AYM Önalımda Rayiç Bedel Kuralını İptal Etti: Şufa Davalarında 6 Ağustos 2027’ye Kadar Ne Olacak?

Anayasa Mahkemesi, önalım (şufa) davalarında hâkim tarafından belirlenen rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin düzenlemeyi iptal etti. Karar 6 Kasım 2026’da yayımlandı; iptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Peki, paydaşlar ve devam eden davalar açısından ne değişiyor? [1] [3]

Karar bir bakışta: Neler iptal edildi?

Anayasa Mahkemesi (AYM), 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’nın 5. ve 35. maddeleri bağlamında mülkiyet hakkının korunmasına ilişkin yükümlülüklerle bağdaşmadığı gerekçesiyle iptal etti. Bu iptal nedeniyle uygulanma olanağı kalmayan aynı fıkranın diğer hükümleri ile TMK geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal kapsamına alındı (6216 sayılı Kanun m.43/4). [1] [2]

Önemli: Yasal önalım (şufa) hakkı kaldırılmadı. İptal edilen, bu hakkın kullanılmasında uygulanacak bedel belirleme ve depo rejiminin 7571 sayılı Kanun’la getirilen düzenidir. İptal hükümleri kararın yayımlandığı gün değil, dokuz ay sonra yürürlüğe girecektir. [2]

Önalım bedelinde hangi düzenleme değişmişti?

7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren TMK m.734/2 değişikliği, önalım hakkı sahibinin payı devralabilmesi için mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin sürede nakden yatırmasını öngörmüştü. Geçici 1. maddenin ikinci fıkrası, bu yeni bedel düzeninin değişiklik öncesinde açılmış davalara da uygulanmasını hükme bağlıyordu. [1]

Daha önceki kanun metninde ise önalım bedelinin temelini satış sözleşmesindeki bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri oluşturuyordu. Bu tarihsel karşılaştırma, eski metnin iptal kararıyla kendiliğinden yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmez.

AYM rayiç bedel yöntemini neden Anayasa’ya aykırı buldu?

AYM, satış işleminin üç ayrı menfaati ilgilendirdiğini belirtti: payını satan malik, payı satın alan üçüncü kişi ve önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş. Mahkemeye göre, kanuni önalım ilişkisi satışın koşulları korunarak yalnız alıcının değişmesi üzerine kuruludur. [1] [2]

Satış sözleşmesinde kararlaştırılan tutar yerine sonradan mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınması, bu ekonomik dengeyi değiştirebilir. Satış bedelinden farklı bir tutarın üçüncü kişi alıcıya ödenmesi, somut duruma göre alıcı için haksız kazanç veya zarar sonucunu doğurabilir. Önalım hakkı sahibi de yargılama sürecinin sonunda ne tutarda ödeme yapacağını önceden kesin olarak bilemeyebilir. [2]

AYM bu nedenlerle tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil denge kurulmadığı sonucuna ulaştı. Kararda, rayiç değerin enflasyon koşullarında alıcıyı koruyabileceği yönündeki karşıoy değerlendirmeleri de bulunmaktadır; bununla birlikte bağlayıcı sonuç çoğunluğun iptal hükmüdür. [1]

Karar ne zaman yürürlüğe girecek?

Karar 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. AYM, iptal hükümlerinin yürürlüğünü dokuz ay erteledi. Dolayısıyla iptalin yürürlüğe giriş tarihi 6 Ağustos 2027’dir. [3]

Bu tarihe kadar düzenleme yürürlükte kalmaktadır. İptal kararını, 7 Kasım 2026 itibarıyla bütün önalım davalarında rayiç bedel sisteminin derhâl uygulanamaz hâle geldiği şeklinde yorumlamak doğru değildir. İptalin ilan edilmesi ile yürürlüğe girmesi aynı işlem değildir.

Devam eden önalım davaları açısından hangi hususlar incelenmeli?

Derdest davalarda özellikle satışın tarihi, davanın açıldığı tarih, noter bildirimi, bedel tespiti, depo ara kararı, yatırılan tutar ve nema kayıtları birlikte değerlendirilmelidir. 25 Aralık 2025 tarihli değişikliğin geçmişte açılmış davalara uygulanmasını düzenleyen geçiş hükmü de iptal kapsamındadır; ancak bu iptal hükmünün yürürlüğü de 6 Ağustos 2027’ye ertelenmiştir. [1]

Daha önce yatırılmış bedellerin kendiliğinden iade edildiği, kesinleşmiş kararların otomatik olarak ortadan kalktığı veya tüm dosyaların eski depo usulüne döndüğü söylenemez. Her dosyanın mevcut usulî aşaması, kesin süreye ilişkin ara kararları ve ileride yapılabilecek yeni kanunî düzenleme ayrı ayrı izlenmelidir.

Paydaş, alıcı ve satıcı bakımından kontrol listesi

• Önalım hakkı sahibi paydaş: Bildirim ve hak düşürücü süre, depo yükümlülüğüne ilişkin ara karar, mevcut ödeme ve nema kayıtları.
• Payı satın alan üçüncü kişi: Sözleşmedeki gerçek satış bedeli, ödeme belgeleri, değerleme raporu, bedel farkı iddiaları ve yargılama aşaması.
• Satıcı paydaş: Satışın tarihi, hukuki niteliği, paylı mülkiyet kaydı ve taraflar arasındaki işlem koşulları.

Önalım hakkı ve dava süreleri kaldırıldı mı?

Hayır. Karar önalım hakkını düzenleyen TMK m.732’yi veya hakkın kullanılmasındaki hak düşürücü süreleri düzenleyen TMK m.733’ü iptal etmedi. 7571 sayılı Kanun’la değişen süre rejiminde noter bildirimi sonrası üç aylık süre ile satış tarihinden itibaren bir yıllık üst sınır ayrı değerlendirilir. 25 Aralık 2025 öncesi satışlar için geçiş ve önceki iki yıllık üst süre yönünden ayrıca inceleme gerekebilir. [1]

Önalım bedeliyle ilgili iptal kararı, dava açma süresini uzatan veya geçmiş süreleri yeniden başlatan bir karar değildir.

6 Ağustos 2027’den sonra doğrudan eski satış bedeli kuralına mı dönülecek?

Buna bugünden kesin yanıt verilemez. AYM, 7571 sayılı Kanun’la kurulan TMK m.734/2 rejimini iptal etmiş ve kanun koyucuya yeni düzenleme yapabilmesi için dokuz aylık süre tanımıştır. Eski metnin iptal kararının sonucu olarak kendiliğinden aynen geri geldiği varsayılamaz. [1]

Kanun koyucu yeni bir bedel ve depo rejimi kabul edebilir. Yeni düzenleme yapılmazsa iptal sonrasında doğabilecek hukuki boşluğun somut uyuşmazlıklarda hangi usul ve ilkelerle giderileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

AYM şufa hakkını tamamen kaldırdı mı?

Hayır. İptal, önalım hakkının varlığına değil, 7571 sayılı Kanun’la değiştirilen bedel belirleme ve depo düzenine ilişkindir.

Rayiç bedel bugün artık uygulanmıyor mu?

İptal hükmünün yürürlüğü 6 Ağustos 2027’ye ertelenmiştir. 7 Kasım 2026 itibarıyla mevcut düzenleme yürürlüktedir.

Eski önalım davalarında yatırılan bedel iade edilir mi?

İptal kararı tek başına bütün dosyalar için otomatik iade sonucu doğurmaz. Somut davanın aşaması, depo kararı ve usulî durum incelenmelidir.

Şufa davasında üç aylık ve bir yıllık süreler değişti mi?

Bu AYM kararı TMK m.733’teki süre hükümlerini iptal etmemiştir. İşlemin tarihine göre geçiş hükümleri ayrıca ele alınmalıdır.

6 Ağustos 2027’de kesin olarak satış bedeli esasına mı dönülecek?

Böyle bir otomatik sonuç açıklanamaz. Bu tarihe kadar çıkabilecek yeni kanun ve iptal sonrası uygulama ayrıca izlenmelidir.

Resmî karar ve ilgili yayınlar

[1] Anayasa Mahkemesi — E.2026/23, K.2026/162, 16.07.2026 (Kararlar Bilgi Bankası, norm denetimi). Kaynağı inceleyin

[2] Anayasa Mahkemesi — Ön alım hakkına konu payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngören kurala ilişkin karar, basın duyurusu ND 22/26 — 06.11.2026. Kaynağı inceleyin

[3] Resmî Gazete — 6 Kasım 2026, Sayı 33422 — Anayasa Mahkemesinin E.2026/23, K.2026/162 sayılı kararı (PDF). Kaynağı inceleyin

Güneş & Güneş: Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası