Узуфрукт и право проживания: установление в кадастре, «голая» собственность, арендный доход, наследование, погашение записи и способы защиты

Что такое узуфрукт? Какие полномочия он даёт?

Правовая природа узуфрукта по статье 794 TMK

Согласно статье 794 Турецкого гражданского кодекса No. 4721 (TMK) узуфрукт — это ограниченное вещное право, которое может быть установлено на движимое имущество, недвижимость, права или имущественную совокупность. Если не предусмотрено иное, оно даёт управомоченному лицу полномочие полностью пользоваться объектом. Это полномочие не означает, что право собственности переходит к управомоченному лицу. Собственник сохраняет те полномочия, которые не ограничены узуфруктом, а узуфруктуарий осуществляет полномочия по пользованию и извлечению выгоды, которые даёт это право.

Когда право установлено на недвижимость, его отражение в земельном кадастре (tapu sicili) имеет решающее значение для определения правового положения в отношениях с третьими лицами. Узуфруктуарий может проживать в жилье и, в зависимости от условий, сдавать недвижимость в аренду, извлекая плоды (semere). Однако определяющими остаются объект права, его срок и возможные ограничения.

Как узуфрукт ограничивает право собственности?

Пока узуфрукт существует, «голый» собственник (çıplak malik) остаётся собственником недвижимости. Но в той мере, в какой полномочия по пользованию и получению дохода входят в узуфрукт, собственник не может осуществлять их самостоятельно. Границу между правами узуфруктуария и распоряжениями собственника следует проверять по официальной сделке и записи в земельном кадастре.

Устанавливается ли узуфрукт только на дом?

Нет. Статья 794 TMK допускает установление узуфрукта и на движимые вещи, права и имущественную совокупность. Вместе с тем основная цель этой статьи — установление и последствия узуфрукта и права проживания в отношении недвижимости. Узуфрукт на доли в обществах и ценные бумаги подчиняется отдельным специальным правилам; в этой части он связан со статьёй бюро о залоге и узуфрукте в отношении доли в обществе.

Что такое право проживания (sükna)?

Пользование жилищем по статье 823 TMK

Право проживания даёт полномочие пользоваться жилищем как зданием или его частью. Статья 823 TMK прямо устанавливает, что это право не может быть передано другому лицу и не переходит к наследникам. Если законом не предусмотрено иное, положения об узуфрукте применяются и к праву проживания в той мере, в какой это уместно.

Речь идёт о более узком пользовании жильём, чем при узуфрукте: общая цель права проживания — не получение коммерческого арендного дохода от недвижимости, а удовлетворение потребности управомоченного лица в жилье. Право проживания не даёт управомоченному лицу того же общего полномочия сдавать дом третьему лицу и получать арендную плату, которое даёт узуфрукт.

Можно ли проживать вместе с членами семьи?

В соответствии со статьёй 824 TMK объём права проживания определяется личными потребностями. Если прямо не указано, что право предоставлено исключительно управомоченному лицу, оно может проживать вместе с семьёй и домочадцами. Если право проживания установлено только в части здания, возникает вопрос и о пользовании местами общего пользования.

Ограничение права проживания определённой квартирой, этажом или комнатой

Если по договору право устанавливается не на всё жилище, а на определённую часть, зону пользования следует определить ясно. Пользование общими зонами многоквартирного дома, входом, лестницей, лифтом и порядок распределения сопутствующих расходов определяются по обстоятельствам конкретного дела. Нечёткое описание части в будущем может привести к спору о выселении или порядке пользования.

Против кого можно ссылаться на право проживания?

Право проживания, надлежащим образом установленное и зарегистрированное в отношении недвижимости, является вещным правом. Даже при смене собственника новый собственник не может не учитывать это право, пока не наступили отдельные основания для его прекращения или изменения объёма. Выселения обладателя права проживания нельзя требовать автоматически только потому, что сменился собственник.

Личный характер права проживания и невозможность уступить его осуществление другому лицу

Непередаваемость права проживания по статье 823 TMK ограничивает не только переход самого вещного права к другому лицу в земельном кадастре, но и передачу личного пользования, связанного с жилищной потребностью, третьему лицу как самостоятельного источника дохода или полномочия по сдаче в аренду. В то же время статья 824 TMK позволяет проживать вместе с семьёй и домочадцами, если прямо не указано, что право принадлежит только его обладателю. Совместное проживание члена семьи с управомоченным лицом и оставление жилья управомоченным лицом ради самостоятельного пользования третьим лицом — не одно и то же.

Воспрепятствование пользованию правом проживания и доступ в жилище

Смена собственником замков, воспрепятствование входу в жилище, неправомерное сужение зоны пользования или фактическое воспрепятствование пользованию общими зонами могут быть, в зависимости от содержания права проживания, предметом требований о прекращении вмешательства (elatmanın önlenmesi) и, при необходимости, о временной правовой защите. Следует оценивать совокупно, какой частью управомоченное лицо будет пользоваться, объём общих зон, регистрацию в кадастре и фактическую ситуацию пользования. Наличие спора внутри семьи само по себе не прекращает зарегистрированное право проживания.

Различия между узуфруктом и правом проживания

Практический вывод: если человек намерен продолжать жить в доме, но в будущем хочет сдавать его и получать доход, право проживания может не дать такой же гарантии. Выбор следует делать исходя из реальной потребности человека и долгосрочных последствий устанавливаемого права.

Как устанавливаются узуфрукт и право проживания в земельном кадастре

Правообразующее действие регистрации и официальная сделка

Статья 795 TMK предусматривает, что узуфрукт на недвижимость возникает регистрацией в поземельной книге (tapu kütüğü). К праву проживания регистрационные правила применяются в соответствии с его природой. Нельзя считать, что устная договорённость между собственником и управомоченным лицом или одна лишь частная письменная бумага заменяет установление вещного права в кадастре. Следует проверять правовое основание сделки, необходимую официальную форму, дееспособность и полномочия сторон.

Сохранение узуфрукта при передаче собственности

Передача всего права собственности на недвижимость с последующим установлением узуфрукта и передача собственности как «голой» собственности с сохранением узуфрукта могут привести в итоге к схожему балансу в пользовании. Тем не менее следует внимательно оценить последовательность сделок, налоговые последствия, волю сторон и текст свидетельства о праве собственности (tapu senedi).

Узуфрукт или право проживания в пользу нескольких лиц

Когда управомоченных лиц несколько, в официальном документе необходимо прояснить, будут ли права осуществляться совместно, по долям, в течение определённых сроков или в определённой очерёдности. Что произойдёт с положением другого лица в случае смерти одного из управомоченных, определяется договорным регулированием и кадастром; нельзя считать, что новый, ранее не установленный узуфрукт возникает автоматически вследствие смерти.

Доверенность, дееспособность и риск сделки внутри семьи

При кадастровых сделках важны требование о специальных полномочиях представителя и дееспособность для совершения юридических сделок. В особенности при передаче недвижимости детям лицами преклонного возраста позже могут возникнуть утверждения о притворной сделке наследодателя, недееспособности или злоупотреблении доверенностью. Сохранение узуфрукта само по себе ни одно из этих обстоятельств не устраняет.

Передача пользования узуфруктом третьему лицу: статья 806 TMK

Само право узуфрукта и осуществление этого права — не одно и то же юридическое полномочие. Узуфрукт в пользу физического лица связан с личностью и прекращается смертью; вместе с тем, по статье 806 TMK, если договором не предусмотрено иное и природа ситуации не требует личного пользования, полномочие по пользованию может быть передано третьему лицу. Например, сдача недвижимости в аренду для получения дохода — одно из проявлений этого различия на практике. Собственник по закону может заявлять свои права и напрямую против лица, принявшего пользование.

Передача пользования не создаёт нового узуфрукта

Передача пользования не является регистрацией в кадастре нового самостоятельного узуфрукта и не продлевает срок права. Смерть первоначального управомоченного лица или иное основание прекращения влечёт последствия и для правового основания пользования третьего лица. Вместе с тем судьба действительного договора аренды, заключённого в конкретном случае, оценивается отдельно. Передачу полномочия по пользованию не следует смешивать с прямым запретом передачи права проживания по статье 823 TMK.

Как определяется оставшееся право после смерти одного из нескольких управомоченных лиц?

То, что на одной недвижимости у двух или более лиц могут быть узуфрукт или право проживания, не означает, что после смерти одного из них всё право автоматически переходит к пережившему. Установлены ли права совместно, как самостоятельные доли или зоны пользования, на определённые сроки, определяется по официальному документу и поземельной книге. Следует отдельно указывать объём права, прекратившегося со смертью лица, и право, продолжающее действовать в пользу оставшегося лица. Существование пережившего управомоченного лица само по себе не продлевает срок права, установленного в пользу умершего.

Что такое «голая» собственность? Какие сделки может совершать собственник?

Полномочия «голого» собственника

«Голый» собственник — это собственник недвижимости по записи в кадастре; однако он не может нарушая вещное право осуществлять полномочия по пользованию и извлечению выгоды, ограниченные узуфруктом или правом проживания. Правовые последствия распоряжений, основанных на собственности, оцениваются с учётом охраны зарегистрированного права управомоченного лица.

Может ли «голый» собственник продать недвижимость третьему лицу?

«Голая» собственность, обременённая узуфруктом или правом проживания, как правило, может быть предметом продажи. Сама по себе продажа не прекращает зарегистрированное право узуфрукта или проживания. Новый собственник сталкивается с существующим вещным обременением. Если заявления о том, что покупатель сможет сразу проживать в недвижимости или получать арендный доход, не согласуются с правом, записанным в кадастре, возникает спор.

Очерёдность прав при ипотеке, аресте и принудительной продаже

Очерёдность между залогами, арестами и иными обременениями, установленными до или после узуфрукта или права проживания, может менять последствия. Поэтому одного утверждения «запись об узуфрукте есть» недостаточно для анализа гарантий; дату регистрации записи, её очередь и право принудительного исполнения необходимо проверять отдельно.

Какие меры может требовать собственник при неправомерном использовании узуфрукта?

Согласно статье 807 TMK собственник может возражать против неправомерного использования объекта узуфрукта либо использования, не соответствующего его природе. Пока узуфрукт продолжается, собственник не может произвольно забрать недвижимость обратно; но он вправе требовать соблюдения пределов полномочий по пользованию и сохранения сущности недвижимости. Заявленное нарушение необходимо доказать конкретными фактами.

Право «голого» собственника требовать обеспечения: статья 808 TMK

Собственник, доказавший, что его права находятся под угрозой, может требовать обеспечения от узуфруктуария. Опасность оценивается, например, исходя из вероятности серьёзного ущерба природе недвижимости или конкретной угрозы охраняемому интересу. Вместе с тем статья 809 TMK вводит важное исключение: при дарении с сохранением узуфрукта за дарителем обеспечения от дарителя требовать нельзя. Это исключение нельзя упускать из виду в сделках, где «голая» собственность передаётся внутри семьи в порядке дарения.

Если обеспечение не предоставлено, мера в виде назначения управляющего автоматически не применяется

Согласно статье 810 TMK, если узуфруктуарий в разумный срок не предоставляет обеспечения либо продолжает неправомерное использование вопреки возражению собственника, мировой судья (sulh hâkimi) может до нового решения лишить узуфруктуария владения и передать объект права назначаемому управляющему (kayyım). Этот результат не означает, что вещное право как таковое автоматически прекращается. Требование оценивается с учётом конкретного риска, уведомлений, назначенного срока, записей о пользовании и необходимого судебного решения.

Право требовать составления нотариусом официальной описи: статья 811 TMK

Собственник и узуфруктуарий в любое время могут требовать, чтобы нотариус составил официальную опись имущества, являющегося объектом узуфрукта, с распределением расходов. Эта процедура может иметь доказательственное значение, в особенности в отношении текущего состояния здания, инвентаря, износа от обычного пользования и требований о возврате и возмещении ущерба, которые стороны могут заявить в будущем. Официальная опись не является абсолютным средством достоверности, заменяющим фотографии, акты фиксации, счета, платёжные документы и технические заключения сторон. Важно, на какую дату относится состояние, отражённое в описи, и какие возражения заявлены другой стороной.

Кому принадлежит арендный доход? Кто может сдавать в аренду?

Требование узуфруктуария о выплате арендной платы

Арендные плоды недвижимости, как правило, входят в объём полномочий узуфруктуария по пользованию и извлечению выгоды. В обнаруженной мотивировке постановления 6-й гражданской палаты Кассационного суда (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) от 02.11.2015, E.2015/6314, K.2015/9270, значение придано праву узуфруктуария требовать арендную плату. Однако в конкретном деле определяющими являются стороны договора аренды, даты платежей, ранее совершённые платежи и уведомления, направленные арендатору.

Если договор аренды подписал «голый» собственник

В таком случае арендные отношения, полномочия представителя, дату установления узуфрукта и то, кому арендатор производил платежи, следует рассматривать вместе. Нельзя сделать вывод, что «голый» собственник во всех случаях сохраняет полномочие получать арендную плату. Если между управомоченными лицами возник спор, можно рассмотреть письменное уведомление арендатора и, при необходимости, варианты депонирования (tevdi).

Если узуфруктуарий умирает при продолжающихся арендных отношениях

Узуфрукт прекращается со смертью его обладателя — физического лица. Однако нельзя утверждать, что смерть автоматически устраняет все последствия существующих арендных отношений; продолжение договора аренды, смена стороны, наступившие арендные требования и то, какой период кому принадлежит, исследуются отдельно. Важны уведомления, предотвращающие платёж арендатора ненадлежащему лицу.

Может ли обладатель права проживания сдавать дом в аренду?

Предмет права проживания — пользование жилищем. Управомоченное лицо не может использовать предоставленное ему личное полномочие проживать как обычное право на арендный доход. Непередаваемость личного права и положение статьи 824 TMK о совместном проживании семьи и домочадцев не следует смешивать.

Распределение арендных доходов по периодам в начале и конце узуфрукта

Статья 805 TMK в отношении процентов на капитал и иных периодических доходов вводит критерий периода между началом и прекращением узуфрукта. В отношении арендных требований по недвижимости нужно рассматривать совместно стороны договора аренды, период платежа, наступление срока исполнения, даты установления и прекращения узуфрукта, кому платежи производились ранее, и соответствующие положения обязательственного права. Само по себе получение арендной платы после смерти узуфруктуария не определяет, к какому периоду относится доход.

Платёж арендатора прежнему собственнику и уведомление

Для арендатора как должника важны смена управомоченного лица, сроки платежей и ранее совершённые исполнения. Спор о том, кому следует платить арендную плату, следует анализировать по записи об узуфрукте в кадастре вместе с договором аренды, уведомлением и платёжными документами. Следует избегать автоматических положений, которые могут привести к повторной оплате за один и тот же период. При подходящих условиях можно рассмотреть охранительные способы, такие как депонирование или установление фактов.

Содержание, ремонт, налоги, страхование и прочие расходы

Пользование узуфруктом и распределение расходов

Статьи 803–812 TMK регулируют обязанность узуфруктуария проявлять заботливость, сохранение имущества, текущее содержание, эксплуатационные расходы и обеспечение. Узуфруктуарий должен сохранять экономическую сущность имущества и выполнять обязанности по обычному пользованию и содержанию. Следует различать обычные расходы и чрезвычайные работы по сохранению стоимости имущества.

Различие между текущим содержанием и капитальным ремонтом

Расходы на повседневное пользование и текущее содержание и структурное обновление здания либо необходимый крупный ремонт — не одно и то же. Какие расходы кому принадлежат, определяется законом, договором, причиной и характером работ. Автоматически возлагать на узуфруктуария все расходы на крупный ремонт юридически небезопасно.

Расходы обладателя права проживания: статья 825 TMK

Если право проживания даёт возможность пользоваться всем зданием или его частью, необходимые для его сохранения и обычного содержания ремонт и обновление относятся на счёт обладателя права проживания. Если управомоченное лицо пользуется жилищем вместе с собственником, расходы на содержание и ремонт несёт собственник. Эти два разных законных случая нужно чётко разграничивать.

Взносы и поэтажная собственность

Взносы в многоквартирном доме, общие расходы, обязательства из поэтажной собственности и обязанности по плану управления могут различаться во внешних отношениях и во внутренних отношениях между собственником и управомоченным лицом. Следует рассматривать вместе Закон о поэтажной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu), план управления и соответствующие записи в кадастре. Ответственность за платежи между управомоченным лицом и управляющей организацией нельзя определить одной общей формулой.

Налог на недвижимость, страхование и кадастровый сбор

Налоговая обязанность, база сбора, оценка узуфрукта и «голой» собственности, возмездный или безвозмездный характер сделки отдельно оцениваются по конкретному налоговому законодательству. Фиксированное процентное правило оценки не следует применять как критерий актуальной рыночной стоимости при любой продаже недвижимости. Размеры сборов и платы за оборотный капитал необходимо проверять по тарифу на дату сделки.

Обычное содержание, значительный ремонт и уведомление собственника: статья 812 TMK

Узуфруктуарий обязан выполнять ремонт и обновление, необходимые для сохранения имущества и его обычного содержания. Когда требуются более значительные работы или меры, он должен уведомить собственника и допустить их выполнение. Если собственник уклоняется от необходимых работ, узуфруктуарий на условиях закона может выполнить их за счёт собственника. При осуществлении этого полномочия имеют значение необходимость работ, их стоимость, предварительное уведомление и подтверждающие документы.

Налоги, эксплуатационные расходы и прочие обязанности собственника: статья 813 TMK

Статья 813 TMK, как правило, возлагает на узуфруктуария на срок узуфрукта обычные расходы на содержание и эксплуатацию, проценты по долгам, обеспеченным объектом узуфрукта, налоги и сборы. По некоторым налогам, уплаченным собственником, во внутренних отношениях также может возникнуть обязанность возмещения на условиях закона. То, что прочие обязанности лежат на собственнике, и исключения из закона также регулируются той же статьёй. Поэтому общие утверждения о том, что все расходы лежат на одной стороне, неверны.

Проценты по долгам и страхование при узуфрукте на имущественную совокупность: статьи 814–815 TMK

Статья 814 TMK предусматривает особую обязанность по процентам по долгам, относящимся к имущественной совокупности, когда объект узуфрукта — не единичная недвижимость, а имущественная совокупность. Узуфруктуарий при обоснованных обстоятельствах может просить об освобождении от этой обязанности; в таком случае узуфрукт продолжается в отношении остатка после уплаты долгов. Объём этой нормы не следует смешивать с общим узуфруктом на недвижимость.

Статья 815 TMK регулирует обязанность узуфруктуария, если этого требует добросовестное управление по местным обычаям, застраховать имущество в пользу собственника и в указанных условиях оплачивать страховые премии. Поэтому нельзя сказать, что каждый узуфруктуарий обязан безусловно заключить все страховки или что страховой обязанности нет вовсе. Полис, застрахованное имущество, риск и платёжные записи проверяются в конкретном деле.

Строительство, существенное обновление и изменение природы недвижимости

Наличие узуфрукта не даёт управомоченному лицу полномочия неограниченно менять экономическую сущность и физический характер имущества. В отношении существенного структурного вмешательства и градостроительных действий следует оценивать вместе объём вещного права, волю собственника, разрешения публичного права, Закон о поэтажной собственности и строительное законодательство. Различие между обычным содержанием и обновлением, требующим проекта, определяется счетами на ремонт, фотографиями, документами о разрешении и, при необходимости, технической экспертизой.

Как прекращаются узуфрукт и право проживания?

Смерть управомоченного лица

Согласно статье 797 TMK узуфрукт в пользу физического лица прекращается смертью. Статья 823 TMK прямо устанавливает, что право проживания не переходит к наследникам. Смерть управомоченного лица не даёт его наследнику полномочия иметь то же вещное право в том же жилище.

Истечение срока и отказ от права

В правах, установленных на срок, истечение срока или действительный отказ управомоченного лица влечёт процессы прекращения и погашения записи (terkin). Исключение записи из земельного кадастра и основание прекращения права по материальному праву — не одна и та же операция. Статья 796 TMK различает, в каких случаях погашение записи прекращает право, а в каких у собственника возникает полномочие требовать погашения.

Срок узуфрукта в пользу юридических лиц

Согласно статье 797 TMK узуфрукт в пользу юридических лиц может длиться не более ста лет; совместно оцениваются согласованный срок, прекращение существования лица и соответствующие особые условия. Правило о прекращении со смертью, относящееся к физическим лицам, к юридическим лицам в том же виде не применяется.

Гибель недвижимости, экспроприация и страховое возмещение

Согласно статье 798 TMK собственник не обязан во всех случаях восстанавливать имущество, пришедшее в негодность до состояния, исключающего его использование. Продолжение узуфрукта в отношении заменяющих стоимостей, таких как страховое возмещение или возмещение при экспроприации, оценивается по специальному положению. Поэтому не следует предполагать, что в отношении разрушенного здания или экспроприированной недвижимости право полностью и без какого-либо экономического эквивалента прекращается.

Различие между прекращением права и требованием о погашении записи

В статье 796 TMK различается, при каком событии прекращение прямо наступает по материальному праву, а при каком собственнику необходимо требовать погашения записи в кадастре. Со смертью узуфруктуария — физического лица право, как правило, прекращается в момент смерти; но исключение записи в реестре может потребовать отдельного административного действия. Это различие особенно важно при покупке, кредитовании и продаже.

Объём погашения записи, если умирает один из нескольких узуфруктуариев

При обращении со свидетельством о смерти следует смотреть не на всю запись в поземельной книге, а на объём права, установленного в пользу умершего лица. Право, самостоятельно установленное в пользу пережившего лица, не исключается автоматически из-за смерти другого. Сопоставляются принадлежность права, доля, срок и положения официального документа.

Погашение записи об узуфрукте и праве проживания в кадастре

Какие документы нужны для погашения записи?

В зависимости от основания прекращения — смерть, истечение срока, отказ или вступившее в силу судебное решение — меняются заявление и виды документов. Смерть управомоченного лица можно подтвердить записями актов гражданского состояния и другими компетентными реестрами. В сделке за основу берутся актуальные требования к документам и порядок подачи заявления в соответствующем управлении кадастра.

Что может сделать собственник при смерти управомоченного лица?

Если обладатель узуфрукта умер, собственник вправе при наличии необходимых доказательств потребовать погашения записи в земельном кадастре. Когда право по материальному праву прекратилось, а запись в реестре остаётся видимой, это может создавать фактическое препятствие для последующих продаж и кредитных сделок. Важно проверить заявление о погашении по актуальной выписке из реестра.

Может ли собственник при жизни управомоченного лица добиться погашения односторонне?

В ситуации, когда право продолжается, собственник не может добиться погашения односторонним действием лишь потому, что ему больше не нужно это право. Исследуются форма отказа, воля управомоченного лица, иск или законные условия прекращения. При кадастровых сделках полномочие и заявление воли, прекращающие права сторон, должны быть оформлены надлежащим образом.

Возврат недвижимости после прекращения права: статья 799 TMK

После прекращения узуфрукта управомоченное лицо обязано вернуть объект права собственнику. Следует отдельно выяснять, есть ли у тех, кто после смерти лица продолжает фактически пользоваться недвижимостью, иное правовое основание. При передаче по возможности следует задокументировать ключи, фактическую зону пользования, имеющееся имущество и состояние недвижимости.

Ответственность за ущерб, обычный износ и улучшения: статьи 800–801 TMK

Согласно статье 800 TMK узуфруктуарий отвечает за гибель или уменьшение стоимости имущества, если не докажет, что ущерб возник не по его вине; в то же время уменьшение стоимости, вызванное обычным пользованием, ответственности не влечёт. Важно, чтобы характер использования имущества, срок, предшествующее состояние и причина ущерба были оценены экспертом.

Статья 801 TMK в свою очередь устанавливает, что узуфруктуарий, понёсший расходы, обновления и улучшения, к которым он не был обязан, при прекращении права может требовать возмещения по правилам о ведении чужих дел без поручения. На условиях закона может возникнуть и вопрос о демонтаже и изъятии улучшений. То, что расход был сделан, не означает, что его стоимость во всех случаях будет возмещена полностью.

Какие доказательства исследуются при возврате?

Оцениваются официальная опись на момент установления права, акт приёма-передачи, фото- и видеозаписи, счета за ремонт и обновление, банковские платежи, управленческие записи, заключения специалистов и обстоятельства, которые свидетели видели непосредственно. Требование, ущерб и, при наличии, расчёт возмещения необходимо строить раздельно.

Годичный срок давности, начинающийся с момента возврата: статья 802 TMK

Очень важно: статья 802 TMK устанавливает для всех требований, которые собственник или узуфруктуарий могут заявить в момент возврата, годичный срок давности с момента возврата. Неверно автоматически отсчитывать этот срок от установления права или от смерти управомоченного лица. Материальный характер соответствующего требования, момент фактического возврата недвижимости и условия применения специальной нормы закона исследуются в конкретном деле.

Узуфрукт и право проживания пережившего супруга

Статья 240 TMK: семейное жильё при ликвидации режима имущества

При режиме участия в приобретённом имуществе, когда условия наступили, переживший супруг может требовать узуфрукт или право проживания в семейном жилье с зачётом в счёт требования об участии и, при необходимости, с доплатой стоимости. При наличии уважительных причин может возникнуть вопрос и о предоставлении права собственности. Это требование — отдельная оценка режима имущества, не связанная с долей в наследстве.

Статья 652 TMK: общее жильё при разделе наследства

При разделе наследства переживший супруг в рамках условий может требовать в счёт своей наследственной доли право собственности на общее жильё и домашнюю обстановку; при уважительных причинах может возникнуть вопрос и об узуфрукте или праве проживания. Основания, расчёт и последствия статей 240 и 652 TMK нельзя использовать взаимозаменяемо.

Отметка о семейном жилье и право проживания — одно и то же?

Нет. Защита семейного жилья по статье 194 TMK связана с отметкой в кадастре и согласием супруга; она не тождественна самостоятельному праву проживания по статье 823 TMK. Наличие отметки о семейном жилье само по себе не показывает, что установлено право проживания, распространяющееся на период после смерти.

Связанные статьи: Наследственные права пережившего супруга: ликвидация режима имущества, требование об участии и семейное жильё; Проживание в унаследованном доме: права пользования, компенсация за неправомерное пользование и распределение арендной платы.

Договор пожизненного содержания, дарение и передача недвижимости внутри семьи

Передача «голой» собственности ребёнку

Мать или отец может передать ребёнку «голую» собственность на свою недвижимость и установить для себя узуфрукт или право проживания. Такой способ может помочь удовлетворить будущие потребности в пользовании и жилье; однако если сделка по своей природе является настоящей продажей, дарением или договором содержания, отдельно исследуются их действительность и последствия по наследственному праву.

Считается ли продажа с сохранением узуфрукта выводом имущества от наследников?

Сама по себе — нет. Сохранение узуфрукта не создаёт презумпции притворной сделки; но и не делает сделку полностью неуязвимой для проверки на притворность. Оцениваются совокупно видимая цена продажи, фактическая оплата, действительная воля наследодателя, отношения между наследниками, доля переданного имущества и доказательства.

Обязательная доля, иск об уменьшении (tenkis) и уравнивание (denkleştirme)

Настоящая продажа, безвозмездное дарение и предоставление в счёт наследственной доли могут повлечь разные последствия. Уменьшение по статье 560 TMK и далее, уравнивание по статье 669 и далее, а также аннулирование записи и регистрация по причине притворной сделки наследодателя не следует использовать взаимозаменяемо. Экономический и юридический характер передачи «голой» собственности необходимо выяснять отдельно.

Связанные статьи: Договор пожизненного содержания (ölünceye kadar bakma sözleşmesi): условия, передача права собственности, расторжение, притворная сделка наследодателя, права наследников и способы защиты; Передача недвижимости между родителями и детьми: продажа, дарение, договор содержания, притворная сделка и права наследников; Мнимая сделка наследодателя и аннулирование записи о праве собственности: вывод имущества от наследников.

Прекращение общей собственности и преимущественная покупка в отношении недвижимости, обременённой узуфруктом

Участие узуфруктуария при прекращении общей собственности

Если на долевую недвижимость установлен узуфрукт, при рассмотрении иска о прекращении общей собственности необходимо учитывать правовое положение управомоченного лица. В постановлении 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 09.01.2023, E.2022/5906, K.2023/22, рассмотрены привлечение узуфруктуария к делу и различие применимого права в зависимости от даты установления права. Нельзя приходить к одному и тому же результату по всем продажам без оценки статьи 700 TMK и судебных переходных положений в отношении прав прежних лет.

Продажа доли «голой» собственности и законное преимущественное право покупки

В обнаруженной мотивировке постановления 6-й гражданской палаты Кассационного суда от 04.10.2010, E.2010/2251, K.2010/10203, указано, что настоящая продажа доли с сохранением узуфрукта сама по себе не препятствует законному преимущественному праву покупки (önalım). Однако в отношении срока преимущественной покупки и принадлежности права отдельно следует проверять положения TMK, действовавшие на дату сделки, и их изменения.

Различие между узуфруктом, установленным до и после 2002 года, при прекращении общей собственности

Статья 700 TMK устанавливает особую связь между узуфруктом на собственную долю участника и прекращением общей собственности. Последствия прав, установленных до 01.01.2002, и прав, установленных позже, нельзя считать одинаковыми. Постановление 7-й гражданской палаты Кассационного суда от 09.01.2023, E.2022/5906, K.2023/22, также привлекает внимание в части участия узуфруктуария в деле и исторического регулирования. Продолжится ли узуфрукт в отношении вырученной суммы либо будет ли продажа с обременением, оценивается с учётом даты установления доли и права.

Связанные статьи: Залог и узуфрукт в отношении доли в обществе: установление, право голоса и обращение взыскания на обеспечение.

Какие иски можно подать при нарушении узуфрукта или права проживания?

Воспрепятствование пользованию и прекращение вмешательства

Если управомоченному лицу препятствуют пользоваться недвижимостью в соответствии с его правом, могут быть заявлены иск о защите вещного права и другие подходящие требования. Совокупно оцениваются статус истца, вид права, запись в кадастре, вмешательство и итоговое требование.

Арендное требование и отчёт

Когда арендные плоды принадлежат узуфруктуарию, выясняют, кто получил платежи, платил ли арендатор ранее и каковы отношения представительства. Нельзя считать, что денежное требование и требования, связанные с собственностью, имеют одну и ту же юридическую природу.

Выселение и компенсация за неправомерное пользование (ecrimisil) после прекращения права

После прекращения узуфрукта или права проживания выясняют, есть ли у лица, продолжающего пользоваться недвижимостью, иное правовое основание пользования. Собственник при наличии условий может заявить требование о прекращении вмешательства, о выселении или о плате за неправомерное пользование. При наличии действительного договора аренды или иного права результат может измениться.

Неправомерное погашение или регистрация

Если имеют место неправомерное погашение, поддельные документы, злоупотребление полномочиями представителя или ошибочная регистрация, исследуют положение сторон и последующих приобретателей прав с учётом статей 1023–1025 TMK. Определяющими являются записи кадастра, журналы регистрации и официальные документы, послужившие основанием сделки.

Подведомственность, подсудность и обеспечительные меры

По требованиям, относящимся к самой недвижимости, имеет значение исключительная подсудность по статье 12 Гражданского процессуального кодекса (HMK). Вместе с тем по арендным требованиям или договорным требованиям подведомственность и подсудность могут меняться по специальным положениям. Сторона, просящая о мерах, должна представить условия статьи 389 HMK и далее и правдоподобное доказательство. Одно лишь предъявление иска само по себе не приостанавливает сделку.

Сравнительная правовая оценка постановлений Кассационного суда

Полномочие узуфруктуария в отношении арендных доходов

6-я гражданская палата Кассационного суда, 02.11.2015, E.2015/6314, K.2015/9270. В найденном фрагменте постановления оценено право требовать арендную плату на основании записи об узуфрукте в кадастре. Оценка суда первой инстанции, исходившая лишь из доказанности устных арендных отношений, не признана достаточной; указано на необходимость выяснить платежи, ранее произведённые арендодателю. Практический вывод: статус кредитора по арендной плате, узуфрукт по кадастру и платёжные документы необходимо исследовать совместно.

Право проживания уже, чем узуфрукт

2-я гражданская палата Кассационного суда, 15.06.2015, E.2015/626, K.2015/12665. В найденной мотивировке постановления указано, что в регулировании, нацеленном на пользование жильём, право проживания может давать более узкие полномочия, чем узуфрукт. Практический вывод: помимо слов, использованных в договоре, значение имеют фактическое пользование и юридическая природа воли сторон.

Смерть и отсутствие перехода к наследникам

14-я гражданская палата Кассационного суда, 24.03.2015, E.2015/2288, K.2015/3178. В найденной мотивировке постановления оценено прекращение узуфрукта со смертью управомоченного лица и освобождение «голой» собственности от этого ограничения. Практический вывод: узуфрукт после смерти нельзя записывать наследникам как новую долю собственности.

Процессуальное положение управомоченного лица при прекращении общей собственности

7-я гражданская палата Кассационного суда, 09.01.2023, E.2022/5906, K.2023/22. Найденный фрагмент постановления показывает важность привлечения узуфруктуария к делу и различия между датой установления права и формой продажи. Практический вывод: нельзя разрешать требование о продаже, не определив полностью состав сторон и не изучив записи в кадастре.

Какие факты различают решения об удовлетворении и об отказе?

При оценке требования узуфруктуария о выплате арендной платы значение имеют право по кадастру, стороны договора аренды и оплаченные периоды; при требовании «голого» собственника о защите — опасность ущерба, неправомерное пользование и предоставленное обеспечение. При защите права проживания личное пользование или пользование вместе с семьёй отличают от передачи пользования самостоятельному третьему лицу. Основное различие споров с разным исходом состоит не просто в записи «узуфрукт существует» или «в кадастре указан собственник», а в природе конкретного права и доказанных фактах.

Совместное прочтение постановлений о регистрации в кадастре, аренде и прекращении

В постановлении 8-й гражданской палаты Кассационного суда от 27.11.2024, E.2023/3706, K.2024/6918, сопоставляется юридическая природа узуфрукта и права проживания. В постановлении 3-й гражданской палаты Кассационного суда от 08.05.2024, E.2023/3408, K.2024/1602, в споре об арендной плате в отношении узуфруктуария сделана ссылка на прежнюю практику. Мотивировку, в которой передано прежнее постановление, и собственный итог более позднего постановления необходимо различать. Без завершения изучения полного текста из этих постановлений нельзя делать общих и абсолютных выводов.

Документы, которые следует проверить до договора и кадастровой сделки

1. Актуальные и прежние записи кадастра на недвижимость, обременения, доли собственности.
2. Вид права, которое будет установлено: узуфрукт или право проживания; вся недвижимость или определённая часть?
3. Срок права, начало и день регистрации.
4. Дееспособность собственника и управомоченных лиц, полномочия представителя и условия специальных полномочий.
5. Возмездный или безвозмездный характер передачи «голой» собственности.
6. Потребность в будущем получать арендный доход и договоры аренды.
7. Взносы, текущее содержание, капитальный ремонт и расходы на страхование.
8. Очередь ранее установленных ипотек, арестов и ограничений.
9. Потребность лица проживать с семьёй или домочадцами.
10. Смерть управомоченного лица, отказ, срок и порядок погашения записи.
11. Соответствующий кадастровый сбор, налоговые последствия и расходы по оборотному капиталу.
12. Обязательная доля наследников и иные предоставления, связанные с передачей.
13. Порядок передачи, ключей и расчётов при прекращении договора.
14. План сохранения доказательств на случай обеспечительной меры или спора.
15. При наличии иностранного элемента — приобретение недвижимости, представительство и применимое право.

Сравнение сделок, требований и доказательств по узуфрукту и праву проживания

Эта таблица не заменяет определения конкретного вида иска или компетентного суда. Характер требований, сроки и компетентный суд следует определять по конкретному правоотношению.

Заключение

Узуфрукт и право проживания — два разных вещных права, которые позволяют сохранить определённые гарантии пользования, несмотря на переход права собственности на недвижимость к другому лицу. Узуфрукт в целом шире в части пользования и арендных плодов; право проживания — специфично для жилищной потребности и уже по объёму. Установление обоих, объём в кадастре, расходы, последствия смерти и погашения записи должны определяться по закону.

Важнейшая защита лица, передающего «голую» собственность на недвижимость, состоит не в том, чтобы полагаться лишь на доверие внутри семьи или устное обещание, а в том, чтобы установить право, отвечающее его реальной потребности, юридически действительным способом, который можно проверить по земельному кадастру. При возникновении спора право собственности, ограниченное вещное право, арендные отношения и наследственные требования следует оценивать отдельно, не смешивая.

Часто задаваемые вопросы

Может ли собственник продать дом, на который установлен узуфрукт?

Как правило, «голая» собственность может быть продана; продажа сама по себе не прекращает узуфрукт. Очередность обременения и исключения принудительного исполнения следует проверять отдельно.

Может ли обладатель узуфрукта сдавать дом в аренду?

В рамках узуфрукта, как правило, можно извлекать арендные плоды. Действующий договор аренды, представительство и условия платежей исследуются отдельно.

Может ли обладатель права проживания сдавать дом в аренду?

Право проживания направлено на личное пользование жилищем; оно не даёт общего полномочия получать арендный доход, как узуфрукт.

Переходит ли узуфрукт к наследникам?

Он прекращается со смертью управомоченного физического лица. Требования, возникшие до смерти, могут оцениваться отдельно.

Может ли обладатель права проживания проживать с семьёй?

Если прямо не указано, что право принадлежит только лицу, он может проживать с семьёй и домочадцами (ст. 824 TMK).

Может ли «голый» собственник выселить узуфруктуария из дома?

Пока узуфрукт продолжается и используется в соответствии с правом пользования, требовать выселения лишь на основании статуса собственника нельзя; конкретное нарушение и основания прекращения оцениваются отдельно.

Погашается ли запись автоматически, когда обладатель узуфрукта умирает?

Право прекращается со смертью; но для исключения записи в земельном кадастре может потребоваться заявление о погашении в соответствии с актуальным реестром и порядком сделок.

Должен ли узуфруктуарий оплачивать расходы?

Следует различать обычное содержание и расходы и существенные обновления. Совместно оцениваются ст. 803, 812–815 TMK и положения законного договора; в частности, необходимо разграничивать обычные расходы и значительный ремонт.

Кто несёт расходы на содержание и ремонт при праве проживания?

Статья 825 TMK предусматривает разные правила для пользования всем жилищем и для совместного пользования с собственником.

Является ли передача недвижимости ребёнку с сохранением узуфрукта выводом имущества от наследников?

Сама по себе — нет. Реальность продажи и цель наследодателя отдельно исследуются по условиям притворной сделки, иска об уменьшении и уравнивания.

Может ли переживший супруг получить узуфрукт или право проживания в семейном жилье?

Это может возникнуть при особых условиях статьи 240 или 652 TMK; правовая основа и расчёт этих двух норм различаются.

Можно ли требовать прекращения общей собственности в отношении недвижимости с узуфруктом?

Это возможно при конкретных условиях собственности и принадлежности права; процессуальный статус узуфруктуария, дата установления права и правовые последствия продажи определяются отдельно.

Может ли обладатель узуфрукта передать полномочие пользования другому лицу?

Как правило, это возможно на условиях статьи 806 TMK; третьему лицу передаётся не само право узуфрукта, а его осуществление. Договор, обязанность личного пользования и природа права могут изменить результат.

На каких условиях «голый» собственник может требовать обеспечения?

Согласно статье 808 TMK он должен доказать, что его права под угрозой. При дарении с сохранением узуфрукта отдельно учитывается специальное исключение статьи 809 TMK.

Может ли собственник немедленно забрать дом, если узуфруктуарий пользуется им неправомерно?

Нет. Оцениваются разумный срок, нарушение и решение мирового судьи по статье 810 TMK. Нельзя сказать, что право прекращается само собой.

Какой срок важен для требования о возмещении ущерба после передачи недвижимости?

Статья 802 TMK устанавливает годичный срок давности с даты возврата для требований, которые могут быть заявлены в момент возврата. Этот срок автоматически не приравнивается к дате смерти.

Может ли собственник потребовать нотариальную опись недвижимости, обременённой узуфруктом?

Да. В рамках статьи 811 TMK можно потребовать составления официальной описи с распределением расходов; это помогает документировать текущее состояние и позднее заявленные утверждения об ущербе.

Источники и правовые основания

1. Турецкий гражданский кодекс (Türk Medeni Kanunu) No. 4721, в частности ст. 194, 240, 652, 700, 794–825, 1023–1026. Законодательство Министерства юстиции. mevzuat.adalet.gov.tr.
2. Главное управление кадастра и земельной регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), Практика ведения земельного кадастра (2014), разделы об установлении и погашении записи об узуфрукте. tkgm.gov.tr.
3. 6-я гражданская палата Кассационного суда, 02.11.2015, E.2015/6314, K.2015/9270; арендные доходы.
4. 2-я гражданская палата Кассационного суда, 15.06.2015, E.2015/626, K.2015/12665; различие между правом проживания и узуфруктом.
5. 14-я гражданская палата Кассационного суда, 24.03.2015, E.2015/2288, K.2015/3178; смерть и наследники.
6. 7-я гражданская палата Кассационного суда, 09.01.2023, E.2022/5906, K.2023/22; прекращение общей собственности.
7. 6-я гражданская палата Кассационного суда, 04.10.2010, E.2010/2251, K.2010/10203; продажа доли «голой» собственности и преимущественное право покупки.
8. Юридическая фирма Güneş & Güneş, «Наследственные права пережившего супруга: ликвидация режима имущества, требование об участии и семейное жильё».
9. Юридическая фирма Güneş & Güneş, «Проживание в унаследованном доме: права пользования, компенсация за неправомерное пользование и распределение арендной платы».
10. Юридическая фирма Güneş & Güneş, «Залог и узуфрукт в отношении доли в обществе: установление, право голоса и обращение взыскания на обеспечение».
11. Турецкий гражданский кодекс No. 4721, ст. 799–815; возврат, возмещение, давность, передача осуществления узуфрукта, надзор, обеспечение, официальная опись и распределение расходов. mevzuat.adalet.gov.tr.
12. 8-я гражданская палата Кассационного суда, 27.11.2024, E.2023/3706, K.2024/6918; природа прав.
13. 3-я гражданская палата Кассационного суда, 08.05.2024, E.2023/3408, K.2024/1602; спор об аренде.