İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Verilmemesi: İtiraz, İptal Davası ve Yürütmenin Durdurulması

İskân başvurusunun hukuka aykırı olarak reddedilmesi hâlinde, ret işleminin iptali için idare mahkemesinde dava açılabilir; şartları varsa yürütmenin durdurulması da istenebilir. Ret kararına karşı idari itiraz kural olarak zorunlu değildir. Bununla birlikte doğru yolun belirlenmesi, yalnızca ret yazısına bakılarak mümkün olmaz. Başvurunun içeriği, yapının ruhsat ve projeye uygunluğu, tamamlanma tarihi, ortak alanların durumu ve idarenin dayandığı gerekçe birlikte incelenmelidir. [1, m.30] [2, m.54, 64–65] [3, m.7, 11, 27]

Başvuruya cevap verilmemesi ayrıca önem taşır. İmar Kanunu, iskân başvuruları bakımından otuz günlük sürenin sonunda kullanmaya izin verilmiş sayılmasını öngören özel bir hüküm içerir. Dolayısıyla her sessizlik otomatik olarak zımni ret sayılamaz. Ancak bu düzenleme, projeye aykırı veya teknik bakımdan kullanılması sakıncalı bir yapıyı kendiliğinden hukuka uygun hâle de getirmez. [1, m.30]

Bu makale, Türkiye’de yapı kullanma izni alınamaması sorununu başvurudan mahkeme kararının uygulanmasına kadar ele almaktadır. Genel açıklamalar, özellikle uygulama imar planı bulunan alanlardaki yapılar içindir. Plansız alanlar, koruma alanları, organize sanayi bölgeleri ve özel kanunlara tabi projelerde yetkili idare ile uygulanacak özel kurallar ayrıca belirlenmelidir. Somut dosyada işlem tarihindeki mevzuat ve geçiş hükümleri de önemlidir. [1, m.4] [2, m.2]

İskân hangi hukuki sonucu doğurur?

Yapı kullanma izin belgesi, ruhsat ve eklerine uygun şekilde tamamlanan yapının kullanılmasına ilişkin idari izindir. Binanın dışarıdan bitmiş görünmesi, taşınmazın satılmış olması veya içinde fiilen oturulması aynı sonucu doğurmaz. İdare, yapının onaylı projeye uygunluğunu ve kullanımında fen bakımından sakınca bulunup bulunmadığını denetler. Şartları sağlayan başvurunun, kanuni dayanağı bulunmayan bir gerekçeyle bekletilmesi veya reddedilmesi yargısal denetime tabidir. [1, m.30] [2, m.64] İşyeri açma ve çalışma ruhsatı bakımından İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Verilmemesi yazısına da bakılabilir.

Birbiriyle ilişkili belgelerin farklı işlevleri vardır:

Tablodaki ayrımlar, İmar Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nun farklı izin ve tescil sistemlerinden kaynaklanır. Yapı kayıt belgesi bulunan bazı yapılarda, kanunda aranan özel şartlarla iskân aranmaksızın kat mülkiyeti kurulabilmesi, tapudaki kayıttan her durumda iskân bulunduğu sonucunun çıkarılamayacağını gösterir. En sağlıklı inceleme, ruhsatı veren idarenin dosyasındaki belgenin tarihini, kapsamını ve geçerliliğini araştırmaktır. [1, geçici m.16] [7, m.10–14]

İskânı olmayan yapıların altyapı hizmetlerinden yararlanmasına ilişkin genel yasak da özel hükümlerle birlikte okunmalıdır. İmar Kanunu geçici m.11, belirli tarih ve teknik koşullarla geçici su veya elektrik bağlantısına imkân tanır. Maddede 1 Temmuz 2022’ye kadar ruhsat alınmış yapılar ile 31 Aralık 2021’den önce yapılmış yapılar bakımından farklı şartlar bulunmaktadır. Mevcut abonelik, bu nedenle tek başına iskânı kanıtlamaz; geçici bağlantı da kazanılmış hak sağlamaz. Genel kural, özel kapsam ve somut yapının tarihleri ayrı ayrı incelenmelidir. [1, m.31, geçici m.11]

İskân başvurusu nasıl hazırlanmalıdır?

Başvuru, mal sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından yapı ruhsatını veren ilgili idareye yapılır. Dilekçede taşınmazın ada ve parseli, ruhsat bilgileri, varsa blok ve bağımsız bölüm numaraları ile tam veya kısmi kullanım izni istendiği açıkça gösterilmelidir. “Binamızın sorununun çözülmesi” gibi genel bir talep, hangi idari işlemin istendiğini belirsiz bırakabilir. Evrak kayıt numarası, teslim tarihi ve eklerin listesi saklanmalıdır. [1, m.30] [2, m.64] Başvuru sırasında ödenecek bedeller için Belediyenin İstediği Ruhsat ve İskân Harçlarına İtiraz yazısı da incelenebilir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 64 ve 65. maddelerinde başvuru dilekçesi veya formu; fenni mesul ya da yapı denetim kuruluşunun uygunluk raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları düzenlenmiştir. Raporların yalnızca “inşaat bitmiştir” demesi yeterli görülmemelidir. Projeye, fen ve sağlık kurallarına uygunluk ile kullanılan malzemenin mevzuata uygunluğu denetlenebilir biçimde açıklanmalıdır. Yapı denetim kuruluşunun yapının kısmen veya tamamen bitirildiğine ilişkin rapor verme görevi de kanunda yer alır. [2, m.64–65] [6, m.2]

Danıştay 6. Dairesinin 08.10.2020 tarihli, E.2016/11303, K.2020/9068 sayılı kararında bağımsız bölüm için yapılan başvuruya gerekli rapor, enerji kimlik belgesi ve fotoğrafların eklenmemesi belirleyici olmuştur. Daire, davanın reddini bu gerekçeyle onamıştır. İlk derece mahkemesinin bina eksikliklerine ilişkin değerlendirmesiyle Danıştayın belge eksikliğine dayanan gerekçesi birbirinden ayrılmalıdır. Karar, teknik haklılık iddiasının usulüne uygun başvuru dosyasına duyulan ihtiyacı ortadan kaldırmadığını göstermektedir. [9]

Belediyenin istediği her belge zorunlu mudur?

Belediyenin internet sitesindeki evrak listesi, tek başına yeni bir hukuki yükümlülük yaratmaz. Yönetmeliğin 65. maddesi, idarenin elinde bulunan veya elektronik ortamda erişebildiği bilgilerin yeniden istenmesini sınırlar. Numarataj ve kanal bağlantısı bilgilerinin ilgili birimler arasında paylaşılması öngörülür. Aynı maddede başvuru sahibinden ayrıca istenemeyecek belgeler arasında doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik raporu, sığınak raporu ve çeşitli borcu yoktur yazıları da sayılmıştır. [2, m.65]

Burada belgeyi kimin temin edeceğiyle yapının hangi şartları taşıması gerektiği ayrılmalıdır. İtfaiye raporunun başvuru sahibinden istenememesi, yangın güvenliği kurallarına uyulmayabileceği anlamına gelmez. Yönetmelik hükmü, kanunla getirilen mali yükümlülükleri de kendiliğinden kaldırmaz. Özellikle SGK ilişiksizlik şartı, 5510 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’nun müteahhit olmayan yapı sahibini koruyan özel hükmü birlikte değerlendirilerek çözülmelidir. [1, m.28, 30] [2, m.65] [5, m.90]

Eksik belge gerekçesiyle işlem yapılmıyorsa, hangi belgenin hangi hükme göre istendiğinin yazılı olarak açıklanması talep edilmelidir. İdarenin kendi kayıtlarından temin etmesi gereken bir evrakın başvurucuya yüklenmesiyle, başvuruya eklenmesi gereken teknik raporun hiç sunulmaması aynı hukuki sorun değildir. Dava dosyası bu ayrımı görünür kılmalıdır.

Otuz gün cevap verilmezse iskân alınmış sayılır mı?

İmar Kanunu’nun 30. maddesi, mal sahiplerinin başvurularının en geç otuz gün içinde sonuçlandırılmasını emreder; aksi hâlde yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacağını düzenler. Bu özel hüküm, İYUK’un 10. maddesindeki genel zımni ret kuralından farklıdır. Öğretide de yapı kullanma izni, idarenin sessizliğine olumlu sonuç bağlanan tipik örneklerden biri olarak incelenmektedir. [1, m.30] [3, m.10] [14, PDF s.3416]

Ancak otuz günün geçmiş olması tek başına bütün tartışmayı çözmez. Usulüne uygun başvurunun ne zaman yapıldığı, gerekli raporların sunulup sunulmadığı, idarenin süre içinde hangi işlemi tesis ettiği ve yapının ruhsata uygunluğu araştırılır. Kanunun aynı maddesi, verilmiş iznin dahi ruhsata aykırılıktan doğan sorumluluğu kaldırmadığını belirtmektedir. Bu nedenle zımni izin iddiası, kaçak imalatı veya güvenlik eksikliğini gideren bir imar affı olarak kullanılamaz. [1, m.30] [2, m.64–65]

Sessizlik devam ediyorsa hangi yol izlenir?

Öncelikle başvurunun kayıtları ve ekleri temin edilir; idarenin gerçekten sessiz kalıp kalmadığı belirlenir. Zımni izin koşullarının oluştuğu ileri sürülüyorsa bunun hukuki sonuçlarının tanınması ve belgelendirilmesi açıkça istenebilir. İdarenin bu hakkı tanımaması, belge düzenlemeyi reddetmesi veya bağlantılı bir işlemle kullanımı engellemesi hâlinde, dava konusu yapılacak işlem ve sürenin başlangıcı somut yazışmalar üzerinden belirlenir.

Burada iki hatadan kaçınılmalıdır. İlk başvurudaki sessizliği özel hükmü incelemeden zımni ret saymak yanlıştır. Buna karşılık “zımni izin doğdu, artık hiçbir süre işlemez” düşüncesi de güvenli değildir. Sonradan tebliğ edilen açık ret, ayrı bir kapatma işlemi veya belgelendirme talebine verilen cevap kendi hukuki sonuçlarını doğurabilir. Başvurunun niteliğine ilişkin uyuşmazlık varsa, mevcut dava açma imkânı ve süresi korunarak özel hükümden doğan hak ileri sürülmelidir. [1, m.30] [3, m.7, 10–11]

İYUK’un 10. maddesine tabi ayrı bir işlem talebinde, otuz günlük sessizlik zımni ret oluşturur. İlk otuz gün içinde verilen kesin olmayan cevabı başvurucu ret sayarak dava açabilir veya kesin cevabı bekleyebilir; bekleme başvuru tarihinden itibaren dört ayı aşamaz. Bu maddede, koşulları oluşan geç cevap için ayrıca düzenleme vardır. Bu kurallar, iskân başvurusundaki özel zımni izin hükmüyle ve 11. madde itirazıyla birbirine karıştırılmamalıdır. [3, m.10]

İskân hangi gerekçelerle reddedilebilir?

İdarenin denetimi, ruhsat ve projeye uygunluk ile yapının güvenli ve mevzuata uygun kullanımına yöneliktir. Taşıyıcı sisteme müdahale, projeye aykırı bağımsız bölüm oluşturulması, tamamlanmamış ortak tesisler veya uygulanabilir teknik kurallara aykırılık ret nedeni oluşturabilir. Bununla birlikte ret yazısındaki “eksiklik vardır” ifadesi tek başına yeterli açıklama sağlamaz. Hangi imalatın hangi projeye veya kurala aykırı olduğu belirlenmelidir. [1, m.30] [2, m.64]

İptal davasında işlem; yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden incelenir. Örneğin inceleme yapmadan yanlış projeye dayanılması sebep unsurunu; kanunda bulunmayan bir şartın kullanım iznine engel yapılması konu unsurunu tartışmalı hâle getirebilir. Yetki veya imza devrinin bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilir. Her ret için belediye encümeni kararı gerektiği varsayımıyla hareket edilemez. [3, m.2]

Tebligat eksikliği de dikkatle ele alınmalıdır. Usulsüz bildirim, özellikle süre başlangıcını etkileyebilir; fakat her tebligat hatası ret işleminin esasını kendiliğinden hukuka aykırı kılmaz. Dava yalnız bu iddiaya dayandırılmamalı, işlemdeki esaslı hukuka aykırılıklar da açıklanmalıdır. İdarenin güçlü savunması, eksikliklerin gerçek ve kullanım güvenliği bakımından gerekli olduğudur. Buna cevap, soyut mağduriyet anlatımı yerine somut teknik ve hukuki inceleme olmalıdır. [3, m.2, 7–8]

Kısmi iskân hangi şartlarla alınabilir?

Kısmi iskân, yapının kullanılabilir şekilde tamamlanan kısmına izin verilmesini sağlayabilir. Av. Gökhan Bilgin’in konuya ilişkin yazısı, bu imkânın ayrı değerlendirilmesine dikkat çekmektedir. Bununla birlikte güncel düzenlemede aynı binadaki kısmi kullanım ile aynı parseldeki ayrı binaların durumu farklı hükümlerle ele alınır. Başvurunun hangi ihtimale dayandığı açıkça belirtilmelidir. [1, m.30] [2, m.54/12, 64/5, 64/10] [16]

Aynı binanın yalnızca bir bölümünün tamamlanması

Yönetmeliğin 64/5. maddesine göre kısmi izin verilecek bölümlere hizmet eden ortak kullanım alanları tamamlanmış ve kullanılabilir olmalı; yapıda mevzuata aykırılık bulunmamalıdır. Bir dairenin içinin bitmiş olması, ortak merdiven, yangın tedbirleri, taşıyıcı sistem veya gerekli tesisatlardaki eksiklikleri önemsiz hâle getirmez. Eksik imalat ile mevzuata aykırı imalat ayrıca ayrılmalıdır. [2, m.64/5]

Başvurucu, kullanmak istediği bölümün sınırlarını ve ortak alanlarla ilişkisini teknik raporla göstermelidir. İdare bütün bina açısından engel bulunduğunu ileri sürüyorsa, engelin yeri ve kullanım üzerindeki etkisi açıklanmalıdır. Eski kararların yalnızca kısa özetlerine dayanılarak “başka dairedeki aykırılık benim daireme hiçbir zaman engel olmaz” sonucuna varılması, güncel yönetmelik şartlarını gözden kaçırır.

Aynı parselde birden fazla bina bulunması

Yönetmeliğin 64/10. maddesi, aynı parseldeki bazı binalarda projeye aykırılık bulunmasının, aykırılık içermeyen binalara izin verilmesini engellemediğini düzenler. Bunun yanında 54/12. maddede ruhsat durumu, ortak alanların tamamlanması ve yapı kayıt belgesine ilişkin özel ayrımlar yer alır. Aynı fıkra kapsamındaki yapılara iskân verilmesi, kat mülkiyetinin de kurulabileceği anlamına gelmez; hüküm bu konuda ayrıca sınırlama içerir. [2, m.54/12, 64/10]

Varsayımsal olarak aynı parselde A ve B bloklarının bulunduğunu düşünelim. A blok ruhsatına uygun tamamlanmış, ona hizmet eden ortak alanlar kullanılabilir durumdaysa; B bloktaki aykırılığın A blok bakımından etkisi ilgili hükümlerle değerlendirilmelidir. Ancak ortak yangın sistemi veya zorunlu erişim henüz tamamlanmamışsa, yalnızca A blok cephesinin bitmiş olması yeterli değildir. Başvuru ve olası bilirkişi incelemesi bu bağlantıyı çözmelidir.

Ruhsat süresinin dolması veya planın değişmesi iskânı engeller mi?

Beş yıllık süre ile süresinde tamamlanan yapı ayrımı

İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre yapıya ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmalı; başlangıç süresiyle birlikte beş yıl içinde yapı bitirilmelidir. Süre uzatımı, yenileme ve durdurma dönemleri dosyaya göre ayrıca değerlendirilir. Bilgin’in incelemesinde de farklı tarihli kararlarla ele alınan bu konuda, “beş yıl içinde iskân alınmadıysa artık hiçbir koşulda iskân verilemez” sonucu güncel düzenlemeyi tam olarak yansıtmaz. [1, m.29] [2, m.54] [15]

Yönetmeliğin 54/7. maddesi, ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığı hâlde süresi içinde iskân düzenlenemeyen yapılara, gerekli denetim raporu hazırlanması ve idarenin dosyada ve yerinde inceleme yapması koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeden kullanım izni verilmesini öngörür. Dolayısıyla asıl ispat konusu, inşaatın ne zaman ve hangi uygunluk düzeyinde tamamlandığıdır. Sonradan hazırlanmış genel bir açıklama yerine tarihli iş bitirme, denetim ve idari tespit belgeleri önem taşır. [2, m.54/7]

Danıştay 6. Dairesinin 05.03.2015 tarihli, E.2011/7355, K.2015/1331 sayılı kararında, beş yıllık sürede tamamlandığı iş bitirme tutanağıyla belirlenen ve yapılacak imalatı kalmayan yapı incelenmiştir. Daire, yapı denetimi mevzuatındaki özel hükmü de değerlendirerek davanın reddine ilişkin kararı bozmuştur. Kararın sonucu, sadece fiilî kullanım iddiasına değil, tamamlanmayı gösteren teknik ve idari kayıtlara dayanmaktadır. [11]

Buna karşılık 29.11.2010 tarihli, E.2008/12154, K.2010/10561 sayılı kararda Daire, o tarihteki düzenlemeler çerçevesinde süresi içinde iskân alınmayan yapı için yeniden ruhsat gerekliliğini kabul etmiş ve iptal kararını bozmuştur. İki karar, tarih ve uygulanan düzenlemelerinden koparılarak tek bir değişmez kurala dönüştürülemez. Güncel başvuruda 54/7. maddenin açık istisnası ayrıca incelenmelidir. [10] [2, m.54/7] Bu başlıkla ilişkili olarak imar planı değişikliğine itiraz ve iptal davası yazısına da göz atılabilir.

Plan değişikliği, plan iptali ve parselasyon aynı işlem değildir

Sonradan plan değişmesi, yapının baştan beri ruhsata aykırı yapılmasıyla aynı değildir. Yönetmeliğin 54. maddesi, tamamlanmış yapılar, değişen plan nedeniyle aykırı duruma düşen yapılar ve kamulaştırılacak alanlarda kalan yapılar için farklı hükümler içerir. Yolda veya teknik altyapı alanında kalan ve kamulaştırma kararı alınan yapılarda, ilgili kamu kuruluşunun görüşüne bağlı özel süreç bulunmaktadır. [2, m.54/7–9]

Mahkemenin planı iptal etmesi hâlinde ise kararın gerekçesi, kapsamı, yapı ruhsatına etkisi ve yapılması gereken uygulama ayrıca araştırılır. Parselasyon kararı da plan ve ruhsattan ayrı incelenmelidir. İdarenin yalnız “parselasyon iptal edildi” demesi karşısında, bu sonucun başvurulan yapının konumunu, ruhsatını ve kullanım koşullarını nasıl etkilediği açıklığa kavuşturulmalıdır. Hem bütün izinlerin otomatik olarak geçerli kaldığı hem de bütün izinlerin kendiliğinden ortadan kalktığı yönündeki genellemelerden kaçınılmalıdır. [1, m.18, 30] [3, m.2, 28]

Yeniden ruhsat gereken dosyalarda da eski bilgilerle işlem yapılmamalıdır. Yönetmeliğin 54/5. maddesine 1 Temmuz 2026’da eklenen hükümler, iki yıl içinde inşasına başlanmış yapılarla başlanmamış yapıları ayırmaktadır. Başlanmış yapılarda yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği bakımından güncel mevzuat; diğer hususlarda ilk ruhsat tarihindeki mevzuat esas alınır. Başlanmamış yapılarda yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat düzenlenir. Somut yapının diğer özel hükümlere tabi olup olmadığı da kontrol edilmelidir. [2, m.54/5] Benzer bir uyuşmazlık için parselasyon işlemine itiraz ve iptal davası yazısı da incelenebilir.

Müteahhidin borcu veya imza vermemesi nedeniyle iskân bekletilebilir mi?

Vergi ve SGK borçlarında özel düzenleme

5510 sayılı Kanun’un 90. maddesinde, yapı kullanma izni verilmeden önce inşaat nedeniyle Kuruma borç bulunmadığına ilişkin belge aranması düzenlenmiştir. Buna karşılık İmar Kanunu’nun 28. maddesi, yapının müteahhidi olmayan yapı sahibinin belirli koşullarda iskân alabilmesini sağlayan özel hüküm içerir. Başvurucunun yalnızca tapu sahibi olması değil, müteahhit sıfatının bulunup bulunmadığı da önemlidir. [5, m.90] [1, m.28]

Özel hükmün uygulanması için denetime ilişkin mimarlık ve mühendislik raporlarının hazırlanması; yapı sahibi, fenni mesuller ve idare elemanlarının birlikte düzenlediği tutanakla tamamlanmanın belirlenmesi; işlemlerin müteahhidin yapım işinden doğan vergi, sigorta primi veya diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi nedeniyle sonuçlandırılamaması gerekir. Bu durumda müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idare durum tespiti yaparak belge düzenler. Teknik eksiklikleri bulunan her bina, bu hükme dayanılarak iskânlı hâle getirilemez. [1, m.28]

Danıştay 6. Dairesinin 03.03.2010 tarihli, E.2008/1940, K.2010/2085 sayılı kararı bu ayrımı göstermektedir. Daire, yargılama sırasında yürürlüğe giren 28. madde değişikliğini dikkate almış; müteahhit olmayan davacıya müteahhidin prim borcu nedeniyle iskân verilmemesini hukuka aykırı bularak iptal kararını gerekçeli biçimde onamıştır. Karşı oy, yeni hükmün geçmiş tarihli başvuruya uygulanmasına itiraz etmiştir. Bugünkü dosyada eski 506 sayılı Kanun hükmü güncel kural gibi kullanılmamalı; yürürlükteki 5510 ve 3194 sayılı kanunlar birlikte incelenmelidir. [12]

Bu yol müteahhidin borcunu silmez. İskân işlemiyle kamu alacağının tahsili farklı süreçlerdir. İdareye yapılacak başvuruda yalnız “borç bana ait değil” denilmesi yerine, özel hükmün teknik ve kişisel koşullarının gerçekleştiği belgelenmelidir. Yapı sahibi aynı zamanda yükleniciyse veya sorun borçtan değil projeye aykırılıktan kaynaklanıyorsa hukuki değerlendirme değişir. [1, m.28, 30]

Müteahhit, şantiye şefi veya proje müellifi imzalamıyorsa

Yönetmeliğin 64/12. maddesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak yasal süresinde tamamlandığının belgelenmesi hâlinde belirli kişiler için özel bir çözüm getirir. Müteahhide, şantiye şefine veya mimari proje müellifine ölüm, mahkûmiyet ve benzeri sebeplerle ulaşılamaması yahut haklı neden olmaksızın imzadan kaçınılması durumunda, maddede sayılan kayıtlar dosyada bulunmak şartıyla imzaları olmadan belge düzenlenebilir. Bu kişilerin sorumluluğu devam eder. [2, m.64/12]

Bunun için önceki iskâna uygunluk raporu, süresindeki başvuru belgeleri, ilgililere ulaşılamadığını gösteren kayıtlar ve sözleşmeler önemlidir. Fenni mesullerin imzası ise ayrıca 64/13. maddede düzenlenmiştir. Bazı kişiler bakımından tanınan imzasız düzenleme imkânı, bütün imzalar ve teknik raporlar için genel muafiyet şeklinde yorumlanamaz. İmzadan kaçınmanın teknik bir nedene mi yoksa özel hukuk alacağına mı dayandığı somutlaştırılmalıdır. [2, m.64/12–13]

Yapının ruhsat ve projelerine uygun tamamlanması hâlinde iskân aşamasında bütün parsel maliklerinin muvafakatinin aranmayacağı da 64/11. maddede belirtilir. Bu kural, ortak alanlarda proje değişikliği yapmak veya kat mülkiyetini kurmak için gereken farklı koşulları ortadan kaldırmaz. [2, m.64/11] [7, m.12, 19]

Ret kararına idari itiraz ve dava süresi

Doğrudan dava ile İYUK 11 başvurusu

Açık ret işleminin tebliğinden sonra, özel bir süre bulunmadıkça, tebliği izleyen günden itibaren altmış gün içinde iptal davası açılır. Bu, idari dava açma süresidir; özel hukuk zamanaşımıyla karıştırılmamalıdır. Mahkemeye gitmeden önce üst makama, üst makam yoksa işlemi yapan makama İYUK’un 11. maddesi uyarınca başvurmak mümkündür. Bu başvuru kural olarak isteğe bağlıdır. [3, m.7–8, 11]

Başvuru, işlemeye başlamış dava süresi içinde yapılmalıdır. İşlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni işlem yapılması açıkça istenmelidir. Belediye dışındaki her kurum, belediyenin hiyerarşik üst makamı değildir. Dilekçenin doğru makama verilmesi ve kayıt tarihinin belgelenmesi bu nedenle önem taşır. Bilgi edinme, şikâyet veya görüşme talebinin, içeriği incelenmeden süreyi durdurduğu varsayılamaz. [3, m.11]

İYUK 11 başvurusu süreyi sıfırlamaz; durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmezse itiraz reddedilmiş sayılır. Açık ret tebliği veya zımni ret üzerine kalan süre işlemeye devam eder. Varsayımsal olarak dava süresinin yirmi günü geçtikten sonra usulüne uygun başvuru yapılmışsa, ret sonrasında yeni altmış gün değil, kalan kırk gün esas alınır. Gün hesabında başvuru ve tebliğ tarihleri ayrıca doğrulanır. [3, m.11]

Süreleri birlikte gösteren tablo

Sürelerin hesabında tatil günleri, son günün tatil olması ve İYUK’ta düzenlenen çalışmaya ara verme hükümleri ayrıca uygulanır. Elektronik tebligatta esas alınacak hukuki tebliğ tarihi de kayıt üzerinden belirlenmelidir. İYUK 10’un geç cevap düzenlemesi, İYUK 11 itirazına otomatik biçimde taşınamaz. Aynı dilekçenin tekrar verilmesi veya kurumla görüşmelerin sürmesi, geçirilmiş dava süresini kendiliğinden canlandırmaz. [3, m.8, 10–11, 27–28, 45]

Sonradan eksik imalatın giderilmesi, yeni bir tadilat ruhsatı alınması veya hukuki durumda esaslı değişiklik olması üzerine yeni başvuru yapılabilir. Yeni ret, kendi koşullarında değerlendirilir. Bununla birlikte yeni başvuru, eski ret kararına karşı kaçırılan süreyi geçmişe dönük olarak düzeltmez. Eski işlemin hukuka uygunluğu ile sonradan oluşan yeni başvuru koşulları ayrı meselelerdir.

İptal davası kim tarafından ve hangi mahkemede açılır?

Belediyenin iskân talebini reddetmesine ilişkin uyuşmazlık, kamu gücü kullanılarak tesis edilen idari işlemden doğar. Genel görevli mahkeme idare mahkemesidir. İmar mevzuatına ilişkin taşınmaz davalarında İYUK’un 34. maddesi gereğince taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. Davacının veya şirket merkezinin başka şehirde olması bu özel yetki kuralını değiştirmez. Özel kanunla farklı yetki veya görev verilmiş dosyalar ayrıca değerlendirilir. [3, m.2, 34]

İptal davasında kişisel, meşru ve güncel menfaat ilişkisi gösterilmelidir. Malikin tapusu, başvurucunun sıfatı, ret kararının kime yöneldiği ve hangi bağımsız bölümü kapsadığı önemlidir. Tapu devri henüz yapılmamış alıcının veya yüklenicinin durumu, sözleşmesi ve işlemle doğrudan ilişkisi üzerinden incelenir. Apartman yöneticisi sıfatı, bütün maliklerin her uyuşmazlığında kendiliğinden dava yetkisi sağlamaz; temsil ve yetkilendirme belgeleri kontrol edilmelidir. [3, m.2, 14–15]

Davalı, ret işlemini tesis eden ilgili idaredir. Belediye işleminde dava, işlemi imzalayan memura veya belediye başkanına şahsen yöneltilmez. Yapı ruhsatını başka bir kurum vermişse doğru hasım buna göre belirlenir. Yanlış hasmın mahkemece düzeltilebilmesi mümkün olmakla birlikte, buna güvenerek dosyanın idari yapısı araştırılmadan dava açılması gereksiz usul sorunları yaratır. [3, m.15/1-c]

İskân reddine ilişkin idari iptal davası için genel bir zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaz. Müteahhide veya satıcıya yöneltilecek özel hukuk taleplerinin görev, dava şartı ve süreleri ise bu davadan farklıdır. Aynı binayla ilgili olmaları, bütün taleplerin aynı davada ileri sürülebileceği anlamına gelmez.

Dava dilekçesi, deliller ve bilirkişi incelemesi

Dilekçede dava konusu ret işlemi tarih ve sayısıyla; zımni işleme dayanılıyorsa başvuru tarihi ve talebin niteliğiyle gösterilmelidir. Tebligat ve süre hesabı açıklanmalı, idarenin her ret gerekçesine ayrı cevap verilmelidir. İptal talebiyle yürütmenin durdurulması talebi birbirinden ayrılmalı; geçici koruma için hukuka aykırılık ve zarar koşulları ayrıca gerekçelendirilmelidir. [3, m.3, 27]

Mahkeme, idarenin yerine geçerek ruhsat düzenleyen makam değildir. Talep sonucu kural olarak ret işleminin iptaline, gerekiyorsa yürütmenin durdurulmasına ve yargılama giderlerine yöneltilir. İzin koşullarının neden gerçekleştiği açıklanır; mahkemenin idari işlem niteliğinde karar veremeyeceği sınırı korunur. [3, m.2/2]

Başvuru aşamasında idarenin yeniden isteyemeyeceği bir belgenin, davada hukuki iddiayı açıklamak için sunulması farklıdır. Örneğin onaylı proje belediye arşivinde olsa da, davada hangi çizime dayanıldığını göstermek yararlıdır. Belgelerin onaylı ve tarihli örnekleri tercih edilmeli; sonradan yapılan imalatlar eski durumun kanıtı gibi sunulmamalıdır.

Teknik uyuşmazlıkta keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Mahkemece resen araştırma yapılabilmesi, tarafların iddia ve belgelerini açıklama ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Bilirkişiye yöneltilecek sorular; hangi projenin uygulanacağı, ret tarihinde yapının durumu, eksikliklerin hangi bölüme hizmet ettiği, kısmi kullanımın teknik koşulları ve tamamlanma tarihinin kayıtlarla uyumu üzerinde yoğunlaşmalıdır. Hukuki nitelendirme ve karar verme yetkisi mahkemededir. [3, m.20, 31]

Rapor geldiğinde yalnız “aleyhimize olduğu için kabul etmiyoruz” denilmemelidir. Yanlış proje, eksik ölçüm, incelenmeyen ortak alan veya sonradan değişen durum gibi somut itirazlar gösterilmelidir. Dava sürerken eksikler giderilmişse bu durum açıklanmalı; yeni inceleme ve başvuru ihtiyacı değerlendirilmelidir. Sonradan uygun hâle gelme, geçmişteki ret kararının mutlaka hukuka aykırı olduğunu göstermez.

İskân reddinde yürütmenin durdurulması istenebilir mi?

Açık hukuka aykırılık ile telafisi güç zarar birlikte gösterilmelidir

İYUK’un 27. maddesine göre dava açılması ret işleminin etkisini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması koşulları birlikte aranır. Birinin güçlü olması diğerinin açıklanmasını gereksiz kılmaz. [3, m.27] [4, m.125]

Örneğin teknik uygunluğu belgelenmiş ve İmar Kanunu’nun 28. maddesindeki koşulları sağlayan malikin talebinin yalnız müteahhit borcu nedeniyle reddi, açık hukuka aykırılık iddiasına dayanak olabilir. Fakat buna ek olarak ret nedeniyle konutun kullanılamaması, zorunlu aboneliğin yapılamaması veya belirli bir faaliyetin ciddi biçimde aksaması somut belgelerle anlatılmalıdır. Her kira kaybı veya satış ihtimalinin kaçması kendiliğinden yeterli sayılmaz. Zararın gerçekleşme ihtimali, ağırlığı ve ret işlemiyle bağlantısı açıklanmalıdır.

İdare, kamusal güvenlik veya teknik eksiklikleri savunabilir. Bu nedenle yalnız ekonomik mağduriyete dayanmak, yangın veya taşıyıcı sistem riskini ortadan kaldırmaz. Geçici koruma talebi, yapının kullanım bakımından uygunluğunu gösteren dosyayla desteklenmelidir. Mahkeme kural olarak savunmayı aldıktan veya süresi geçtikten sonra karar verir; kanundaki özel koşullarda savunma öncesi koruma imkânı bulunması, her iskân dosyasında aynı usulün uygulanacağı anlamına gelmez. [3, m.27]

Olumsuz işlemde verilen kararın sınırı

İskân verilmemesi olumsuz bir idari işlemdir. Böyle bir işlem bakımından yürütmenin durdurulmasının sağlayacağı somut koruma ayrıca açıklanmalıdır. Karar, ret işleminin hukuki etkisinin askıya alınmasını ve gerekçesine uygun işlem yapılmasını gerektirebilir; ancak mahkeme kararı kendiliğinden yapı kullanma izin belgesi yerine geçmez. Yapının teknik eksikleri de karar verilmesiyle tamamlanmış olmaz. [3, m.2/2, 27–28]

Özellikle idarenin belirli bir gerekçeyi kullanamayacağının ortaya konulması ile bütün izin koşullarının gerçekleştiğinin saptanması farklı sonuçlar doğurur. Kararın hüküm ve gerekçesi incelenmeden binanın kullanıma açılması veya ayrı mühürleme işleminin etkisiz sayılması doğru değildir. İskân reddinden bağımsız kapatma, mühürleme, yıkım veya abonelik işlemleri varsa, bunların da kendi sürelerinde ele alınması gerekir.

Yürütmenin durdurulması konusunda teminat istenebilir; durumun gereklerine göre teminat aranmayabilir. İdare mahkemesinin bu talebe ilişkin kararına, tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesinde bir defaya mahsus itiraz edilebilir. Aynı sebeplerle ikinci kez talepte bulunulamaz. Talebin reddi, esas davanın da mutlaka reddedileceği anlamına gelmez. [3, m.27/6–10]

İptal kararından sonra iskân nasıl alınır?

İptal kararı, hukuka aykırı ret işlemini ortadan kaldırır. Bundan sonra idare mahkemenin hüküm ve gerekçesini uygulamalıdır. İYUK’un 28. maddesine göre esasa ve yürütmenin durdurulmasına ilişkin kararların gereği gecikmeksizin yerine getirilir; süre, kararın idareye tebliğinden başlayarak otuz günü geçemez. Otuz gün, idareye her durumda bekleme hakkı veren bir süre değildir. [3, m.28]

Kararın etkisi iptal nedenine göre değerlendirilir. Mahkeme yalnız eksik inceleme veya yetki sorununu saptamışsa, idarenin hukuka uygun yeni değerlendirme yapması gerekebilir. İzin şartlarının gerçekleştiği ve ret gerekçesinin kullanılamayacağı ortaya konulmuşsa, aynı gerekçeyi farklı bir yazıyla tekrarlamak kararın uygulanması sayılmaz. Buna karşılık sonradan doğan gerçek bir güvenlik sorunu, kararın kapsamı dikkate alınarak ayrıca ele alınabilir. [3, m.2, 28]

Uygulama aşamasında kararın idareye tebliğ tarihi, yapılması gereken işlem, düzenlenen belgenin kapsamı ve varsa kadastro ile tapuya gönderim takip edilmelidir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesindeki elektronik bildirim ve resen işlemler de önemlidir. İskânın verilmesiyle dosyanın bütün bağlantılı işlemleri fiilen tamamlanmış olmayabilir. [7, m.10]

İstinaf veya temyiz başvurusu, mahkeme kararının yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. İlk derece kararı bakımından genel istinaf süresi otuz gündür. Her iskân uyuşmazlığının mutlaka Danıştaya gideceği söylenemez; temyiz imkânı İYUK’un 46. maddesindeki kapsam ve istisnalara göre değerlendirilir. Özellikle 2026’da eklenen, istinafta ilk derece kararının kaldırılarak yeniden karar verilmesine ilişkin hüküm ve istisnaları dikkate alınmalıdır. [3, m.45–46, 52]

İdare yeni bir ret kararı verirse bu kararın dava süresi ayrıca izlenmelidir. Kararın uygulanmaması, koşulları varsa idare aleyhine tazminat talebine de yol açabilir. Yargılama gideri ve hükmedilmiş para alacaklarında, idareye hesap bildirilmesi ve İYUK 28’deki ödeme usulü ayrıca değerlendirilir. [3, m.28]

Gecikme veya hukuka aykırı ret nedeniyle tazminat istenebilir mi?

İskânın hukuka aykırı biçimde engellenmesi nedeniyle doğan ve ispatlanan zarar için idari yargıda tam yargı davası gündeme gelebilir. Ancak ret işleminin iptal edilmesi, ileri sürülen bütün zarar kalemlerinin kendiliğinden kabulünü sağlamaz. Zararı doğuran idari davranış, gerçek zarar ve uygun nedensellik bağı gösterilmelidir. Yapının kendi eksikleri nedeniyle zaten kullanılamayacak olması veya gecikmenin bir bölümünün başvurucudan kaynaklanması, tazminat değerlendirmesini etkiler. [4, m.125] [3, m.2, 12–13]

Kira kaybı, ek finansman gideri veya diğer maliyetler talep edilecekse dönem ve tutar belgelenmelidir. Varsayımsal en yüksek kira, gerçekleşmesi belirsiz satış kazancı veya aynı zararı iki kez içeren hesap yeterli değildir. İdari gecikmeden kaynaklanan kayıp ile müteahhidin eksik işinden doğan kayıp ayrılmalı; aynı zarar hem idareden hem yükleniciden mükerrer tahsil edilmemelidir.

İdari işlem ile idari eylem ayrımı süreyi değiştirir

Zarar bir idari işlemden doğuyorsa İYUK’un 12. maddesindeki yollar değerlendirilir. Doğrudan tam yargı davası, iptal ve tam yargı davalarının birlikte açılması veya önce iptal davasından sonra süresinde tazminat davası seçenekleri vardır. Madde, kanun yolu kararı ve işlemin icrasından doğan zararlar için de ayrı başlangıçlar düzenler. Her dosya için tek bir başlangıç tarihi varsayılamaz. [3, m.12]

Zarar idari eylemden doğuyorsa 13. maddede, öğrenmeden itibaren bir yıl ve her hâlde eylem tarihinden itibaren beş yıl içinde idareye başvuru şartı bulunur. Başvurunun reddi veya otuz gün cevapsız kalması üzerine dava süresi içinde dava açılır. Bu yol, her iskân uyuşmazlığındaki altmış günlük iptal süresini uzatan genel bir seçenek değildir. Zarara yol açan davranışın doğru nitelendirilmesi gerekir. [3, m.13]

Danıştay 6. Dairesinin 01.07.2024 tarihli, E.2023/1557, K.2024/4388 sayılı kararında, düzenlenmiş iskân belgelerinin idareler arasında ve tapuya gönderilmemesi nedeniyle kat mülkiyetinin gecikmesi incelenmiştir. Daire, bu hareketsizliği idari eylem olarak değerlendirmiş; süre hesabının İYUK 13’e göre yapılması gerektiğini belirterek süre aşımı sonucunu bozmuştur. Karar doğrudan tazminata hükmetmemiş, işin esasının incelenmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Belgeyi vermeme kararıyla verilmiş belgeyi işleme koymama arasındaki farkın usul bakımından önemini göstermektedir. [13]

Müteahhide karşı başvuru idari davadan nasıl ayrılır?

Müteahhidin işi tamamlamaması veya sözleşmeyle üstlendiği iskân işlemlerini yapmaması, idareye karşı davadan ayrı bir özel hukuk uyuşmazlığı doğurabilir. Önce sözleşmede teslimin nasıl tanımlandığı, iskân ve gider yükümlülüğünün kime bırakıldığı, eksik veya ayıplı iş bulunup bulunmadığı araştırılır. Aynen ifa, gecikme zararı, ayıba ilişkin haklar veya sözleşmenin sona erdirilmesi seçenekleri aynı koşullara bağlı değildir. [8, m.112–125, 470–478]

TBK’nın 113. maddesindeki koşullarla, yapılabilir bir edimin masrafı borçluya ait olmak üzere yerine getirilmesi için izin istenmesi gündeme gelebilir. Uygulamada nama ifa olarak tartışılan bu yol, belediyenin kamu hukuku denetimini ortadan kaldırmaz. Yapı imar bakımından yasal hâle getirilemiyorsa, özel hukuk mahkemesinden alınacak izin teknik veya hukuki imkânsızlığı gidermez. Ayrıca sözleşmenin tarafı olan arsa sahibiyle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin talep dayanağı aynı olmayabilir. [8, m.113]

Görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı, tarafların sıfatına ve talebin niteliğine göre belirlenir. Tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi ve ilgili dava şartı hükümleri; ticari veya diğer sözleşmesel uyuşmazlıklarda kendi özel kuralları incelenir. Taşınmazla ilgili her dava tek başına aynı arabuluculuk rejimine tabi değildir. Müteahhitle görüşülmesi veya özel hukuk davası açılması, belediyenin ret işlemine karşı idari dava süresini kendiliğinden durdurmaz. [17, m.3, 73, 73/A] [18, m.18/A–18/B] [3, m.11]

Başvuru ve dava için uygulanabilir yol haritası

1. Dosyanın mevcut durumunu belirleyin. İlk başvuru, eksik tamamlama yazısı, kesin ret ve ayrı mühürleme işlemini birbirinden ayırın. Ret işlemi tebliğ edilmişse araştırma sürerken dava süresini de hesaplayın.

2. Teknik engeli somutlaştırın. Ruhsatı, onaylı projeleri ve fiilî durumu karşılaştırın. Engelin belge, eksik iş, projeye aykırılık, borç, imza veya plan kaynaklı olup olmadığını belirleyin. Kısmi iskân ihtimalini yapının ve ortak alanların durumu üzerinden inceleyin.

3. Talebin hukuki dayanağını açık yazın. Gerekliyse Yönetmelik m.54/7, m.64/12 veya İmar Kanunu m.28 gibi özel hükümleri, koşullarını gösteren belgelerle birlikte ileri sürün. Her iskân dosyasına aynı standart dilekçeyi uygulamayın.

4. İdari itiraz ile dava arasındaki tercihi süreyi koruyarak yapın. İYUK 11 başvurusunun kalan süreye etkisini kaydedin. Gerekirse iptal davasıyla birlikte, somut hukuka aykırılık ve zarar gerekçelerine dayanan yürütmenin durdurulması talebi sunun.

5. Karardan sonraki uygulamayı takip edin. İdareye tebliği, yeni işlemi, izin belgesinin kapsamını ve bağlantılı bildirimleri kontrol edin. Zarar talebi varsa idari işlem, idari eylem ve yüklenici sorumluluğu ayrımını koruyarak süre ve belgeleri ayrıca yönetin.

Yargılama için başvuru ve karar harçları, tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri doğabilir. Yürütmenin durdurulması teminatı bunlardan ayrı değerlendirilir. Tutarlar dava türüne, yürürlükteki tarifeye ve yapılacak incelemeye göre değişir. Mali koşulları elverişli olmayanlar için adli yardım imkânı, İYUK’un atıf yaptığı hükümler kapsamında incelenebilir. Sonuç garantisi veren tek bir dava süresi veya sabit toplam maliyet bulunmaz. [3, m.6, 27, 31]

Konunun ayrıntıları için imar para cezasına itiraz ve iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.

Sonuç

İskân verilmemesi sorununda etkili hukuki yol, ret gerekçesini yapının gerçek teknik ve hukuki durumuyla birlikte incelemekten geçer. Eksik başvuru, giderilmemiş proje aykırılığı, müteahhit borcu ve süresinde tamamlanmış yapıya belge düzenlenmemesi aynı çözümü gerektirmez. Otuz günlük sessizlikte özel zımni izin hükmü; açık rette ise dava süresi ve varsa idari itirazın etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

İptal davası ve yürütmenin durdurulması, hukuka aykırı engelin kaldırılmasını sağlayabilecek araçlardır. Bunların somut sonucu, mahkeme kararının gerekçesine uygun idari işlemin yapılmasıyla ortaya çıkar. İskân hakkının korunması, doğru başvurunun belgelenmesi, sürenin geçirilmemesi ve kararın fiilen uygulanmasının takip edilmesiyle mümkündür.

İlgili yazılar: Yapı Ruhsatı Yenileme.

Sıkça Sorulan Sorular

Belediye iskân vermiyorsa doğrudan dava açabilir miyim?

Kesin ret işlemi varsa, kural olarak önceden itiraz etmek zorunda olmadan iptal davası açabilirsiniz. Genel süre, ret kararının tebliğini izleyen günden itibaren altmış gündür. İlk izin başvurusu ile ret kararına itiraz birbirinden ayrılmalıdır. [3, m.7, 11] Ayrıntı için idari itiraz ve süreler bölümüne bakınız.

Otuz gün cevap verilmemesi her zaman zımni ret midir?

Hayır. İmar Kanunu m.30, iskân bakımından özel zımni izin hükmü içerir. Ancak başvurunun ve yapının koşulları incelenmeden izin doğduğu da varsayılamaz. Ayrı belgelendirme veya işlem taleplerinde farklı süre kuralları gündeme gelebilir. [1, m.30] Sessizlik bölümünde bu ayrım açıklanmıştır.

Belediyeye itiraz edince yeniden altmış günüm olur mu?

İYUK 11 kapsamındaki başvuru, süresinde ve usulüne uygun yapılmışsa dava süresini durdurur. Ret veya otuz günlük sessizlik sonrasında daha önce geçen günler hesaba katılır; kalan süre devam eder. [3, m.11] Süre tablosuna bakınız.

Beş yıl geçtiyse mutlaka yeni ruhsat mı almalıyım?

Her durumda değil. Ruhsat ve projelerine uygun tamamlanan yapı için Yönetmelik m.54/7’deki rapor ve idari inceleme şartları gerçekleşmişse yeniden ruhsat düzenlenmeden iskân verilebilir. Tamamlanmamış yapıların durumu farklıdır. [2, m.54] Ruhsat süresi bölümüne bakınız.

Müteahhidin SGK borcu benim dairemin iskânını engeller mi?

Başvurucu müteahhit değilse ve İmar Kanunu m.28’deki rapor, tamamlanma tutanağı ve diğer şartlar gerçekleşmişse özel hüküm uygulanabilir. Borcun başkasına ait olması tek başına bütün koşulların gerçekleştiğini göstermez. [1, m.28] Borçlara ilişkin bölümde şartlar açıklanmıştır.

Sadece kendi daireme kısmi iskân alabilir miyim?

Kısmi kullanım hukuken mümkündür; fakat dairenin bitmiş olması tek başına yeterli değildir. Hizmet veren ortak alanların tamamlanması ve Yönetmelik m.64/5’teki koşullar incelenir. Ayrı bloklara ilişkin hükümler farklıdır. [2, m.54/12, 64] Kısmi iskân bölümüne bakınız.

Müteahhide ulaşılamazsa işlem tamamen durur mu?

Her zaman durmaz. Yönetmelik m.64/12, belirli koşullarda müteahhit, şantiye şefi veya mimari proje müellifinin imzası olmadan belge düzenlenmesine izin verir. Tamamlanma ve ulaşılamama kayıtları önemlidir; fenni mesuller için ayrı hüküm vardır. [2, m.64/12–13] İmza sorunları bölümüne bakınız.

Dava açınca binayı kullanmaya başlayabilir miyim?

Dava açılması kullanım izni sağlamaz ve işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması verilirse de kararın kapsamı, idarenin yapacağı işlem ve bağımsız kullanım engelleri incelenmelidir. [3, m.27–28] Geçici korumanın sınırlarına bakınız.

Yürütmenin durdurulması talebi reddedilirse ne yapılabilir?

İdare mahkemesinin kararına, tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde bölge idare mahkemesinde bir kez itiraz edilebilir. Ret, esas davanın sonucunu tek başına belirlemez. Aynı sebeplerle ikinci talep yasağına dikkat edilmelidir. [3, m.27] Yürütmenin durdurulması bölümüne bakınız.

İptal kararı belediyeyi ne kadar sürede bağlar?

İdare kararın gereğini gecikmeksizin, kendisine tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yerine getirmelidir. İstinaf veya temyiz başvurusu tek başına uygulamayı durdurmaz. Yapılacak işlem, iptal gerekçesine göre belirlenir. [3, m.28, 52] Kararın uygulanması bölümüne bakınız.

Elektrik veya su aboneliğim varsa iskânım da var mıdır?

Hayır. İmar Kanunu geçici m.11’de belirli tarih ve teknik şartlara bağlı geçici su veya elektrik bağlantısı imkânı bulunmaktadır. Böyle bir abonelik iskân yerine geçmez ve kazanılmış hak oluşturmaz. Ruhsat ve yapım tarihleri ile özel koşullar kontrol edilmelidir. [1, geçici m.11]

Yapı kayıt belgesi veya kat mülkiyetli tapu iskânın yerine geçer mi?

Yapı kayıt belgesi iskânla aynı belge değildir. Geçici m.16’daki özel koşullarla iskân aranmadan kat mülkiyeti kurulabilmesi de mümkündür. Bu nedenle tapu kaydıyla yetinilmeden ilgili idarenin iskân dosyası incelenmelidir. [1, geçici m.16] [7, m.10–12] Kavramlar bölümüne bakınız.

İskân geciktiği için kira kaybımı isteyebilir miyim?

Hukuka aykırı idari davranış, gerçek zarar ve nedensellik bağı ispatlanırsa tazminat istenebilir. Zararı doğuran davranışın idari işlem veya eylem olması, başvuru ve dava sürelerini değiştirir. Kayıp varsayımla değil belgelerle hesaplanmalıdır. [3, m.12–13] Tazminat bölümüne bakınız.

Müteahhide dava açmam belediyeye karşı süreyi durdurur mu?

Hayır. Müteahhide karşı özel hukuk davası ile belediyenin ret işlemine karşı iptal davası ayrı süreçlerdir. Sözleşmesel haklar takip edilirken idari dava süresi de ayrıca korunmalıdır. [3, m.11] [8, m.113, 117–125] Müteahhide karşı talepler bölümüne bakınız.

Kaynakça

Mevzuat

[1] 3194 sayılı İmar Kanunu, özellikle m.4, 18, 28–32, geçici m.11 ve 16. Güncel metin.

[2] Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, RG 03.07.2017, sayı 30113; özellikle m.2, 54, 64 ve 65. Güncel metin.

[3] 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, özellikle m.2–3, 6–13, 14–15, 20, 27–28, 31, 34, 45–46 ve 52. Güncel metin.

[4] Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, m.35 ve 125. Metin.

[5] 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu, m.90. Güncel metin.

[6] 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, m.2. Güncel metin.

[7] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, özellikle m.10–14 ve 19. Güncel metin.

[8] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m.112–125 ve 470–478. Güncel metin.

[17] 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.3, 73 ve 73/A. Güncel metin.

[18] 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m.18/A–18/B. Güncel metin.

Yargı kararları

[9] Danıştay 6. Dairesi, 08.10.2020, E.2016/11303, K.2020/9068. Başvuru belgelerindeki eksiklik; davanın reddine ilişkin kararın gerekçeli onanması. Tam karar metni, Hukuki Haber.

[10] Danıştay 6. Dairesi, 29.11.2010, E.2008/12154, K.2010/10561. İşlem tarihindeki düzenlemeler altında ruhsat süresi; iptal kararının bozulması. Tam karar metni, Hukuki Haber.

[11] Danıştay 6. Dairesi, 05.03.2015, E.2011/7355, K.2015/1331. Süresinde tamamlanmış yapı ve iş bitirme tutanağı; ret hükmünün bozulması. Tam karar metni, Sezgen Hukuk’ta yayımlanan nüsha.

[12] Danıştay 6. Dairesi, 03.03.2010, E.2008/1940, K.2010/2085. Müteahhit olmayan yapı sahibi ve prim borcu; iptal hükmünün gerekçeli onanması, karşı oyla birlikte. Tam karar metni, Sezgen Hukuk’ta yayımlanan nüsha.

[13] Danıştay 6. Dairesi, 01.07.2024, E.2023/1557, K.2024/4388. Belgelerin gönderilmemesi ve kat mülkiyetinin gecikmesi; İYUK m.13 uyarınca süre incelemesi ve bozma. Tam karar metni, AvEvrak.

Akademik çalışma ve konu incelemeleri

[14] Şerife Yıldız Akgül, “İdarenin Hareketsizliğine Karşı Bir Çözüm Olarak Zımni Kabulün Uygulanabilirliği Meselesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2016, c.22, sy.3. İskân örneği için yayımlanan PDF’nin basılı s.3416’sı. Yayın kaydı · Tam metin.

[15] Av. Gökhan Bilgin, “İskan/Yapı Kullanma İzni Verilmemesi Sorunu ve Danıştay İçtihatları”, 19.10.2025. Bilgin Hukuk.

[16] Av. Gökhan Bilgin, “Tamamlanmamış Binalara Kısmen İskan Alma Yolları”, 10.02.2025; sayfada belirtilen güncelleme 12.08.2025. Gökhan Bilgin.