Если наследник собственными средствами построил на унаследованном земельном участке дом, постоянное сооружение или создал древесные насаждения, это не делает его собственником всего участка или собственником постройки с отдельной записью в земельном кадастре. Вместе с тем и распределение стоимости, созданной этим лицом, вместе с другими долями при продаже участка не во всех случаях является правильным. Иск об установлении принадлежности неотделимых улучшений (muhdesat) позволяет определить это различие, особенно при разделе и продаже. [Источник 1, TMK, ст. 684, 718, 722–729]
Для правильного требования необходимо ответить сразу на четыре вопроса: действительно ли то, на что ссылаются, является неотделимым улучшением; кем и за чей счёт оно создано; нужно ли сегодня отдельное решение об установлении; в какой продаже или в каком платеже это решение будет использовано? Одно только накопление счетов-фактур не решает всех этих вопросов.
Что такое неотделимые улучшения и что к ним не относится?
Неотделимыми улучшениями (muhdesat) называют ценности, являющиеся составной частью земельного участка: постоянные постройки и сооружения, созданные на участке позднее, а также посаженные деревья. Жилой дом, хлев, склад, постоянная оросительная система или плодовые деревья могут рассматриваться в этом качестве в зависимости от их конкретных свойств. Правовое положение движимой вещи и сооружения, постоянно связанного с землёй, не одинаково. [Источник 1, TMK, ст. 684, 718, 728–729]
Покраска существующего здания, ремонт крыши, замена окон или обычные расходы на содержание не всегда считаются самостоятельными неотделимыми улучшениями. Они могут порождать спор о расходах, об увеличении стоимости или о денежном требовании. Следует различать строительство нового здания и содержание в порядке уже существующего для продолжения его использования. В исковом заявлении вместо одной лишь формулы «все вложения принадлежат мне» каждое здание, пристройку и каждую группу деревьев нужно описать отдельно.
В случае теплиц также нельзя приходить к выводу только по названию. Исследуются фундамент и анкерная система, возможность демонтажа и переноса, назначение использования, экономический срок службы и связь с землёй. Особенно по сельскохозяйственным участкам необходимо, чтобы специальности экспертов в области агрономии, строительства и при необходимости машиностроения соответствовали спору. Это установление влияет и на метод оценки.
| Ценность, на которую ссылаются | Основной вопрос, подлежащий исследованию |
|---|---|
| Самостоятельное здание или постоянная пристройка, возведённые позднее | Наличие постройки, её постоянный характер, лицо, возведшее её, и источник финансирования |
| Плодовые деревья или виноградник | Период посадки, вид, количество, возраст и за чей счёт они созданы |
| Теплица и оросительная система | Является ли это движимой вещью или постоянным сооружением |
| Покраска, содержание и ремонт | Нужно ли вместо неотделимых улучшений заявлять требование о расходах или денежное требование |
Приобретается ли отдельная собственность по решению об установлении?
Как общее правило, право собственности на землю охватывает и составные части на ней. Лицо, создавшее неотделимые улучшения, и собственник земли могут быть разными; однако это само по себе не порождает двух самостоятельных прав собственности на недвижимость. Отдельные вещные права, признаваемые законом, такие как право застройки (üst hakkı), или установление поэтажной собственности являются иными институтами, зависящими от собственных условий. [Источник 1, TMK, ст. 684, 718, 726]
Поэтому основное установление в иске о неотделимых улучшениях состоит в том, что постройка или дерево созданы истцом. Решение не даёт автоматически отдельного титула на постройку, не устраняет нарушения градостроительных норм и не заменяет разрешение на строительство или разрешение на ввод в эксплуатацию. Отметку о неотделимых улучшениях в земельном кадастре также не следует толковать как отдельное вещное право само по себе.
В исследовании Кемаля Эрдогана установление того, кем созданы неотделимые улучшения, и взыскание стоимости неотделимых улучшений рассматриваются как отдельные требования. Наличие решения об установлении не означает само по себе, что имеется решение о присуждении, обеспечивающее выплату денег. На практике это различие важно для правильного формулирования просительной части иска и для выбора пути, к которому прибегнут позднее. [Источник 6]
В каких случаях существует актуальный правовой интерес?
В соответствии со ст. 106 и ст. 114 HMK у лица, требующего установления, должен быть актуальный, заслуживающий защиты правовой интерес. Нельзя подать этот иск ради того, чтобы абстрактно зафиксировать, кто что делал в прошлом, на случай возможных в будущем семейных споров. В этой связи рассматриваются иск о прекращении общей собственности (izale-i şuyu), экспроприация или иные конкретные процессы, требующие закрепления стоимости неотделимых улучшений за обладателем права. [Источник 2]
В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi) от 02.02.2026, E.2025/6180, K.2026/480, в случае, когда не было ни возбуждённого иска о прекращении общей собственности, ни действий по экспроприации, подчёркнуто отсутствие правового интереса. То, что некоторые ответчики признали факт возведения здания истцом, не освободило суд от обязанности выяснять актуальный правовой интерес. [Источник 3]
Это решение не следует понимать так, что правовой интерес может существовать лишь в двух случаях. В решении той же палаты от 12.01.2026, E.2025/2017, K.2026/168, при продаже доли, на которую был наложен арест из-за долга другого сособственника, включение стоимости здания в оценку стоимости было признано актуальным риском. Палата указала, что у сособственника, утверждающего, что он создал неотделимые улучшения, имеется правовой интерес в заявлении об установлении, и что иск должен быть предъявлен и к взыскателю по исполнительному производству. [Источник 4]
Определяющим является то, что экономический интерес в отношении неотделимых улучшений затрагивается конкретно и актуально. В исковом заявлении следует указать номер дела о продаже, приложить отчёт об оценке стоимости и сообщить, какая доля будет продана из-за долга. Результат удовлетворения или отказа, полученный по другому делу, нельзя переносить в дело, не увидев этих документов.
Кто подаёт иск и к кому он предъявляется?
Лицо, утверждающее, что оно само или лицо, правопреемником которого оно является, создало неотделимые улучшения, должно показать свой конкретный правовой интерес и принадлежность права. Типичный спор в отношении унаследованной недвижимости касается постройки, возведённой одним из наследников за собственный счёт. Здание, построенное по заказу наследодателя, не становится личными неотделимыми улучшениями того из детей, кто долго им пользовался, только по этой причине.
Следует различать положение сособственника, прямо признающего утверждение, и сособственника, его отвергающего. Стороны определяются по записи в земельном кадастре и свидетельствам о праве на наследство; не следует упускать из виду наследников лица, умершего в ходе процесса, и других лиц, чьи интересы затронуты. В решении № 2026/168 особо показано, что в особом случае, связанном с продажей в исполнительном производстве, может потребоваться привлечение взыскателя к участию в деле. [Источник 4]
Требование третьего лица, не имеющего никакой доли в земельном участке, не оценивается автоматически так же, как иск о неотделимых улучшениях между сособственниками. Исследуются правовое основание создания постройки, согласие собственника земли, добросовестность, договор и возможность подачи иска о присуждении. Требование лица, построившего на чужой земле, о компенсации или, при подходящих условиях, о принятии земли зависит в рамках ст. 722–724 TMK от отдельных условий. [Источник 1; Источник 6]
Какие доказательства показывают, кто создал неотделимые улучшения?
Сторона, выдвигающая утверждение, как правило, доказывает обстоятельства, на которые она ссылается. Установление наличия постройки и доказывание того, что эта постройка создана истцом за собственный счёт, являются разными этапами. То, что лицо работало на стройке, обеспечивало все финансирование или лишь вело дела от имени семьи, не имеет одного и того же правового значения. [Источник 1, TMK, ст. 6; Источник 2, HMK, ст. 190]
Прежде всего могут быть собраны разрешение на строительство, архив муниципалитета, старые аэро- и спутниковые снимки, фотографии, абонентские договоры и кадастровые документы, показывающие период строительства. Затем исследуются платежи и финансирование: банковские операции, договоры с подрядчиками, счета-фактуры, документы о приёмке и платежи за работу оцениваются совокупно. Учитывается и то, что лицо, перечислившее деньги, и лицо, в конечном счёте несшее экономическое бремя, могут быть разными.
От свидетелей не следует ожидать лишь вывода в форме «дом построил он». Нужно выяснить, в какой период и какую работу они выполняли, кто покупал материалы, откуда им известно об оплате и в чём состоят их собственные наблюдения. То, что сосед знает дату строительства, и то, что подрядчик знает источник платежа, имеют разную доказательственную ценность.
Конкретность необходима и для возражений. Если утверждается, что здание построено на деньги наследодателя, оплачено из семейного бюджета, истец действовал лишь как представитель, расход был подарен либо учтён при предыдущем разделе, то подтверждающие документы должны быть представлены. Следует не допустить получения одной и той же суммы дважды: и при прежних расчётах, и при распределении от продажи.
Как готовятся осмотр на месте и экспертиза?
Цель осмотра на месте состоит не только в фотографировании существующей постройки. Необходимо конкретизировать расположение исследуемых неотделимых улучшений на участке, их границы, размер, характер и возраст. Не следует предполагать, что все постройки на участке возведены одним лицом в одну дату. Если на старый фундамент надстроен новый этаж, исследуется возможность отделения первоначальной постройки от пристроенной позднее части.
Вопросы для исследования, которые могут быть представлены суду, следующие:
- Отдельное указание на схеме каждой постройки и каждой группы деревьев, на которые ссылаются.
- Сопоставление периода строительства или посадки с архивными записями.
- Отделение обычных расходов на содержание от новых постоянных ценностей.
- Определение стоимости участка и неотделимых улучшений на одной основе и на одну дату.
- Влияние износа, градостроительного статуса и фактической пригодности к использованию на оценку.
Судебный эксперт предоставляет технические знания; он не решает, кто прав и какое правовое требование будет удовлетворено. Заключение должно отвечать на возражения сторон, а расчёт должен допускать проверку другим специалистом. В соответствии со ст. 281 HMK срок для возражений против заключения, как правило, составляет две недели с момента вручения; условия возможности дополнительного срока, предусмотренной законом, оцениваются отдельно. [Источник 2]
Как распределяется сумма от продажи?
Когда принадлежность и стоимость неотделимых улучшений признаны либо определены судом, при продаже в рамках прекращения общей собственности рассчитывается доля участка и неотделимых улучшений в общей стоимости. Фактическая сумма от продажи распределяется исходя из этих долей и долей в праве собственности на недвижимость. Вычитание из суммы продажи одной лишь суммы строительных счетов-фактур, оплаченных много лет назад, может быть неправильным методом. [Источник 5]
В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 19.11.2025, E.2025/4979, K.2025/4848, разъяснено, что при установлении соотношения следует исходить из общей стоимости неотделимых улучшений и недвижимости. Сопоставление только со стоимостью доли в земельном участке у лица, создавшего неотделимые улучшения, может исказить соотношение и сумму, подлежащую выплате другим сособственникам. [Источник 5]
Условный пример распределения
Предположим, что в недвижимости с тремя наследниками, имеющими равные доли, участок стоит 8 млн турецких лир (TL), а неотделимые улучшения, созданные только наследником A, стоят 2 млн TL. В общей сумме 10 млн TL доля неотделимых улучшений составляет 20 %, а доля участка — 80 %. Если чистая сумма, принимаемая за основу распределения, равна 9 млн TL, то доля неотделимых улучшений составит 1,8 млн TL, а доля участка — 7,2 млн TL.
| Обладатель права | В связи с неотделимыми улучшениями | В связи с долей в участке | Итого |
|---|---|---|---|
| A | 1 800 000 TL | 2 400 000 TL | 4 200 000 TL |
| B | 0 TL | 2 400 000 TL | 2 400 000 TL |
| C | 0 TL | 2 400 000 TL | 2 400 000 TL |
Это лишь пример, показывающий метод. Распределение могут изменить несколько обладателей неотделимых улучшений, разные доли в праве собственности, залоги и аресты, расходы на продажу или отдельные споры относительно неотделимых улучшений. Допущение о «чистой сумме» не является утверждением о том, что во всех делах расходы вычитаются из одной статьи и в одной и той же последовательности.
Предметная подсудность, медиация и приостановление производства
Самостоятельный иск об установлении принадлежности неотделимых улучшений, как правило, рассматривается в суде первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi). В этом споре, связанном с недвижимостью, учитывается территориальная подсудность по месту нахождения недвижимости. Предметную подсудность мирового суда по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi), рассматривающего иск о прекращении общей собственности, не следует смешивать с подсудностью иска о неотделимых улучшениях. [Источник 2, ст. 2, 12 и 165]
В деле о прекращении общей собственности заявление о неотделимых улучшениях делается прямо. Если спор требует отдельного иска, в установленный срок необходимо подать иск и представить номер дела (E.). Следует следить за конкретным решением суда о приостановлении производства до разрешения предварительного вопроса и об исполнении продажи. Подача иска о неотделимых улучшениях сама по себе сама по себе не приостанавливает каждое исполнительное действие и каждую продажу. При необходимости следует пояснить, какой риск ущерба какой мерой предотвращается. [Источник 2, ст. 165, 389 и последующие]
Споры о разделе движимого и недвижимого имущества и о прекращении общей собственности входят в сферу обязательной медиации как условие предъявления иска. Вместе с тем требование об установлении принадлежности неотделимых улучшений не считается автоматически иском о прекращении общей собственности лишь из-за своего названия. Соответствующее условие предъявления иска оценивается в зависимости от того, заявляются ли вместе или раздельно установление, договорное денежное требование и требование о разделе. [Источник 7, ст. 18/B]
Сроки, пошлины и риски требования о стоимости
Указывать единый общий срок подачи иска, подходящий для каждого случая, при установлении неотделимых улучшений вводит в заблуждение. Значение имеют актуальный правовой интерес, срок, установленный судом, рассматривающим дело о прекращении общей собственности, и стадия продажи. Если довод основан на обстоятельстве, возникшем до кадастровых работ, дополнительно проверяется, применяется ли десятилетний пресекательный срок (hak düşürücü süre) по ст. 12/3 Закона о кадастре. Этот срок нельзя применять ко всем спорам о неотделимых улучшениях без размышлений. [Источник 8]
Исковая давность по денежному требованию также не совпадает с давностью требования об установлении. Если речь идёт о неосновательном обогащении, правило ст. 82 TBK о двух годах с момента, когда стало известно, и в любом случае о десяти годах с момента обогащения оценивается вместе с моментом наступления обогащения. Считать дату окончания строительства началом обогащения в каждом случае может быть неверно; требования, основанные на договоре или на специальных нормах вещного права, рассматриваются отдельно. [Источник 6; Источник 9]
При расчёте пошлин не следует смешивать стоимость всей недвижимости и стоимость спорных неотделимых улучшений. Оцениваются совместно спорная стоимость, приходящаяся на доли ответчиков, характер требования и заявления о признании. Осмотр на месте, технических экспертов и экспертов по оценке, вручение документов и расходы на адвоката необходимо дополнительно заложить в бюджет. Частичное удовлетворение или отказ может повлиять на распределение расходов. [Источник 2, ст. 323–326]
Если к требованию об установлении добавляется и денежное требование, вид иска и размер требования следует формулировать по действующему процессуальному праву. После изменения, вступившего в силу 31 июля 2026 года, по новым искам неконтролируемое использование шаблонов прежней ст. 107 HMK нецелесообразно; для прежних дел имеется переходное положение. [Источник 2, ст. 109; Источник 10, ст. 19–20 и временная ст. 1/10]
Заключение
В споре о неотделимых улучшениях цель состоит не в том, чтобы представить постройку как отдельную собственность с собственным титулом, а в том, чтобы правильно определить, кто её создал и какой экономический результат возникнет при разделе. Актуальный правовой интерес, надлежащие стороны, доказательства строительства и финансирования, а также поддающаяся проверке оценка должны выстраиваться вместе. Если продажа вызвана долгом одного из наследников, следует рассмотреть и [руководство по аресту доли в наследстве]().
Об иных связанных аспектах темы вы можете также прочитать в наших статьях о компенсации за неправомерное пользование (ecrimisil) и праве пользования и о наследственной общности и спорах по наследственной массе, а также на нашей странице о наследственном праве и наследственных делах.
Часто задаваемые вопросы
Принадлежит ли мне право собственности на дом, который я построил на участке отца?
Одно то, что вы построили здание, не даёт отдельной собственности. Право собственности на землю и экономическое требование, вытекающее из неотделимых улучшений, следует разделять. См. предел права собственности.
Считаются ли расходы на крышу и покраску неотделимыми улучшениями?
Не всякое содержание или ремонт являются неотделимыми улучшениями. Новая постоянная ценность и обычный расход разделяются, и определяется подходящий путь требования. См. объём понятия неотделимых улучшений.
Может ли теплица быть неотделимым улучшением?
Следует технически исследовать постоянный характер, связь с землёй и возможность переноса. Нельзя приходить к выводу только по названию «теплица». См. различие между постройкой и сооружением.
Можно ли требовать установления, если нет иска о прекращении общей собственности?
Выясняется, имеется ли иной конкретный актуальный правовой интерес. Риск, возникающий из-за продажи в исполнительном производстве, может служить таким примером. См. правовой интерес.
Достаточно ли одного признания со стороны других наследников?
Признание не устраняет проверку правового интереса и надлежащего состава сторон. Важны также явный объём признания и то, чьи интересы оно затрагивает. См. актуальный правовой интерес.
Обязательно ли счета-фактуры на строительство должны быть выписаны на моё имя?
Счета-фактуры важны, но все доказательства оцениваются в совокупности. Главный вопрос состоит в том, за чей счёт и из какого источника создана стоимость. См. доказательства.
Получу ли я из суммы продажи в первую очередь все свои расходы на строительство?
Сумма счетов-фактур не вычитается напрямую в каждом случае. Учитываются соотношение неотделимых улучшений и участка в общей стоимости и сумма от продажи. См. пример распределения.
Подаю ли я иск в мировой суд по гражданским делам?
Самостоятельный иск об установлении неотделимых улучшений, как правило, рассматривается в суде первой инстанции по гражданским делам. Связь с делом о прекращении общей собственности, рассматриваемым в мировом суде, устанавливается отдельно. См. подсудность и процесс.
Приостанавливает ли иск о неотделимых улучшениях торги сам по себе?
Нет. Следует отдельно следить за решением о приостановлении производства до разрешения предварительного вопроса либо о мере защиты. См. связь с продажей.
Можно ли сразу взыскать деньги по решению об установлении?
Установление и решение о платеже не одно и то же. Может потребоваться применение решения при продаже или отдельное требование о присуждении. См. последствия решения об установлении.
Существует ли для иска определённый срок исковой давности?
Установление, возражения, связанные с кадастром, и денежное требование о стоимости требуют разных оценок сроков. См. сроки и требования о стоимости.
Когда следует возражать против заключения эксперта?
Правило ст. 281 HMK: две недели с момента вручения. Возражение должно конкретизировать техническую ошибку и требуемое исследование. См. экспертиза.
Источники и правовые основания
- Закон № 4721 — Турецкий гражданский кодекс, в частности ст. 6, 684, 718 и 722–729; консолидированный текст, проверенный 13.10.2026.
- Закон № 6100 — Гражданский процессуальный кодекс, ст. 2, 12, 106–109, 114, 165, 190, 266–281, 323–326, 389 и последующие.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда, 02.02.2026, E.2025/6180, K.2026/480; актуальный правовой интерес и разъяснение требования. Полный текст решения, повторно опубликовано: Consülto.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда, 12.01.2026, E.2025/2017, K.2026/168; продажа доли в исполнительном производстве, неотделимые улучшения и участие взыскателя в деле. Полный текст решения, повторно опубликовано: Hukuk Asistan.
- 7-я гражданская палата Кассационного суда, 19.11.2025, E.2025/4979, K.2025/4848; расчёт соотношения между стоимостью неотделимых улучшений и участка. Полный текст решения, повторно опубликовано: Kanun Yolu.
- Кемаль Эрдоган, «Başkasının Arazisinde Muhdesat Meydana Getiren Kişinin Muhdesat Bedeli Talebi», Журнал юридического факультета Университета Анкары Хаджи Байрам Вели, т. 27, № 1, 2023, с. 69–111. Публикация и полный текст.
- Закон № 6325 о медиации в гражданско-правовых спорах, ст. 18/B.
- Закон № 3402 о кадастре, в частности ст. 12/3 и 19/2.
- Закон № 6098 — Закон об обязательствах, ст. 77–82.
- Закон № 7589, принятый текст, изменения HMK и переходные положения; оценено совместно с актуальным консолидированным HMK.