İhtiyati Tedbir, Dava Şerhi ve Taşınmazın Korunması
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi veya üzerinde yeni haklar kurulması, uyuşmazlığın taraflarını ve kararın uygulanabilirliğini etkileyebilir. Bu nedenle ihtiyati tedbir, dava şerhi, delil tespiti veya diğer geçici hukukî koruma yolları somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Bu değerlendirmede:
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve devir geçmişi
- Yakın ve ciddi bir devir veya hak kaybı tehlikesi
- Talebin yaklaşık ispat düzeyi
- Tedbirin kapsamı ve ölçülülüğü
- Teminat gerekip gerekmediği
- Tedbirin üçüncü kişiler ve kayıt maliki üzerindeki etkisi
- Tedbirin devamı, değiştirilmesi veya kaldırılmasına ilişkin koşullar
birlikte incelenir. İhtiyati tedbir veya dava şerhi kendiliğinden oluşmaz; talebin hukukî ve fiilî dayanağıyla birlikte açıkça ileri sürülmesi gerekir. Uzun süre devam eden veya kapsamı uyuşmazlıkla orantısız hâle gelen tedbirler bakımından tarafların mülkiyet hakkı ayrıca gözetilmelidir.
Davanın Tarafları, Görevli Mahkeme ve Yetki
Tapu davasında davacı ve davalı sıfatı, ileri sürülen hukukî sebebe ve talep sonucuna göre belirlenir. Güncel kayıt maliki, önceki devir tarafları, mirasçılar, sözleşmenin tarafları, Hazine veya ilgili diğer kişiler her dosyada aynı şekilde taraf olmayabilir. Tapu müdürlüğü de yalnız tapu kaydının değiştirilmesi isteniyor diye kendiliğinden davalı hâline gelmez.
Taşınmazın aynına veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek taleplerde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi önem taşır. Görevli mahkeme çoğu tapu iptal ve tescil uyuşmazlığında asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte; uyuşmazlığın aile, tüketici, kadastro, idare veya başka bir özel hukuk ilişkisinden kaynaklanması görevli mahkemeyi değiştirebilir.
Birden fazla taşınmazın, birden fazla malikin veya birbirini izleyen devirlerin bulunduğu dosyalarda taraf teşkili, dava arkadaşlığı, yetki, talep sonucu ve dava değeri ayrıca belirlenmelidir.
Tapu Davalarında Deliller ve İspat İncelemesi
Her hukukî sebep kendine özgü delil ve ispat düzenine sahiptir. Bir dosyada belirleyici olan sağlık kaydı başka bir dosyada önem taşımayabilir; banka hareketleri, resmî senet, vekâletname veya tanık anlatımları farklı uyuşmazlıklarda farklı ağırlıkta değerlendirilebilir.
Başlıca inceleme konuları:
- Güncel ve geçmiş tapu kayıtları ile tedavül belgeleri
- Tapu müdürlüğündeki resmî senet, akit tablosu ve işlem dosyası
- Noterlik ve konsolosluk vekâletnameleri
- Satış, satış vaadi, inşaat ve diğer sözleşmeler
- Banka hesapları, ödeme dekontları ve para hareketleri
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve hukuka uygun dijital kayıtlar
- Sağlık, tedavi, ilaç ve vesayet kayıtları
- Mirasçılık belgesi ve nüfus kayıtları
- Belediye, kadastro, imar, proje ve vergi kayıtları
- Taşınmazın kullanımını ve taraf ilişkilerini bilen tanıkların anlatımları
- Keşif, bilirkişi, harita, değerleme, imza ve belge incelemeleri
- Ceza soruşturması veya bağlantılı hukuk davalarındaki usulüne uygun deliller
Delillerin hukuka uygun biçimde elde edilmesi, zamanında bildirilmesi ve ileri sürülen hukukî sebeple bağlantısının açıklanması gerekir.
Yabancı Tarafların Bulunduğu Tapu Davaları
Taşınmaz Türkiye’de bulunmakla birlikte malik, mirasçı, alıcı, satıcı veya vekilin yabancı ülkede yaşaması; vekâletname, yabancı belge, tebligat, tercüme ve tarafların hukukî statüsü bakımından ek işlemler gerektirebilir.
Bu kapsamda:
- Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taraf olduğu tapu uyuşmazlıkları
- Konsolosluk veya yabancı noterlikte düzenlenen vekâletnameler
- Apostil, tasdik ve yeminli tercüme işlemleri
- Yurt dışı adresine tebligat
- Yabancı mirasçılık ve medeni hâl belgeleri
- Türkiye’ye gelmeden temsil yoluyla dava ve tapu işlemleri
- Teminat, karşılıklılık ve milletlerarası usul konularının değerlendirilmesi
- Yabancı mahkeme kararlarının Türkiye’de doğurabileceği sonuçlar
Güneş & Güneş Hukuk Bürosu, yabancı ülke bağlantısı bulunan tapu uyuşmazlıklarında Türkçe, İngilizce, Almanca ve Rusça hukukî iletişim imkânı sunmaktadır.
Dava Açılması Taşınmazı Kendiliğinden Kilitlemez
Devir yasağı içeren ihtiyati tedbir ile davayı veya çekişmeli hakkı gösteren şerhin etkisi aynı değildir. Talep edilen korumanın türü, yaklaşık ispat, teminat, uygulanma ve devam koşulları ayrı değerlendirilir. Tedbir kararı alındıktan sonra kararın uygulanması ve dava açma yükümlülükleri için ayrıca süre takibi gerekir.
Arabuluculuk her dosyada zorunlu mu?
Sırf taşınmaza ilişkin olması bütün tapu iptal davalarını zorunlu arabuluculuğa tabi kılmaz. Tüketici işlemi, ortaklığın giderilmesi veya başka özel uyuşmazlık bağlantısı varsa dava şartı ayrıca kontrol edilir. İhtiyari arabuluculukla taşınmaz devrinde ise şekil ve icra edilebilirlik koşulları gözetilir.
Harç, gider ve kararın uygulanması
Dava değeri talep edilen taşınmaz veya paya göre belirlenir. Avukatlık ücreti; harç, keşif, bilirkişi, tebligat, tercüme ve tedbir teminatından ayrıdır. Kabul kararı sonrası ayni hakka ilişkin hükmün kesinleşmesi ve tapuda uygulanma koşulları takip edilir. Karar çıkması, tahliye veya bedelin tahsilinin her durumda kendiliğinden tamamlanması anlamına gelmez.