Miras kalan evin kira geliri, mirasçıların ortak hakları ve taşınmazın yönetimiyle birlikte değerlendirilir. Yurt dışında yaşayan mirasçının evle fiziksel olarak ilgilenmemesi gelir hakkını ortadan kaldırmaz. Buna karşılık bir mirasçının bütün kirayı tahsil etmesi, o gelirin tamamını kişisel malı yapmaz. [1]
Ölüm kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini kural olarak kendiliğinden sona erdirmez. Mirasçılar sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükleri devralır. Kira bedeli, depozito, bakım ve bildirimler sözleşme ile Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre sürer. Mirasçılık, kanuni tahliye sebebi yerine geçmez. [2]
Kiracıya ölüm ve yeni ödeme düzeni usulüne uygun bildirilmelidir. Birbiriyle çelişen hesap bildirimleri kiracıyı kime ödeme yapacağı konusunda tereddüde düşürebilir. Bildirimin hangi yetkiye dayandığı ve ödemenin borcu sona erdirip erdirmeyeceği açık olmalıdır.
Kira gelirini kim tahsil edebilir?
Elbirliği mülkiyetinde tereke yönetimi ve hakların kullanılması birlikte hak sahipliği esasına tabidir. Mirasçılar tahsil için bir kişiyi yetkilendirebilir; hesap verme ve gider kuralları yazılı belirlenmelidir. Yalnız aile içinde “evle o ilgileniyor” denilmesi sınırsız tahsil ve harcama yetkisinin açık kanıtı olmayabilir. [1]
Anlaşma sağlanamıyorsa tereke temsilcisi atanması veya uyuşmazlığa uygun yargısal çözüm değerlendirilebilir. Her mirasçının koruma hakkı ile kira sözleşmesini değiştirme veya tüm geliri kişisel olarak tahsil etme yetkisi aynı değildir.
Evde bir mirasçı oturuyorsa
Mirasçının evi kullanmasıyla üçüncü kişiye kiraya verilmesi farklıdır. Diğer mirasçıların kullanımının engellenmesi halinde kullanım bedeli veya ecrimisil tartışması gündeme gelebilir. Paydaşlar arasındaki intifadan men koşulu ve istisnaları somut olaya göre değerlendirilmelidir; her kullanım otomatik kira borcu doğurmaz.
Yazılı kullanım anlaşmasında süre, giderler, bedel ve tahliye/teslim koşulları düzenlenebilir. Sağ kalan eşin aile konutu ve ev eşyasına ilişkin özel hakları da ayrıca incelenir. Miras payı hesabı bu hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. [1]
Yurt dışındaki mirasçı nasıl takip eder?
Kira sözleşmesi, aylık banka dökümü ve gider belgelerinin düzenli gönderilmesi kararlaştırılabilir. Tahsil hesabının hak sahipliği ve temsil yetkisi açık olmalıdır. Vekâlet yalnız para almaya mı, kira sözleşmesi yapmaya mı, dava ve sulha mı yetki veriyor kontrol edilir. [2] [3]
Yabancı ülkeye para gönderilecekse kira geliri ile miras anaparası birbirinden ayrılır. Vergi beyanında da bu ayrım önemlidir. Türkiye’de kira geliri vergilendirmesi ve ikamet edilen ülkedeki bildirimler ayrıca incelenir; miras vergisinin ödenmiş olması gelecekteki kira gelirini vergiden muaf kılmaz. [4]
Ölüm tarihine göre kira hesabı nasıl ayrılır?
Ölümden önce doğmuş ve ödenmemiş kira alacağı, terekenin mevcut alacakları arasındadır. Ölümden sonra doğan kiralar ise miras ortaklığı devam ettiği dönemde taşınmazdan elde edilen gelirdir. Paylaşmadan sonraki kira, taşınmazın kime bırakıldığına ve sözleşmedeki geçiş düzenine göre hesaplanır. Aynı banka hesabına yatmış olmaları bu dönemleri hukuken birleştirmez. [1] [2]
Örneğin ölüm 15 Mart’ta gerçekleşmişse, kira sözleşmesinde ödeme dönemi ve muacceliyet ayrıca okunmalıdır. Aylık kiranın hangi tarihte doğduğu, peşin ödenip ödenmediği ve ölümden önceki borçlar belirlenmeden yalnız gün sayısına göre paylaşım yapmak yanlış sonuca götürebilir. Kiracının önceki ev sahibine peşin ödeme savunması varsa dekont ve ödeme açıklaması incelenir. Mirasçıların kiracıdan ikinci kez aynı dönemin bedelini istememesi gerekir.
Depozito neden dağıtılabilir gelir sayılmaz?
Kiracıdan alınan güvence, şartları gerçekleştiğinde iade edilmesi gereken bir kalemdir. Taşınmazla birlikte depozito yükümlülüğünün de izlenmesi gerekir. Depozitoyu mirasçılar arasında gelir gibi dağıtmak, sözleşme sona erdiğinde karşılanmamış bir iade borcu yaratabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342’deki güvence hükümleri ayrıca dikkate alınır. [2]
Yetkili tahsil ile kişisel harcama arasındaki sınır
Bir mirasçının kira toplamakla görevlendirilmesi, istediği gideri diğer mirasçılara yükleyebileceği anlamına gelmez. Yönetim düzeninde hangi tutarın üzerinde önceden onay alınacağı, acil onarımların nasıl belgeleneceği ve hesap dönemleri belirtilmelidir. Çatının akmasını önleyen zorunlu onarım ile yalnız bir mirasçının tercih ettiği dekorasyon aynı değerlendirmeye tabi değildir. Vekâlet ilişkisinde hesap verme ve alınanları teslim etme yükümlülüğü TBK m.508 bakımından önemlidir. [2]
Yurt dışından takipte aylık bir hesap cetveli yeterli bir başlangıç olabilir: dönem, brüt tahsilat, belgeye bağlı gider, kalan para ve yapılan dağıtım. Banka hareketlerinin tek başına gönderilmesi harcamanın hukuki dayanağını açıklamaz. Fatura da tek başına bütün mirasçıların gideri kabul ettiğini göstermez. Yetki, gereklilik ve ödeme birlikte incelenir.
Kullanım anlaşması ve paylaşmaya geçiş
Evde bir mirasçının oturmasına izin verilmişse anlaşmanın bedelsiz mi, süreli mi ve hangi giderleri kapsadığı açık olmalıdır. Sonradan bedel istenmesi halinde önceki rıza, bildirimin tarihi ve kullanımın kapsamı delil olur. Sağ kalan eşin aile konutuna ilişkin talebi varsa TMK m.652 çerçevesi ayrıca incelenir; sırf miras paylarının eşitliği gerekçesiyle bu özel hüküm dışlanamaz. [1]
Taşınmaz satılacaksa kiracıyla mevcut sözleşme, depozito ve birikmiş kira hesabı satış dosyasına eklenir. Satış gününe kadar tahsil edilmiş bedellerin kime ait olduğu yazılı belirlenir. Ortaklığın giderilmesi yoluna gidilmesi geçmiş kira hesabını kendiliğinden çözmez. Geçmiş dönem alacağı, devam eden yönetim ve gelecekteki paylaşma üç ayrı sonuç kalemi olarak izlenmelidir.
Kiracıdan kira alacağı ile mirasçıdan hesap istemi nasıl ayrılır?
Talebin muhatabı ve hukuki sebebi
Kiracı kira sözleşmesinden doğan ödeme borcunu yerine getirmiyorsa kira alacağı gündeme gelir. Bir mirasçı kirayı tahsil etmiş fakat diğer hak sahiplerine hesap vermemişse uyuşmazlık farklıdır: Tahsil edilen paranın hangi yetkiyle alındığı, hangi giderlere harcandığı ve miras ortaklığına ne kadar borç kalındığı araştırılır. Aynı ayın bedeli hem kiracıdan hem tahsil eden mirasçıdan ikinci kez alınamaz. Kiracının yaptığı ödemenin borcu sona erdirip erdirmediği ayrıca incelenir.
Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4'teki sulh hukuk mahkemesi kuralı uygulanır. Mirasçılar arasındaki hesap, vekâlet veya haksız kullanım uyuşmazlığı ise yalnızca gelirin kaynağı kira olduğu için otomatik olarak aynı görev kuralına girmez. Talep sonucu ve ilişkinin hukuki niteliği belirlenmelidir. Dava şartı arabuluculuk da talebin türüne göre değerlendirilir; kira ilişkisinden ve ortaklığın giderilmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için düzenlenen hükümler, her mirasçı alacağına koşulsuz genellenemez.
Aylık hesap cetveli hangi bilgileri içermelidir?
Denetlenebilir bir hesapta her bağımsız bölüm, kiracı, kira dönemi, sözleşmeye göre muaccel tutar, banka tahsilatı ve gider ayrı satırda gösterilir. Yalnızca yıl sonunda gönderilen toplam rakam yeterli değildir. Önceki dağıtımlar, kiracının mahsup iddiası, boş kalan aylar ve yapılan onarımlar ayrı belgelenmelidir. Mirasçının kişisel yolculuğu veya kendi tercih ettiği yenileme, kendiliğinden bütün mirasçıların ortak gideri olmaz.
| İncelenecek kayıt | Açıklığa kavuşturduğu konu |
|---|---|
| Kira sözleşmesi ve ek protokoller | Kira tutarı, artış dönemi, ödeme hesabı ve kiralanan yer |
| Banka hesap hareketleri | Gerçek tahsilat, gönderen kişi ve ödeme tarihi |
| Fatura, makbuz ve yönetim kararları | Giderin gerçekliği, taşınmazla ilgisi ve yetkilendirme |
| Mirasçılara yapılan havaleler | Önceki dağıtımın hangi dönem hesabına ait olduğu |
| Depozito kaydı | Kiracıya karşı iade yükümlülüğü bulunan güvence |
Gerçek Yargıtay kararı: Gelir getiren taşınmazda intifadan men
Olay, savunma ve kararın sonucu
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.12.2015 tarihli, E.2014/12293, K.2015/14843 sayılı kararında, elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlardan birinin üçüncü kişilere kiraya verildiği, diğerinin ticari amaçla kullanıldığı uyuşmazlık incelenmiştir. Davalı, yararlanma isteğinin ancak ihtarla bildirildiğini, zamanaşımını ve daha önce yapılan ödemeleri ileri sürmüştür. Yerel mahkeme, gelir getiren taşınmazların niteliğini değerlendirerek intifadan men koşulunun aranmadığı sonucuna ulaşmış ve davayı kısmen kabul etmiştir. Yargıtay kararı onamıştır. Bağlantıdaki karar metnine erişim için hesap gerekebilir.
Bu kararın önemi, mirasçılar arasındaki bütün kullanım uyuşmazlıklarında önceden ihtarı tek ve değişmez koşul saymamasıdır. Bununla birlikte karar, talep edilen bütün geçmiş dönemlerin veya ileri sürülen bütün miktarların kabul edildiği anlamına gelmez. Kısmi kabul, zamanaşımı savunması, önceki ödemeler ve hesap dönemleri dosyada ayrı değerlendirilir. Kiraya verilen taşınmazdan gelir tahsil edilmesi ile bir mirasçının aile konutunda oturması aynı olgular değildir.
Yurt dışındaki mirasçı hangi delilleri toplamalıdır?
Kiracıların kimliği, sözleşmeler, ödeme açıklamaları, banka hareketleri ve geçmiş yazışmalar birlikte toplanmalıdır. Mirasçının yararlanma veya paylaşım isteğinin tarihini gösteren ihtar ve mesajlar saklanmalıdır. İhtarın gerekli olup olmadığı henüz tartışmalıysa, açık bir hesap ve ödeme talebi belirsizliği azaltabilir; ancak ihtar gönderilmesi geçmişte bulunmayan bir hakkı yaratmaz veya geçmişe dönük zamanaşımını kendiliğinden kaldırmaz.
Dava dilekçesinde yalnızca “kira payımı istiyorum” demek yerine talebin tahsil edilmiş kira gelirine, sözleşmesel kira borcuna veya haksız kullanım karşılığı ecrimisile dayanıp dayanmadığı açıklanmalıdır. Hukuki nitelendirme mahkemeye ait olsa da vakıaların, dönemlerin ve talep sonucunun belirgin olması gerekir.
Kiracı ödeme yapacağı kişiden emin değilse ne olur?
Mirasçılar kiracıya birbiriyle çelişen hesap numaraları bildirebilir. Kiracı, ödeme talep eden kişinin mirasçı ve tahsile yetkili olduğunu belgelendirmesini istemelidir. Tek mirasçının talimatının tüm ortaklığı bağladığı varsayılamaz. Buna karşılık kiracının bütün ödemeleri süresiz durdurması da güvenli çözüm değildir.
TBK m.111, borçlunun kusuru olmaksızın alacaklının kimliğinde duraksama bulunması gibi hâllerde tevdiye ilişkin hükümlere başvurma imkânı tanır. TBK m.107 çerçevesinde tevdi yerinin hâkim tarafından belirlenmesi gündeme gelebilir. Bu yol, kiracının dilediği bir hesaba para ayırmasıyla aynı değildir. Başvurunun koşulları, borcun tutarı ve doğru muhataplar somut olarak değerlendirilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödenmeyen kira nedeniyle TBK m.315'e dayanılacaksa yazılı bildirim ve en az otuz günlük süre önem taşır. Süre, bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Yetkisiz bir mirasçının gönderdiği bildirim, yanlış muhatap veya eksik süre tahliye talebini etkileyebilir. Mirasbırakanın ölümü, kira sözleşmesini yeni baştan kurulmuş hâle getirmez; artış ve kira tespiti kuralları sözleşmenin mevcut süresi dikkate alınarak uygulanır.
Banka üzerinden tahsilat, mirasçının yetkisini ispatlar mı?
GİB'in 2026 Kira Geliri Rehberi, konut ve işyeri kira tahsilatlarının banka veya PTT belgeleriyle tevsikine ilişkin kuralları açıklar. Hisseli taşınmazın kirasının tamamının kiraya verenlerden birinin hesabına yatırılması, tevsik yükümlülüğü bakımından yeterli olabilmektedir. Ancak bu vergi kuralı, hesabın sahibine diğer mirasçıların paylarını kişisel malı gibi kullanma yetkisi vermez. Rehberin gelir yılı ile baskı yılı karıştırılmamalı; istisna ve beyan sınırları ilgili gelir yılına göre kontrol edilmelidir.
Sayısal örnek: Dağıtılabilir tutar ile vergi matrahı farklıdır
Varsayımsal olarak üç eşit paylı mirasçının ortak taşınmazından yılda 600.000 TL kira tahsil edildiğini ve belgelendirilmiş, ortaklıkça karşılanması gereken 90.000 TL gider bulunduğunu düşünelim. Başka borç veya rezerv yoksa ortaklık hesabında 510.000 TL kalır; eşit paylaşım varsayımıyla kişi başına 170.000 TL hesaplanır. Daha önce bir mirasçıya ödenen tutar onun hesabından düşülür. Kiracıdan alınan 60.000 TL depozito bu hesaba dağıtılabilir kira geliri olarak eklenmez.
Bu örnek kişisel gelir vergisi matrahını hesaplamaz. Vergi bakımından gider usulü, indirimler ve her mükellefin durumu ayrıca incelenir. Yurt dışında ikamet etmek Türkiye'deki taşınmazdan sağlanan gelirin Türkiye'de hiç vergilendirilmeyeceği anlamına gelmez; çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması ile mukimlik de değerlendirilir.
Sonuç
Miras evinin kira yönetiminde açık yetki ve düzenli hesap en etkili korumadır. Gelir, gider ve pay dağıtımı belgelenmeli; kiracıya karşı haklarla mirasçılar arasındaki hesaplaşma ayrı yürütülmelidir.
İlgili yazılar: Türkiye’de Şirket Hissesi Miras Kalırsa Ne Yapılır? Yabancı Mirasçı, Ortaklık ve Pay Devri; Yabancı ve Yurt Dışındaki Mirasçıların Veraset ve İntikal Vergisi: Beyan, Süre ve Belgeler; Türkiye’de Miras Kalan Para Yurt Dışına Nasıl Transfer Edilir? Banka Belgeleri ve Vergi İşlemleri; Türkiye’ye Gelmeden Miras İşlemleri Nasıl Yapılır? Yurt Dışından Vekâlet ve Uzaktan Takip.; Miras kalan evde oturan mirasçı ve ecrimisil; Kira geliri beyannamesi; Yabancı Mirasçının Türkiye’de Tapu İntikali; Yurt Dışında Yaşayan Mirasçı Türkiye’deki Miras Evini Nasıl Satar?
Sıkça Sorulan Sorular
Yurt dışında olduğum için kira payım azalır mı?
Hayır. Hak sahipliği ve geçerli anlaşma esas alınır; fiziksel uzaklık payı azaltmaz.
Evle ilgilenen kardeş bütün kirayı tutabilir mi?
Yetki, gider ve ücret dayanağı bulunmadan gelir kendiliğinden ona ait olmaz.
Miras kalan evdeki kiracı çıkarılabilir mi?
Mirasçılık tek başına tahliye sebebi değildir; kanuni koşullar incelenir.
Miras vergisi ödendiyse kiradan vergi çıkmaz mı?
Kira geliri ayrı bir vergilendirme konusudur.
Kaynakça
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 21.12.2015 tarihli, E.2014/12293, K.2015/14843 sayılı kararında
- GİB'in 2026 Kira Geliri Rehberi