elden çıkarma yalnız tapuda satışla sınırlı değildir; bedel karşılığı devir, takas, kamulaştırma veya şirkete sermaye olarak koyma gibi işlemler de düzenleme kapsamında değerlendirilebilir. Bu rehberin örnekleri ev satışına odaklanmaktadır. [K1, mükerrer 80]
Yurt dışında yaşayan kişi ne zaman dar mükellef sayılır
Gelir Vergisi Kanunu bakımından tam veya dar mükellefiyet, yalnız vatandaşlığa göre belirlenmez. Türkiye’de yerleşme, ikametgâh, bulunma süresi ve kanundaki özel durumlar birlikte değerlendirilir. Bir kişinin Türk vatandaşı olması onu her durumda tam mükellef yapmadığı gibi, yabancı ülkede banka hesabı veya adresinin bulunması da tek başına sonucu belirlemez.
GİB’in 2026 açıklamasında, çalışma veya oturma izniyle altı aydan daha uzun süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının, belirtilen istisnalar dışında, Türkiye’deki kazançları bakımından dar mükellef esasında vergilendirildiği belirtilir. Kamu kurumlarına veya merkezi Türkiye’de bulunan özel teşebbüslere bağlı işleri nedeniyle yurt dışında bulunan Türk vatandaşları bu açıklamadaki genel grubun dışında tutulur. [K4]
Dar mükellefiyet, Türkiye kaynaklı kazancın vergisiz olduğu anlamına gelmez. Türkiye’de bulunan konutun satış kazancı Türk vergi hukukunun kapsamına girebilir. Satış dosyasında ikamet ve çalışma belgelerinin yanında Türkiye’deki diğer gelirler de incelenmelidir; beyan türünün seçimi bunlarla bağlantılıdır.
Beş yıllık süre hangi tarihten başlar
Bedelle edinilen taşınmazlarda başlangıç kural olarak tapuya tescil tarihidir. Süre, yıl adlarını sayarak veya her yılı 365 gün kabul eden sabit bir 1.825 gün hesabıyla belirlenmez. Edinim tarihi ile satış tarihi, takvimde beş yıllık süre bakımından karşılaştırılır. [K1, K5]
Örneğin 15 Ekim 2021’de edinilen bir evin 14 Ekim 2026’da satılması beş yıllık sürenin içindedir. Aynı evin 16 Ekim 2026’da satılması ise, edinim tarihi tartışmasızsa, bu sürenin dışındadır. Satışın tam yıldönümüne denk getirildiği dosyada son gün hesabı ayrıca kontrol edilmelidir. 31 Aralık 2021’de alınan ev için 1 Ocak 2026’da beş yıl dolmuş olmaz.
Tapu tescilinden önce teslim ve fiili kullanım
Satış vaadi, kapora veya özel satış sözleşmesi tek başına her olayda edinim tarihini öne çekmez. Bununla birlikte GİB’in 76 numaralı sirkülerinde, tapudan önce fiilen kullanıma hazır teslimin belirli durumlarda esas alınabileceği açıklanır. Tahsis veya teslim belgesi ve fiili kullanımı gösteren abonelik kayıtları gibi deliller önem taşır. Yalnız sözleşmenin eski olmasıyla fiili teslimin belgelenmesi aynı şey değildir. [K5]
Kat irtifakı ve kat karşılığı edinim
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin her durumda yeni bir beş yıllık süre başlattığı söylenemez. Buna karşılık arsanın kat karşılığı verilerek bağımsız bölüm alınması veya belirli cins değişikliklerinde idarenin edinim tarihine ilişkin özel değerlendirmeleri vardır. Eski arsa tarihi, yeni daire için incelemesiz kullanılamaz. Edinimin bedelsiz olması da ayrıca korunması gereken bir ayrımdır. [K5]
Bu dosyalarda ilk edinim belgesi, sözleşme, teslim, tescil ve kullanım tarihleri tek çizelgede gösterilmelidir. İdari açıklama, farklı olaya ilişkin bir yargı kararının sonucuymuş gibi sunulmamalıdır.
Miras veya bağışla edinilen evin satışı
Miras ve gerçek bir bağış, karşılıksız edinimdir. GVK mükerrer 80’in taşınmazlara ilişkin düzenlemesi ivazsız edinilenleri kapsam dışında bırakır. Bu nedenle miras kalan evin iki yıl sonra satılması, sırf beş yıl geçmediği için bu hüküm kapsamında gelir vergisi doğurmaz. Miras bırakan kişinin evi beş yıl elde tutmuş olması şeklinde ek bir şart aranmaz. [K1]
Miras intikaline veya bağışa ilişkin vergiler ayrı değerlendirilir. Sonraki işlemler ticari faaliyete dönüşmüşse sonuç ayrıca incelenir. Bedelli bir işlemin belgelerde bağış gibi gösterilmesi de gerçek edinim niteliğinin yerine geçmez. Aynı taşınmazın bir payı mirasla, diğer payı sonradan satın alınmışsa payların edinim biçimleri ve tarihleri ayrıştırılmalıdır.
2026 yılında 150 bin liralık istisna nasıl uygulanır
İstisna satış bedelinden değil, hesaplanan safi değer artışı kazancından düşülür. Örneğin satış bedeli milyonlarca lira olsa bile maliyet ve giderler sonrasında kazanç doğmayabilir. Buna karşılık 150.000 TL, evin satılabileceği vergisiz azami fiyat değildir. [K1, K2]
İstisna kişi ve takvim yılı bakımından değerlendirilir. Aynı kişinin aynı yıl yaptığı kapsamdaki her satışa ayrı ayrı 150.000 TL indirim uygulanamaz. Paylı mülkiyette ise her malik kendi payına ilişkin satış bedeli, maliyet, gider ve yıllık kazanç toplamıyla değerlendirilir; eşlerin kazançları otomatik tek kişinin hesabı hâline getirilmez.
2025 yılında elde edilen kazanç için 120.000 TL olan istisna, beyannamenin 2026’da verilmesi nedeniyle 150.000 TL’ye dönüşmez. Satış kazancının ait olduğu yıl doğru belirlenmeden tutar seçilmemelidir. [K2]
Ev satış kazancı nasıl hesaplanır
Hesabın başlangıcı, elden çıkarma karşılığında sağlanan gerçek toplam menfaattir. Buradan edinim maliyeti, şartları varsa endekslenmiş tutarıyla, ayrıca satıcının üzerinde kalan kanunen indirilebilir satış giderleri ve vergi veya harçlar çıkarılır. Kalan safi kazanca, aynı yılın ilgili diğer kazançları da gözetilerek istisna uygulanır. [K1, mükerrer 81]
Safi kazanç = gerçek satış karşılığı − dikkate alınabilir maliyet − satıcıya ait indirilebilir satış giderleri.
Vergiye tabi tutar = yıllık kapsamdaki safi kazanç − kullanılabilir yıllık istisna.
Maliyet bedelinin tespit edilememesi, satıcının istediği tahmini tutarı kullanabileceği anlamına gelmez. Kanunda bu durumda Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonunca belirlenecek bedelin esas alınmasına ilişkin düzenleme vardır. Belgelerin kaybı satış öncesinde ele alınmalıdır. [K1, mükerrer 81; K10]
İpotek kapatılması nedeniyle satış bedelinin bir kısmı doğrudan bankaya ödenmiş olabilir. Bu durumda yalnız satıcının hesabına kalan net para, otomatik olarak satış bedeli sayılamaz. Satın alma bedeli maliyet olarak dikkate alındıysa, bu bedeli finanse eden kredi anaparası ikinci kez gider yazılamaz. Aynı harcamanın hem maliyete eklenip hem satış gideri olarak indirilmesi de hesabı bozar.
Yİ ÜFE endekslemesinde yüzde 10 sınırı
Endeksleme için edinim ayından önceki ayın Yİ-ÜFE genel endeksi ile satış ayından önceki ayın endeksi kullanılır. Satıştan önceki endeks, edinimden önceki endekse bölünerek katsayı bulunur. Endeks artışı yüzde 10 veya daha fazlaysa maliyet bedeli bu yöntemle artırılır. Tam yüzde 10 artış da koşulu sağlar. TÜFE veya kira artışında kullanılan on iki aylık ortalama, bu hesabın yerine konulamaz. [K1, K6]
Gerçek bir satışın hesabında ilgili aylar ve yayımlanmış endeksler hesap dosyasına yazılmalıdır. Gelecek ayın endeksi tahmin edilerek bulunan tutar, kesin vergi diye sunulmamalıdır. GİB’in değer artışı kazancı hesaplama aracı yardımcı kontrol için kullanılabilir; bu araç mükellefiyet ve beyan süresine ilişkin hukuki incelemenin yerine geçmez.
Hangi giderler dikkate alınabilir
Satıcının üzerinde kalan, satışla ilgili ve belgelendirilen tapu harcı ile emlak danışmanı komisyonu gibi giderler değerlendirilir. Satın almaya ilişkin harcamalar ve taşınmazın değerini artıran yatırımların maliyet niteliği ise ayrı incelenir. Fatura veya makbuz, ödemenin kime ait olduğunu ve işlemle ilişkisini gösterebilmelidir. [K1, mükerrer 81]
Alıcının üstlendiği gider satıcının hesabından düşülemez. Olağan aidat, kişisel elektrik ve su giderleri de yalnız evle ilgili oldukları için satış kazancından indirilemez. Kredi faizleri, erken kapama bedelleri ve tadilat harcamaları bakımından giderin niteliği, belgesi, ait olduğu dönem ve başka gelir hesabında kullanılıp kullanılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Her kredi taksidinin tamamını veya belgesiz tadilat tahminini maliyete eklemek doğru değildir.
2026 vergi tarifesi ve örnek hesap
Değer artışı kazancı için ücret dışı gelir tarifesi esas alınır. Aşağıdaki dilimler 2026 takvim yılı gelirlerine aittir. Oran, bütün tutara son dilimin yüzdesi uygulanarak değil, artan oranlı tarife üzerinden hesaplanır. [K7]
| Vergiye tabi tutar | 2026 gelir vergisi hesabı |
|---|---|
| 190.000 TL’ye kadar | Yüzde 15 |
| 190.000 TL üzeri ve 400.000 TL’ye kadar | 28.500 TL + 190.000 TL’yi aşan kısmın yüzde 20’si |
| 400.000 TL üzeri ve 1.000.000 TL’ye kadar | 70.500 TL + 400.000 TL’yi aşan kısmın yüzde 27’si |
| 1.000.000 TL üzeri ve 5.300.000 TL’ye kadar | 232.500 TL + 1.000.000 TL’yi aşan kısmın yüzde 35’i |
| 5.300.000 TL üzeri | 1.737.500 TL + 5.300.000 TL’yi aşan kısmın yüzde 40’ı |
Aşağıdaki örneğin bedelleri ve 1,50 endeks katsayısı varsayımsaldır; belirli aylara ait TÜİK verisi değildir. Bedelle edinilen bir evin beş yıl içinde, 2026’da satıldığını; ticari faaliyet bulunmadığını ve satıcının istisnayı kullanacağı başka kazancı olmadığını varsayalım.
| Hesap kalemi | Tutar |
|---|---|
| Edinim maliyeti | 4.000.000 TL |
| Varsayımsal 1,50 katsayısıyla endekslenmiş maliyet | 6.000.000 TL |
| Gerçek satış karşılığı | 7.600.000 TL |
| Satıcıya ait kabul edilebilir satış giderleri | 200.000 TL |
| Safi kazanç | 1.400.000 TL |
| 2026 yıllık istisnası | 150.000 TL |
| Vergiye tabi tutar | 1.250.000 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi | 320.000 TL |
Son satırın hesabı 232.500 + (250.000 × yüzde 35) = 320.000 TL’dir. Bu örnek, beyanname damga vergisini veya somut olayda doğabilecek başka yükümlülükleri içermez. Yıllık beyanda birlikte değerlendirilecek başka gelirler varsa toplam tarife hesabı değişebilir. Beyan türü de yalnız bu tablodan belirlenemez.
Dar mükellef için 15 günlük münferit beyanname
GVK 101 uyarınca yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefler, kapsamdaki gayrimenkul elden çıkarma kazançlarını taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine münferit beyannameyle bildirir. Bu satış kazancı bakımından süre, kazancın elde edildiği tarihten itibaren 15 gündür. GVK 120 uyarınca vergi de münferit beyanname verme süresi içinde ödenir. [K1, K3]
Önce kazancın gerçekten bu kapsamda beyana tabi olup olmadığı belirlenmelidir. Miras, beş yıllık süre veya istisna nedeniyle bu değer artışı kazancı vergisi doğmayan her satış için otomatik münferit beyanname gerektiği sonucu çıkarılamaz. Buna karşılık yükümlülük varsa Türkiye’ye gelmeyi, satış parasını yurt dışına aktarmayı veya gelecek mart ayını beklemek süreyi uzatmaz.
Türkiye’de başka gelirleri bulunan dar mükellefte, hangi gelir için yıllık beyan zorunluluğu doğduğu ve satış kazancının hangi beyanla bildirileceği GVK 85, 86 ve 101 birlikte değerlendirilerek belirlenir. “Türkiye’de başka bir gelirim de var” cümlesi, tek başına münferit beyan yerine yıllık beyan seçmek için yeterli değildir.
Taksitli satışta elde etme tarihinin ve bedelin hangi döneme ait olduğunun sözleşme, devir ve tahsilat şartlarıyla değerlendirilmesi gerekir. Her taksit için yeni bir 15 günlük süre başladığı veya ödeme ileri tarihe bırakılınca vergilemenin kendiliğinden ertelendiği varsayılamaz.
Yıllık beyanname ne zaman verilir
Yıllık beyan rejimi uygulanıyorsa, mevcut genel düzenlemeye göre 2026 kazancı Mart 2027’de beyan edilir; gelir vergisi mart ve temmuz aylarında iki taksitle ödenir. İlgili yılın resmî takvimi, süre uzatmaları ve özel durumlar ayrıca kontrol edilmelidir. Bu açıklama, münferit beyanname vermesi gereken dar mükellefin 15 günlük süresini değiştirmez. [K1, m.92 ve 117]
| Beyan durumu | Süre ve ödeme yaklaşımı |
|---|---|
| Yıllık beyan zorunluluğu olmayan dar mükellefin kapsamdaki satış kazancı | Elde etmeden itibaren 15 gün içinde münferit beyan; vergi aynı beyan süresinde ödenir. |
| Yıllık beyan rejimine giren 2026 kazancı | Genel düzenlemeye göre Mart 2027 beyanı; mart ve temmuz ödemeleri. Güncel takvim ayrıca kontrol edilir. |
Yıllık beyanda uygun gelir türleri için Hazır Beyan kullanılabilir. Ancak Hazır Beyan ekranının bulunması, münferit beyan zorunluluğunu yıllık beyanda yerine getirme hakkı vermez. Beyan türüne uygun güncel kanal ve yetki kontrol edilmelidir. Yurt dışından temsil gerekiyorsa, vekâlet kapsamı ile beyanname gönderme yetkisi birbirinden ayrılarak düzenlenmelidir.
Yıllık beyanname üzerinden yapılabilecek şahıs sigortası, eğitim, sağlık veya bağış gibi indirimler, GVK 89 ve ilgili düzenlemelerdeki koşulları taşımalıdır; bunlar satış maliyetiyle aynı kalemler değildir. Diğer kazanç ve iratlardan doğan zararın başka gelir unsurlarından mahsubu da GVK 88 uyarınca mümkün değildir. Her indirim veya zarar, kullanılacağı beyan türü bakımından ayrıca incelenmelidir. [K1, m.88–89; K10]
Dövizle satış ve ikamet ülkesindeki vergi
Türkiye’de gelir vergisi hesabı Türk lirası esas alınarak yapılır. Alış ve satış bedellerini avro üzerinden karşılaştırıp kâr bulunmadığını söylemek, Türk lirasıyla hesaplanan vergiye tabi kazancın da bulunmadığını göstermez. İşleme ait bedeller, ilgili tarihlerdeki dönüşüm ve belge düzeniyle birlikte değerlendirilir; kur etkisini gidermek için mevzuatta bulunmayan ayrı bir indirim oluşturulamaz. [K1, mükerrer 81]
Satış bedelinin yabancı ülkedeki hesaba gönderilmesi, Türkiye’deki taşınmaz bağlantısını ortadan kaldırmaz. Banka açıklamaları, tapu işlemi, satış sözleşmesi ve vergi hesabı tutarlı olmalıdır. Paranın kaynağını açıklamak gerekebileceği için belgelerin erişilebilir biçimde saklanması yararlıdır.
İkamet ülkesinin aynı kazanca ilişkin kuralları ayrıca incelenmelidir. Türkiye ile o ülke arasındaki yürürlükteki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının gayrimenkul kazançları ve çifte vergilendirmenin giderilmesi hükümleri kontrol edilir. Türkiye’ye vergileme hakkı tanınması, diğer ülkenin bütün bildirim yükümlülüklerinin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Mahsup veya istisna yöntemi ülke ve anlaşmaya göre belirlenir; bütün ülkelere tek sonuç verilemez. [K8]
Gerçek satış bedeli ve diğer vergi riskleri
Belediyedeki emlak vergi değeri ile gerçek satış karşılığı aynı kavram değildir. Değer artışı kazancında gerçek menfaat esas alınır. Tapuda düşük bedel yazılması, gerçek kazancı hukuken azaltan bir yöntem değildir; kayıtların düzeltilmesi, ilave vergi ve ceza sorunları doğurabilir. [K1, K9]
Tek bir evin satılması, o evde oturulmuş olması veya satış bedeliyle başka bir konut alınması, bu düzenlemede genel ve otomatik bir gelir vergisi muafiyeti oluşturmaz. Önceki beş yıl, maliyet ve istisna incelemesi yine yapılır.
Sık taşınmaz alım satımı, kazanç sağlama amacı, faaliyetin devamlılığı ve ticari organizasyon ayrıca önem taşır. Sırf tapu sayısından her dosya için aynı sonuç çıkarmak doğru olmadığı gibi, ticari nitelikteki faaliyeti beş yıl bekleyerek değer artışı kazancı istisnasına sokmak da mümkün değildir. Bu durumda gelir vergisi yanında faaliyetin niteliğine göre başka vergi ve belge yükümlülükleri de gündeme gelebilir. [K1, m.37 ve mükerrer 80]
Satış öncesinde hazırlanacak belgeler
Satıştan önce edinim türünü ve tarihini gösteren tapu kayıtları, varsa miras veya bağış belgeleri, önceki teslim ve kullanım delilleri bir araya getirilmelidir. Satın alma bedelinin ödeme kayıtları, maliyet niteliğindeki harcamaların belgeleri ve kredi anapara–faiz ayrımı hesap dosyasına eklenmelidir.
Planlanan satış tarihi, gerçek bedel, ödeme takvimi, satıcının üstleneceği giderler ve pay oranı birlikte kaydedilmelidir. İkamet ve çalışma bilgileriyle Türkiye’deki diğer gelirler de beyan türünün belirlenmesi için gereklidir. Böylece vergi hesabı ile son beyan ve ödeme günü satış tamamlanmadan planlanabilir.
Satış yapıldıktan sonra beyan süresinin kaçırıldığı fark edilirse konu geciktirilmemelidir. İzlenecek düzeltme veya başvuru yolu, inceleme ve tebligat durumuna göre değişebilir. Bir yazı veya ihbarname alınmışsa tebliğ tarihi korunmalı, başvuru süresi o belge üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolmadan satışta mutlaka vergi çıkar mı
Hayır. Bedelsiz edinim, kazanç oluşmaması veya kapsamdaki yıllık safi kazancın istisnayı aşmaması farklı sonuç verebilir. Önce edinim, süre ve hesap birlikte incelenir.
Beş yıl geçince tapu harcı da ortadan kalkar mı
Hayır. Beş yıllık kural burada değer artışı kazancına ilişkin gelir vergisiyle ilgilidir. Tapu işleminin harç boyutu ayrıca değerlendirilir.
150 bin lira her hissedara ayrı uygulanır mı
Her malik kendi payına düşen kazanç ve aynı yılın kapsamdaki toplam kazancı üzerinden değerlendirilir. İstisna her satış için yenilenmez; başka kazançta kullanılmış kısmı tekrar indirilemez.
Yurt dışında yaşıyorsam mart ayını bekleyebilir miyim
Münferit beyan kapsamındaysanız beklememelisiniz. Yıllık beyan zorunluluğu olmayan dar mükellefin kapsamdaki taşınmaz satış kazancında 15 günlük beyan ve bu süre içinde ödeme söz konusudur.
Satış parası Türkiye’ye gelmezse vergi kalkar mı
Hayır. Türkiye’deki konutun satış kazancı, paranın yatırıldığı hesabın yabancı ülkede olması nedeniyle kendiliğinden vergi dışında kalmaz.
Avro bazında zarar edersem bunu ayrıca düşebilir miyim
Avro karşılaştırması tek başına Türk lirasıyla yapılması gereken hesabı değiştirmez. İlgili tarihlerdeki bedeller, kanuni endeksleme ve kabul edilebilir giderler kullanılır; ayrıca varsayımsal bir kur zararı indirimi yaratılamaz.
Beyannameyi satıştan önce hazırlamak mümkün mü
Belgeleri toplamak ve tahmini hesabı hazırlamak mümkündür. Ancak kesin beyan; gerçekleşen işlem, gerçek bedel, yayımlanmış endeks ve doğru elde etme tarihiyle tamamlanmalıdır. Planlanan satış tarihi değişirse hesap ve süre takvimi yeniden kontrol edilmelidir.
Resmî kaynaklar ve hukuki dayanaklar
- K1 — 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu: mükellefiyet için m.3–7; ticari kazanç için m.37; değer artışı kazancı için mükerrer m.80–81; beyan, indirim ve ödeme için m.85–86, 88–89, 92, 101, 103, 117 ve 120.
- K2 — GİB değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarları ve 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği.
- K3 — GİB Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi 2026: özellikle 5.2.1 ve 7. bölümler. Rehberin yıllık beyana ilişkin 2025 örnekleri, 2026 kazancının tarifesi olarak kullanılmamıştır.
- K4 — GİB Türkiye’de Yerleşmiş Olmayanlar İçin Kira Geliri Rehberi 2026: dar mükellefiyet açıklaması ve 210 Seri No.lu Tebliğ. Kira vergisi kuralları satışa aktarılmamıştır.
- K5 — GİB Gelir Vergisi Sirküleri 76: edinim tarihi, fiili kullanım ve özel edinim durumları.
- K6 — GİB diğer kazanç ve iratlar açıklamaları: endekslemenin ayları ve yüzde 10 koşulu.
- K7 — GİB 2026 gelir vergisi tarifesi: ücret dışı gelir dilimleri.
- K8 — GİB Türkiye Almanya anlaşması uygulama rehberi: taşınmazın bulunduğu devlette vergileme ve anlaşma incelemesi için bir örnek. Eski rehberdeki genel beyan açıklamaları güncel münferit beyan kuralının yerine kullanılmamıştır; diğer ülkeler için ayrı anlaşma kontrolü gerekir.
- K9 — GİB 6 Eylül 2011 tarihli özelgesi, B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK mük.80-1482: gerçek satış bedeli ile emlak vergi değerinin ayrımı. Özelge, genel bir düzenleme veya herkes için bağlayıcı yargı kararı değildir.
- K10 — GİB Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılmasında Gelir Vergisi Beyanı, Şubat 2026, Yayın No. 583: özellikle maliyet, endeksleme, edinim ve beyan bölümleri. Broşürün 13. sayfası dar mükellefte 15 günlük münferit beyanı açıklar; 2025 kazançlarına ait tarife ve örnekler 2026 satışına aynen uygulanmaz.
Taşınmaz satış dosyasının değerlendirilmesi
Güneş & Güneş Hukuk Bürosu ile iletişime geçerken bulunduğunuz ülkeyi, evin edinim biçimini, edinim ve satış tarihlerini ve varsa yaklaşan beyan süresini kısaca belirtebilirsiniz. İlk mesajda kimlik numarası veya ayrıntılı kişisel belge paylaşmak yerine güvenli belge iletim yöntemini öğrenmeniz uygundur. Yurt dışından işlem için gerektiğinde vekâletname hazırlığı ayrıca planlanabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut satışın vergilendirilmesi; mükellefiyet, edinim, kazanç ve beyan belgeleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. İlk iletişim tek başına avukatlık ilişkisi veya dosyaya özgü hukuki görüş oluşturmaz.