Yapı Kayıt Belgesi ve İmar Barışı

1.YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR?

Yapı Kayıt Belgesi; ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak 31/12/2017 tarihinden önce yapılan bir yapının kayıt altına alınması ve kullanıma yönelik olarak verilen, imar bakımından ilave bir hak sağlamayan ve kazanılmış hak oluşturmayan, yapının imar durumu ve ruhsata uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara 31 Ekim 2018’e kadar (Bu süre Cumhurbaşkanlığı kararı ile 15/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) başvurulması ve gerekli şartların yerine getirilmesi halinde verilen bir belgedir.

Yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.

2.YAPI KAYIT BELGESİNİN YASAL DAYANAĞI NEDİR?

Yapı kayıt Belgesinin temel yasal dayanağı; 18 Mayıs 2018 tarih ve 30425 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan “Vergi ve Diğer Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılması İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına ilişkin 7143 Sayılı Kanun“un 16. maddesi ile 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici maddesidir. Geçici 16. madde şu şekilde düzenlenmiştir:

Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması (Bu süre son olarak 31 Aralık 2018 Tarihli ve 30642 Sayılı 4. Mükerrer Resmî Gazetede yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 15/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar (Bu süre yukarıda anılan Cumhurbaşkanı kararı ile 30/06/2019 tarihine kadar uzatılmıştır.) kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedilir.”

Bu temel yasanın dışında yasanın uygulanması amacına yönelik “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar” adı altında , 06.06.2018 tarihli ve 30443 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış (20.09.2018 tarihli 30541 sayılı Resmî Gazetede Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda Değişiklik Yapılmasına Dair Usul ve Esaslar yayımlanmıştır.) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından 06.07.2018 tarihinden yayımlanan 2018/8 sayılı Genelge ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemleri düzenlenmiştir.

3.İMAR BARIŞINDAN FAYDALANACAK YAPILAR NELERDİR?

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır.

Kat mülkiyetine geçilmiş olması, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Ek 1. inci maddesinin uygulanmasına engel teşkil etmez.

İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi verilir ve Yapı Kayıt Belgesi verilen kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda, ruhsat alınmaksızın yapılabilecek basit onarım ve tadilatlar yapılabilir.

Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilir.

4.YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEYECEK YAPILAR NELERDİR?

  1. a) 18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
  2. b) İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16’ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,
  3. c) 19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun’un 2’nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,
  4. d) Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
  5. e) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında,”

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.

5.YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEYECEK YAPILARLA İLGİLİ YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENİRSE, YAPI KAYIT BELGESİNİN DURUMU NE OLUR?

Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır. ( Örneğin elektrik, su, doğal aboneliği, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı vb. ) Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 206’ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur. (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar madde 8)

6.YAPI KAYIT BELGESİ NE ZAMANA KADAR GEÇERLİDİR?

Yapı kayıt belgesinin geçerlilik süresi; Yapı Kayıt Belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır. Yapının depreme dayanıklılığı ve yapının fen ve sanat norm ve standartlarına aykırılığı hususu yapı malikinin sorumluluğundadır. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar madde 9)

7.YAPI KAYIT BELGESİNİN SAĞLADIĞI HAKLAR NELERDİR?

a- 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım kararları ve idari para cezaları iptal edilir.

İmar Barışı düzenlemesinin yasal dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği düzenlenmiştir. Diğer bir ifade ile Düzenlemeler kapsamında, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili olarak 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım kararları iptal edilecektir. Aynı şekilde tahsil edilemeyen idari para cezaları da iptal edilecektir. Fakat ödenmiş olunan idari para cezaları geçerliliğini koruyacak ve yapılan ödemeler geri alınamayacaktır.

b- Yapı kayıt belgesi alan yapılar tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmektedir. Yapı Kayıt Belgesi verildikten sonra verilen 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir. (İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararı)

Yapı Kayıt Belgesi Tebliğinin 6. maddesine göre, yapı sahibi tarafından yapı kayıt belgesinin belediyeye veya il özel idaresine sunulması gerekir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16/4. maddesindeki “Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun ve 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.” hükmü ve usul ve yetkide paralellik ilkesi uyarınca, yıkım ve para cezasının, belediye veya il daimi encümeni tarafından iptal edilmesi gerekir. Diğer bir ifadeyle, yapı kayıt belgesi alınmadan önce verilen yıkım ve para cezaları hakkında açılan davalarda, sırf yapı kayı belgesi alındığı gerekçesiyle iptal kararı verilemez. (Danıştay 14. Dairesi, 27.02.2019 tarih ve E:2018/279, K:2019/1435 sayılı kararı)

Yıkım ve para cezalarıyla ilgili devam eden davalarda, yapı kayıt belgesinin ilgili idareye sunulması üzerine, yıkım ve para cezasının ilgili idarece iptal edilirse, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilir. (Danıştay 14. Dairesi, 24.01.2019 tarih ve E:2018/4539, K:2019/507 sayılı kararı)

  1. Yapı Kayıt Belgesi alan yapı imar mevzuatına uygun bir yapı sayıldığı için, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184/5. maddesi uyarınca, imar kirliliğine neden olma suçundan açılmış ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilir, kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası varsa düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. (Yargıtay 11. Ceza Dairesi, 23.12.2019 tarih ve E:2018/5966, K:2019/9877 sayılı kararı)

Fakat Yapı Kayıt Belgesi alındığı gerekçesiyle, Türk Ceza Kanunu’nun 203. maddesinde düzenlenen mühür bozma suçu yönünden davanın düşmesine karar verilemez. Zira, Yargıtay içtihatlarında; “sanığın, mühürleme işlemine rağmen inşaata devam etmesinin suç işleme kastını ortaya koyduğu ve suçun oluştuğu, sonradan ruhsat almasının suç kastını ortadan kaldırmayacağı” kabul edilmektedir. (Yargıtay 11. Ceza Dairesinin, 16.01.2019 tarih ve E:2017/6412, K:2019/548 sayılı kararı) Bu içtihat doğrultusunda, yapı kayıt belgesi alarak imar mevzuatına uygun hale gelen yapı hakkında sadece imar kirliliğine neden olma suçu yönünden düşme karar verileceği, mühür bozma suçu yönünden ise suçun unsurları oluşmuşsa mahkûmiyet kararı verileceği kabul edilmektedir. (Ankara BAM, 6. Ceza Dairesi, 22.03.2019 tarih ve E:2019/1335, K:2019/754 sayılı kararı)

  1. Yapı Kayıt Belgesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi Gibi Yapının Kullanım Hakkını Vermektedir.

e-. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılabilmesi yapı kullanma izin belgesinin alınmasının mecburi olduğu, 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapıların izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmayacakları belirtilmiştir.

f- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 5. fıkrasında da benzer şekilde; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılarda yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir.

g-Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasında da; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün E.163242 sayılı yazısında da; “İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken yapı kayıt belgesi olan yapıların yapı kullanım izin belgesi aranmaksızın değerlendirilmesi gerektiği, ancak yapı kullanma izin belgesi dışında işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilirken ilgili mevzuatlar gereğince aranan özel şartlar var ise bu şartların yerine getirilmesinin gerektiği” belirtilmiştir.

h-. Yapı kayıt belgesi, yapılarda cins değişikliği yapılabileceği ve kat mülkiyeti kurulabileceğini mümkün kılmaktadır. Ancak “mimar tarafından ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak tapu müdürlüğüne ibraz edilen proje” şeklinde bir hüküm getirilerek yapının esaslı değişikliğinde uygun bir proje isteyerek, bu süreçte taşınmazın kendi hukukuna tabi olacağını öngörmüştür.

ı. 14.02.2020 tarih ve 7221 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21. maddeye göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilmesi mümkün hale getirilmiştir. Her ne kadar ilk düzenlemede yapı kayıt belgesi “geçici bir belge “olarak değerlendirilmekte ve sadece basit onarımlara izin verilerek yapısal müdahalelere izin verilmeyecek şeklinde ise de, 14.02.2020 tarih ve 7221 Sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 3194 Sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 21’inci maddeye göre, yapı kayıt belgesi bulunan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla güçlendirme yapılabileceği, bu yapılardaki güçlendirme izninin mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tâbi olmaksızın güçlendirme projesine istinaden verileceği kuralı getirilmiş olup, ilave inşaat alanı haricindeki yapısal müdahalelere izin verilmiştir. Hatta burada “güçlendirme projesi” ne atıf yapılmak suretiyle, yapı kayıt belgeli yapının izne esas güçlendirme projesinin onaylanacağı kuralı getirilmiştir.

i-7143 sayılı yasanın 16. maddesi ile “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması” şeklinde bir tanım getirilerek kanunun kapsamının afet riskleri olduğu ortaya konulmuş olup, Yapı kayıt belgesi verilen yapılarda ruhsat alınmaksızın sadece basit onarım ve tadilat yapılabileceği ifade edilerek yapısal müdahalelere izin verilmeyeceği de belirgin bir şekilde ifade edilmiştir. Ayrıca yasal düzenleme ile; Yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerli olduğu, yapının yenilenmesi veya güçlendirilmesi dışında esaslı bir tamirat ve onarım gerektirmesi durumunda yapı kayıt belgesinin sağladığı haklar yerine, imar mevzuatı hükümleri geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır. Yani diğer bir ifade ile, yapı kayıt belgesi ile taşınmazın mevcut hali korunacak olup, sadece basit onarım ve tadilatlar yapılacaktır. Yapı sahibi, esaslı bir tadilat veya onarım yapamayacak, yapıya esaslı bir müdahalede bulunamayacaktır.

Yasal düzenlemede, yapının yenilenmesi durumunda “yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır” ifadesi ile özel kanunların kapsam dışında olduğunun bir anlamda örtülü olarak ifade edildiği anlaşılmaktadır. Nitekim orman alanlarındaki yapılar için alınan Yapı kayıt belgesini, Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi iptal etmiştir. İmar Kanunu Geçici 16. maddesinde yapılan bir düzenleme olduğu için, İmar Kanunu’nun 4. maddesi ile istisna edilen özel kanunlara bu yasanın uygulanamayacağı yönündeki hüküm kararın dayanağını oluşturmuştur.

k-. Yapı Kayıt Belgesi Alan Gecekondu Sahiplerine, Hazine ve Belediye Arazilerini Doğrudan Satın Alma Hakkı Tanınmıştır

İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Tebliğine göre; hazine arazileri üzerine yapılan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde bu taşınmazlar, öncelikle Bakanlığa tahsis edilerek Bakanlıkça Yapı Kayıt Belgesi sahibine öncelik verilerek satılacaktır. Belediye taşınmazları üzerine inşa edilen yapılar ise, belediye tarafından doğrudan satılacaktır.

Düzenlemede dikkat çeken husus, söz konusu taşınmazlar hakkında Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde taşınmazın satılması konusunda Bakanlık ve belediyelerin bağlı yetkisi olduğudur. Diğer bir deyişle hazine ve belediye mülkiyetinde olan yapılar, imar barışı düzenlemesi vesilesiyle özel mülkiyete açılmak zorundadır.

Nitekim İstanbul 5. İdare Mahkemesi’nin 27.12.2019 tarih ve E:2019943, K:20192577 sayılı kararında;

“7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Kanununa ilave edilen geçici 16. maddesinde, yapı kayıt belgesine konu yapının ve arsasının alanın bedelinin ödenmesi ve 31/12/2019 tarihine kadar başvurulması koşullarının gerçekleşmesi halinde Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilen yapıların tahsis yapılacak olan Bakanlık tarafından, belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş yapılar da ise, ilgili belediyelerce yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli olarak yapı kayıt belgesi alınan yapıların sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satışının yapılması öngörülmüştür.

Bu bağlamda, taşınmaz maliki idarenin, 3194 sayılı Kanunun geçici 16.maddesinde yer alan yukarıda belirtilen koşulların sağlanması halinde, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar ayrıksı tutulmak kaydıyla, yapı kayıt belgesine konu edilen yapı ve arsasını kullanımında bulunduran kişilere doğrudan satma konusunda bağlı yetkisi bulunmaktadır.” gerekçesine yer verilerek, Yapı Kayıt Belgesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından iptal edilmediği sürece, söz konusu parselin davacının yapısının bulunduğu kısmının bedeli ödenmek koşuluyla 3194 sayılı İmar Kanununun Geçici 16.maddesi ile anılan yasa uyarınca yayımlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar’ın 7.maddesinin 2. ve 4. bendi hükümleri uyarınca yapının bulunduğu alanın ifrazı yapılarak, ifrazın mümkün olmaması durumunda hisseli satışının yapılması gerektiğine karar verilmiştir.

26 Aralık 2019 tarih ve 30990 sayılı Resmî Gazetede Yayımlanarak yürürlüğe giren 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile de; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu Hazineye ait taşınmazların, Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışına ilişkin usul ve esasları belirlenmiştir.

Görüldüğü üzere; İmar Barışından faydalanan yapılar için verilen “Yapı Kayıt Belgesi” yapıyı imar mevzuatı açısından ruhsatlı bir yapı gibi yasal hale getirdiği gibi, yapı kullanma izin belgesi bulunan bir yapının sağladığı tüm hakları da sağlamaktadır.

Nitekim, İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 30.04.2019 tarih ve YD İtiraz No: 2019/507 sayılı kararında da; “Yukarıda yer verilen mevzuat hükmü uyarınca, “yapı kayıt belgesi”; yapının kullanım amacına yönelik belgeler olup İmar Kanunu ve diğer imar mevzuat hükümlerine aykırı dahi olsa belli şartların varlığı halinde söz konusu yapıların kullanımına izin verilmekte, bu doğrultuda yapılara elektrik, su, doğalgaz aboneliği bağlanabilmesi imkanı tanınmakta, hatta cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilmesi mümkün kılınmaktadır. Bu itibarla, “yapı kayıt belgesi” verilmiş ve yapı kullanma izni bulunmayan yapılara, mezkur belge ile “yapı kullanma izni” verilmiş yapılara tanınmış haklar tanınmaktadır.” gerekçesine yer verilmiştir.

8- SATILMASI MÜMKÜN OLMAYAN TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ YAPI KAYIT BELGESİ ALAN YAPILARIN DURUMU NASIL OLUR?

İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi ve Yapı Kayıt Belgesi Tebliği uyarınca;

  1. Hazineye ait taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanları ile,
  2. Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine satılacağı düzenlenmiştir.

“Özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gereken” ve bu nedenle satılamayacak olan taşınmazların hangileri olduğu ise, 26 Aralık 2019 tarih ve 30990 sayılı Resmî Gazetede Yayımlanan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde sayılmıştır.

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki orman, mera, yayla, yol ve yeşil alan gibi alanlarda bulunan ruhsatsız yapılar hakkında, İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası verilmesi mümkün ise de; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrası uyarınca yapı kayıt belgesi bulunması durumunda İmar Kanunu’na göre yıkım ve para cezası kararı alınamaz.

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki alanlarda bulunan ve yapı kayıt belgesi alan yapılar hakkında 775 sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca yıkım kararı alınmasını engelleyen herhangi bir hüküm bulunmadığı için, bu Kanun uyarınca yıkım kararı alınabilir. Ancak, Gecekondu Kanunu’nda başkaca bir yaptırım öngörülmediği için 775 sayılı Kanuna göre idari para cezası verilemez.

Kıyı veya sahil şeridinde bulunan taşınmazlar devletin hüküm ve tasarrufu altında olsa dahi, Kıyı Kanunu’nun 14. maddesindeki açık hüküm nedeniyle 775 sayılı Gecekondu Kanun’u uyarınca da yıkım kararı alınamaz.

Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan yapılar hakkında, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca tahliye kararı da alınabilir.

Devletin özel mülkiyetinde ya da devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaza yapılan müdahalenin men’i ve yapı kayıt belgeli yapının kal’i (yıkımı) talebiyle adli yargıda dava açılması da mümkündür.

Nitekim, mera vasıflı taşınmaza sürülmek, depo ve WC yapılmak suretiyle müdahalede bulunulduğu gerekçesiyle açılan müdahalenin men’i ve yapıların kal’i talepli bir davada, Konya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 23.05.2019 tarih ve E:2019/349, K:2019/424 sayılı kararda;

“3194 Sayılı İmar Kanunu Geçici Madde 16’da, hazineye ait araziler üzerine inşa edilen ve yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışı için, hak sahibinin talebi ve rayiç bedelin ödenmesinden başka bir şart öngörmemiştir. Ancak Kanun’da yer almamasına karşın, bu maddenin uygulanmasına ilişkin yönetmelikte “Hazineye ait taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar”ın Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na devredileceği ve sonrasında satılabileceği düzenlenmiştir. Yönetmelikte geçen “özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gereken taşınmazlar” ifadesinden anlaşılması gereken taşınmazlar 313 Sıra No’lu Milli Emlak Genel Tebliği’nde (R.G.: T.29.08.2007, S.26628) sayılırken 1. Fıkranın i bendinde 25/2/1998 tarihli ve 4342 Sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazların satılamayacağı ve devredilemeyeceği düzenlenmiştir.

Şu halde, ister mülkiyet rejimi dışında kalsın isterse özel yasal düzenlemeler çerçevesinde devri yasaklanmış bulunsun, Hazineye ait bu nitelikteki taşınmazlar üzerine inşa edilen yapılar için alınan yapı kayıt belgesinin, mülkiyetin devri imkanı tanımadığı ortadadır. Bu taşınmazlar üzerinde yapılaşmaya engel yasal düzenlemelerin varlığı nedeni ile yapı kayıt belgesi, zilyetliğin muhafazasına da imkân tanıyamayacaktır. Aksinin kabulü halinde anayasal güvence altına alınan devlet ormanlarının, yasal düzenlemelerle güvence altına alınan mera yaylak kışlak gibi kamu malı niteliğindeki taşınmazların üzerinde yapı kayıt belgesi ile hakka dayanan zilyetlik tesisi gündeme gelecektir.

Somut olayda; yukarıda açıklanan ilkeler dikkate alındığında mera vasfındaki dava konusu taşınmaza ilişkin yapı kayıt belgesi düzenlenmesi sahibine mülkiyetin devri imkanı tanımadığı gibi zilyetliğin muhafazası imkanı da tanımadığından davalının bu yöndeki istinaf itirazlarının reddi gerekmiştir.”

Gerekçeleriyle tartışmalı bir şekilde yapı kayıt belgesi dikkate alınmamıştır.

Görüldüğü üzere, yapı kayıt belgeli yapının bulunduğu alanın tabi olduğu mülkiyet rejimine göre çok farklı ihtimaller doğmaktadır. Yargı kararlarına konu olmaya başlayan imar barışı düzenlemesinin ileride çok farklı hukuki sorunlara sebep olacağı anlaşılmaktadır.

İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir.” hükmü nedeniyle, Kanunla kullanım hakkı verilmiş olan yapının 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca “izinsiz yapı” ve bu yapı sahibinin de 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca “fuzuli şagil” olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği sorunu ortaya çıkacaktır.

Anayasa Mahkemesince benzer bir durumla ilgili verilen ihlal kararı emsal olacak niteliktedir. Anayasa Mahkemesinin kararına konu olayda; “…2981 sayılı İmar Affı Kanunu uyarınca verilen tapu tahsis belgesi ile kullanılan taşınmazın sit alanı ilan edilmesi nedeniyle tahliyesine karar verilmiştir. Taşınmaz ayrıca 6831 sayılı Kanun’un 11. maddesine göre orman olarak belirlenen taşınmazlardan olup, Orman Bakanlığı’na tahsislidir. Bu işleme karşı açılan davanın reddedilerek kesinleşmesi üzerine bireysel başvuruda bulunulmuştur. Anayasa Mahkemesince verilen kararda; taşınmazın kamu yararı amacıyla tahliye edilmek istenmesine rağmen binanın değerinin ödenmemesi veya zararı telafi edici öneriler sunulmaması, mülkiyet hakkının (yapı yönünden) ihlali sonucunu doğurduğuna…” karar verilmiştir. (Anayasa Mahkemesi, 2. Bölüm, 10.06.2015 tarih ve B.No:2013/6670 sayılı kararı.)

9- HAZİNENİN VEYA BELEDİYENİN MÜLKİYETİNDE BULUNAN VE YAPI KAYIT BELGESİ SAHİBİNE SATIN ALMA HAKKI TANINAN YAPILARIN DURUMU YASAL DÜZENLEMEYE GÖRE NASILDIR?

Yapı kayıt belgesi alınan yapının üzerinde bulunduğu arazinin hazine veya belediye mülkiyetinde olması durumunda yapı kayıt sahibi taşınmazın satışı hazineden veya belediyeden talep edebilir. Yapı kayıt belgesi yapı sahibine bu taşınmazları satın alma hakkı verdiği gibi, bu yapının yıkımına da engel oluşturur. Bu yönü ile yapı kayıt belgesinin, 2981 sayılı Kanun kapsamında verilen tapu tahsis belgesiyle benzer hakları sağladığı söylenebilir. Zira, tapu tahsis belgesi, ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil eder. Aynı şekilde yapı kayıt belgesi de yapı sahibine hazine ve belediye taşınmazını doğrudan satın alma hakkı tanır.

Bu nedenle, tapu tahsis belgesi bulunan yapı hakkında İmar Kanunu, Gecekondu Kanunu ve 2886 sayılı Kanun uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün olmadığı gibi, hazine ve belediye taşınmazını satın alma hakkı tanıyan yapı kayıt belgesi bulunması durumunda da yıkım ve para cezası kararı alınamayacağı kabul edilmelidir.

Hazine veya belediyeye ait taşınmazın satışı mümkün değil ise, yukarıda aktardığımız Anayasa Mahkemesi kararı doğrultusunda, yapının değerinin ödenerek veya zararı telafi edici öneriler sunularak yıkım ve tahliye işlemlerinin uygulanması gerekir.

10- DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDA OLMASI GEREKEN YERİN ÖZEL MÜLKİYETTE BULUNMASI DURUMUNDA YAPI KAYIT BELGESİNİN DURUMU NASIL OLUR?

Kıyı, orman ve mera niteliğindeki taşınmazlar, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması gereken yerlerdendir ve bu nitelikteki taşınmazların özel mülkiyete konu olması mümkün değildir.

Fakat, bu nitelikte olmasına rağmen özel mülkiyette bulunan taşınmazlar da mevcuttur. Bu taşınmazların tapuları, açılacak olan tapu iptali davasıyla hükümsüz hale gelmediği sürece, bu taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yıkım ve tahliye kararı alınamaz ve adli yargıda müdahalenin men’i ve yapının kal’i (yıkımı) kararı verilemez.

Bu nitelikteki taşınmazlar üzerinde bulunan ruhsatsız yapılar hakkında İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası verilmesi mümkün ise de; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre yıkım ve para cezası kararı alınmasını engellemektedir.

11- YAPI KAYIT BELGESİ MÜLKİYET HAKKI, KOMŞULUK HAKKI VE KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAKİ HAKLARI NASIL ETKİLER?

Kat mülkiyetine tabi olan yerde, mimari projeye aykırı imalatlar yapılıp, ortak alana müdahale edildikten sonra imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınması Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılığı ortadan kaldırmaz. Böyle bir durumda yapı kayıt belgesi sadece belediye veya il özel idaresi tarafından İmar Kanunu’na göre yıkım ve para ceza kararı verilmesini engeller.

Aynı şekilde, tecavüzlü yapı nedeniyle mülkiyet hakkına veya yapının manzarayı kapatması nedeniyle komşuluk hakkına dayanılarak açılan müdahalenin meni ve kal’i talepli davalarda sunulan yapı kayıt belgelerinin, komşuluk hukukundan ve mülkiyet hakkından kaynaklanan hakları ortadan kaldırmayacağı gerekçesiyle hükme esas alınmayacağı kabul edilmektedir.

12- TURİZMİ TEŞVİK KANUNU VE KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARINI KORUMA KANUNU KAPSAMINDAKİ ALANLARIN YANI SIRA SERBEST BÖLGELER, ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ, ENDÜSTRİ BÖLGELERİ, ASKERİ YASAK VE GÜVENLİK BÖLGELERİ, KORUNACAK ALANLAR GİBİ ÖZEL YASALAR KAPSAMINDAKİ ALANLAR ÜZERİNDE YAPILMIŞ YAPILAR İÇİN YAPI KAYIT BELGESİ GEÇERLİ MİDİR?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun “İstisnalar” başlıklı 4. maddesinde; “2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili maddelerine uyulmak koşuluyla 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile öteki özel yasalar ile belirlenen ya da belirlenecek olan yerlerde, 3194 sayılı Kanun’un özel yasalara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.” denilmiştir.

7143 sayılı Yasa ile 3194 sayılı İmar Yasası’na eklenen geçici 16. madde, temel olarak 3194 sayılı Yasa kapsamındaki alanlar için düzenlemeler getirmiştir. Bu düzenlemelerden; 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel yasalar kapsamında kalan alanlarda, söz konusu özel yasalara aykırı olmayanları uygulanabilecek, ancak özel yasalara aykırı olanları uygulanamayacaktır. Diğer bir ifade ile özel yasalardaki aykırılık durumlarını yapı kayıt belgesi ortadan kaldırmayacaktır. Dolayısıyla, Turizmi Teşvik Kanunu ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki alanların yanı sıra Serbest Bölgeler, Organize Sanayi Bölgeleri, Endüstri Bölgeleri, Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri, Korunacak Alanlar gibi özel yasalar kapsamındaki alanlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaması gerekmektedir.

13- BELEDİYELERİN ÖZEL MÜLKİYETİNDEKİ YERLER İÇİN, BELEDİYE TAŞINMAZLARI ÜZERİNE YAPILMIŞ YAPILAR İÇİN ALINMIŞ OLAN YAPI KAYIT BELGELERİ GEÇERLİ MİDİR?

3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, “belediyelerin taşınmazları” üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla belediyelerin özel mülkiyetindeki yerler için, belediye taşınmazları üzerine yapılmış yapılar için alınmış olan yapı kayıt belgeleri geçerlidir.

14- BELEDİYELERİN ÖZEL MÜLKİYETİNDEKİ YERLER İÇİN ALINMIŞ YAPI KAYIT BELGESİ YAPI SAHİBİNE BELEDİYE ARAZİSİNİ SATIN ALMA HAKKI VERİR Mİ?

İmar Barışı kapsamında, mülkiyeti belediyeye ait olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınması durumunda, bu taşınmazların satışına ilişkin olarak, 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun Geçici 16 ncı maddesinin (8) inci fıkrasında, “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.” hükmü yer almaktadır.

Aynı konuda Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar‘ın 7 nci maddesinin (4) üncü fıkrasında; “Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.” hükmü yer almaktadır.

15- BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLARIN İMAR BARIŞINDA SATIŞI HANGİ USULDE VE NASIL YAPILACAKTIR?

Gerek Kanun maddesinde gerekse de Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar yasal düzenlemesinde; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların bulunduğu belediye mülkiyetindeki taşınmazlardan hangilerinin satılacağı, değer tespitinin nasıl yapılacağı, taksitli satış yapılıp yapılamayacağı, satış işleminde izlenecek usul ve esasların ne olacağı gibi hususlara ilişkin herhangi bir düzenlemeye yer verilmemiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar‘ın 7 nci maddesinde Hazine taşınmazlarının satışı ile ilgili olarak; “(1) Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Ancak bu hüküm sadece Hazine taşınmazlarının satışı ile ilgilidir. Belediye taşınmazlarında uygulanamaz.

Bu sebeple, söz konusu Geçici 16. madde kapsamında alınan Yapı Kayıt Belgesine istinaden, belediye mülkiyetindeki taşınmazların hangilerinin satılacağı, taşınmazların rayiç değerlerinin tespiti ve satış işleminin nasıl yapılacağı vb. hususların ilgili Belediyesince belirlenmesi gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün görüşü de bu yöndedir.

16-BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLARIN İMAR BARIŞINDA SATIŞ BEDELİ NASIL BELİRLENECEKTİR?

Belediye mülkiyetindeki taşınmazların hangilerinin satılacağı, taşınmazların rayiç değerlerinin tespiti ve satış işleminin nasıl yapılacağı vb. hususların belediye meclisi tarafından alınacak bir kararla belirlenmesi mümkündür.

17- BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ TAŞINMAZLARIN İMAR BARIŞINDA KONU OLMASI NETİCESİNDE YAPI KAYIT BELGESİ SAHİBİNİN BELEDİYE TAŞINMAZINI SATIN ALMAK İSTEMESİ KARŞISINDA İLGİLİ BELEDİYESİNCE SATIŞIN YAPILMASI ZORUNLU MUDUR?

3194 sayılı İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddesine göre “Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz.

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan satılır.”

Görüldüğü üzere yasal düzenlemeye göre; idareye bu konuda takdir yetkisi tanımamaktadır. Dolayısıyla Kanunen satışın mümkün olmadığı parseller hariç olmak üzere yapı kayıt belgesi alınmış olan belediye mülkiyetindeki parsellerin satışı yasa gereği zorunludur.

18- SOSYAL DONATI ALANLARINDA YAPILMIŞ YAPILAR İÇİN YAPI KAYIT BELGESİ ALINABİLİR Mİ? ALINMIŞ OLAN YAPI KAYIT BELGESİ GEÇERLİ MİDİR?


İmar Barış Yasasının geçici 16. maddenin 9. fıkrasında; “Üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazine’ye ait sosyal donatı için özgülü araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz.” denilmektedir.

“Sosyal donatı alanları” kavramı; “sosyal altyapı alanları” ya da 3194 sayılı İmar Yasası’nda söz edildiği biçimiyle, “genel (umumi) hizmet alanları” dır. Sosyal donatı alanlarının ya da genel (umumi) hizmet alanlarının belirlenmesi yetkisi de, 3194 sayılı İmar Yasası ve öteki yasal düzenlemeler çerçevesinde imar planı yapabilen yönetim birimlerindedir.

3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 9. Fıkrasına göre; sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş olup da Hazine mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınamayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde de; “Kesinleşmiş planlar sonucunda sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazine’ye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemez.” denilmektedir.

3194 sayılı İmar Yasası’nın geçici 16. maddesinin 8. fıkrasında, “belediyelerin taşınmazları” üzerine yapılmış yapılar için de yapı kayıt belgesi alınabileceği belirtilmiş ise de, ancak bu taşınmazların sosyal donatı alanlarına özgülenmiş olmaması sınırlaması açık olarak belirtilmemiştir.

Bu durumda, belediyelerin mülkiyetinde olup da sosyal donatı alanları için özgülenmiş taşınmazlar üzerine yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi alınabilecek midir?

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 6. maddesinin 4. fıkrasının (c) bendinde; yapı kayıt belgesi ile cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulumu için, imar planlarında genel (umumi) hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Buna göre, bir yandan imar planlarında genel hizmet (eş deyişle sosyal donatı) alanlarına denk gelen parsel bölümlerinin vatandaşlarca terki istenirken, öte yandan büyük olasılıkla geçmişte genel hizmet alanı olarak düzenleme ortaklık payı kesintileri ile oluşturulmuş yol alanı, park alanı vb. yerlerden sonradan ihdas yoluyla belediyelerin mülkiyetlerine geçirdikleri taşınmazları satmaları hukuka aykırıdır. Kaldı ki, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde de; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği belirtilmiştir.

Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendinde; kesinleşmiş planlar ile sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar için yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceğinin belirtilmiş olması nedeniyle, gerçek kişilerin kendi mülkiyetlerinde bulunup sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerine yaptıkları yapılar için de yapı kayıt belgesi alınamaz.

Sonuç olarak; “sosyal donatı alanı”“sosyal altyapı alanı” ya da 3194 sayılı İmar Yasası’nda söz edildiği biçimiyle, “genel (umumi) hizmet alanı” olarak belirlenmiş taşınmazlar üzerinde yer alan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamaz.

Ancak hazineye ait olmayan veya hazineye ait olsa dahi hazine tarafından tahsis kararı bulunmayan park alanı, yeşil alan, yol gibi sosyal donatı alanlarında bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesinin geçerli olacağı kanaatini taşımaktayız.

2. BÖLÜM

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde, sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapıların imar barışından faydalanamayacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

Bu nedenle, Türkiye’de bir çok vatandaş ve şirket tarafından yasada tam manasıyla açıklık bulunmaması sebebiyle, sit alanı, kıyı, orman, mera gibi alanlarda bulunan yapılar için de çok sayıda yapı kayıt belgesi alınmıştır.

1- SİT ALANI, KIYI, ORMAN GİBİ ÖZEL KANUNLARA TABİ ALANLARDA YAPI KAYIT BELGESİ ALINABİLİR Mİ? BU ALANLARDA BULUNAN YAPILAR İÇİN ALINAN YAPI KAYIT BELGESİ GEÇERLİ MİDİR?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde, sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapıların imar barışından faydalanamayacağına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

Bu nedenle, Türkiye’de bir çok vatandaş ve şirket tarafından yasada tam manasıyla açıklık bulunmaması sebebiyle, sit alanı, kıyı, orman, mera gibi alanlarda bulunan yapılar için de çok sayıda yapı kayıt belgesi alınmıştır.

Peki vatandaşlar tarafından sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerli midir? Hukuken bir sonuç doğuracaklar mıdır? Ya da sit alanı, kıyı, orman ve mera gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapılar için daha önce ilgili İdareleri tarafından alınmış yıkım kararlarını, alınan yapı kayıt belgeleri infazını durdurabilir mi?

Yasal düzenleme sonrası yürürlüğe giren ve kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilenen yasal düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesinde hangi yapıların imar barışından faydalanacağı belirtildikten sonra, faydalanmayacak yapıları da bizzat kanuni düzenlemede sayılmak suretiyle belirlenmiştir. Buna göre 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesinde ve Yapı Kayıt Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre imar barışından faydalanamayacak olan yapılar şunlardır:

“1- 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapılar

2- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar

3- Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar

4- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan yapılar

5- İstanbul tarihi yarımada içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan yapılar

6- 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan yapılar.”

Yukarıda sayılanlar dışında özel kanunlar kapsamında kalan alanlardaki yapıların imar barışı kapsamında olmadığına ilişkin hiçbir kanun, yönetmelik, tebliğ ve genelge bulunmamaktadır. Aksine, aşağıda aktardığımız karar ve idari işlemlerde, özel kanunlar kapsamında kalan alanlarda bulunan yapılara yapı kayıt belgesi verilebileceği açıkça ifade edilmiştir. Şöyle ki,

Bursa 3. İdare Mahkemesi’nin önüne gelen bir dava da “…Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli bir taşınmaza işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi talebinin reddine ilişkin işlemin iptali talebiyle açılan davada itiraz konusu kuralın Anayasa’ya aykırı olduğu “ kanısı ile yasanın iptali için Anayasa Mahkemesi’ne “3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na 11/5/2018 tarihli ve 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle eklenen geçici 16. maddenin Anayasa’nın 5., 35., 43. ve 63. maddelerine aykırılığı ileri sürülerek”. iptali için başvurmuş; Anayasa Mahkemesi de 04.12.2019 tarihli ve E:2019/109, K:2019/91 sayılı kararı ile başvuru talebini reddetmiştir. Anayasa Mahkemesi anılan kararında, 2863 sayılı Kanun kapsamında korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş bir yapı için alınan yapı kayıt belgesinin dava konusu yapının kullanımına imkân sağladığı ifade edilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararında;

“…Kural kapsamında düzenlenen yapı kayıt belgesi dava konusu yapının kullanımına imkân sağlamakla birlikte anılan yapının yukarıda yer verilen nitelikleri gözönünde bulundurulduğunda korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili işlem ve faaliyetleri düzenleyen 2863 sayılı Kanun ile kıyıları ve sahil şeritlerini koruma amacıyla düzenlenmiş olan 3621 sayılı Kanun hükümlerinin bakılan davada uygulanmasının önünde bir engel bulunmamaktadır. Zira kuralda yapı kayıt belgesi verilen taşınmazlar yönünden ilgili özel kanun hükümlerinin uygulanamayacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır.

Bu itibarla işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı verilmesi talebine ilişkin uyuşmazlıkta bu konuya ilişkin özel hükümler içeren anılan kanunların dikkate alınmasının önünde bir engel bulunmadığından itiraz konusu kuralın bakılmakta olan davada uygulanma imkânı bulunmamaktadır…”

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi (İmar Barışı) Uyarınca Yapılacak Olan İşlemler” Konulu 06.07.2018 tarih ve 2018/8 sayılı Genelgesinin 9. Sayfasında; ”… özel kanunlara (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) tabi olan alanlarda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olduğu” belirtilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü bir kamu kurumun uygulamada çelişki yaşaması nedeniyle sorduğu soruya Çevre ve Şehircilik Bakanlığında imar barışı işlemlerini yürütmekle görevli olan Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarih ve E.238362 sayılı yazısında 11.10.2019 tarihli yazısı ile şu cevabı vermiştir:

“…Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecektir. 3194 sayılı İmar Kanunu dışında herhangi bir Kanun uyarınca verilmiş yıkım kararı ve para cezası var ise Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacaktır. Yani özel Kanunlar (Kıyı, Orman, Mera, Toprak Koruma, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir, ancak bu belge 3194 sayılı Kanuna göre değil de ilgili mevzuatına göre alınan yıkım kararları ile idari para cezalarının iptali neticesini doğurmayacaktır.

Diğer taraftan özel kanun kapsamında alınan yıkım kararının uygulanabilmesi için alınan Yapı Kayıt Belgesinin iptaline gerek bulunmamakta olup, Yapı Kayıt Belgesi özel kanunlar uyarınca alınan yıkım kararlarının uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir…”

Denilerek; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü bu alanlarda alınmış yapı kayıt belgelerinin geçerli olduğunu ve iptal edilemeyeceğini belirtmektedir.

Dolayısıyla, yukarıda sunulmuş olan olgusal ve hukuksal gerekçeler ışığında ; 1. derece arkeolojik ve doğal sit alanları da dahi olmak üzere sit alanlarında, orman, kıyı ve mera alanlarında bulunan yapılara yapı kayıt belgesi verilmeyeceğine ilişkin hiçbir yasal düzenleme bulunmadığından, bu alanlarda 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olan yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerlidir. Bu çerçevede, Özel Kanunlara (Kıyı, Orman, Mera, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) tabi alanlarda bulunan ve 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olan ruhsatsız ve ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için de Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16. madde hükmünden faydalanılması mümkündür. Belirtilen sebeple, söz konusu alanlarda Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar çerçevesinde usulüne uygun alındığı tespit edilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptali söz konusu olmayacaktır.

Ancak Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bir diğer birimi olan Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü yakın zamanda verdiği bir görüş yazısında kıyıda kalan yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi gerektiğini savunmuştur. Bu Genel Müdürlüğün görüşünde şu hususlar vurgulanmıştır:

“Bilindiği üzere; 3194 sayılı Kanun’un Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak alanlar ve yapılar sayılmış olup; zikredilen fıkralarda belirtilen alanlar ve yapılar dışında, 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkündür.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinde ise; “Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir….Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir…Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz” ile, Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın “Yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar” başlıklı 8. maddesinde “(d) Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar hakkında Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.” ve “(2) (Değişik:RG-20/9/2018-30541) Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek yapılar için bu belgenin düzenlendiğinin tespit edilmesi durumunda, Yapı Kayıt Belgesi iptal edilir, bu belgenin sağlamış olduğu haklar geri alınır, Yapı Kayıt Belgesi bedeli olarak yatırılmış olan bedel iade edilmez ve belge düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 206 ncı maddesi uyarınca suç duyurusunda bulunulur.” hükümlerine yer verilmiştir.

Ayrıca; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra tapuda yapılacak iş ve işlemlerin de söz konusu geçici 16 ncı maddenin (5) inci fıkrasında yer alan “Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği” hükmü çerçevesinde Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’ın 6 ncı maddesinin (4) üncü fıkrası hükmü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 06/07/2018 tarihli ve 1787 (2018/8) sayılı Genelgesi hükümlerine göre yürütülmesi gerekmekte olup bu çerçevede belirtilmelidir ki; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak tapuda işlem yapılabilmesi için, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının üzerinde bulunduğu taşınmaz Özel Kanunlar kapsamında ise (örneğin Kıyı Kanunu), bu özel Kanunlarda, tapuda yapılacak cins tahsisi ve kat mülkiyeti işlemlerine engel teşkil edecek bir hükmün de bulunmaması gerekmektedir.

Diğer taraftan; özel bir Kanun olan Kıyı Kanununun hükümlerine bakıldığında ise; 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun “Genel Esaslar” başlıklı 5.maddesinde “…Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır, Kıyı ve sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir…” hükmü ile kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan kıyı alanının özel mülkiyete konu edilemeyeceği açıktır.

Bununla birlikte; Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in “Sahil Şeridinde Planlama” başlıklı 17. maddesinde “Sahil şeritlerinin birinci bölümünü içeren uygulama imar planları, tümüyle açık alan olarak toplumun kullanımına tahsis edilecek şekilde düzenlenir. Bu alanlarda sadece yaya yolları, gezinti ve dinlenme alanları, seyir teras ve alanları ile bu Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde tanımlanan rekreaktif amaçlı kullanımlar ile bu Yönetmeliğin 13 üncü maddesinde belirlenen yapı ve tesisler yer alabilir. Bu alan içinde toplumun yararlanmasına açık yapılar da dahil olmak üzere başka hiç bir yapı ve tesis yapılamaz. Sahil şeridinin ikinci bölümünde yapılacak planlar, bu Yönetmeliğin 13 ve 14 üncü maddesinde sayılan yapı ve tesisler ile toplumun yararlanmasına açık olmak şartı ile konaklama hariç bu Yönetmelikte tanımlanan günübirlik turizm yapı ve tesislerini kapsayacak şekilde düzenlenir.” ve “Sahil Şeridinde Yapılanma” başlıklı 18.maddesinde “Sahil şeridinde inşaat ruhsatı verilebilmesi için onaylı uygulama imar planı hükümlerine uygun olarak 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre işlem yapılarak imar parsellerinin oluşturulması ve kamuya açık alanların kamu eline geçmesi şarttır.” hükümlerine yer verilmiştir. Yukarıda açıklanan mevzuat hükümleri göz önünde bulundurularak;

  1. Öncelikle 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz, tabii ve suni göller ve akarsu kıyılarının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
  2. 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden ilk 50 metrenin herkesin eşit kullanımına açık olmak üzere açık ve yeşil alan olarak düzenlenebileceği, dolayısıyla hiç bir suretle umuma açık olmayan ve rekreatif düzenleme arz etmeyen bu alanlardaki bir yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
  3. 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden ikinci 50 metresinin herkesin eşit kullanımına açık olmak üzere açık ve yeşil alan ve günübirlik turizm yapı ve tesisleri olarak düzenlenebileceği, dolayısıyla hiç bir suretle umuma açık olmayan veya rekreatif amaçlı düzenleme arz etmeyen veya günübirlik turizm yapı ve tesisi olmayan bir yapının, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği,
  4. Yukarıda sıralanan maddeler dışında 3621 sayılı Kıyı Kanunu uyarınca bu kanun kapsamında kalan alanlarda ilgili mevzuatında sıralanan kullanımlar haricinde ne amaçla yapılmış olursa olsun hiçbir yapının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesi kapsamında Yapı Kayıt Belgesine konu edilemeyeceği, edilmiş ise bu belgelerin iptal edilmesi gerektiği, bir başka ifadeyle bu tür alanlarda “cins değişikliği/kat mülkiyeti” gibi işlemlerin müspet sonuçlandırılamayacağı, açıktır.”

Özetle, yukarıda anlatılan yasal düzenleme ile Anayasa Mahkemesinin 04.12.2019 tarih ve E:2019/109, K:2019/91 sayılı kararında ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarihli ve E.238362 sayılı kararında da belirtildiği üzere; kıyı, orman, mera, doğal sit, arkeolojik sit, kentsel sit, tarihi sit gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesi geçerlidir. Fakat bu belge sadece İmar Kanunu ve Boğaziçi Kanunu’na göre alınan yıkım ve idari para cezalarına karşı koruma sağlamaktadır. Diğer bir ifadeyle Yapı Kayıt Belgesi verilmiş olsa dahi, bu yapılar hakkında 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel kanun hükümlerinin uygulanması mümkündür.

Ayrıca, hazineye ait olmayan veya hazineye ait olsa dahi hazine tarafından tahsis kararı bulunmayan park alanı, yeşil alan, yol gibi sosyal donatı alanlarında bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesi de geçerlidir.

2-YAPI KAYIT BELGESİ 2863 SAYILI YASAYA AYKIRILIK HALİNİ ORTADAN KALDIRIR MI?

T.C Yargıtay 12.Ceza Dairesi Esas: 2019/ 13371 Karar: 2021 / 2143 Karar Tarihi: 02.03.2021 kararında vurgulandığı üzere “… yapı kayıt belgesi verilmesinin, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağladığı, ancak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında, kültür varlıkları yönünden koruma bölge kurullarından, tabiat varlıkları ve doğal sit alanları yönünden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden izin alınmaksızın gerçekleştirilen inşai ve fiziki müdahaleleri hukuka uygun hale getirmeyeceği…” belirtilmiştir.

Yine Yargıtay bir kararında;

“.. her ne kadar temyiz aşamasında sanık suça konu yer ile ilgili yapı kayıt belgesi sunmuş ise de; 2863 sayılı Kanunun 9. maddesinde, Koruma Yüksek Kurulunun ilke kararları çerçevesinde koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulmayacağının düzenlendiği, anılan düzenlemeye aykırı olarak, izin alınmaksızın inşai ve fiziki müdahalede bulunulmasının ise, aynı Kanunun 65. maddesi ile yaptırım altına alındığı, buna karşılık, 3194 sayılı İmar Kanununa 11/05/2018 tarih ve 7143 sayılı Kanunun 16. maddesi ile eklenen geçici 16. maddede, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla yapı kayıt belgesi verilebileceği hükme bağlanmış olup, 2863 sayılı Kanuna tezahürü bulunmayan bahse konu düzenlemenin, anılan Kanunun 65. maddesinde tanımlanan inşai ve fiziki müdahale suçlarının unsurlarını etkilemeyeceği, zira, yapı kayıt belgesi verilmesinin, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlamakla birlikte, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında, kültür varlıkları yönünden koruma bölge kurullarından, tabiat varlıkları ve doğal sit alanları yönünden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden izin alınmaksızın gerçekleştirilen inşai ve fiziki müdahaleleri hukuka uygun hale getirmeyeceği anlaşılmakla….”

Demekle salt yapı kayıt belgesinin alınmış olması 2863 sayılı yasaya aykırılık halini ortadan kaldırmayacaktır. 2863 sayılı yasayla korunan bir alanda yapı kayıt belgesi alınmış ise de ,alınan yapı kayıt belgesi, korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında, kültür varlıkları yönünden koruma bölge kurullarından, tabiat varlıkları ve doğal sit alanları yönünden Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinden izin alınmaksızın gerçekleştirilen inşai ve fiziki müdahaleleri hukuka uygun hale getirmeyecektir.

3- YAPI KAYIT BELGESİ 3621 SAYILI KIYI YASASINA AYKIRILIK HALİNİ ORTADAN KALDIRIR MI?

Yargıtay 12. Ceza Dairesi E. 2020/2495 K. 2021/1451 T. 11.2.2021 kararı ileAnayasa’nın 43 ve 3621 Sayılı Kıyı Kanununa aykırı bir şekilde iskele yapan ve iskele hakkında imar barışından yararlanan ve yapı kayıt belgesi alan kimseye hakkında verdiği yerel mahkemenin kararı hakkında;

“… Bilindiği üzere, Anayasa’nın 43 ve 3621 Sayılı Kıyı Yasası’nın 5. maddesine göre kıyılar; Devlet’in hüküm ve tasarrufu altındadır, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır. Deniz, göl ve akarsu kıyıları ile deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmakta, öncelikle kamu yararı gözetilir. 4.madde hükmüne göre Kıyı çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsularda, taşkın durumları dışında, suyun karaya değdiği noktaların birleşmesinden oluşan çizgi, Kıyı Kenar çizgisi: Kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturulduğu kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık ve benzeri alanların doğal sınır, Kıyı ise: Kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alandır. TMK’nin 999. maddesine göre de; özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir aynî hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz, tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tâbi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

Her ne kadar Mahkemece, … Kaymakamlığı’nın 26.01.2015 tarihli yazısına göre, dava konusu iskele için ön izin sözleşmesinin imzalandığı gerekçesi ile iskele ile ilgili ret kararı verilmiş ve yine davalı tarafından dava konusu alan ile ilgili olarak İmar Barışı Yasası çerçevesinde, yapı kayıt belgesi alındığı beyan edilmiş ise de, az yukarıda yapılan açıklamalar ışığında, özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan söz konusu alanlar, herhangi bir anlaşmaya tabi olamayacağı gibi İmar Barışı Yasası çerçevesinde de değerlendirilemeyecektir.

Bu nedenle Mahkemece karara gerekçe yapılan ön izin sözleşmesinin celbi ile, sözkonusu sözleşmenin az yukarıda yapılan açıklamalar karşısında bir istisna teşkil edip etmediği hususunun değerlendirilmesinden sonra oluşacak sonuca göre dava konusu iskele hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır…”

Gerekçesiyle bozma kararı vermiş ve özellikle özel mülkiyete tâbi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan söz konusu alanlar, herhangi bir anlaşmaya tabi olamayacağı gibi İmar Barışı Yasası çerçevesinde de değerlendirilemeyeceği vurgusuyla yapı kayıt belgesinin 3621 sayılı kıyı yasasına aykırılık halini ortadan kaldırmayacağına hükmetmiştir.

4- SİT ALANI, KIYI, ORMAN GİBİ ÖZEL KANUNLARA TABİ ALANLARDA BULUNAN VE YAPI KAYIT BELGESİ ALAN YAPILAR HAKKINDA YIKIM VE PARA CEZASI KARARI ALINABİLİR Mİ?

İmar Barışı düzenlemesinin yasal dayanağı olan 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 4. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili İmar Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptal edileceği düzenlenmiştir.

İmar barışı düzenlemesi, yapı kayıt belgesi alan yapının kullanımına imkân sağlamakta ve İmar Kanunu ve Boğaziçi Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası alınmasını engellemektedir. Bununla birlikte, yapı kayıt belgesi verilen taşınmazlar yönünden ilgili özel kanun hükümlerinin uygulanamayacağına ilişkin açık bir hüküm bulunmamaktadır.

3194 sayılı Kanun’un “İstisnalar” başlıklı 4. maddesinde ise, özel kanunlarla belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, İmar Kanunu’nun özel kanunlara aykırı olmayan hükümlerinin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 11.10.2019 tarihli yazısında da Yapı Kayıt Belgesinin sadece 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınan yıkım kararlarını kaldıracağı, özel Kanunlar kapsamında alınan yıkım kararlarını ise kaldırmayacağı ifade edilmiştir.

Bu kapsamda uygulama alanı en fazla olan özel Kanunların ayrı ayrı değerlendirilmesinde fayda bulunmaktadır.

a- 2863 Sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu Kapsamında Kalan Ve Bu Yasa Kapsamındaki Alanlar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgesi Nedeniyle Yıkım Ve Para Cezası Verilebilir Mi? Verilmiş Olan Yıkım Ve Para Cezası İptal Edilir Mi?

2863 sayılı Kanun’un 16. maddesine göre, bu Kanun’a tabi alanlardaki ruhsatsız yapılaşma hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca, belediye encümeni veya il daimî encümeninin yıkım ve para cezası kararı verme yetkisi bulunmakta ise de; yapı kayıt belgesinin bulunması durumunda İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 4. fıkrası uyarınca, İmar Kanunu’na göre yıkım ve para cezası kararı alınamaz.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 57. maddesinde; “Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarına ilişkin uygulamaya yönelik kararlar almak.” koruma kurullarının görevleri arasında sayılmıştır.

3194 sayılı Kanun’un geçici 16. maddesinde yer alan düzenlemenin, 2863 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanmasına engel oluşturmaması nedeniyle, ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu veya Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu tarafından, eski eser niteliğindeki tescilli yapılardaki izinsiz yapılaşmalar ve sit alanlarında bulunan yapılar hakkında doğrudan yıkım kararı alınabilir.

Fakat, 2863 sayılı Kanunda ruhsatsız yapılaşma nedeniyle idari para cezası verileceğine ilişkin hüküm bulunmadığı için, bu Kanun uyarınca idari para cezası verilmesi mümkün değildir.

b- 3621 sayılı Kıyı Kanun’u Kapsamında Kalan ve Yapı Kayıt Belgesi Bulunan Yapılar Hakkında Yıkım ve Para Cezası Verilebilir Mi? Verilmiş Olan Yıkım Ve Para Cezası İptal Edilir Mi?

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 13. maddesinde, Kıyı Kanun’u kapsamında kalan alanlardaki uygulamaların kontrolünün; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında ise valilikçe yürütüleceği, 14. maddesinde ise, Kıyı Kanun’u kapsamında kalan alanlarda ruhsatsız yapılar ile ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanacağı düzenlenmiştir.

Bu nedenle, Kıyı Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca, kıyı ve sahil şeridinde bulunan yapılar hakkında Kıyı Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir.

Kıyı Kanunu’nun 14. maddesinin göndermede bulunduğu İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre para cezası verilmesi de mümkün değildir. Zira, İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrası ile, yapı kayıt belgesi alan yapılar hakkında belediye veya il özel idaresi tarafından İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması engellenmiştir.

Kıyı veya sahil şeridinde bulunan alanlar devletin hüküm ve tasarrufu altında olsa dahi, Kıyı Kanunu’nun 14. maddesindeki açık hüküm nedeniyle, 775 sayılı Gecekondu Kanun’u uyarınca da yıkım kararı alınamaz.

Bu Genel Müdürlüğün görüşleri şu şekildedir:

“Bilindiği üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16 ncı maddesinin (9) uncu ve (11) inci fıkralarında Yapı Kayıt Belgesi alınamayacak “alanlar” ve “yapılar” belirtilmiş olup, belirtilen fıkralarda sayılan yapılar ve alanlar dışında kalan diğer bütün alanlardaki 31/12/2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılmış/aykırılıklar için Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkündür.

Ancak, söz konusu Geçici 16 ncı maddenin (4) üncü fıkrasında açıkça belirtildiği üzere, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarla ilgili olarak sadece 3194 sayılı Kanun ile 2960 sayılı Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilecek olup, belirtilen Kanunlar dışında herhangi başka bir Kanun (mesela 775 sayılı Kanun veya Mera Kanunu) uyarınca verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise, Yapı Kayıt Belgesi bahse konu cezaların veya kararların iptalini sağlamayacaktır. Yani, Özel Kanunlar (Orman Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak Geçici 16 ncı madde hükmünden faydalanılması mümkün olmakla birlikte, Özel Kanuna tabi alanlarda bulunan yapılar hakkında bu Özel Kanunlar veya 3194 ve 2960 sayılı Kanunlar dışındaki diğer Kanunlar uyarınca veya herhangi bir Mahkemece verilmiş yıkım kararı veya para cezası var ise alınan Yapı Kayıt Belgesi bu kararların uygulanmasına engel teşkil etmeyecektir. Yine bu bağlamda söz konusu kararların uygulanabilmesi için Yapı Kayıt Belgesinin iptal edilmesine gerek olmayacaktır.

Diğer taraftan şu husus da belirtilmelidir ki, söz konusu Özel Kanunlarda yıkım ve para cezası verilmesi konusunda 3194 sayılı Kanun hükümlerine göre işlem yapılacağı belirtiliyor ise, Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında 3194 sayılı Kanuna göre yıkım kararı ve para cezası verilmesi yönünde işlem yapılamayacağından, ceza hükümleri bakımından 3194 sayılı Kanuna atıf yapan Özel Kanun hükümlerine göre de Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılar hakkında yıkım kararı alınamayacak ve para cezası verilemeyecektir.”

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Bize mesaj gönderin!
Whatsapp
Merhaba, size nasıl yardımcı olabiliriz?