Versagung der Nutzungsgenehmigung (İskân): Einspruch, Anfechtungsklage und Aussetzung des Vollzugs

Wird ein Antrag auf Nutzungsgenehmigung (iskân) rechtswidrig abgelehnt, kann vor dem Verwaltungsgericht Klage auf Aufhebung der Ablehnung erhoben werden; sind die Voraussetzungen erfüllt, kann zusätzlich die Aussetzung des Vollzugs beantragt werden. Ein Verwaltungseinspruch gegen die Ablehnung ist in der Regel nicht zwingend. Der richtige Weg lässt sich jedoch nicht allein anhand des Ablehnungsschreibens bestimmen. Inhalt des Antrags, Übereinstimmung des Gebäudes mit Genehmigung und Projekt, Zeitpunkt der Fertigstellung, Zustand der Gemeinschaftsflächen und die Begründung, auf die sich die Verwaltung stützt, sind gemeinsam zu prüfen. ([1, Art. 30] [2, Art. 54, 64–65] [3, Art. 7, 11, 27])

Auch das Ausbleiben einer Antwort ist von Bedeutung. Das Baugesetz enthält eine besondere Vorschrift, nach der bei Anträgen auf Nutzungsgenehmigung die Nutzung als genehmigt gilt, wenn nicht innerhalb von dreißig Tagen entschieden wird. Daher gilt nicht jedes Schweigen automatisch als stillschweigende Ablehnung. Diese Vorschrift macht jedoch ein dem Projekt widersprechendes oder technisch nicht gefahrlos nutzbares Gebäude nicht von selbst rechtmäßig. ([1, Art. 30])

Dieser Beitrag behandelt das Problem, in der Türkei keine Nutzungsgenehmigung zu erhalten, vom Antrag bis zur Umsetzung eines gerichtlichen Urteils. Die allgemeinen Erläuterungen gelten insbesondere für Gebäude in Gebieten mit einem Durchführungsbebauungsplan. Für unbeplante Gebiete, Schutzgebiete, organisierte Industriezonen und Projekte, die besonderen Gesetzen unterliegen, sind die zuständige Verwaltung und die anzuwendenden Sonderregeln gesondert zu bestimmen. In einer konkreten Akte sind außerdem das am Tag der Handlung geltende Recht und die Übergangsvorschriften wichtig. ([1, Art. 4] [2, Art. 2])

Welche Rechtsfolge hat eine Nutzungsgenehmigung?

Die Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi) ist die behördliche Erlaubnis zur Nutzung eines Gebäudes, das gemäß Genehmigung und Anlagen fertiggestellt wurde. Ein von außen fertig wirkendes Gebäude, ein verkaufter Eigentumsanteil oder die tatsächliche Bewohnung führen nicht zum gleichen Ergebnis. Die Verwaltung prüft, ob das Gebäude dem genehmigten Projekt entspricht und ob bei seiner Nutzung bautechnische Bedenken bestehen. Ein Antrag, der die Voraussetzungen erfüllt und aus einem Grund ohne Rechtsgrundlage zurückgestellt oder abgelehnt wird, unterliegt der gerichtlichen Kontrolle. ([1, Art. 30] [2, Art. 64] Für Gewerbebetriebe und Betriebserlaubnisse siehe außerdem Versagung der Eröffnungs- und Betriebserlaubnis für einen Gewerbebetrieb.)

Die verwandten Dokumente erfüllen unterschiedliche Funktionen:

Die Unterschiede in der Tabelle ergeben sich aus den unterschiedlichen Genehmigungs- und Eintragungssystemen des Baugesetzes und des Wohnungseigentumsgesetzes. Bei bestimmten Gebäuden mit einer Bauregistrierungsbescheinigung zeigt sich, dass Wohnungseigentum unter den gesetzlich bestimmten besonderen Voraussetzungen ohne Nutzungsgenehmigung begründet werden kann; ein Grundbucheintrag darf daher nicht in jedem Fall als Nachweis einer erteilten Nutzungsgenehmigung gelten. Die verlässlichste Prüfung besteht darin, Datum, Umfang und Geltung des Dokuments in der Akte der Behörde zu untersuchen, die die Genehmigung erteilt hat. ([1, Übergangsvorschrift Art. 16] [7, Art. 10–14])

Auch das allgemeine Verbot, dass Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung Infrastrukturdienste in Anspruch nehmen, ist zusammen mit den Sonderbestimmungen zu lesen. Übergangsvorschrift Art. 11 des Baugesetzes erlaubt unter bestimmten Stichtagen und technischen Voraussetzungen vorläufige Wasser- oder Stromanschlüsse. Die Vorschrift enthält unterschiedliche Bedingungen für Gebäude, für die vor dem 1. Juli 2022 eine Genehmigung erteilt wurde, und für Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2021 errichtet wurden. Ein bestehender Anschlussvertrag beweist daher für sich genommen keine Nutzungsgenehmigung; auch ein vorläufiger Anschluss begründet kein erworbenes Recht. Die allgemeine Regel, der besondere Anwendungsbereich und die Daten des konkreten Gebäudes sind jeweils gesondert zu prüfen. ([1, Art. 31, Übergangsvorschrift Art. 11])

Wie ist ein Antrag auf Nutzungsgenehmigung vorzubereiten?

Der Antrag wird vom Eigentümer oder einem bevollmächtigten Vertreter bei der zuständigen Verwaltung gestellt, die die Baugenehmigung erteilt hat. Der Antragsschriftsatz muss Flurstück und Parzelle des Grundstücks, die Angaben zur Genehmigung, gegebenenfalls Block- und Einheitennummern sowie die ausdrückliche Angabe enthalten, ob eine volle oder teilweise Nutzungsgenehmigung beantragt wird. Eine allgemeine Forderung wie „das Problem unseres Gebäudes lösen“ kann offenlassen, welcher Verwaltungsakt begehrt wird. Eingangsnummer, Einreichungsdatum und Verzeichnis der Anlagen sind aufzubewahren. ([1, Art. 30] [2, Art. 64] Für Gebühren, die beim Antrag zu zahlen sind, kann außerdem der Beitrag Einspruch gegen die von der Gemeinde verlangten Genehmigungs- und Nutzungsgebühren geprüft werden.)

Nach der Durchführungsverordnung für Planungsgebiete, Art. 64 und 65, sind der Antragsschriftsatz oder das Formular, die Berichte des verantwortlichen Bautechnikers oder der Bauaufsichtsorganisation, der Energieausweis und Fotos des Gebäudes geregelt. Die Aussage in den Berichten, „der Bau ist fertig“, wird nicht als ausreichend angesehen. Die Übereinstimmung mit dem Projekt, mit den technischen und gesundheitlichen Vorschriften sowie die Übereinstimmung der verwendeten Materialien mit den Rechtsvorschriften sind überprüfbar darzulegen. Die Pflicht der Bauaufsichtsorganisation, zu berichten, dass das Gebäude teilweise oder vollständig fertiggestellt ist, ist ebenfalls gesetzlich geregelt. ([2, Art. 64–65] [6, Art. 2])

In der Entscheidung E.2016/11303, K.2020/9068 vom 8. Oktober 2020 erachtete die 6. Kammer des Staatsrats (Danıştay 6. Dairesi) als entscheidend, dass dem Antrag für eine selbständige Einheit der erforderliche Bericht, der Energieausweis und die Fotos nicht beigefügt worden waren. Die Kammer bestätigte die Abweisung der Klage aus diesem Grund. Die Bewertung der Baumängel durch das erstinstanzliche Gericht und die auf den Mangel an Unterlagen gestützte Begründung des Staatsrats sind voneinander zu unterscheiden. Die Entscheidung zeigt, dass eine technische Behauptung der Rechtmäßigkeit die Notwendigkeit einer ordnungsgemäß dokumentierten Antragsakte nicht beseitigt. ([9])

Ist jedes von der Gemeinde verlangte Dokument verpflichtend?

Eine auf der Internetseite der Gemeinde veröffentlichte Dokumentenliste begründet für sich genommen keine neue rechtliche Verpflichtung. Art. 65 der Verordnung begrenzt die erneute Anforderung von Angaben, die sich im Besitz der Verwaltung befinden oder elektronisch zugänglich sind. Vorgesehen ist die Weitergabe von Nummerierungs- und Anschlussinformationen zwischen den zuständigen Stellen. Derselbe Artikel nennt unter den Unterlagen, die vom Antragsteller nicht gesondert verlangt werden dürfen, eine Konformitätsbescheinigung für Erdgas, einen Brandschutzbericht, einen Schutzraumbericht und Bescheinigungen über das Nichtvorliegen von Schulden. ([2, Art. 65])

Zu unterscheiden ist, wer ein Dokument beschafft, von den Voraussetzungen, die das Gebäude erfüllen muss. Dass ein Feuerwehrbericht nicht vom Antragsteller verlangt werden darf, bedeutet nicht, dass Brandschutzvorschriften missachtet werden dürfen. Die Verordnung hebt auch gesetzlich auferlegte finanzielle Pflichten nicht auf. Insbesondere die Bedingung der Unbedenklichkeitsbescheinigung der SGK und die Sondervorschrift des Baugesetzes zum Schutz eines Gebäudeeigentümers, der nicht Bauträger ist, sind gemeinsam zu lesen und zu lösen. ([1, Art. 28, 30] [2, Art. 65] [5, Art. 90])

Wird wegen eines fehlenden Dokuments nicht gehandelt, ist schriftlich zu verlangen, dass erläutert wird, welches Dokument aufgrund welcher Vorschrift erforderlich ist. Dass dem Antragsteller ein Schriftstück aufgebürdet wird, das die Verwaltung selbst aus ihren Unterlagen beschaffen müsste, ist ein anderes rechtliches Problem als das Fehlen eines technischen Berichts, der dem Antrag hätte beigefügt werden müssen. Die Akte muss diesen Unterschied sichtbar machen.

Gilt die Nutzungsgenehmigung als erteilt, wenn innerhalb von dreißig Tagen nicht geantwortet wird?

Art. 30 des Baugesetzes verlangt, dass Anträge der Eigentümer spätestens innerhalb von dreißig Tagen entschieden werden, und bestimmt, dass andernfalls die Nutzung des gesamten Gebäudes oder des fertiggestellten Teils als genehmigt gilt. Diese Sondervorschrift unterscheidet sich von der allgemeinen Regel der stillschweigenden Ablehnung in Art. 10 des Verwaltungsprozessgesetzes (İYUK). Auch in der Rechtslehre wird die Nutzungsgenehmigung als einer der typischen Fälle untersucht, in denen dem Schweigen der Verwaltung eine positive Rechtsfolge beigemessen wird. ([1, Art. 30] [3, Art. 10] [14, PDF S. 3416])

Der Ablauf von dreißig Tagen allein löst die ganze Frage jedoch nicht. Geprüft wird, wann ein ordnungsgemäßer Antrag gestellt wurde, ob die erforderlichen Berichte vorgelegt wurden, welche Handlung die Verwaltung innerhalb der Frist vorgenommen hat und ob das Gebäude der Genehmigung entspricht. Dieselbe Vorschrift stellt klar, dass selbst eine erteilte Erlaubnis die Verantwortlichkeit aus einer Abweichung von der Genehmigung nicht beseitigt. Eine Berufung auf die stillschweigende Genehmigung darf daher nicht als Amnestie für rechtswidriges Bauen oder zur Behebung eines Sicherheitsmangels dienen. ([1, Art. 30] [2, Art. 64–65])

Welcher Weg ist zu wählen, wenn das Schweigen andauert?

Zunächst werden die Unterlagen und Anlagen des Antrags beschafft; es wird festgestellt, ob die Verwaltung tatsächlich geschwiegen hat. Wird geltend gemacht, dass die Voraussetzungen einer stillschweigenden Genehmigung eingetreten sind, kann ausdrücklich verlangt werden, dass deren Rechtsfolgen anerkannt und bescheinigt werden. Erkennt die Verwaltung dieses Recht nicht an, verweigert sie die Ausstellung eines Dokuments oder behindert sie die Nutzung durch eine damit verbundene Handlung, werden der anzufechtende Akt und der Beginn der Frist anhand der konkreten Korrespondenz bestimmt.

Dabei sind zwei Fehler zu vermeiden. Es ist falsch, das Schweigen auf den ersten Antrag als stillschweigende Ablehnung zu werten, ohne die Sondervorschrift zu prüfen. Ebenso wenig ist die Auffassung sicher, „die stillschweigende Genehmigung ist entstanden, also läuft keine Frist mehr“. Eine spätere ausdrückliche Ablehnung, ein gesonderter Schließungsakt oder eine Antwort auf ein Bescheinigungsverlangen können eigene Rechtsfolgen haben. Besteht Streit über die Natur des Antrags, sind die bestehende Klagemöglichkeit und die Klagefrist zu wahren, während das Recht aus der Sondervorschrift geltend gemacht wird. ([1, Art. 30] [3, Art. 7, 10–11])

Bei einem gesonderten Antrag auf Handlung nach Art. 10 des İYUK bildet das dreißigtägige Schweigen eine stillschweigende Ablehnung. Der Antragsteller, der innerhalb der ersten dreißig Tage eine nicht endgültige Antwort erhält, kann diese als Ablehnung werten und Klage erheben oder die endgültige Antwort abwarten; das Warten darf vier Monate ab dem Antragsdatum nicht überschreiten. Für eine verspätete Antwort, deren Voraussetzungen eingetreten sind, gibt es eine gesonderte Regelung. Diese Regeln dürfen nicht mit der Sondervorschrift über die stillschweigende Genehmigung für Nutzungsanträge und mit dem Widerspruch nach Art. 11 verwechselt werden. ([3, Art. 10])

Aus welchen Gründen darf eine Nutzungsgenehmigung versagt werden?

Die Prüfung der Verwaltung richtet sich auf die Übereinstimmung mit Genehmigung und Projekt sowie auf die sichere und rechtmäßige Nutzung des Gebäudes. Eingriffe in das tragende System, die Bildung einer selbständigen Einheit entgegen dem Projekt, unvollständige gemeinsame Anlagen oder ein Verstoß gegen anwendbare technische Vorschriften können Ablehnungsgründe darstellen. Die Aussage in der Ablehnung „es liegt ein Mangel vor“ ist für sich genommen jedoch keine hinreichende Begründung. Es muss bestimmt werden, welche Bauausführung gegen welches Projekt oder welche Vorschrift verstößt. ([1, Art. 30] [2, Art. 64])

Bei einer Anfechtungsklage wird der Akt unter den Gesichtspunkten Zuständigkeit, Form, Grund, Gegenstand und Zweck geprüft. Stützt sich die Verwaltung beispielsweise ohne Prüfung auf ein falsches Projekt, kann das Element des Grundes angreifbar werden; wird eine im Gesetz nicht vorgesehene Voraussetzung als Hindernis für die Nutzungserlaubnis behandelt, kann das Element des Gegenstands angreifbar werden. Außerdem wird gesondert geprüft, ob eine Übertragung der Zuständigkeit oder der Unterschriftsbefugnis vorliegt. Es darf nicht davon ausgegangen werden, dass jede Ablehnung einen Beschluss des Gemeindeausschusses (encümen) erfordert. ([3, Art. 2])

Auch Zustellungsmängel sind sorgfältig zu behandeln. Eine fehlerhafte Bekanntgabe kann insbesondere den Beginn der Frist beeinflussen; jedoch macht nicht jeder Zustellungsfehler den Inhalt der Ablehnung von selbst rechtswidrig. Die Klage darf sich nicht allein auf diesen Vorwurf stützen; zugleich sind erhebliche Rechtswidrigkeiten des Aktes darzulegen. Das starke Argument der Verwaltung wird lauten, dass die Mängel für eine tatsächliche und sichere Nutzung erforderlich sind. Darauf muss mit einer konkreten technischen und rechtlichen Prüfung geantwortet werden, nicht mit einer abstrakten Schilderung der Notlage. ([3, Art. 2, 7–8])

Unter welchen Voraussetzungen kann eine teilweise Nutzungsgenehmigung erlangt werden?

Eine teilweise Nutzungsgenehmigung kann die Zulassung des Teils eines Gebäudes erreichen, der nutzbar fertiggestellt wurde. Der Beitrag von RA Gökhan Bilgin zu diesem Thema weist darauf hin, dass diese Möglichkeit gesondert zu prüfen ist. Nach der geltenden Regelung werden jedoch die teilweise Nutzung innerhalb desselben Gebäudes und die Lage getrennter Gebäude auf demselben Grundstück nach unterschiedlichen Vorschriften behandelt. Der Sachverhalt, auf den sich der Antrag stützt, ist klar anzugeben. ([1, Art. 30] [2, Art. 54 Abs. 12, 64 Abs. 5, 64 Abs. 10] [16])

Fertigstellung nur eines Teils desselben Gebäudes

Nach Art. 64 Abs. 5 der Verordnung müssen die Gemeinschaftsflächen, die den teilweise zuzulassenden Teilen dienen, fertiggestellt und nutzbar sein; das Gebäude darf keine Abweichungen von den Rechtsvorschriften aufweisen. Dass das Innere einer Wohnung fertig ist, macht Mängel am gemeinsamen Treppenhaus, an den Brandschutzvorkehrungen, am tragenden System oder an den notwendigen Installationen nicht unerheblich. Fehlende Arbeiten und den Rechtsvorschriften widersprechende Arbeiten sind zu unterscheiden. ([2, Art. 64 Abs. 5])

Der Antragsteller muss mit einem technischen Bericht die Grenzen des Teils, den er nutzen will, und seinen Bezug zu den Gemeinschaftsflächen nachweisen. Behauptet die Verwaltung ein Hindernis für das gesamte Gebäude, ist Ort und Auswirkung des Hindernisses auf die Nutzung zu erläutern. Der Schluss, anhand nur kurzer Zusammenfassungen früherer Entscheidungen, dass „eine Abweichung in einer anderen Wohnung mir niemals ein Hindernis sein wird“, übersieht die Anforderungen der geltenden Verordnung.

Mehrere Gebäude auf demselben Grundstück

Art. 64 Abs. 10 der Verordnung bestimmt, dass eine Abweichung vom Projekt bei einigen Gebäuden auf demselben Grundstück die Genehmigung für Gebäude ohne Abweichung nicht hindert. Daneben enthält Art. 54 Abs. 12 besondere Unterscheidungen zum Stand der Genehmigung, zur Fertigstellung der Gemeinschaftsflächen und zur Bauregistrierungsbescheinigung. Die Erteilung einer Nutzungsgenehmigung für Gebäude im Rahmen desselben Absatzes bedeutet nicht, dass auch Wohnungseigentum begründet werden kann; die Vorschrift enthält insoweit eine weitere Beschränkung. ([2, Art. 54 Abs. 12, 64 Abs. 10])

Angenommen, auf demselben Grundstück stehen die Blöcke A und B. Ist Block A genehmigungsgemäß fertiggestellt und sind die ihm dienenden Gemeinschaftsflächen nutzbar, ist die Auswirkung der Abweichung im Block B auf Block A nach den einschlägigen Vorschriften zu beurteilen. Ist jedoch die gemeinsame Brandschutzanlage oder der erforderliche Zugang noch nicht fertiggestellt, genügt es nicht, dass nur die Fassade von Block A fertig ist. Der Antrag und ein etwaiges Sachverständigengutachten müssen diesen Zusammenhang klären.

Hindert der Ablauf der Genehmigungsfrist oder eine Planänderung die Nutzungsgenehmigung?

Unterscheidung zwischen der Fünfjahresfrist und einem fristgerecht fertiggestellten Gebäude

Nach Art. 29 des Baugesetzes muss mit dem Bau innerhalb von zwei Jahren ab dem Datum der Genehmigung begonnen und das Gebäude innerhalb von fünf Jahren einschließlich der Anfangsfrist fertiggestellt werden. Fristverlängerungen, Erneuerungen und Unterbrechungszeiten werden je nach Akte gesondert geprüft. Der Schluss, dass „wenn innerhalb von fünf Jahren keine Nutzungsgenehmigung erlangt wurde, unter keinen Umständen mehr eine erteilt werden kann“, gibt die geltende Regelung nicht zutreffend wieder; dies zeigt die Untersuchung von Bilgin, die diese Frage anhand von Entscheidungen verschiedener Daten behandelt. ([1, Art. 29] [2, Art. 54] [15])

Nach Art. 54 Abs. 7 der Verordnung kann ein Gebäude, das genehmigungs- und anlagengemäß fertiggestellt wurde, für das jedoch innerhalb der Frist keine Nutzungsgenehmigung erteilt werden konnte, ohne Neuerteilung einer Genehmigung genutzt werden, sofern ein erforderlicher Prüfbericht erstellt wird und die Verwaltung eine Prüfung in der Akte und vor Ort vornimmt. Der wesentliche Beweisgegenstand ist daher, wann und in welchem Übereinstimmungsgrad das Bauwerk fertiggestellt wurde. Datierte Arbeitsabnahmen, Prüfungs- und behördliche Feststellungen sind wichtiger als eine später erstellte allgemeine Erklärung. ([2, Art. 54 Abs. 7])

In der Entscheidung E.2011/7355, K.2015/1331 vom 5. März 2015 prüfte die 6. Kammer des Staatsrats ein Gebäude, dessen Fertigstellung innerhalb von fünf Jahren durch ein Abnahmeprotokoll festgestellt war und an dem keine Bauarbeiten mehr verblieben. Die Kammer hob unter Berücksichtigung der Sondervorschrift des Baukontrollrechts die Entscheidung auf, die die Klage abgewiesen hatte. Das Ergebnis der Entscheidung stützt sich nicht nur auf die behauptete tatsächliche Nutzung, sondern auf die technischen und behördlichen Unterlagen, die die Fertigstellung belegen. ([11])

Demgegenüber nahm die Kammer in der Entscheidung E.2008/12154, K.2010/10561 vom 29. November 2010 an, dass nach den damaligen Vorschriften für ein Gebäude, für das innerhalb der Frist keine Nutzungsgenehmigung erlangt worden war, eine neue Genehmigung erforderlich war, und hob die Aufhebungsentscheidung auf. Die beiden Entscheidungen lassen sich nicht durch Loslösung von ihrem Datum und den angewandten Vorschriften zu einer einzigen starren Regel machen. In einem aktuellen Antrag ist die ausdrückliche Ausnahme in Art. 54 Abs. 7 gesondert zu prüfen. ([10] [2, Art. 54 Abs. 7] Zu diesem Thema siehe auch Einspruch gegen eine Änderung des Bebauungsplans und Anfechtungsklage.)

Änderung eines Plans, Aufhebung eines Plans und Parzellierung sind nicht derselbe Akt

Eine nachträgliche Änderung des Plans ist nicht dasselbe wie ein von Anfang an ohne Genehmigung errichtetes Gebäude. Art. 54 der Verordnung enthält unterschiedliche Vorschriften für fertiggestellte Gebäude, für Gebäude, die wegen einer geänderten Planung rechtswidrig geworden sind, und für Gebäude auf Flächen, die enteignet werden sollen. Bei Gebäuden, die auf einer Straße oder einer technischen Infrastrukturfläche liegen und für die eine Enteignungsentscheidung ergangen ist, besteht ein besonderes Verfahren, das von der Stellungnahme der zuständigen öffentlichen Stelle abhängt. ([2, Art. 54 Abs. 7–9])

Hebt das Gericht den Plan auf, sind die Begründung, der Umfang und die Auswirkung der Entscheidung auf die Baugenehmigung sowie die erforderliche Umsetzung gesondert zu untersuchen. Auch die Parzellierungsentscheidung ist getrennt vom Plan und von der Genehmigung zu prüfen. Erklärt die Verwaltung lediglich, „die Parzellierung wurde aufgehoben“, ist zu klären, wie dieses Ergebnis die Lage, die Genehmigung und die Nutzungsbedingungen des betreffenden Gebäudes beeinflusst. Verallgemeinerungen, wonach alle Genehmigungen automatisch fortbestehen oder alle automatisch entfallen, sind zu vermeiden. ([1, Art. 18, 30] [3, Art. 2, 28])

Auch in Akten, in denen eine neue Genehmigung erforderlich ist, dürfen keine veralteten Informationen verwendet werden. Die am 1. Juli 2026 in Art. 54 Abs. 5 der Verordnung eingefügten Bestimmungen unterscheiden zwischen Gebäuden, deren Bau innerhalb von zwei Jahren begonnen wurde, und Gebäuden, deren Bau nicht begonnen wurde. Bei begonnenen Gebäuden gilt für Brand-, Erdbeben-, Wärme- und Wasserisolierung, Umwelt und Energieeffizienz das aktuelle Recht; für die übrigen Fragen ist das Recht zum Zeitpunkt der ersten Genehmigung maßgeblich. Bei nicht begonnenen Gebäuden wird eine neue Genehmigung nach dem geltenden Plan und Recht erteilt. Außerdem ist zu prüfen, ob das Gebäude weiteren Sonderregeln unterliegt. ([2, Art. 54 Abs. 5] Für einen ähnlichen Streit kann außerdem der Beitrag Einspruch gegen ein Parzellierungsverfahren und Anfechtungsklage herangezogen werden.)

Darf eine Nutzungsgenehmigung wegen der Schulden des Bauträgers oder seiner Unterschriftsverweigerung zurückgehalten werden?

Die Sonderregelung für Steuer- und SGK-Schulden

Nach Art. 90 des Gesetzes Nr. 5510 ist vor Erteilung einer Nutzungsgenehmigung eine Bescheinigung darüber erforderlich, dass wegen der Bauarbeiten keine Schulden gegenüber der Anstalt bestehen. Art. 28 des Baugesetzes enthält dagegen eine Sondervorschrift, die es einem Gebäudeeigentümer, der nicht Bauträger ist, erlaubt, unter bestimmten Voraussetzungen eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten. Wichtig ist nicht nur, ob der Antragsteller Eigentümer ist, sondern auch, ob er die Stellung eines Bauträgers innehat. ([5, Art. 90] [1, Art. 28])

Damit die Sondervorschrift anwendbar ist, müssen die Gutachten der Architekten- und Ingenieurkontrolle erstellt werden; die Fertigstellung ist durch ein gemeinsam vom Gebäudeeigentümer, den verantwortlichen Technikern und den Verwaltungsbediensteten aufgestelltes Protokoll festzustellen; und das Verfahren darf nicht abgeschlossen werden können, weil der Bauträger seine aus dem Bau entstehenden Pflichten wie Steuern, Sozialversicherungsbeiträge oder sonstige Verbindlichkeiten nicht erfüllt hat. In diesem Fall stellt die Verwaltung auf Antrag des nicht als Bauträger tätigen Gebäudeeigentümers den Sachverhalt fest und erteilt die Bescheinigung. Nicht jedes Gebäude mit technischen Mängeln kann auf Grundlage dieser Vorschrift bewohnbar gemacht werden. ([1, Art. 28])

In der Entscheidung E.2008/1940, K.2010/2085 vom 3. März 2010 zeigt die 6. Kammer des Staatsrats diese Unterscheidung. Die Kammer berücksichtigte die während des Verfahrens in Kraft getretene Änderung des Art. 28; sie hielt die Verweigerung einer Nutzungsgenehmigung an eine nicht als Bauträger tätige Klägerin wegen der Prämienschuld des Bauträgers für rechtswidrig und bestätigte die Aufhebungsentscheidung mit Begründung. Eine abweichende Meinung wandte sich dagegen, die neue Vorschrift auf einen zurückliegenden Antrag anzuwenden. Im vorliegenden Fall darf die Vorschrift des früheren Gesetzes Nr. 506 nicht als geltende Regel verwendet werden; die jetzt geltenden Gesetze Nr. 5510 und Nr. 3194 sind gemeinsam zu lesen. ([12])

Dieser Weg tilgt die Schuld des Bauträgers nicht. Das Verfahren der Nutzungsgenehmigung und die Beitreibung öffentlicher Forderungen sind verschiedene Verfahren. Im Antrag an die Verwaltung genügt es nicht zu sagen, „die Schuld gehört nicht mir“; es ist zu belegen, dass die konkreten technischen und persönlichen Voraussetzungen der Sondervorschrift erfüllt sind. Ist der Gebäudeeigentümer zugleich der Unternehmer oder rührt das Problem nicht aus der Schuld, sondern aus einer Abweichung vom Projekt, ändert sich die rechtliche Beurteilung. ([1, Art. 28, 30])

Wenn der Bauträger, der Bauleiter oder der Projektverfasser nicht unterschreibt

Art. 64 Abs. 12 der Verordnung sieht für bestimmte Personen eine besondere Lösung vor, wenn belegt wird, dass das Gebäude innerhalb der gesetzlichen Frist genehmigungs- und anlagengemäß fertiggestellt wurde. Ist der Bauträger, der Bauleiter oder der Architekt des Projekts aus Gründen wie Tod, Verurteilung oder ähnlichen Gründen nicht erreichbar oder verweigert er die Unterschrift ohne berechtigten Grund, kann ein Dokument ohne deren Unterschriften ausgestellt werden, sofern die in der Vorschrift genannten Unterlagen in der Akte liegen. Diese Personen bleiben verantwortlich. ([2, Art. 64 Abs. 12])

Dafür sind die frühere Bescheinigung über die Eignung zur Nutzung, die Antragsunterlagen innerhalb der Frist, Nachweise, dass die betreffenden Personen nicht erreicht werden konnten, und Verträge bedeutsam. Die Unterschrift der verantwortlichen Techniker ist gesondert in Art. 64 Abs. 13 geregelt. Die für bestimmte Personen eingeräumte Möglichkeit einer unterschriftslosen Ausstellung darf nicht als allgemeine Befreiung von sämtlichen Unterschriften und technischen Berichten ausgelegt werden. Es ist zu konkretisieren, ob die Verweigerung der Unterschrift auf einem technischen Grund oder einem privatrechtlichen Anspruch beruht. ([2, Art. 64 Abs. 12–13])

Art. 64 Abs. 11 bestimmt außerdem, dass bei einem genehmigungs- und projektgemäß fertiggestellten Gebäude im Stadium der Nutzungsgenehmigung nicht die Zustimmung aller Parzelleneigentümer erforderlich ist. Diese Regel beseitigt nicht die unterschiedlichen Voraussetzungen, die für eine Projektänderung an Gemeinschaftsflächen oder für die Begründung von Wohnungseigentum gelten. ([2, Art. 64 Abs. 11] [7, Art. 12, 19])

Verwaltungseinspruch gegen die Ablehnung und Klagefrist

Unmittelbare Klage und Antrag nach Art. 11 des İYUK

Nach der Zustellung einer ausdrücklichen Ablehnung ist, sofern keine besondere Frist gilt, innerhalb von sechzig Tagen ab dem auf die Zustellung folgenden Tag Anfechtungsklage zu erheben. Dies ist die Frist für die verwaltungsgerichtliche Klage; sie darf nicht mit der zivilrechtlichen Verjährung verwechselt werden. Vor dem Gang zum Gericht kann nach Art. 11 des İYUK bei der übergeordneten Behörde oder, falls es eine solche nicht gibt, bei der handelnden Behörde ein Antrag gestellt werden. Dieser Antrag ist grundsätzlich fakultativ. ([3, Art. 7–8, 11])

Der Antrag muss innerhalb der bereits laufenden Klagefrist gestellt werden. Die Aufhebung, die Rücknahme, die Änderung oder der Erlass eines neuen Aktes ist ausdrücklich zu verlangen. Jede andere Stelle als die Gemeinde ist nicht deren hierarchisch übergeordnete Behörde. Die richtige Adressierung des Schriftsatzes und die Dokumentation des Eingangsdatums sind daher wichtig. Es darf nicht angenommen werden, dass ein Auskunftsersuchen, eine Beschwerde oder ein Gesprächswunsch die Frist unterbricht, ohne dass ihr Inhalt geprüft wird. ([3, Art. 11])

Ein Antrag nach Art. 11 des İYUK setzt die Frist nicht zurück; er hemmt sie. Wird innerhalb von dreißig Tagen nicht geantwortet, gilt der Widerspruch als abgelehnt. Die nach der ausdrücklichen Zustellung der Ablehnung oder nach der stillschweigenden Ablehnung verbleibende Frist läuft weiter. Angenommen, nach Ablauf von zwanzig Tagen der Klagefrist wird ordnungsgemäß ein Antrag gestellt, dann gilt nach der Ablehnung nicht eine neue Frist von sechzig Tagen, sondern die verbleibenden vierzig Tage. Die Daten der Antragstellung und der Zustellung sind bei der Tageberechnung gesondert zu überprüfen. ([3, Art. 11])

Tabelle mit den gemeinsam dargestellten Fristen

Bei der Fristberechnung sind auch Feiertage, der Feiertagscharakter des letzten Tages und die Regelungen des İYUK über die Unterbrechung der Arbeit zu berücksichtigen. Das Datum der rechtlichen Zustellung bei elektronischer Bekanntgabe ist anhand der Aufzeichnungen zu bestimmen. Die Vorschrift des İYUK Art. 10 über verspätete Antworten kann nicht automatisch auf einen Widerspruch nach Art. 11 des İYUK übertragen werden. Die Wiederholung desselben Schriftsatzes oder die Fortsetzung von Gesprächen mit der Behörde belebt eine bereits verstrichene Frist nicht wieder. ([3, Art. 8, 10–11, 27–28, 45])

Ein neuer Antrag kann gestellt werden, nachdem die fehlende Arbeit nachgeholt wurde, eine neue Umbaugenehmigung erteilt wurde oder sich die Rechtslage wesentlich geändert hat. Eine neue Ablehnung wird nach ihren eigenen Voraussetzungen beurteilt. Ein neuer Antrag korrigiert jedoch nicht rückwirkend die für den Widerspruch gegen eine frühere Ablehnung versäumte Frist. Die Rechtmäßigkeit des früheren Aktes und die später entstandenen Voraussetzungen für einen neuen Antrag sind getrennte Fragen.

Von wem und bei welchem Gericht wird die Anfechtungsklage erhoben?

Die Streitigkeit über die Ablehnung eines Antrags auf Nutzungsgenehmigung durch die Gemeinde entsteht aus einem Verwaltungsakt, der in Ausübung öffentlicher Gewalt ergangen ist. Das allgemein zuständige Gericht ist das Verwaltungsgericht. Bei Grundstücksklagen aus dem Baurecht ist nach Art. 34 des İYUK das Verwaltungsgericht des Ortes zuständig, an dem sich das Grundstück befindet. Dass der Kläger oder der Sitz der Gesellschaft in einer anderen Stadt liegt, ändert diese Sonderregel des Gerichtsstands nicht. Akten, für die ein anderer Gerichtsstand oder eine andere Zuständigkeit durch Sondergesetz vorgesehen ist, werden gesondert beurteilt. ([3, Art. 2, 34])

Bei der Anfechtungsklage ist ein persönliches, berechtigtes und gegenwärtiges Interesse darzulegen. Der Grundbuchauszug des Eigentümers, die Stellung des Antragstellers, der Adressat der Ablehnung und die von ihr erfasste selbständige Einheit sind wichtig. Die Lage eines Käufers oder Unternehmers, dessen Eigentumsübertragung noch nicht erfolgt ist, wird anhand seines Vertrags und seines unmittelbaren Bezugs zur Handlung geprüft. Die Stellung als Hausverwalter begründet nicht in jedem Streit von selbst die Klagebefugnis für alle Eigentümer; die Vertretungs- und Vollmachtsurkunden sind zu prüfen. ([3, Art. 2, 14–15])

Beklagte ist die Verwaltung, die die Ablehnung erlassen hat. Bei einem Akt der Gemeinde richtet sich die Klage nicht persönlich gegen den Beamten, der den Akt unterzeichnet hat, oder gegen den Bürgermeister. Hat eine andere Stelle die Baugenehmigung erteilt, ist der richtige Beklagte entsprechend zu bestimmen. Zwar kann das Gericht einen falschen Beklagten berichtigen; auf diese Möglichkeit zu vertrauen, ohne den Verwaltungsaufbau der Akte zu untersuchen, schafft jedoch unnötige Verfahrensprobleme. ([3, Art. 15/1-c])

Für eine verwaltungsgerichtliche Anfechtungsklage gegen die Ablehnung einer Nutzungsgenehmigung besteht keine allgemeine verpflichtende Schlichtungsvoraussetzung. Zivilrechtliche Ansprüche gegen den Bauträger oder Verkäufer haben einen anderen Gerichtsstand, eine andere Prozessvoraussetzung und andere Fristen. Dass sie dasselbe Gebäude betreffen, bedeutet nicht, dass alle Ansprüche in derselben Klage geltend gemacht werden können. ([17, Art. 3, 73, 73/A] [18, Art. 18/A–18/B] [3, Art. 11])

Klageschrift, Beweise und Sachverständigenprüfung

Die Klageschrift muss den angefochtenen Ablehnungsakt nach Datum und Nummer bezeichnen; beruft sie sich auf eine stillschweigende Ablehnung, sind Antragsdatum und Art des Antrags anzugeben. Zustellung und Fristberechnung sind darzulegen, und die Verwaltung muss auf jeden Ablehnungsgrund gesondert antworten. Der Antrag auf Aufhebung und der Antrag auf Aussetzung des Vollzugs sind voneinander zu trennen; für den vorläufigen Schutz sind die Gründe der Rechtswidrigkeit und des Schadens jeweils gesondert zu begründen. ([3, Art. 3, 27])

Das Gericht tritt nicht an die Stelle der Verwaltung, die die Genehmigung erteilt. Das Klagebegehren richtet sich grundsätzlich auf die Aufhebung der Ablehnung, gegebenenfalls auf die Aussetzung des Vollzugs und auf die Verfahrenskosten. Es wird erläutert, warum die Voraussetzungen der Genehmigung erfüllt sind; dabei wird die Grenze beachtet, dass das Gericht den Verwaltungsakt der Genehmigung selbst nicht erlassen kann. ([3, Art. 2 Abs. 2])

Ein Dokument im Verfahren vorzulegen, um eine Rechtsbehauptung zu erläutern, ist etwas anderes, als die Verwaltung im Antragsstadium zur Beibringung eines Dokuments aufzufordern. Auch wenn das genehmigte Projekt im Gemeindearchiv liegt, ist es nützlich, in der Klage zu zeigen, auf welche Zeichnung man sich stützt. Vorzuziehen sind genehmigte und datierte Kopien der Unterlagen; spätere Arbeiten sollten nicht als Nachweis des früheren Zustands vorgelegt werden.

Bei einem technischen Streit können ein Augenschein und eine Sachverständigenprüfung erforderlich sein. Dass das Gericht von Amts wegen ermitteln kann, beseitigt nicht die Notwendigkeit für die Parteien, ihre Behauptungen und Unterlagen darzulegen. Die dem Sachverständigen zu stellenden Fragen sollten sich darauf konzentrieren, welches Projekt anzuwenden ist, in welchem Zustand sich das Gebäude am Tag der Ablehnung befand, welchem Teil die Mängel dienen, welche technischen Voraussetzungen die Teilnutzung hat und ob das Fertigstellungsdatum mit den Aufzeichnungen übereinstimmt. Die rechtliche Einordnung und die Entscheidungsbefugnis liegen beim Gericht. ([3, Art. 20, 31])

Geht das Gutachten ein, genügt nicht die Aussage, „wir akzeptieren es nicht, weil es gegen uns ist“. Es müssen konkrete Einwände vorgebracht werden, etwa ein falsches Projekt, eine unvollständige Messung, eine nicht geprüfte Gemeinschaftsfläche oder ein seither veränderter Umstand. Sind Mängel während des Verfahrens behoben worden, ist dies darzulegen, und es ist zu prüfen, ob eine neue Prüfung oder ein neuer Antrag erforderlich ist. Ein späterer Zustand der Übereinstimmung zeigt nicht, dass die frühere Ablehnung notwendig rechtswidrig war.

Kann bei der Ablehnung einer Nutzungsgenehmigung die Aussetzung des Vollzugs beantragt werden?

Offensichtliche Rechtswidrigkeit und schwer wiedergutzumachender Schaden sind gemeinsam darzulegen

Nach Art. 27 des İYUK hemmt die Klageerhebung die Wirkung der Ablehnung nicht von selbst. Für die Aussetzung des Vollzugs müssen die Voraussetzungen gemeinsam vorliegen: Der Akt muss offensichtlich rechtswidrig sein, und seine Durchführung muss einen schwer oder gar nicht wiedergutzumachenden Schaden verursachen. Die Stärke der einen Voraussetzung macht die Darlegung der anderen nicht entbehrlich. ([3, Art. 27] [4, Art. 125])

Ist etwa die technische Übereinstimmung des Eigentümers belegt und erfüllt er die Voraussetzungen des Art. 28 des Baugesetzes, und wird sein Antrag allein wegen einer Schuld des Bauträgers abgelehnt, kann dies die Grundlage einer Behauptung offensichtlicher Rechtswidrigkeit sein. Zusätzlich sind jedoch die Folgen der Ablehnung mit konkreten Unterlagen zu belegen: die Unmöglichkeit, die Wohnung zu nutzen, die Unmöglichkeit, vorgeschriebene Anschlüsse zu erhalten, oder eine schwere Störung einer bestimmten Tätigkeit. Jeder Mietausfall oder jede wahrscheinliche Scheiterung eines Verkaufs genügt für sich nicht. Die Wahrscheinlichkeit des Schadens, seine Schwere und sein Zusammenhang mit dem Ablehnungsakt sind darzulegen. ([3, Art. 27])

Die Verwaltung kann öffentliche Sicherheit oder technische Mängel geltend machen. Daher beseitigt das bloße Berufen auf wirtschaftliche Not nicht das Risiko eines Brandes oder eines Versagens des tragenden Systems. Ein Antrag auf vorläufigen Schutz muss durch Unterlagen gestützt werden, die die Eignung des Gebäudes zur Nutzung zeigen. Das Gericht entscheidet grundsätzlich, nachdem es die Verteidigung gehört hat oder deren Frist abgelaufen ist; die in besonderen Voraussetzungen bestehende Möglichkeit eines Schutzes vor Anhörung der Verteidigung bedeutet nicht, dass in jeder Akte über eine Nutzungsgenehmigung dasselbe Verfahren gilt. ([3, Art. 27])

Die Grenze der Entscheidung bei einem negativen Akt

Die Versagung der Nutzungsgenehmigung ist ein negativer Verwaltungsakt. Bei einem solchen Akt ist der konkrete Schutz, den eine Aussetzung des Vollzugs bieten würde, gesondert darzulegen. Die Entscheidung kann verlangen, dass die Rechtswirkung der Ablehnung ausgesetzt wird und eine Handlung nach ihrer Begründung vorgenommen wird; eine gerichtliche Entscheidung ersetzt jedoch nicht von selbst die Nutzungsgenehmigung. Auch die technischen Mängel des Gebäudes werden durch den Erlass einer Entscheidung nicht behoben. ([3, Art. 2 Abs. 2, 27–28])

Besonders wichtig ist festzustellen, ob die Verwaltung sich auf einen bestimmten Grund nicht berufen kann, im Unterschied zur Feststellung, dass alle Voraussetzungen der Genehmigung erfüllt sind. Es ist nicht zutreffend, das Gebäude als zur Nutzung freigegeben zu behandeln oder eine gesonderte Versiegelungsmaßnahme als unwirksam anzusehen, ohne Tenor und Begründung der Entscheidung zu prüfen. Gibt es neben der Ablehnung der Nutzungsgenehmigung gesonderte Schließungs-, Versiegelungs-, Abriss- oder Anschlussverfahren, sind auch diese in ihren eigenen Fristen zu behandeln.

Die Aussetzung des Vollzugs kann gegen Sicherheitsleistung beantragt werden; je nach den Umständen kann eine Sicherheit auch nicht verlangt werden. Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts über diesen Antrag kann einmalig beim Regionalen Verwaltungsgericht innerhalb von sieben Tagen ab dem auf die Zustellung folgenden Tag Widerspruch eingelegt werden. Aus denselben Gründen darf kein zweiter Antrag gestellt werden. Die Ablehnung des Antrags bedeutet nicht, dass die Hauptklage notwendig abgewiesen wird. ([3, Art. 27/6–10])

Wie wird nach einer Aufhebungsentscheidung eine Nutzungsgenehmigung erlangt?

Eine Aufhebungsentscheidung beseitigt den rechtswidrigen Ablehnungsakt. Danach muss die Verwaltung den Tenor und die Begründung des Urteils umsetzen. Nach Art. 28 des İYUK sind Entscheidungen in der Sache und über die Aussetzung des Vollzugs unverzüglich umzusetzen; die Frist, die ab Zustellung der Entscheidung an die Verwaltung läuft, darf dreißig Tage nicht überschreiten. Die dreißig Tage sind keine Frist, die der Verwaltung in jedem Fall ein Recht zum Abwarten gibt. ([3, Art. 28])

Die Wirkung der Entscheidung hängt vom Aufhebungsgrund ab. Hat das Gericht lediglich einen Mangel bei der Sachverhaltsermittlung oder ein Zuständigkeitsproblem festgestellt, muss die Verwaltung möglicherweise eine neue rechtmäßige Prüfung vornehmen. Ist festgestellt, dass die Voraussetzungen der Genehmigung erfüllt sind und der Ablehnungsgrund nicht herangezogen werden kann, stellt die Wiederholung desselben Grundes in einem anderen Schreiben keine Umsetzung der Entscheidung dar. Dagegen kann eine später entstandene echte Sicherheitsgefahr unter Berücksichtigung des Umfangs der Entscheidung gesondert behandelt werden. ([3, Art. 2, 28])

Während der Umsetzung sind das Datum der Zustellung der Entscheidung an die Verwaltung, die vorzunehmende Handlung, der Umfang des ausgestellten Dokuments und gegebenenfalls die Übermittlung an das Kataster und das Grundbuch zu verfolgen. Für den Übergang von einem Wohnungserbbaurecht zu Wohnungseigentum sind außerdem die elektronische Mitteilung und die Amtsverfahren nach Art. 10 des Wohnungseigentumsgesetzes von Bedeutung. Auch wenn eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde, können die damit zusammenhängenden Schritte der Akte noch nicht vollständig abgeschlossen sein. ([7, Art. 10])

Berufung oder Revision hemmen die Umsetzung des gerichtlichen Urteils nicht von selbst. Für die erstinstanzliche Entscheidung beträgt die allgemeine Berufungsfrist dreißig Tage. Es kann nicht gesagt werden, dass jeder Streit über eine Nutzungsgenehmigung notwendig beim Staatsrat landet; die Möglichkeit der Revision wird nach dem Umfang und den Ausnahmen des Art. 46 des İYUK beurteilt. Insbesondere sind die 2026 eingefügte Vorschrift über die Aufhebung der erstinstanzlichen Entscheidung im Berufungsverfahren mit neuer Entscheidung sowie deren Ausnahmen zu berücksichtigen. ([3, Art. 45–46, 52])

Erlässt die Verwaltung eine neue Ablehnungsentscheidung, ist auch die Klagefrist gegen diese Entscheidung gesondert zu verfolgen. Die Nichtumsetzung der Entscheidung kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ebenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltung begründen. Verfahrenskosten und durch Urteil zugesprochene Geldbeträge sind gesondert zu beurteilen, einschließlich der Übermittlung der Abrechnung an die Verwaltung und des Zahlungsverfahrens nach Art. 28 des İYUK. ([3, Art. 28])

Kann Schadensersatz wegen Verzögerung oder rechtswidriger Ablehnung verlangt werden?

Für einen Schaden, der durch die rechtswidrige Verhinderung einer Nutzungsgenehmigung entstanden und bewiesen ist, kommt im Verwaltungsrecht eine Klage auf vollen Rechtsschutz (tam yargı davası) in Betracht. Die Aufhebung des Ablehnungsaktes sichert jedoch nicht die automatische Anerkennung aller geltend gemachten Schadenspositionen. Das schadensverursachende Verwaltungshandeln, der tatsächliche Schaden und ein angemessener Kausalzusammenhang sind darzulegen. Dass das Gebäude wegen eigener Mängel ohnehin nicht nutzbar gewesen wäre oder dass ein Teil der Verzögerung vom Antragsteller verursacht wurde, wirkt sich auf die Beurteilung des Schadensersatzes aus. ([4, Art. 125] [3, Art. 2, 12–13])

Werden entgangene Miete, zusätzliche Finanzierungskosten oder andere Aufwendungen geltend gemacht, sind Zeitraum und Betrag zu belegen. Eine hypothetisch höchste Miete, ein ungewisser Verkaufsgewinn oder eine Berechnung, die denselben Schaden zweimal zählt, genügt nicht. Verluste aus der Verzögerung der Verwaltung sind von Verlusten aus unvollständiger Arbeit des Bauträgers zu unterscheiden; derselbe Schaden darf nicht doppelt, sowohl von der Verwaltung als auch vom Unternehmer, eingefordert werden. ([4])

Die Unterscheidung zwischen Verwaltungsakt und Verwaltungshandeln verändert die Frist

Entsteht der Schaden aus einem Verwaltungsakt, werden die Wege nach Art. 12 des İYUK geprüft. Es bestehen die Möglichkeiten einer unmittelbaren Klage auf vollen Rechtsschutz, der gemeinsamen Erhebung von Anfechtungs- und Klage auf vollen Rechtsschutz oder einer rechtzeitigen Schadensersatzklage nach zuvor erhobener Anfechtungsklage. Die Vorschrift legt außerdem gesonderte Anfangszeitpunkte für Schäden aus einer Rechtsmittelentscheidung und aus der Durchführung eines Aktes fest. Für jede Akte kann kein einheitlicher Anfangszeitpunkt angenommen werden. ([3, Art. 12])

Entsteht der Schaden aus einem Verwaltungshandeln, verlangt Art. 13 einen Antrag an die Verwaltung innerhalb eines Jahres ab Kenntnis vom Schaden und in jedem Fall innerhalb von fünf Jahren ab dem Datum des Handelns. Nach Ablehnung des Antrags oder seiner Unbeantwortung für dreißig Tage wird innerhalb der Klagefrist geklagt. Dieser Weg ist keine allgemeine Option, die in jedem Nutzungsstreit die sechzigtägige Anfechtungsfrist verlängert. Das schadensverursachende Verhalten ist richtig zu qualifizieren. ([3, Art. 13])

In der Entscheidung E.2023/1557, K.2024/4388 vom 1. Juli 2024 prüfte die 6. Kammer des Staatsrats die Verzögerung des Wohnungseigentums, die durch das Unterlassen der Übersendung ausgestellter Nutzungsunterlagen zwischen den Behörden und an das Grundbuchamt verursacht wurde. Die Kammer behandelte dieses Untätigbleiben als Verwaltungshandeln und hob, indem sie erklärte, dass die Fristberechnung nach Art. 13 des İYUK zu erfolgen habe, die Feststellung der Fristversäumnis auf. Die Entscheidung sprach keinen Schadensersatz unmittelbar zu; sie zeigte, dass die Sache in der Sache zu prüfen ist. Sie verdeutlicht die verfahrensrechtliche Bedeutung des Unterschieds zwischen der Verweigerung der Ausstellung eines Dokuments und der Nichtbearbeitung eines bereits ausgestellten Dokuments. ([13])

Wie unterscheidet sich ein Anspruch gegen den Bauträger vom Verwaltungsverfahren?

Erfüllt der Bauträger die Arbeiten nicht oder führt er die vertraglich übernommenen Verfahren zur Nutzungsgenehmigung nicht durch, kann daraus ein von der Klage gegen die Verwaltung getrennter zivilrechtlicher Streit entstehen. Zuerst ist zu prüfen, wie die Übergabe im Vertrag definiert ist, wem die Pflicht zur Nutzungsgenehmigung und zu den Kosten übertragen wurde und ob unvollständige oder mangelhafte Arbeiten vorliegen. Erfüllung in natura, Verzugsschaden, Gewährleistungsrechte und die Möglichkeit der Vertragsbeendigung unterliegen nicht denselben Voraussetzungen. ([8, Art. 112–125, 470–478])

Unter den Voraussetzungen des Art. 113 des Türkischen Obligationengesetzes (TBK) kann bei einer vertretbaren Leistung die Erlaubnis beantragt werden, die Leistung auf Kosten des Schuldners ausführen zu lassen; dieser Weg, in der Praxis als Erfüllung durch einen Dritten erörtert, beseitigt die öffentlich-rechtliche Kontrolle der Gemeinde nicht. Kann das Gebäude planungsrechtlich nicht rechtmäßig gemacht werden, behebt auch eine Erlaubnis des Zivilgerichts die technische oder rechtliche Unmöglichkeit nicht. Ein Käufer einer selbständigen Einheit vom Vertragspartner und Grundeigentümer, nicht vom Unternehmer, kann zudem eine andere Anspruchsgrundlage haben. ([8, Art. 113])

Das zuständige Gericht und die Voraussetzung der Mediation richten sich nach der Stellung der Parteien und der Art des Anspruchs. Bei Verbrauchergeschäften gelten das Verbrauchergericht und die einschlägigen Klagevoraussetzungen; bei handelsrechtlichen oder sonstigen vertraglichen Streitigkeiten sind deren eigene Sonderregeln zu prüfen. Nicht jede Klage zu einem Grundstück unterliegt allein deshalb demselben Mediationsregime. Die Besprechung mit dem Unternehmer oder die Erhebung einer zivilrechtlichen Klage hemmt die verwaltungsgerichtliche Klagefrist gegen die Ablehnung der Gemeinde nicht von selbst. ([17, Art. 3, 73, 73/A] [18, Art. 18/A–18/B] [3, Art. 11])

Umsetzbarer Fahrplan für Antrag und Klage

1. Den gegenwärtigen Stand der Akte bestimmen. Erster Antrag, Aufforderung zur Vervollständigung, endgültige Ablehnung und gesonderte Versiegelungsmaßnahme sind voneinander zu trennen. Ist die Ablehnung zugestellt, ist die Klagefrist zu berechnen, während die Ermittlungen laufen.

2. Das technische Hindernis konkret benennen. Genehmigung, genehmigte Projekte und tatsächlicher Zustand sind zu vergleichen. Zu bestimmen ist, ob das Hindernis auf einem Dokument, fehlenden Arbeiten, einer Abweichung vom Projekt, einer Schuld, einer Unterschrift oder einem Plan beruht. Die Möglichkeit einer teilweisen Nutzungsgenehmigung ist anhand des Zustands des Gebäudes und der Gemeinschaftsflächen zu prüfen.

3. Die Rechtsgrundlage des Antrags klar angeben. Gegebenenfalls sind Sondervorschriften wie Art. 54 Abs. 7 oder Art. 64 Abs. 12 der Verordnung oder Art. 28 des Baugesetzes geltend zu machen, zusammen mit Unterlagen, die ihre Voraussetzungen belegen. Dieselbe Standardschrift darf nicht auf jede Nutzungsakte angewandt werden.

4. Die Wahl zwischen Verwaltungseinspruch und Klage unter Wahrung der Frist treffen. Die Auswirkung eines Antrags nach Art. 11 des İYUK auf die verbleibende Frist ist festzuhalten. Gegebenenfalls ist zusammen mit der Anfechtungsklage ein Antrag auf Aussetzung des Vollzugs zu stellen, gestützt auf konkrete Gründe der Rechtswidrigkeit und des Schadens.

5. Die Umsetzung nach der Entscheidung verfolgen. Zustellung an die Verwaltung, neuer Akt, Umfang des ausgestellten Dokuments und die damit verbundenen Mitteilungen sind zu kontrollieren. Besteht ein Schadensersatzanspruch, sind Fristen und Unterlagen gesondert zu verwalten, wobei die Unterscheidung zwischen Verwaltungsakt, Verwaltungshandeln und Haftung des Bauträgers zu wahren ist.

Im Verfahren können Gerichtsgebühren, Zustellungsgebühren, Kosten für Augenschein und Sachverständige anfallen. Die Sicherheit für die Aussetzung des Vollzugs wird davon getrennt beurteilt. Die Beträge richten sich nach der Art der Klage, dem geltenden Tarif und der vorzunehmenden Prüfung. Für Personen, deren finanzielle Lage eine Zahlung nicht erlaubt, kann die Möglichkeit der Prozesskostenhilfe nach den Vorschriften geprüft werden, auf die das İYUK verweist. Es gibt weder eine einzige Klagefrist noch feste Gesamtkosten, die ein Ergebnis garantieren. ([3, Art. 6, 27, 31])

Zu weiteren Einzelheiten können Sie unseren Beitrag Einspruch und Anfechtungsklage gegen eine Verwaltungsgeldbuße wegen Bauverstößen lesen.

Fazit

Bei der Lösung einer Versagung der Nutzungsgenehmigung führt der wirksame Rechtsweg über die Prüfung der Ablehnungsgründe zusammen mit dem tatsächlichen technischen und rechtlichen Zustand des Gebäudes. Ein unvollständiger Antrag, eine nicht behobene Abweichung vom Projekt, eine Schuld des Bauträgers und die Nichtausstellung eines Dokuments für ein fristgerecht fertiggestelltes Gebäude erfordern nicht dieselbe Lösung. Die besondere Vorschrift zur stillschweigenden Genehmigung nach dreißig Tagen Schweigen sowie im Fall einer ausdrücklichen Ablehnung die Klagefrist und die Wirkung eines etwaigen Verwaltungseinspruchs sind gemeinsam zu prüfen.

Anfechtungsklage und Aussetzung des Vollzugs sind Mittel, die ein rechtswidriges Hindernis beseitigen können. Ihr konkretes Ergebnis zeigt sich in der Vornahme eines Verwaltungsakts, der der Begründung der gerichtlichen Entscheidung entspricht. Der Schutz des Rechts auf Nutzungsgenehmigung ist durch die Dokumentation des richtigen Antrags, die Einhaltung der Fristen und die Verfolgung der tatsächlichen Umsetzung der Entscheidung möglich.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich direkt Klage erheben, wenn die Gemeinde keine Nutzungsgenehmigung erteilt?

Liegt eine endgültige Ablehnung vor, können Sie in der Regel Anfechtungsklage erheben, ohne vorher Einspruch zu erheben. Die allgemeine Frist beträgt sechzig Tage ab dem auf die Zustellung der Ablehnung folgenden Tag. Der erste Genehmigungsantrag und der Einspruch gegen die Ablehnung sind voneinander zu trennen. ([3, Art. 7, 11]) Einzelheiten finden Sie im Abschnitt Verwaltungseinspruch und Klagefristen.

Gilt das Ausbleiben einer Antwort nach dreißig Tagen immer als stillschweigende Ablehnung?

Nein. Art. 30 des Baugesetzes enthält eine besondere Vorschrift über die stillschweigende Genehmigung der Nutzung. Es darf jedoch nicht angenommen werden, dass die Genehmigung ohne Prüfung des Antrags und der Voraussetzungen des Gebäudes entstanden ist. Bei gesonderten Nachweis- oder Handlungsanträgen können andere Fristregeln gelten. ([1, Art. 30]) Die Unterscheidung wird im Abschnitt zum Schweigen erläutert.

Erhalte ich nach einem Einspruch bei der Gemeinde erneut sechzig Tage?

Ein Antrag nach Art. 11 des İYUK hemmt die Klagefrist, sofern er rechtzeitig und in der richtigen Form gestellt wird. Bereits verstrichene Tage zählen; die verbleibende Frist läuft weiter. ([3, Art. 11]) Siehe die Fristentabelle.

Muss ich, wenn fünf Jahre vergangen sind, unbedingt eine neue Genehmigung einholen?

Nicht in jedem Fall. Für ein genehmigungs- und anlagengemäß fertiggestelltes Gebäude kann eine neue Genehmigung entfallen und die Nutzungsgenehmigung erteilt werden, sofern die Voraussetzungen des Prüfberichts und der behördlichen Prüfung nach Art. 54 Abs. 7 der Verordnung erfüllt sind. Die Lage nicht fertiggestellter Gebäude ist anders. ([2, Art. 54]) Siehe den Abschnitt zur Genehmigungsfrist.

Verhindern die SGK-Schulden des Bauträgers die Nutzungsgenehmigung für meine Wohnung?

Ist der Antragsteller nicht Bauträger und sind der Bericht, das Fertigstellungsprotokoll und die übrigen Voraussetzungen des Art. 28 des Baugesetzes erfüllt, kann die Sondervorschrift anwendbar sein. Dass die Schuld einem anderen gehört, zeigt für sich genommen nicht, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind. ([1, Art. 28]) Die Voraussetzungen werden im Abschnitt zu den Schulden erläutert.

Kann ich eine teilweise Nutzungsgenehmigung nur für meine Wohnung erhalten?

Eine teilweise Nutzung ist rechtlich möglich; dass die Wohnung fertig ist, reicht jedoch allein nicht. Zu prüfen sind die Fertigstellung der dienenden Gemeinschaftsflächen und die Voraussetzungen von Art. 64 Abs. 5 der Verordnung. Die Vorschriften über getrennte Blöcke sind anders. ([2, Art. 54 Abs. 12, 64]) Siehe den Abschnitt zur teilweisen Nutzungsgenehmigung.

Kommt das Verfahren vollständig zum Stillstand, wenn der Bauträger nicht erreichbar ist?

Nicht immer. Art. 64 Abs. 12 der Verordnung erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen die Ausstellung eines Dokuments ohne die Unterschrift des Bauträgers, des Bauleiters oder des Architekten des Projekts. Protokolle über die Fertigstellung und über die Unerreichbarkeit sind wichtig; für verantwortliche Techniker gilt eine gesonderte Vorschrift. ([2, Art. 64 Abs. 12–13]) Siehe den Abschnitt zu Unterschriftsproblemen.

Darf ich das Gebäude nutzen, wenn ich Klage erhoben habe?

Die Klageerhebung verschafft kein Nutzungsrecht und hemmt die Wirkung des Aktes nicht automatisch. Auch wenn die Aussetzung des Vollzugs gewährt wird, sind der Umfang der Entscheidung, die Handlung, die die Verwaltung vornehmen muss, und selbständige Nutzungshindernisse zu prüfen. ([3, Art. 27–28]) Siehe die Grenzen des vorläufigen Schutzes.

Was kann getan werden, wenn der Antrag auf Aussetzung des Vollzugs abgelehnt wird?

Gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts über diesen Antrag kann einmal beim Regionalen Verwaltungsgericht innerhalb von sieben Tagen ab dem auf die Zustellung folgenden Tag Widerspruch eingelegt werden. Die Ablehnung bestimmt für sich genommen nicht das Ergebnis der Hauptsache. Das Verbot, denselben Antrag aus denselben Gründen zu wiederholen, ist zu beachten. ([3, Art. 27]) Siehe den Abschnitt zur Aussetzung des Vollzugs.

Innerhalb welcher Frist bindet eine Aufhebungsentscheidung die Gemeinde?

Die Verwaltung muss das Urteil unverzüglich und spätestens innerhalb von dreißig Tagen ab Zustellung umsetzen. Berufung oder Revision hemmen die Umsetzung nicht von selbst. Die vorzunehmende Handlung richtet sich nach dem Aufhebungsgrund. ([3, Art. 28, 52]) Siehe den Abschnitt zur Umsetzung.

Habe ich eine Nutzungsgenehmigung, wenn ich einen Strom- oder Wasseranschluss habe?

Nein. Übergangsvorschrift Art. 11 des Baugesetzes erlaubt unter bestimmten Stichtagen und technischen Voraussetzungen einen vorläufigen Wasser- oder Stromanschluss. Ein solcher Anschluss ersetzt die Nutzungsgenehmigung nicht und begründet kein erworbenes Recht. Genehmigungs- und Baudaten sowie die Sonderbedingungen sind zu prüfen. ([1, Übergangsvorschrift Art. 11])

Ersetzt eine Bauregistrierungsbescheinigung oder ein Grundbuchauszug mit Wohnungseigentum die Nutzungsgenehmigung?

Eine Bauregistrierungsbescheinigung ist nicht dasselbe Dokument wie die Nutzungsgenehmigung. Wohnungseigentum kann nach den besonderen Voraussetzungen der Übergangsvorschrift Art. 16 ohne Nutzungsgenehmigung begründet werden. Daher ist die Nutzungsakte der Verwaltung zu prüfen, statt sich allein auf den Grundbucheintrag zu verlassen. ([1, Übergangsvorschrift Art. 16] [7, Art. 10–12]) Siehe den Abschnitt zu den Begriffen.

Kann ich meinen Mietausfall verlangen, weil sich die Nutzungsgenehmigung verzögert hat?

Schadensersatz kann verlangt werden, wenn rechtswidriges Verwaltungshandeln, tatsächlicher Schaden und ein Kausalzusammenhang nachgewiesen werden. Ob das schadensverursachende Verhalten ein Verwaltungsakt oder ein Verwaltungshandeln ist, verändert die Fristen und die Anträge. Der Verlust ist anhand von Unterlagen zu berechnen, nicht aufgrund von Annahmen. ([3, Art. 12–13]) Siehe den Abschnitt zum Schadensersatz.

Hemmt die Klage gegen den Bauträger die Frist gegenüber der Gemeinde?

Nein. Eine zivilrechtliche Klage gegen den Bauträger und eine Anfechtungsklage gegen die Ablehnung der Gemeinde sind getrennte Verfahren. Während vertragliche Rechte verfolgt werden, ist auch die verwaltungsgerichtliche Klagefrist gesondert zu wahren. ([3, Art. 11] [8, Art. 113, 117–125]) Siehe den Abschnitt zu Ansprüchen gegen den Bauträger.

Quellen und rechtliche Grundlagen

Rechtsvorschriften

[1] Baugesetz Nr. 3194 (İmar Kanunu), insbesondere Art. 4, 18, 28–32, Übergangsvorschriften Art. 11 und 16. Aktueller Text.

[2] Verordnung über die Bebauung von Planungsgebieten (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği), Amtsblatt (RG) vom 3. Juli 2017, Nr. 30113; insbesondere Art. 2, 54, 64 und 65. Aktueller Text.

[3] Gesetz Nr. 2577 über das Verwaltungsprozessrecht (İdari Yargılama Usulü Kanunu, İYUK), insbesondere Art. 2–3, 6–13, 14–15, 20, 27–28, 31, 34, 45–46 und 52. Aktueller Text.

[4] Verfassung der Republik Türkei, Art. 35 und 125. Text.

[5] Gesetz Nr. 5510 über die Sozialversicherung und die allgemeine Krankenversicherung (5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu), Art. 90. Aktueller Text.

[6] Gesetz Nr. 4708 über die Bauaufsicht (4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun), Art. 2. Aktueller Text.

[7] Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu), insbesondere Art. 10–14 und 19. Aktueller Text.

[8] Türkisches Obligationengesetz Nr. 6098 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu), insbesondere Art. 112–125 und 470–478. Aktueller Text.

[17] Gesetz Nr. 6502 über den Verbraucherschutz (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun), Art. 3, 73 und 73/A. Aktueller Text.

[18] Gesetz Nr. 6325 über die Mediation in zivilrechtlichen Streitigkeiten (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu), Art. 18/A–18/B. Aktueller Text.

Gerichtsentscheidungen

[9] 6. Kammer des Staatsrats (Danıştay 6. Dairesi), 8. Oktober 2020, E.2016/11303, K.2020/9068. Mangel in den Antragsunterlagen; begründete Bestätigung der Entscheidung, die die Klage abgewiesen hatte. Volltext der Entscheidung, Hukuki Haber.

[10] 6. Kammer des Staatsrats, 29. November 2010, E.2008/12154, K.2010/10561. Genehmigungsfrist nach den Vorschriften zum Zeitpunkt der Handlung; Aufhebung der Entscheidung über die Anfechtung. Volltext der Entscheidung, Hukuki Haber.

[11] 6. Kammer des Staatsrats, 5. März 2015, E.2011/7355, K.2015/1331. Fristgerecht fertiggestelltes Gebäude und Abnahmeprotokoll; Aufhebung des Abweisungsurteils. Volltext der Entscheidung, von Sezgen Hukuk veröffentlichte Fassung.

[12] 6. Kammer des Staatsrats, 3. März 2010, E.2008/1940, K.2010/2085. Gebäudeeigentümer, der nicht Bauträger ist, und Prämienschuld; begründete Bestätigung des Aufhebungsurteils, mit abweichender Meinung. Volltext der Entscheidung, von Sezgen Hukuk veröffentlichte Fassung.

[13] 6. Kammer des Staatsrats, 1. Juli 2024, E.2023/1557, K.2024/4388. Nichtübersendung von Unterlagen und Verzögerung des Wohnungseigentums; Fristprüfung und Aufhebung nach Art. 13 des İYUK. Volltext der Entscheidung, AvEvrak.

Wissenschaftliche Arbeiten und Fachbeiträge

[14] Şerife Yıldız Akgül, „Die Anwendbarkeit der stillschweigenden Annahme als Lösung gegen die Untätigkeit der Verwaltung“ (İdarenin Hareketsizliğine Karşı Bir Çözüm Olarak Zımni Kabulün Uygulanabilirliği Meselesi), Forschungszeitschrift der Juristischen Fakultät der Marmara-Universität (Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi), 2016, Bd. 22, Heft 3. Gedruckte S. 3416 der für das Nutzungsbeispiel veröffentlichten PDF. Veröffentlichungsnachweis · Volltext.

[15] RA Gökhan Bilgin, „Das Problem der Versagung der Nutzungsgenehmigung (İskân/Yapı Kullanma İzni Verilmemesi Sorunu) und die Rechtsprechung des Staatsrats (Danıştay İçtihatları)“, 19. Oktober 2025. Bilgin Hukuk.

[16] RA Gökhan Bilgin, „Wege zur teilweisen Nutzungsgenehmigung unfertiger Gebäude“ (Tamamlanmamış Binalara Kısmen İskan Alma Yolları), 10. Februar 2025; auf der Seite angegebene Aktualisierung vom 12. August 2025. Gökhan Bilgin.