Yurt Dışında Yaşayan Mirasçı Türkiye’deki Miras Evini Nasıl Satar? Vekâlet, Vergi ve Bedel Tahsili

Yurt dışında yaşayan mirasçı, Türkiye’deki miras evini uygun temsil ve resmî satış işlemiyle satabilir. Önce taşınmazın hak sahipleri, mülkiyet türü, kayıtları, vergi durumu ve varsa satış engelleri belirlenmelidir. Veraset ilamı veya aile içi anlaşma tek başına alıcıya mülkiyet geçirmez. [1] [2]

Satıştan önce tapu ve miras ortaklığı kontrolü

Ölenin tam malik mi yoksa pay sahibi mi olduğu araştırılır. İpotek, haciz, intifa, aile konutu, kira ve dava şerhleri incelenir. Mirasçıların isimleri ve payları doğru kaydedilmelidir. Birden çok mirasçı varsa elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki fark satış planını etkiler.

Elbirliğiyle sahip olunan evin tamamı için tek mirasçının “kendi payımı sattım” demesi, bağımsız tapu payı satışını gerçekleştirmez. Miras payının devri farklı bir sözleşmedir. Paylı mülkiyet oluşmuşsa pay satışı ve diğer paydaşların önalım hakları ayrıca değerlendirilir. [1]

Yurt dışından satış vekâleti nasıl hazırlanır?

Vekâletnamede taşınmaz satışı için açık yetki bulunmalıdır. Bedel tahsili, tapu başvurusu ve gerekiyorsa ilgili diğer işlemler ayrıca değerlendirilir. Konsolosluk belgesi ile yabancı noterde düzenlenen belgenin tasdik yolu farklıdır. Tapu uygulamasındaki fotoğraf, düzenleme şekli ve tercüme koşulları işlemden önce teyit edilir. [5] [6]

Vekil aynı zamanda alıcı veya diğer mirasçıysa menfaat çatışması ve kendi kendisiyle işlem sorunu doğabilir. Asgari bedel, alıcı, ödeme hesabı ve onay mekanizmasının iç talimatta belirlenmesi yararlıdır; fakat dışarıya verilen geniş yetkinin sonuçları ayrıca düşünülmelidir. Vekâlet ile avukatlık ücret sözleşmesi aynı belge değildir.

Bedel tahsili ve yurt dışına gönderim

Ödeme belgesinde satışın hangi taşınmaza ait olduğu gösterilmelidir. İpotek kapatılacaksa bankaya gidecek tutar ve ipoteğin kaldırılması açık planlanır. Tescil yapılmışken bedelin belirsiz bir tarihe bırakılması tahsil riski yaratır. Nakit ödeme, sınır ötesi kaynak açıklamasını ve sonradan ispatı güçleştirebilir.

Satılacak hak ve satış yetkisi açıkça belirlenmelidir

Miras kalan evin satışı için önce tapudaki hakkın niteliği belirlenir. Tereke elbirliği mülkiyetindeyse belirli bir ev üzerinde tek mirasçının bağımsız satış yetkisi bulunduğu söylenemez. Paylı mülkiyete geçilmiş bir dosyada pay satışı ile taşınmazın tamamının satışı farklı işlemlerdir. Ayrıca miras payının devri, belirli evin tapusunun devriyle özdeş değildir. Alıcıyla sözleşme yapılmadan önce satıcının hangi hakkı devredebileceği açıklığa kavuşturulmalıdır. [1]

Mirasçılardan birinin “kendi payımı sattım” demesi, alıcının evin belirli bir odasına veya bütün kullanımına sahip olduğu anlamına gelmez. Üçüncü kişiye miras payı devrinin biçimi ve alıcının konumu TMK m.677 çerçevesinde değerlendirilir. Bu ayrım özellikle internet ilanına çıkılan taşınmazlarda önemlidir; ilan edilen “tam mülkiyet” ile gerçekten devredilebilir hak arasında çelişki bulunmamalıdır.

Satıştan önce yapılacak hukuki ve fiilî inceleme

Sicil, kullanım ve teslim aynı dosyada görülmelidir

Tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa, şerh ve bağımsız bölüm bilgisi alınır. Evde kiracı, mirasçı veya başka bir kişinin bulunması fiilî teslimi etkiler. Elektrik-su borçları, aidat, ortak giderler ve binadaki önemli teknik sorunlar satış koşullarına yansıtılmalıdır. Satış sözleşmesinde “boş teslim” taahhüt edilmesi, mevcut kiracıyı kendiliğinden çıkarmaya yetmez. [5] [1]

Taşınmazın satışına aracılık eden kişinin beyanı, tapu ve kurum kayıtlarının yerine geçmez. Satış bedelinin bir bölümünün kayıt dışında bırakılması, bedel ispatını ve vergisel değerlendirmeyi sorunlu hâle getirebilir. Sözleşme, tapuda bildirilen bedel ve banka hareketleri arasında tutarlılık sağlanmalıdır. Uyuşmazlıkta gerçek ödeme akışını açıklayan belgeler belirleyici olacaktır.

Değerleme ve mirasçılar arası eşitlik

Bir mirasçının taşınmazı diğerlerinden satın alması mümkündür; fakat bu işlemde fiyat, ödeme vadesi, masraf dağılımı ve varsa mahsup açık olmalıdır. Şirket ortağı veya aile yakınına satışta bedelin piyasa değerinden farklı olduğu iddiası sonradan hesap uyuşmazlığı yaratabilir. Değerleme raporu her satışın zorunlu koşulu olarak sunulamaz; ancak tartışmalı paylaşmada tarafların hangi ekonomik temelde anlaştığını kanıtlayan yararlı bir araç olabilir.

Yurt dışındaki mirasçının talimatı nasıl güvenceye alınır?

Vekâletnamede taşınmazı satmaya ilişkin yetki bulunması ile vekile verilen somut satış talimatı ayrıdır. Taşınmaz bilgisi, kabul edilebilir bedel, ödeme hesabı, taksit veya peşin ödeme tercihi ve teslim koşulları ayrı yazılılaştırılabilir. Vekilin kendi adına veya temsil ettiği başka kişiye satış yapması, menfaat çatışması ve yetki yönünden ayrıca incelenmelidir. [5]

Satış günü son dakika gönderilen banka hesabı değişiklikleri ayrı bir iletişim kanalıyla doğrulanmalıdır. Vekilin hesap verme ve tahsil ettiği bedeli teslim borcu, banka dekontu ve gider belgeleriyle izlenir. Satış bedelinin vekile ödenmesi zorunlu değildir; işlem ve banka koşulları elveriyorsa doğrudan hak sahibinin doğrulanmış hesabına ödeme planlanabilir. Avans, ücret ve satış geliri tek açıklamasız toplamda birleştirilmemelidir.

Miras evinin satışında hangi vergi ayrımları önemlidir?

Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80’deki değer artışı kazancı düzenlemesinde ivazsız edinim istisnası önemlidir. Miras yoluyla edinilmiş bir taşınmazın satışı, yalnız beş yıl dolmadığı gerekçesiyle otomatik olarak değer artışı kazancı vergisine tabi kabul edilmez. Bununla birlikte olayın ticari faaliyet niteliği, sonradan farklı hukuki işlemle edinilen kısımlar veya başka vergi yükümlülükleri ayrıca incelenir. “Miras evinde hiçbir vergi yoktur” şeklindeki sonuç da yanlıştır. [8]

Veraset vergisi, satışın tapu harcı ve diğer mali yükümlülükler birbirinden ayrılır. Satış öncesi VİVK m.19’daki vergi veya kanuni teminat koşulu değerlendirilir. Yabancı ülkedeki vergi mukimliği ve bildirim yükümlülükleri ise ilgili ülke hukukuna tabidir; Türkiye’de belirli bir kazancın vergilenmemesi, başka ülkede bildirim gerekmediğini göstermez. [7]

Kiracılı ev satıldığında ne değişir?

TBK m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle başvurusu gibi yolların özel koşulları ve süreleri vardır; alıcının evi satın alması tek başına ertesi gün tahliye yetkisi sağlamaz. Satıcı, yerine getiremeyeceği boş teslim sözü vermemelidir. [5]

Kira depozitosu, peşin ödenmiş kira ve birikmiş alacaklar satış tarihine göre hesaplanır. Kiracıya yeni ödeme hesabının güvenilir biçimde bildirilmesi gerekir. Satıştan önceki ve sonraki kira dönemleri ile hangi alacağın kimde kaldığı açıklaştırılmalıdır. Elektrik, su ve aidat için fiilî teslim tutanağı düzenlenmesi, sonraki borç tartışmalarını azaltır.

Mirasçılar anlaşamazsa satış nasıl gündeme gelir?

Anlaşmazlıkta ortaklığın giderilmesi veya paylaşma talebi değerlendirilir. Taşınır ve taşınmazların paylaşılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk, uygulanabilir kapsamıyla incelenir. Anlaşma sağlanmaması, bir mirasçının diğerlerinin yerine satış sözleşmesi imzalamasına izin vermez. Yargısal satışta usul, değerleme, gider ve olası gelir kaybı, gönüllü satışla karşılaştırılmalıdır. [3] [1]

Dosyanın sonunda yalnız tapu devri değil, bedelin tahsili ve teslim de doğrulanır. Alıcı hesabından çıkan tutar, mirasçı hesabına geçen net tutar ve kesintiler karşılaştırılır. Yurt dışına gönderim ayrı işlemse kaynak belgeleri korunur. Kapanış dosyasında tapu, ödeme, vergi ve teslim kayıtlarının aynı satışa ait olduğu açık olmalıdır.

Türkiye’ye gelmeden satış için hangi yol seçilebilir?

Yurt dışında yaşayan mirasçı bakımından tek seçenek Türkiye’ye seyahat değildir. Uygun vekâletle Türkiye’de işlem yapılabileceği gibi, hizmetin kapsamı ve somut işlem koşulları elverdiğinde yurt dışı tapu temsilciliği yolu da değerlendirilebilir. Berlin Başkonsolosluğunun 25.06.2025 tarihli resmî bilgilendirmesi, Tapu ve Kadastro Temsilciliği üzerinden Türkiye’ye gelmeden satış dahil işlemler yapılabildiğini; başvuruyla devir gerçekleşmediğini, yetki onayı ve imza aşamalarının tamamlanacağını açıklar. Bu imkân bütün konsolosluklarda aynı hizmetin verildiği anlamına gelmez. Berlin Başkonsolosluğu tapu işlemleri bilgi notu

Hangi yolun seçileceği; mirasçıların bulunduğu ülkeler, kimlik belgeleri, yabancı dil ihtiyacı, taşınmazın niteliği ve satış takvimine göre belirlenir. Web Tapu başvurusu yapılması, kimlik ve temsil denetimini veya gerekli imzaları ortadan kaldırmaz. Bir işlem başvurusunun sistemde açılmış olmasıyla mülkiyetin alıcıya geçtiği an karıştırılmamalıdır.

Vekâlet yolunda taşınmaz satışı için gereken yetki ile vekile verilen iç talimat uyumlu olmalıdır. Alıcı, bedel, tahsil hesabı ve ödeme yöntemi önceden belirlenirse son dakika kararları azaltılır. Mirasçı küçük veya vesayet altında ise temsil belgesinin yanında işlem için gerekli mahkeme izinleri ve menfaat çatışması ihtimali ayrıca incelenir. Genel bir satış yetkisi bu eksiklikleri kendiliğinden gidermez.

Gerçek karar: satış yetkisi, vekilin her işlemini hukuka uygun kılmaz

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 30.06.2025 tarihli, E.2024/3243, K.2025/3422 kararında, mirasçıların verdiği vekâletlerle çok sayıda taşınmazdaki payların başka bir kişiye devredilmesi incelendi. Davalılar, satışların mirasçıların rızasıyla ve borçların ödenmesi amacıyla yapıldığını savundu. Ancak bedel farkı, ödemenin kanıtlanamaması, vekilin talimata aykırı hareketi ve alıcının bu durumu bilmesi veya bilmesi gerekmesi değerlendirilerek kabul sonucuna ulaşıldı. Bölge adliye mahkemesinin tapu iptali ve tescile ilişkin kararı Yargıtay tarafından onandı. Karar tam metni — De Jure, hesap gerekebilir

Karar, vekâletnamede satış yetkisi bulunsa bile vekilin sadakat ve özen borcunun sürdüğünü gösterir. Buna karşılık her düşük fiyat iddiası veya tahsil uyuşmazlığı tapu iptaline yol açmaz. Talimat, gerçek bedel, alıcının bilgisi ve iyiniyet durumu ayrı ispat konularıdır. Vekile karşı hesap verme ve bedelin teslimi talebiyle üçüncü kişiye karşı tapu iptali talebi aynı koşullara bağlanamaz. TBK m.506 ve 508

Önleyici hazırlıkta, satıştan önce değerleme ve yazılı onay alınması, para akışının hak sahibinin hesabına yönlendirilmesi ve her kesintinin açıklanması önem taşır. Vekilin alıcıyla yakınlığı tek başına kesin kötüniyet kanıtı sayılmamalı; işlem tarihindeki somut olgular araştırılmalıdır. Satış gerçekleştikten sonra yalnız tapu senedinin gönderilmesi, vekilin hesap verme borcunu tamamlamaz.

2026’da miras taşınmazının ilk artırmasına ilişkin özel kural

İİK m.114’e 7589 sayılı Kanunla eklenen düzenleme, bütün maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı taşınmazlarda, satışla ortaklığın giderilmesinin birinci artırmasını yalnız malik mirasçılar arasında yaptırır. Bu usul bir defa uygulanır. Kural, mirasçıların anlaşarak üçüncü kişiye yapacakları gönüllü satışı yasaklamaz. İİK m.114

Teklif eşiği ve geçiş hükmü

Yalnız malik mirasçılara açık birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada yüzde ellisi esas alınır. Ancak yeterli teklif yalnız bu yüzdelerden ibaret değildir: kanunda belirtilen rüçhanlı alacaklar toplamıyla karşılaştırma ve paraya çevirme ile paylaştırma giderleri de hesaba katılır. İhale bedelinin süresinde yatırılmamasının teminat ve idari para cezası sonuçları da vardır. Bir mirasçının ihaleyi kazanması, bedeli yatırmadan taşınmazı alabileceği anlamına gelmez. İİK m.114

7589 sayılı Kanunun geçici m.1/1 hükmü, yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalarda önceki kuralların uygulanmasını sürdürür. Dolayısıyla yalnız dava tarihi veya ölüm tarihi değil, artırmanın ilan tarihi de kontrol edilmelidir. Yeni düzenlemenin kapsamı, sonradan pay satın alan kişi veya mirasçı dışındaki malik bulunması halinde tapu edinim kayıtları üzerinden değerlendirilir. 7589 sayılı Kanun, geçici m.1

Mirasla gelen pay ile sonradan satın alınan payın vergi farkı

GİB’in 2026 Diğer Kazanç ve İratlar Rehberi, miras yoluyla ivazsız edinilmiş dairenin satışından doğan kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyeceğini örnekle açıklar. Bu açıklama, her türlü taşınmaz faaliyetinin bütün vergilerden muaf olduğu anlamına gelmez. GİB 2026 rehberi

Örneğin mirasçı evin yarısını mirasla edinmiş, diğer yarısını kardeşinden bedel ödeyerek satın almışsa iki edinim aynı hukuki sebebe dayanmaz. Sonraki satışta, bedelle edinilen payın iktisap tarihi ve maliyetine ilişkin değerlendirme gerekir. Kat karşılığı dönüşüm, devamlı satış veya ticari organizasyon bulunan dosyada da yalnız başlangıçtaki “miras” sözcüğüne dayanılarak vergi sonucu açıklanmamalıdır. GVK mükerrer m.80

Vergi planı, satışın gerçek bedeli ve ödeme belgeleriyle uyumlu kurulmalıdır. Bedelin bir kısmını tapuda göstermeyip özel yazışmaya bırakmak, hem mali yaptırım hem sonradan bedelin ispatı yönünden risk doğurur. Mirasçının yaşadığı ülkedeki beyan ve mahsup koşulları ayrıca belirlenir; Türkiye’de değer artışı kazancı doğmaması yabancı ülkede bildirim yapılmayacağı anlamına gelmez.

Satış bedelinin güvenli tahsili için kapanış kontrolü

Varsayımsal örnekte dört mirasçıya ait ev satılıyor ve satış bedelinin bir bölümü ipotek borcuna ayrılıyor olsun. Önce brüt bedel, ipoteğe gidecek tutar, harç ve giderler ile her mirasçıya ödenecek net tutar yazılır. Tapu devri, banka ödemesi ve ipotek terkininin sırası kurumlarla teyit edilir. Ödeme güvence sistemi kullanılacaksa koşulları ve işlemin kapsama girip girmediği önceden doğrulanır; sıradan dekont görüntüsü kesin ödeme sayılmaz.

Yurt dışına transferde hak sahibinin adı, hesap numarası, para birimi ve masraf seçimi doğrulanır. Talimat değişikliği yalnız bir mesaj üzerinden uygulanmamalı; hak sahibiyle bilinen iletişim kanalından teyit edilmelidir. Son dosyada tapu kaydı, vergi belgeleri, banka hareketleri, vekilin hesabı ve fiilî teslim tutanağı birlikte yer almalıdır.

Sonuç

Miras evinin yurt dışından satışı; ortak irade, uygun vekâlet, vergi ilişiği, resmî işlem ve güvenli bedel tahsilinin birlikte planlanmasıyla tamamlanır. Uyuşmazlık varsa özel satış ile mahkeme satışı seçenekleri farklı maliyet ve süreleriyle karşılaştırılmalıdır.

İlgili yazılar: Yabancı mirasçının tapu intikali; Miras kalan aracın devri; BES’te vefat ve lehtara ödeme; Türkiye’ye gelmeden miras işlemleri ve vekâlet; Yabancı mirasçının veraset ilamı; Yabancı mirasçılık belgesinin Türkiye’de etkisi; Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi; Miras Kalan Evin Kira Geliri Nasıl Alınır?

Sıkça Sorulan Sorular

Tek mirasçı evi tek başına satabilir mi?

Hak sahipliği ve tescil tamamlanmış, diğer engeller giderilmişse mümkündür. Küçüklük veya vesayet gibi durumlar ayrıca değerlendirilir.

Bir kardeşin rızası yoksa imzası yerine vekil imzalayabilir mi?

Ancak o kardeşten geçerli yetki varsa. Diğer mirasçıların verdiği vekâlet onu kapsamaz.

Miras kalan evin satışında beş yıl beklemek gerekir mi?

İvazsız edinimde değer artışı kazancı istisnası değerlendirilir; satış hakkı için genel bir beş yıl bekleme şartı yoktur.

Satış kiracıyı otomatik çıkarır mı?

Hayır. Kira ilişkisinin devamı ve tahliye sebepleri ayrıca incelenir.

Kaynakça

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
2. 2644 sayılı Tapu Kanunu
3. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
4. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
5. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri, noterlik ve vekâlet SSS
7. 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu
8. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
9. Berlin Başkonsolosluğu tapu işlemleri bilgi notu
10. Karar tam metni — De Jure, hesap gerekebilir
11. 7589 sayılı Kanun, geçici m.1
12. GİB 2026 rehberi