Aufhebung des Grundbucheintrags und Neueintragung wegen Scheingeschäfts
Weicht der wahre Wille der Parteien von dem im Grundbuch erklärten Geschäft ab, werden das vorgeschobene und das verdeckte Geschäft getrennt beurteilt. Eine als Verkauf dargestellte Schenkung, eine unentgeltliche oder tatsächlich nicht durchgeführte Übertragung oder Geschäfte, die angeblich dem Entzug von Vermögen vor Dritten dienen, führen allein nicht zur Rechtsfolge des Scheingeschäfts; der wahre und gemeinsame Wille der Parteien muss durch konkrete Beweise bestimmt werden.
Hierzu gehören:
- Geschäfte, die dem Anschein nach ein Verkauf, in Wirklichkeit aber eine Schenkung sein sollen
- Übertragungen, denen angeblich ein echter Verkaufswille fehlte
- Prüfung, ob der Übertragungspreis gezahlt wurde
- Beurteilung der wirtschaftlichen Lage der Parteien und der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks
- In kurzen Abständen vorgenommene, miteinander verbundene Übertragungen
- Parteien des Scheingeschäfts und Stellung der Personen, die das Grundstück später erworben haben
Das Scheingeschäft des Erblassers, das auf der Behauptung beruht, dem Erblasser sei Vermögen entzogen worden, weist andere Partei- und Beweisbesonderheiten auf als das allgemeine Scheingeschäft und wird daher gesondert beurteilt.
Scheingeschäft des Erblassers und Behauptungen des Vermögensentzugs aus dem Nachlass
Die Behauptung, der Erblasser habe ein Grundstück, das er in Wirklichkeit verschenken wollte, im Grundbuch als Verkauf oder als Leibgedingvertrag (ölünceye kadar bakma sözleşmesi) dargestellt, um den Erben Vermögen zu entziehen, kann als Scheingeschäft des Erblassers geltend gemacht werden. Der wahre Zweck des Erblassers wird anhand der Familienbeziehungen, des Pflegebedarfs, des Verkaufsbedarfs, der Frage der Zahlung des Preises, der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Parteien, der Nutzung des Grundstücks und aller Umstände des Falls beurteilt.
Hierzu gehören:
- Übertragungen, die angeblich dem Entzug von Vermögen vor den Erben dienen
- Prüfung des Verhältnisses zwischen Verkaufspreis und wahrem Wert
- Beurteilung des nachvollziehbaren Verkaufs- oder Übertragungsgrundes des Erblassers
- Pflegeverhältnis und Leibgedingverträge
- Bestimmung der Erbeneigenschaft, des Nachlasses und der Parteien
- Beurteilung des Zusammenhangs mit Ansprüchen auf Pflichtteil, Herabsetzung und Ausgleichung
Zum Scheingeschäft des Erblassers, zur Herabsetzung und zu anderen Streitigkeiten über die Erbteilung können Sie die Seite Erbrecht einsehen.
Grundbuchverfahren aus Schenkungs- und Leibgedingverhältnissen
In Akten, in denen das Grundstück im Rahmen einer Schenkung oder eines Leibgedingvertrags übertragen wurde, werden die Gültigkeit des Vertrags, der wahre Wille der Parteien, Formerfordernisse, die Frage, ob die Pflegeleistung erbracht wurde, sowie die Voraussetzungen des Rücktritts vom Vertrag oder seiner Beendigung gemeinsam beurteilt.
Hierzu gehören:
- Gültigkeit der Schenkung und Ansprüche auf Widerruf der Schenkung
- Streitigkeiten aus Schenkungen unter Auflage oder Bedingung
- Gültigkeit des Leibgedingvertrags
- Behauptungen, die Pflegeverpflichtung sei nicht erfüllt worden
- Beendigung des Vertrags sowie Ansprüche auf Aufhebung des Grundbucheintrags und Neueintragung
- Beurteilung des Zusammenhangs mit Behauptungen eines Scheingeschäfts und eines Scheingeschäfts des Erblassers
- Wert- und Schadensersatzoptionen, wenn eine Berichtigung des Grundbucheintrags nicht möglich ist
Familienwohnung und Übertragungen ohne Zustimmung des Ehegatten
Wird ein als Familienwohnung genutztes Grundstück ohne die ausdrückliche Zustimmung des nicht eingetragenen Ehegatten übertragen oder mit einem beschränkten dinglichen Recht belastet, kann dies unter den familienrechtlichen Voraussetzungen Gegenstand eines Antrags auf Berichtigung des Grundbucheintrags sein. Die Eigenschaft des Grundstücks als Familienwohnung, Ehe und Nutzung, Zustimmung, Grundbucheintrag und die rechtliche Stellung des Dritten werden gemeinsam geprüft.
Hierzu gehören:
- Eintragung eines Familienwohnungsvermerks
- Verkäufe und Übertragungen ohne ausdrückliche Zustimmung des Ehegatten
- Bestellung einer Hypothek oder eines anderen Rechts an der Familienwohnung
- Nachweis der Eigenschaft des Grundstücks als Familienwohnung
- Beurteilung der Berufung des Dritten auf guten Glauben
- Anträge vor dem Familiengericht und damit verbundene Maßnahmen
Zu den Schutzmöglichkeiten für die Familienwohnung und das Vermögen der Ehegatten können Sie die Seiten Familienrecht und Vermögensaufteilung bei Scheidung einsehen.
Erbrechtliche Behauptung und Familienwohnung auseinanderhalten
Beim Scheingeschäft des Erblassers werden das vorgeschobene Geschäft und der wahre Zweck des Erblassers geprüft; bei der Familienwohnung das tatsächliche Familienleben zum Zeitpunkt der Übertragung, die Ehe und die Voraussetzungen der ausdrücklichen Zustimmung. Nicht jede Übertragung innerhalb der Familie ist ein Scheingeschäft; und nicht jedes Haus gilt als Familienwohnung.
Genügt ein Preisunterschied allein?
Der Unterschied zwischen Übertragungspreis und Wert wird zusammen mit den übrigen Beweisen beurteilt. Pflegeverhältnis, Verkaufsbedarf, Zahlungsfähigkeit des Käufers, Bankunterlagen und Nutzung des Grundstücks sind von Bedeutung. Ein Eintragungsantrag, der einen Erbteil betrifft, und die auf den Schutz des Pflichtteils gerichtete Herabsetzung sind nicht derselbe Antrag.