Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi hâlinde yalnızca anaparanın yatırılması, her zaman mülkiyet hakkına uygun bir ödeme yapıldığı anlamına gelmez. Faizin hangi tarihten başlayacağı, hükmedilmiş alacağın tahsili ve enflasyon nedeniyle oluşan ek kayıp ayrı ayrı incelenir. Önce bedelin tespit edildiği, bankaya yatırıldığı ve hak sahibinin kullanımına açıldığı tarihler belirlenmelidir.
Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenmelidir?
Anayasa’nın 46. maddesinde gerçek bedelin peşin ödenmesi temel güvencedir. Kanunda sayılan özel taksitlendirme durumları bu genel kuralın istisnasıdır. İdarenin bütçe veya ödeme sırası açıklaması, tek başına bütün kamulaştırma alacaklarını taksitli borca dönüştürmez. İşlemin hangi usulle yapıldığı, ödeme yükümlülüğünün kaynağını belirler.
2942 sayılı Kanun’un 10. maddesindeki bedel tespiti ve tescil davasında mahkeme, belirlediği bedelin bankaya yatırılması için idareye süre verir. Makbuzun sunulması üzerine tescil ve hak sahibine ödeme hakkında hüküm kurulur. Bu nedenle malikin önce dosyadaki ara kararları ve bankaya gönderilen ödeme yazısını incelemesi gerekir. İdarenin para yatırması ile bankanın malike ödeme yapmasına izin verilmesi farklı aşamalardır.
Satın alma usulüyle anlaşılmış bedel, acele el koyma sırasında belirlenen tutar ve normal bedel tespiti davasında hükmedilen miktar birbirine karıştırılmamalıdır. Acele el koyma dosyasındaki ödeme nihai bedelin her durumda kesinleştiğini göstermez. Ek ödeme gerekip gerekmediği asıl bedel davasında ortaya çıkabilir. Önceden alınmış tutarlar yeni hesapta ayrıca gösterilmelidir.
Para bankada olduğu hâlde çekilemiyorsa
Blokenin sebebi belirlenmeden bankaya karşı doğrudan dava açılması isabetli olmayabilir. Ödeme müzekkeresinin gönderilmemesi, kimlik bilgilerinin uyuşmaması, mirasçılık belgesinin eksikliği veya mülkiyet uyuşmazlığı farklı çözümler gerektirir. Mahkeme yazısı bekleniyorsa ilgili dosyada talepte bulunulur; hak sahipliği çekişmeliyse bu uyuşmazlığın sonucu önem kazanır.
Banka kayıtlarında yalnızca yatırma tarihi değil, hesabın niteliği, bloke nedeni, nemalandırma bilgisi ve paranın hangi tarihte çekilebilir olduğu araştırılmalıdır. Hak sahibinin paraya erişemediği dönem ile erişebildiği hâlde kendi tercihiyle çekmediği dönem aynı kabul edilemez. Gecikmenin idareden, mahkeme işleminden veya hak sahibinden kaynaklanması talebin hukuki değerlendirmesini etkiler.
Faiz ile enflasyon kaynaklı değer kaybı aynı şey midir?
Faiz, belirli bir alacak ve dönem üzerinden hukuki bir orana göre hesaplanır. Enflasyon kaybı ise paranın satın alma gücündeki aşınmayla ilgilidir. Faiz ödenmiş olması, ekonomik kaybın mutlaka giderildiğini göstermez; buna karşılık enflasyon oranının yüksek olması da her dosyada otomatik olarak ayrı bir tazminat hükmü kurulmasını sağlamaz.
Dosyada anapara, faiz, bankada oluşan nema ve yapılan kısmi ödemeler birlikte değerlendirilir. Aynı kayıp için ikinci kez ödeme istenmemelidir. Taşınmazın sonradan piyasa değerinin yükselmesi de tek başına kamulaştırma alacağının parasal değer kaybıyla özdeş değildir. Taşınmaz değerlemesinin tarihi ile alacağın geç ödenmesi nedeniyle uğranılan kaybın dönemi farklı sorulardır.
Bütün dönemler için tek faiz oranı kullanılabilir mi?
Anayasa’nın 46. maddesi, taksitlendirme ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedelleri yönünden kamu alacakları için öngörülen en yüksek faize ilişkin güvence içerir. Bunun somut dosyada hangi dönemden itibaren uygulanacağı; bedelin niteliği, tescil, hüküm ve kesinleşme durumu ile ilgili yargısal uygulama değerlendirilerek belirlenmelidir. Dava öncesi, yargılama sırası ve hüküm sonrası dönemler tek bir başlık altında hesaplanmamalıdır.
Bu nedenle yalnızca internette bulunan güncel bir yüzdeyi bütün yıllara uygulayan hesap güvenilir değildir. Dönem içinde oran değişiklikleri varsa hesap bölünür. Faizin türü, başlangıcı ve sonu talep dilekçesinde açıkça gösterilir. İcra aşamasında hüküm fıkrasındaki faiz düzenlemesi de incelenir; icra takibi, hükümde bulunmayan yeni bir tazminat kaleminin doğrudan tahsili için kullanılamaz.
Dört aylık faiz kuralı neden artık güncel kabul edilemez?
Anayasa Mahkemesi, 5 Nisan 2023 tarihli E.2022/83, K.2023/69 kararıyla, bedel tespiti davasının dört ay içinde sonuçlandırılamaması durumunda bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilmesini öngören hükmü iptal etmiştir. Karar 1 Ağustos 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Mahkeme, yüksek enflasyonda yalnızca kanuni faizin gerçek bedel güvencesini sağlayamayabileceğini ve ilk dört ayın faiz dışında bırakılmasının ekonomik kayba yol açabileceğini değerlendirmiştir. Bu bir norm denetimi kararıdır: Belirli bir kişiye belirli tutarda ek ödeme yapılmasına hükmetmez. İptal, bütün geçmiş dosyaların kendiliğinden yeniden açılması veya her malike aynı yöntemle fark ödenmesi anlamına gelmez. Eski ve kesinleşmiş dosyalar yönünden zaman bakımından uygulama ayrıca incelenir. Kararın gerekçesi ve hükmü.
Geç ödeme durumunda hangi yol izlenir?
Bedel davası devam ediyorsa
Faiz ve değer kaybı iddiası dosyada zamanında ileri sürülmeli; başlangıç tarihi ile hesap dayanakları somutlaştırılmalıdır. Sadece “haklarım saklıdır” denilmesi, usulen gereken talep ve itirazların yerini tutmaz. Bilirkişi raporu, bedelin yatırılması için verilen süreler ve ödeme kararları ayrı ayrı takip edilir. İlgili itirazların istinaf veya temyiz incelemesine taşınabilmesi için hükmün hangi kısmının hatalı olduğu açıklanır.
Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi ile ödenmesinin gecikmesi iki ayrı uyuşmazlıktır. Emsal satış hatasına ilişkin itiraz, tek başına gecikme zararını kanıtlamaz. Buna karşılık değer kaybı incelemesi de taşınmazın doğru değerlenip değerlenmediği sorununu ortadan kaldırmaz. Dilekçede bu iki talebin dayanakları ayrılmalıdır.
Hüküm verilmiş ancak ödeme yapılmamışsa
2942 sayılı Kanun’un ek 4. maddesi, kapsamındaki hükmedilmiş bedel, tazminat, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin, davacının veya vekilinin idareye yazılı bildireceği banka hesabına otuz gün içinde yatırılmasını düzenler. Bu sürede ödeme yapılmazsa genel hükümlere göre icra yolu gündeme gelir. Hesap bildiriminin ulaştığı tarih ve kapsamı ispatlanabilir olmalıdır.
Ek 4. maddedeki ödeme başvurusu ile 10. madde davasında tescilden önce yapılan depo işlemi aynı aşama değildir. Ayrıca kamulaştırmasız el atma, idarenin taşınmazı usulsüz kullanması ve eski tarihli özel düzenlemelere tabi dosyalar için aynı takip şablonu uygulanmamalıdır. İcranın geri bırakılması, kesinleşme gerekliliği ve haciz sınırlamaları somut hüküm ile borçlu idare bakımından değerlendirilir.
Faizi aşan kayıp ileri sürülecekse
Talebin hangi hukuki yola ait olduğu belirlenir. Ek zarar davası, devam eden yargılamada talep, kanun yolu veya temel hak başvurusu birbirinin yerine geçen seçenekler değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun aşkın zarara ilişkin hükümlerine dayanılacaksa uygulanabilirlik, temerrüt, ispat ve zamanaşımı ayrıca tartışılır. Salt genel enflasyon verisinin her davada yeterli delil sayılacağı varsayılamaz.
Anayasa Mahkemesine bireysel başvuru da ilk başvuru mercii değildir. Olağan yolların tüketilmesi, iddianın bu yollarda ileri sürülmesi ve nihai kararın öğrenilmesinden itibaren kural olarak otuz günlük sürenin gözetilmesi gerekir. Kullanılması gereken etkili bir yol varken doğrudan bireysel başvuru yapılması kabul edilebilirlik sorununa yol açabilir.
2026 AYM kararı: kesinleşme ve teminat konusunda ne değişti?
AYM’nin 13 Mayıs 2026 tarihli E.2026/24, K.2026/106 kararı, kamulaştırmasız el atma tazminatlarında idareye tanınan özel teminat muafiyetini kaldırmıştır. Karar, 7 Ağustos 2026 tarihli ve 33333 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Yürürlüğü ertelenmediğinden iptal bu tarihte yürürlüğe girmiştir. İnceleme, 2942 sayılı Kanun’un ek 4. maddesinin ikinci fıkrasıyla ve kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davalarıyla sınırlıdır.
Kesinleşmeden icra imkânını getiren karar bu mu?
İki farklı hukuki gelişme ayrılmalıdır. AYM’nin 30 Haziran 2022 tarihli E.2021/127, K.2022/85 kararı, geçici 16. maddede bedel ve tazminat kararlarının icrasını kesinleşmeye bağlayan ve başlamış takipleri durduran düzenlemeleri iptal etmiştir. Bu kararla ortadan kaldırılan engel, kanundan doğan kesinleşme şartıdır. 2026 kararı ise icra başladıktan sonra idarenin başvurabileceği geri bırakma yolundaki özel teminat muafiyetine ilişkindir.
Bu nedenle kamulaştırmasız el atma tazminatı yönünden kural olarak kararın kesinleşmesi beklenmeden takip gündeme gelebilir; fakat kararın hüküm fıkrası, uyuşmazlığın türü ve uygulanacak özel usul yine incelenir. Taşınmazın aynına ilişkin ayrı bir hükmü veya tapu tescilini aynı gerekçeyle kesinleşme aranmadan infaz edilebilir saymak doğru değildir. Salt istinaf ya da temyiz başvurusu da para alacağının icrasını kendiliğinden durdurmaz.
İdare artık mutlaka nakit teminat mı yatırır?
Hayır; bu kadar genel bir sonuç çıkarılamaz. İlk olarak iptal, usulüne uygun kamulaştırmanın bedel tespiti ve tescil davalarına bütün olarak yayılmaz. İkinci olarak İİK’nin 36. maddesinin ikinci fıkrasında borçlunun Devlet olması hâlindeki genel teminat muafiyeti devam etmektedir. AYM bu hükmü 2026 kararında iptal etmemiştir. “İdare” ile bu hükümdeki “Devlet” kavramı aynı genişlikte değerlendirilmemelidir.
Belediyeler sırf kamu tüzel kişisi olmaları nedeniyle Devlet için düzenlenen muafiyetten otomatik yararlanmaz. Borçlu kurumun tüzel kişiliği ve varsa özel kanun hükmü araştırılır. Başka bir muafiyet bulunmuyorsa, kamulaştırmasız el atma alacağında kaldırılmış ek 4/2 hükmüne dayanılarak teminatsız geri bırakma istenemez. Ancak borçlunun ayrı bir kanuni muafiyeti bulunuyorsa bunun etkisi somut dosyada değerlendirilir.
İİK 36 kapsamında güvence yalnızca nakit yatırmaktan ibaret değildir. Kanunda depo, kabul edilebilir rehin veya banka kefaleti gibi imkânlar ile yeterli hacizli malın bulunması düzenlenir. Güvencenin uygunluğu ve tutarı dosyaya göre incelenir; her durumda sabit bir yüzde uygulanacağı varsayılamaz. Kanun yoluna başvuru, mehil ve takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden geri bırakma kararı alınması ayrı işlemlerdir. Teminat bulunması da tek başına mahkeme kararı yerine geçmez.
Otuz günlük ödeme başvurusu kaldırıldı mı?
2026 kararının konusu ek 4. maddenin ikinci fıkrasıdır. Birinci fıkradaki yazılı banka hesabı bildirimi ve otuz günlük ödeme süresi bu kararla iptal edilmemiştir. Kesinleşme engelinin bulunmaması, uygulanması gereken ödeme başvurusunun atlanabileceği anlamına gelmez. Başvuru, takip ve geri bırakma aşamaları ayrı kontrol edilmelidir.
Daha önce verilmiş geri bırakma kararları ne olur?
AYM kararıyla bütün eski dosyalardaki geri bırakma kararlarının kendiliğinden silindiği söylenemez. İptalin zaman bakımından etkisi, mevcut kararın dayanağı ve devam eden hukuki durum birlikte incelenerek ilgili icra dosyasında veya mahkemede talepte bulunulmalıdır. İptal kararının geriye yürümezliği ile sürmekte olan işlemlere etkisi aynı soru değildir.
Alacaklı bakımından uygulanacak kontrol sırası şudur: Önce alacağın kamulaştırmasız el atma tazminatı olup olmadığı; ardından ödeme başvurusunun tamamlanması; sonra borçlu kurumun muafiyet dayanağı ve geri bırakma kararının bulunup bulunmadığı incelenir. Takibin sürmesi, kamu mallarına ilişkin tüm haciz sınırlamalarının kalktığı anlamına gelmez. Bu bölüm, 2026 iptal kararı ile yürürlükteki genel icra hükümlerinin birlikte değerlendirilmesidir; belirli bir dosyada tahsil garantisi değildir.
2026 kararının gerekçesi, hükmü ve karşıoyu ile 2022 kararının gerekçesi ve hükmü birlikte okunmalıdır. 2026 kararının çoğunluk gerekçesi, teminatsız ertelemenin tahsili geciktirmesi ve paranın değer aşınması üzerinde durmaktadır; karşıoy ise genel Devlet muafiyetini ve kanun yolu güvencesini vurgulamaktadır. Karşıoy, çoğunluğun bağlayıcı iptal hükmünün yerine geçmez.
Hesap ve delil dosyası nasıl hazırlanır?
| Belge veya tarih | İncelemedeki işlevi |
|---|---|
| Dava açılışı, değerleme ve tescil tarihleri | Farklı hukuki dönemlerin ayrılması |
| Gerekçeli karar ve kanun yolu kararları | Hükmedilen tutar, faiz ve kesinleşme durumu |
| Banka dekontu ve hesap hareketleri | Depo, nema, kısmi ödeme ve çekim bilgileri |
| Ödeme müzekkeresi ve bloke cevabı | Paraya erişimin ne zaman mümkün olduğu |
| İdareye hesap bildirimi ve teslim kaydı | Ek 4. madde ödeme süresinin başlangıcı |
| Dönemsel ekonomik veriler ve zarar belgeleri | Ekonomik kaybın denetlenebilir hesabı |
Hesap çizelgesinde her ödeme ayrı satırda gösterilir. Önce hangi miktarın hangi tarihler arasında ödenmediği belirlenir, ardından o dönemin hukuki faiz rejimi uygulanır. Banka neması ve önceki ödemeler ilgili kalemlere işlenir. Enflasyon karşılaştırmasında seçilen endeksin gerekçesi açıklanır; TÜFE ile Yİ-ÜFE birbirinin yerine gerekçesiz kullanılmaz.
Eski kamulaştırmalarda hak sahibi adına bankaya yatırılmış ancak ödenmemiş bedeller için 2942 sayılı Kanun’un ek 3. maddesi ayrıca önem taşır. Bu özel düzenlemenin uygulama alanı, eski tescil hükümlerine dayanan dosyalardır. Buradaki güncelleme yöntemini bütün yeni kamulaştırma davalarına otomatik taşımak doğru olmaz. Eski dosyanın tescil kararı ve banka arşivi bu nedenle özellikle incelenmelidir.
Sonuç
Geç ödenen kamulaştırma bedelinde etkili bir başvuru, doğru zaman çizelgesine dayanır. Bedelin belirlenmesi, bankaya yatırılması ve kullanılabilir hâle gelmesi ayrı ayrı belgelendiğinde faiz, ekonomik kayıp ve tahsil talepleri daha açık kurulabilir. Eski dört aylık kuralı yürürlükte saymak veya tek oranla bütün dönemi hesaplamak yerine, güncel düzenlemeler ve dosyanın aşaması birlikte değerlendirilmelidir.
İlgili yazılar: Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası; Kamulaştırmasız Fiilî El Atma Davası; Acele Kamulaştırma ve Acele El Koyma; Hisseli ve Miras Kalan Taşınmazların Kamulaştırılması
Sıkça Sorulan Sorular
Kamulaştırma parası bankaya yatırılınca faiz mutlaka sona erer mi?
Yatırılan tutarın hak sahibinin kullanımına açılıp açılmadığı ve blokenin hukuki nedeni incelenir. Her bankaya yatırma işlemi aynı sonucu doğurmaz.
Bedeli almak, daha yüksek bedel istemekten vazgeçmek midir?
Mahkemece hükmedilen bedelin alınması ile anlaşma veya feragat farklı işlemlerdir. İmzalanan belge ve kanun yolu süresi kontrol edilmelidir.
AYM kararı herkese otomatik enflasyon farkı ödenmesini sağlar mı?
Hayır. Normun iptali ile bireysel alacağın miktarı ve tahsil yolu farklıdır. Somut talep ve usul koşulları değerlendirilir.
İdareye IBAN gönderilmeden icra başlatılabilir mi?
Ek 4. madde kapsamındaki alacaklarda yazılı hesap bildirimi ve otuz günlük ödeme süresi gözetilmelidir. Alacağın bu kapsama girip girmediği ilk inceleme konusudur.
Değer kaybı davası için her durumda aynı süre mi vardır?
Hayır. Bedel davasındaki itiraz, ayrı alacak talebi ve bireysel başvuru farklı süre rejimlerine tabidir. Nihai karar ve tebliğ belgeleri görülmeden ortak bir son tarih verilemez.
Kaynakça
- AYM E.2026/24, K.2026/106, 13.5.2026; RG 7.8.2026, 33333: resmî yayımlanma bağlantısı. Gerekçe, hüküm ve karşıoy yukarıdaki erişilebilir tam metin aktarımından kontrol edilmiştir.
- AYM E.2021/127, K.2022/85, 30.6.2022: kesinleşme şartına ilişkin karar.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.36, güncel metin.
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu: m.10, ek m.3 ve ek m.4, güncel konsolide metin.
- AYM E.2022/83, K.2023/69, 5.4.2023: resmî karar künyesi. Resmî sayfa dinamik içerik nedeniyle metin vermediğinden gerekçe ve hüküm yukarıdaki erişilebilir karar aktarımından okunmuştur.
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasası: m.35, m.46 ve m.153.
- 6216 sayılı Kanun: m.45 ve m.47.
Mevzuat ve kaynak kontrol tarihi: 15 Ekim 2026.