Dass ein Unternehmen eine Immobilie oder einen Beteiligungsanteil lange Zeit hält, bedeutet nicht, dass der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei ist. Der Zeitpunkt der Aktivierung des Vermögenswerts, der Verkaufszeitpunkt, die betriebliche Nutzung, der Zahlungseingang des Kaufpreises und die Bindung des Gewinns in einem Fonds werden gemeinsam beurteilt. Die Körperschaftsteuerbefreiung und die Befreiung von der Umsatzsteuer (KDV) beruhen auf getrennten Vorschriften; das Vorliegen der einen sichert die andere nicht automatisch.
Rechtliche Natur der Regelung und Unterschiede zu anderen Pflichten
Die Befreiung für Veräußerungsgewinne ist keine Vorschrift, die den gesamten Verkaufspreis von der Steuer ausnimmt. Der steuerliche Vorteil hängt vom begünstigungsfähigen Teil des Gewinns sowie von den Voraussetzungen für Erwerb, Haltung, Zahlungseingang und Fonds ab. Körperschaftsteuer und Umsatzsteuer erfordern jeweils eine gesonderte rechtliche Prüfung.
Die Unterscheidung nach dem 15. Juli 2023 bei Immobilien
Das Gesetz Nr. 7456 hat bei der Befreiung für Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien eine wichtige Übergangsregelung eingeführt. Immobilien, die vor dem 15. Juli 2023 im Vermögen der Gesellschaft gehalten wurden, können bei Erfüllung der Voraussetzungen im Rahmen der Übergangsregelung von der Gewinnbefreiung in Höhe von 25 % profitieren. Für nach diesem Zeitpunkt erworbene Immobilien gilt die frühere allgemeine Befreiung nicht weiter. Die 50-%-Beispiele aus dem Leitfaden für frühere Verkaufsjahre dürfen nicht unmittelbar auf einen Verkauf im Jahr 2026 übertragen werden. [1; Körperschaftsteuergesetz, Übergangsartikel 16]
Eine Haltedauer von mindestens zwei vollen Jahren genügt allein nicht. Die Ausschlussregelung für Vermögenswerte, die zum Zweck des Immobilienhandels oder der Vermietung gehalten werden, ist wichtig. Wohnungsbestände, die ein Bauunternehmen zusammen mit seinem eigenen Verwaltungsgebäude zum Verkauf herstellt, werden nicht in gleicher Weise beurteilt. Die tatsächliche Nutzung und die Aufzeichnungen werden neben dem Gesellschaftsvertrag geprüft.
Anwendbarer Körperschaftsteuer-Befreiungssatz bei Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungsanteilen
Für Gewinne aus der Veräußerung begünstigungsfähiger Beteiligungsanteile und anderer bestimmter Werte nach KVK Art. 5/1-e hat das Präsidialdekret Nr. 9160 den Befreiungssatz mit Wirkung ab dem 27. November 2024 auf 50 % festgelegt. Die automatische Anwendung des früheren Satzes von 75 % auf neue Verkäufe ist fehlerhaft. Ob der veräußerte Vermögenswert unter die einschlägige Vorschrift fällt und ob die übrigen Voraussetzungen vorliegen, wird gesondert geprüft.
Die Veräußerung eines Anteils durch eine Gesellschaft und die Veräußerung eines Gesellschaftsanteils durch eine natürliche Person unterliegen unterschiedlichen Besteuerungsregimen. Die Zwei-Jahres-Regel, die bei bestimmten Anteilsverkäufen natürlicher Personen gilt, ersetzt die Körperschaftsteuerbefreiung nicht.
Warum Zahlungseingang und Fondsbedingungen eigene Zeitpläne erfordern
Der Kaufpreis muss bis zum Ende des zweiten Kalenderjahrs nach dem Verkaufsjahr eingezogen sein. Der befreite Gewinn muss bis zum Ende des fünften Kalenderjahrs nach dem Verkaufsjahr auf einem gesonderten Fondskonto gehalten werden. Die Zuführung des Fonds zum Kapital und seine Entnahme aus dem Betrieb führen nicht zum gleichen Ergebnis. Teilweise Zahlungseingänge und teilweise Verstöße gegen die Bedingungen können die in Anspruch genommene Befreiung beeinflussen.
Bei einem Verkauf im Jahr 2026 werden diese beiden Zeitpläne unter den allgemeinen Voraussetzungen getrennt überwacht: der 31. Dezember 2028 für den Zahlungseingang und der 31. Dezember 2031 für die Erhaltung des Fonds. Das Verfahren, nach dem bestimmt wird, in welchem Rechnungslegungszeitraum der Fonds zu bilden ist, gilt ebenfalls gesondert. Dass der steuerliche Vorteil im Verkaufsjahr gewährt wurde, bedeutet nicht, dass die Akte in späteren Jahren abgeschlossen werden kann.
Beispiel zur Unterscheidung von Gewinn und Kaufpreis
Angenommen, eine Immobilie, die in den Übergangsbereich fällt, wird für 10.000.000 türkische Lira (TL) verkauft, und der zu versteuernde Veräußerungsgewinn beträgt 4.000.000 TL. Sind die übrigen Voraussetzungen erfüllt, wird die Befreiung von 25 % auf den Gewinn von 1.000.000 TL angewandt; sie wird nicht als 25 % des Verkaufspreises von 10.000.000 TL berechnet. Die Zahlungsbedingung betrifft den Kaufpreis. Welcher Betrag durch die Fondsbedingung geschützt ist, wird ermittelt, indem diese beiden Begriffe getrennt werden.
Gesonderte Prüfung der Umsatzsteuerbefreiung bei der Veräußerung von Immobilien und Beteiligungen
Für Immobilien, die vor dem 15. Juli 2023 ins Vermögen gelangt sind, werden die Übergangsregelung der Umsatzsteuer und die Bedingung der zwei vollen Jahre gesondert geprüft. Auch hier sind Begrenzungen des Anwendungsbereichs wie das Halten zum Verkauf oder der Immobilienhandel wichtig. Liegt eine neu erworbene Immobilie außerhalb der Körperschaftsteuerbefreiung, sind die Gründe für das umsatzsteuerliche Ergebnis gesondert festzuhalten.
Bei Lieferungen von Gesellschaftsanteilen werden die Umsatzsteuerregelung, die Art des Wertpapiers und besondere Befreiungen gemeinsam geprüft. Fällt der Vorgang unter eine andere gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung, ist deren Grundlage gesondert auszuweisen. Die Markierung einer Option „steuerfreier Verkauf“ in der Buchhaltungssoftware ersetzt die rechtliche Analyse nicht.
Kontrolltabelle vor dem Verkauf
| Phase | Prüfung |
|---|---|
| Erwerb | Zugang zum Vermögen, Eigentum und Übergangsdatum |
| Nutzung | Betriebsbedarf oder Zweck des Handels bzw. der Vermietung? |
| Verkauf | Gewinn, tatsächlicher Preis und anzuwendender Satz |
| Zahlungseingang | Frist, Zahlungsplan und Teilzahlungen |
| Fonds | Bildung, Überwachung und Entscheidungen über die Zuführung zum Kapital |
| Weitere Steuern | Auswirkung von Umsatzsteuer, Gebühren und Mindestkörperschaftsteuer |
Muss der befreite Gewinn auch bei der Mindestkörperschaftsteuer abgezogen werden?
Nein. Die Befreiung bei der regulären Körperschaftsteuer und die Posten, die von der Bemessungsgrundlage der inländischen Mindestkörperschaftsteuer abgezogen werden können, sind nicht dieselben. Der Verkaufsakte ist eine zweite Berechnung hinzuzufügen.
Gilt die Bedingung, wenn statt des Kaufpreises eine andere Immobilie erworben wird?
Tausch und nicht in Geld erbrachte Gegenleistungen werden im Hinblick auf den Zweck der Befreiung und die Zahlungsbedingung gesondert geprüft. Nicht jeder Vermögenstausch kann einem Barverkauf gleichgestellt werden.
Grundbuch, tatsächliche Nutzung und Fristen bei Gesellschaftsvorgängen
Bei einem Immobilienverkauf werden die Eintragung und die Aufzeichnungen über die Aktivierung gemeinsam geprüft. Dass ein Grundstück seit Jahren in einem errichteten Gebäude genutzt wird, bedeutet nicht automatisch, dass der gesamte Wert des fertiggestellten Gebäudes über den gleichen Zeitraum als Vermögen gehalten wurde. Tatsächliche Nutzung, Abschluss der Bauarbeiten und Grundbuchunterlagen sind wichtig. Auch der Umfang der Befreiung für einen wesentlichen Bestandteil und für ein selbständiges Zubehör ist nicht derselbe.
Das Gesetz enthält besondere Regelungen, nach denen bei einer Übertragung oder Spaltung das Erwerbsdatum der übertragenen Vermögenswerte beim bisherigen Unternehmen berücksichtigt werden kann. Eine gewöhnliche Veräußerung innerhalb der Unternehmensgruppe kann mit diesem Regime dagegen nicht gleichgesetzt werden. Bei Vermögenswerten, die aus Sale-and-Leaseback- oder Leasing-Zertifikat-Geschäften zurückkehren, werden ebenfalls die am Tag des Geschäfts geltenden Übergangsregelungen geprüft. Die Änderung der Immobilienbefreiung vom 15. Juli 2023 ist bei diesen Berechnungen besonders wichtig.
Tausch, Schuldübernahme und Veräußerung innerhalb der Unternehmensgruppe
Der Zweck der Befreiung, nämlich die Stärkung der finanziellen Struktur des Betriebs, wird zusammen mit dem wirtschaftlichen Ergebnis des Verkaufs beurteilt. Ein Verkauf gegen Geld, ein Tausch, eine Übertragung an Erfüllungs statt und eine Enteignung sind nicht dieselbe Geschäftsform. Insbesondere Geschäfte, die nur innerhalb einer Gruppe scheinbar Liquidität schaffen, sind im Hinblick auf die Befreiungsvoraussetzungen und die Übereinstimmung mit Drittvergleichsbedingungen zu prüfen.
Welcher Teil der nach dem Verkauf entstehenden Kursdifferenz und Fälligkeitsdifferenz auf den Zeitraum entfällt, in dem der befreite Gewinn berechnet wurde, ist wichtig. Jeder später bei der Einziehung des Kaufpreises entstehende Finanzertrag übernimmt nicht automatisch den Befreiungssatz des ursprünglichen Verkaufsgewinns. Vertrag, Zahlungsplan, Forderungsnachweis und periodische Bewertung sind gemeinsam zu berücksichtigen.
Verwendung des Fonds und Kontrolle der Bestätigung
Die Übertragung des für den befreiten Gewinn gebildeten Sonderfonds auf ein anderes Konto, seine Entnahme aus dem Betrieb oder ein Liquidationsverfahren kann das steuerliche Ergebnis beeinflussen. Zuführung zum Kapital und Ausschüttung an Gesellschafter sind nicht dasselbe. Auch wenn der Befreiungssatz richtig angewandt wurde, kann ein Verstoß gegen die Fondsbedingung in späteren Jahren steuerliche und damit verbundene Folgen haben.
Der letzte Abschnitt des Leitfadens behandelt die Bestätigung durch einen vereidigten Steuerberater (YMM). Die Bestätigungsgrenze für das betreffende Jahr, die Wirkung eines vollständigen Bestätigungsvertrags und die Frist für die Einreichung des Berichts sind zu prüfen. Es darf nicht davon ausgegangen werden, dass die überprüfte Befreiung allein durch das Ankreuzen des Feldes in der Steuererklärung abgeschlossen ist. Umfang und Voraussetzungen der Körperschaftsteuerbefreiung und der Umsatzsteuerbefreiung sind in getrennten Arbeitspapieren zu verfolgen.
Innerhalb welcher Frist ist der Bestätigungsbericht des vereidigten Steuerberaters bei der Befreiung für Veräußerungsgewinne einzureichen?
Die Mitteilung Nr. 49 (Genel Tebliğ) unterwirft für den Rechnungslegungszeitraum 2025 Geschäfte oberhalb von 500.000 TL im Rahmen der einschlägigen Befreiungen für Veräußerungsgewinne der Bestätigungspflicht. Dieser Betrag ist keine feste Grenze für alle künftigen Rechnungslegungszeiträume; in späteren Zeiträumen werden die Indexierungsmethode der Mitteilung und eine etwaige besondere Festsetzung gesondert angewandt. [1]
Der Bestätigungsbericht ist elektronisch zusammen mit der Körperschaftsteuererklärung oder innerhalb von zwei Monaten nach dem Ende der Frist für die Abgabe der Erklärung zu übermitteln. Liegt ein vollständiger Bestätigungsbericht mit den erforderlichen Erläuterungen zur betreffenden Befreiung vor, ist kein gesonderter Bestätigungsbericht zur Befreiung erforderlich. [1]
Wird der Bericht nicht fristgerecht eingereicht, kommen die Bestimmung zur besonderen Ordnungswidrigkeit und die dem Steuerpflichtigen mitzuteilende zusätzliche Frist von sechzig Tagen zum Tragen. Wird der Bericht auch innerhalb dieser Frist nicht vorgelegt, kann das von der Bestätigung abhängige Recht nicht in Anspruch genommen werden. Die Erstellung des Berichts und seine Übermittlung an die Verwaltung sind unterschiedliche Schritte; der elektronische Übermittlungsnachweis ist in der Akte aufzubewahren. Gilt für den Zeitraum eine Fristverlängerung, wird sie ebenfalls berücksichtigt. [1]
Entscheidung vor dem Geschäft und vorzubereitende Akte
Legen Sie vor dem Abschluss des Kaufvertrags den Erwerbszeitpunkt und den Nutzungszweck des Vermögenswerts fest. Erfassen Sie den Zahlungsplan für den Kaufpreis und den Zeitraum, in dem der Gewinn im Sonderfonds gehalten wird, gesondert. Prüfen Sie vor dem Geschäft, ob eine spätere Übertragung in den Fonds die Befreiung verlieren ließe.
Quellen und rechtliche Grundlagen
- Leitfaden zur Befreiung bei der Veräußerung von Immobilien und Beteiligungsanteilen von Körperschaften (Kurumların Taşınmaz ve İştirak Hisselerinin Satışında İstisna Rehberi)
- Körperschaftsteuergesetz Nr. 5520 (5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu)
- Allgemeine Durchführungsmitteilung zur Umsatzsteuer (KDV Genel Uygulama Tebliği)