Auch wenn die Antragsfrist für die im Rahmen der Bebauungsamnestie (imar barışı) erteilten Bauregistrierungsbescheinigungen (Yapı Kayıt Belgesi) abgelaufen ist, stehen die Rechtsfolgen dieser Bescheinigungen im Jahr 2026 weiterhin im Mittelpunkt zahlreicher verwaltungs- und gerichtsrechtlicher Streitigkeiten. Die eigentliche Frage lautet heute nicht, wie man eine neue Bauregistrierungsbescheinigung erhält. Es geht vielmehr darum, ob eine in der Vergangenheit erteilte Bescheinigung ihre Gültigkeit behalten hat, in welchen Fällen sie aufgehoben werden kann, ob trotz der Bescheinigung ein Abriss oder ein Bußgeld verhängt werden darf, wie nachgewiesen wird, dass das Gebäude vor dem 31. Dezember 2017 errichtet wurde, wie weit die Bescheinigung in besonderen Schutzgebieten wie Küste, Denkmalschutzgebieten, Wald und Weideflächen Wirkung entfaltet und welche Auswirkungen sie auf Grundbuch- und Eigentumsvorgänge hat.
Die vorläufige Bestimmung Nr. 16 (Geçici 16. madde) des Bebauungsgesetzes Nr. 3194 hat die Bauregistrierungsbescheinigung als einen vorläufigen Status geregelt, der sich auf den Nutzungszweck des Gebäudes bezieht. Die Bescheinigung gilt grundsätzlich bis zum Neubau des Gebäudes oder bis zu einer Maßnahme der Stadterneuerung (kentsel dönüşüm). Dieser Status macht das Gebäude jedoch nicht zu einem Gebäude, das dem Bebauungsplan vollständig entspricht, und er wandelt es nicht in eine klassische Baugenehmigung oder eine Nutzungsgenehmigung (iskân) um. Er beseitigt auch Eigentumsstreitigkeiten, das Nachbarrecht und die besonderen Schutzvorschriften nicht von selbst.
Dieser Beitrag erläutert systematisch den rechtlichen Rahmen, der für bestehende Bauregistrierungsbescheinigungen ab 2026 maßgeblich ist, im Lichte der geltenden Vorschriften sowie der Entscheidungen des Verfassungsgerichts und des Staatsrats (Danıştay).
1. Die aktuelle Rechtslage der Bebauungsamnestie und der Bauregistrierungsbescheinigung im Jahr 2026
1.1. Kann eine neue Bauregistrierungsbescheinigung beantragt werden?
Nein. Die im Rahmen der Bebauungsamnestie vorgesehenen Fristen für neue Anträge auf eine Bauregistrierungsbescheinigung sind in der Vergangenheit abgelaufen. Deshalb ist es im Jahr 2026 nicht möglich, auf der Grundlage der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 erstmals eine neue Bauregistrierungsbescheinigung zu erhalten. Die aktuellen Streitigkeiten konzentrieren sich auf die Rechtswirkungen bereits ausgestellter Bescheinigungen, ihre Aktualisierung, ihre Übertragung, ihre Aufhebung und das Schicksal der auf diese Bescheinigungen gestützten Vorgänge.
Dass die Antragsphase beendet ist, bedeutet nicht, dass bestehende Bauregistrierungsbescheinigungen von selbst unwirksam wären. Eine gültige Bescheinigung kann bis zum Neubau des Gebäudes oder bis zu einer Maßnahme der Stadterneuerung die vom Gesetz vorgesehenen Folgen weiter auslösen.
1.2. Ist die Bauregistrierungsbescheinigung ein dauerhaftes Baurecht oder ein wohlerworbenes Recht?
Die Bauregistrierungsbescheinigung ist ein vorläufiger Rechtsstatus, der die bestehende Nutzung des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen schützt. Sie begründet kein neues Baurecht nach dem Bebauungsplan, garantiert nicht, dass derselbe Baukörper künftig erneut errichtet werden darf, und hindert nicht daran, bei einer Erneuerung des Gebäudes den geltenden Plan und das geltende Bebauungsrecht anzuwenden.
Die Verallgemeinerung, ein Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung habe nunmehr denselben Status wie ein Gebäude mit Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung, ist daher rechtlich unzutreffend. Die Folgen der Bescheinigung sind innerhalb der Grenzen zu beurteilen, die die vorläufige Bestimmung Nr. 16 und die einschlägigen Sondervorschriften ziehen.
2. Die wesentlichen Rechtsgrundlagen der Bauregistrierungsbescheinigung
2.1. Vorläufige Bestimmung Nr. 16 des Bebauungsgesetzes Nr. 3194
Die grundlegende Rechtsgrundlage der Bauregistrierungsbescheinigung ist die vorläufige Bestimmung Nr. 16, die durch Artikel 16 des Gesetzes Nr. 7143 in das Bebauungsgesetz Nr. 3194 eingefügt wurde. Die Regelung bezweckte, vor dem 31. Dezember 2017 errichtete Gebäude ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung und ihren Anlagen zu erfassen, und sah vor, dass die Angaben des Antrags nach den Erklärungen des Bauherrn in das Bauregistrierungssystem eingetragen werden.
Dem geltenden Gesetzestext ist zu entnehmen, dass die Bauregistrierungsbescheinigung sich auf den Nutzungszweck des Gebäudes bezieht, auf Antrag einen vorläufigen Wasser-, Strom- und Erdgasanschluss ermöglichen kann, unter bestimmten Voraussetzungen als Grundlage für eine Änderung der Grundstücksart und für die Begründung von Wohnungseigentum dienen kann und zudem besondere Verkaufsvorschriften für Grundstücke des Fiskus (Hazine) und der Gemeinden enthält.
2.2. Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung
Die im Amtsblatt (Resmî Gazete) vom 6. Juni 2018 veröffentlichten „Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung" (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar) regeln im Einzelnen die Ausstellung und Verwendung der Bescheinigung, die Änderung der Grundstücksart, das Wohnungseigentum sowie die Kontroll- und Aufhebungsverfahren. Gesetzeswidrige Bestimmungen nachrangiger Regelungen unterliegen jedoch der gerichtlichen Kontrolle. So hat die 6. Kammer des Staatsrats mit ihrer Entscheidung E.2021/10206, K.2024/1540 vom 05.03.2024 die Formulierung in Absatz 8/2 der Mitteilung (Tebliğ), „der als Bauregistrierungsbescheinigungsentgelt eingezahlte Betrag wird nicht erstattet", mit der Begründung aufgehoben, es fehle an einer gesetzlichen Grundlage.
2.3. Warum ist die Entscheidung des Verfassungsgerichts von 2024 zur Erdbebensicherheit wichtig?
Das Verfassungsgericht hat mit seiner Entscheidung E.2023/74, K.2024/141 vom 23.07.2024 den Satz der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 „Die Erdbebensicherheit des Gebäudes liegt in der Verantwortung des Eigentümers" aufgehoben. Die Entscheidung wurde im Amtsblatt vom 03.12.2024 veröffentlicht.
Diese Entscheidung ändert nichts daran, dass die Bauregistrierungsbescheinigung kein technisches Sicherheitszeugnis ist. Sie zeigt aber, dass ein Ansatz, der die Aufsichts- und Kontrollpflicht des Staates vollständig auf den Eigentümer abwälzt, verfassungsrechtlich nicht hinnehmbar ist. Die Bauregistrierungsbescheinigung darf daher nicht als ein Dokument ausgelegt werden, das die Erdbebensicherheit des Gebäudes durch die Verwaltung bestätigt.
3. Das entscheidende Datum für die Gültigkeit der Bauregistrierungsbescheinigung: 31. Dezember 2017
3.1. Das Gebäude oder der Verstoß muss vor dem 31.12.2017 bestanden haben
Die wichtigste Voraussetzung der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 ist, dass das Gebäude oder der von der Bescheinigung erfasste Verstoß vor dem 31. Dezember 2017 bestanden hat. Neubauten, zusätzliche Geschosse, geschlossene Flächen, Erweiterungen oder wesentliche Ausbauten, die nach diesem Datum entstanden sind, können nicht allein unter Berufung auf eine früher erteilte Bauregistrierungsbescheinigung geschützt werden.
Die Bauregistrierungsbescheinigung eröffnet keinen Spielraum für neue Bauten ohne Genehmigung, die 2018 oder später errichtet werden. Nach der Bescheinigung vorgenommene Arbeiten, die über die Grenze einfacher Instandhaltung und Reparatur hinausgehen, können zudem nach den Artikeln 32 und 42 des Gesetzes Nr. 3194 sanktioniert werden; je nach Lage des Einzelfalls kann auch die Aufhebung der Bescheinigung in Betracht kommen.
3.2. Wie wird die Bebauung vor dem 31.12.2017 nachgewiesen?
In verwaltungsrechtlichen Streitigkeiten kann die Datumsfeststellung nicht allein mit der Erklärung des Antragstellers geklärt werden. Der Staatsrat verlangt, dass festgestellt wird, ob das Gebäude oder der Verstoß vor dem 31.12.2017 bestand, und zwar anhand konkreter und überprüfbarer Daten.
In der Praxis können Satellitenbilder, alte Fotografien und Kontrollprotokolle aus dem Gemeindearchiv, die Baugenehmigung und Stockwerksfeststellungsprotokolle (seviye tespit tutanağı), Strom- und Wasserabonnements sowie Verbrauchsaufzeichnungen, Luftbilder, datierte Immobilienanzeigen, notarielle Feststellungen, datierte private Fotografien, Bauaufsichtsunterlagen, ein Sachverständigengutachten und erforderlichenfalls eine Ortsbesichtigung gemeinsam gewürdigt werden. Statt sich auf einen einzigen Beleg zu stützen, stärkt es die Verteidigung, wenn sich die Beweise gegenseitig bestätigen.
3.3. Die aktuelle Haltung des Staatsrats
Auch in ihren Entscheidungen von 2025 betont die 6. Kammer des Staatsrats, dass die auf Erklärungen beruhende Ausstellung der Bauregistrierungsbescheinigung die Verwaltung nicht an einer nachträglichen Kontrolle hindert und dass die Bescheinigung aufgehoben werden kann, wenn konkret festgestellt wird, dass sie die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt. Andererseits ist es ebenso rechtswidrig, eine gültige Bescheinigung außer Acht zu lassen, ohne konkret nachzuweisen, dass das Gebäude nach dem 31.12.2017 errichtet wurde oder in einem Ausnahmegebiet liegt.
Im Mittelpunkt einer Anfechtungs- oder Sanktionsklage steht deshalb häufig nicht die Frage „Gibt es eine Bescheinigung?", sondern die Frage „Welches physische Gebäude und welche geschichtlichen Bauarbeiten erfasst die Bescheinigung?".
4. In welchen Fällen kann die Bauregistrierungsbescheinigung aufgehoben werden?
4.1. Bescheinigung für ein Gebäude, für das nach dem Gesetz keine Bescheinigung ausgestellt werden durfte
Wird eine Bescheinigung für Gebäude ausgestellt, die unter die ausdrücklichen Ausnahmen der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 fallen, kommt die Aufhebung in Betracht. An erster Stelle stehen Gebäude auf Grundstücken im Privateigentum Dritter sowie Gebäude auf Flächen des Fiskus, die für soziale Einrichtungen gewidmet sind. In Absatz 11 des Gesetzes sind zudem bestimmte Teile des Bosporus, der historischen Halbinsel Istanbuls und des Historischen Gebiets von Gelibolu vom Anwendungsbereich ausgenommen.
4.2. Das Gebäude oder der Verstoß wurde nach dem 31.12.2017 errichtet
Dies ist einer der häufigsten Aufhebungsgründe in der Praxis. Lässt sich anhand von Satellitenbildern, Stockwerksfeststellungsprotokollen, dem Genehmigungsverfahren oder einer Vor-Ort-Prüfung zeigen, dass das gesamte Gebäude oder der von der Bescheinigung erfasste Verstoß nach dem maßgeblichen Datum entstanden ist, kann die Bescheinigung aufgehoben werden. Auch in der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2025/3444, K.2025/5645 wurde anhand des Datums der Nutzungsgenehmigung und der Kontrolldaten beurteilt, dass die Verstöße vor dem 31.12.2017 nicht vorlagen.
4.3. Falsche oder unwahre Erklärung
Das Bauregistrierungssystem beruhte im Wesentlichen auf der Erklärung des Antragstellers. Das Erklärungssystem bedeutet jedoch nicht, dass falsche Angaben ein wohlerworbenes Recht begründen. Unwahre Angaben zu wesentlichen Merkmalen wie Gebäudeklasse, Fläche, Nutzungsart, Eigentumsverhältnissen oder Errichtungsdatum können zur Berichtigung oder Aufhebung der Bescheinigung führen und, wenn die Voraussetzungen vorliegen, auch ein strafrechtliches Verfahren wegen unwahrer Erklärung nach Artikel 206 des Türkischen Strafgesetzbuchs nach sich ziehen.
4.4. Wesentliche Änderung des Gebäudes nach Erteilung der Bescheinigung
Die Bescheinigung schützt den physischen Zustand, der zum Zeitpunkt des Antrags erfasst wurde. Ein später hinzugefügtes Geschoss, eine neue selbständige Einheit, eine neue geschlossene Fläche, ein wesentlicher Eingriff in das tragende System oder eine Erweiterung des Gebäudes über den Umfang der Bescheinigung hinaus bedeutet nicht, dass die Bescheinigung die neuen Arbeiten schützt. Hinsichtlich der nachträglich errichteten Teile kann die Verwaltung ein neues Baustopp-Protokoll erstellen und Sanktionsmaßnahmen ergreifen.
5. Was geschieht, wenn die Bauregistrierungsbescheinigung aufgehoben wird?
5.1. Der bebauungsrechtliche Schutz der Bescheinigung endet
Eine gültige Bauregistrierungsbescheinigung bietet für das von ihr erfasste Gebäude im Rahmen des Gesetzes Nr. 3194 einen gewissen Schutz. Nach einer rechtmäßigen Aufhebung der Bescheinigung kann die Verwaltung das Gebäude ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung erneut feststellen und Maßnahmen nach den Artikeln 32 und 42 des Gesetzes Nr. 3194 ergreifen.
Auch in der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2024/1988, K.2025/1956 wurde ausdrücklich festgehalten, dass nach der Aufhebung einer Bescheinigung, die nachweislich gesetzeswidrig ausgestellt wurde, durch die zuständige Verwaltung erneut ein Baustopp-Protokoll erstellt und nach Artikel 32 vorgegangen werden kann.
5.2. Verfällt das Bescheinigungsentgelt zwingend?
Die Aussage „wird die Bescheinigung aufgehoben, wird das gezahlte Entgelt in keinem Fall erstattet" ist nicht mehr richtig. Die Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2021/10206, K.2024/1540 vom 05.03.2024 hat das kategorische Erstattungsverbot in Absatz 8/2 der Mitteilung aufgehoben. Eine Erstattung des Entgelts ist daher gesondert zu prüfen, und zwar nach dem Aufhebungsgrund, dem Rechtsgrund der Zahlung, dem Vorliegen falscher oder unvollständiger Erklärungen und den einschlägigen Bestimmungen der nachrangigen Regelungen.
Insbesondere bei Akten mit einer unwahren Erklärung, einer unvollständigen Entgeltzahlung oder einem anderen Aufhebungsgrund ist die Erstattung nicht automatisch. Die Strategie im Verwaltungsverfahren und im Prozess muss zusammen mit der Begründung der Aufhebungsentscheidung entwickelt werden.
5.3. Werden im Grundbuch vorgenommene Vorgänge von selbst gelöscht?
In den Anwendungsmeinungen des Ministeriums wird ausgeführt, dass die Aufhebung einer Bauregistrierungsbescheinigung die auf ihrer Grundlage bereits vorgenommenen Grundbucheintragungen nicht allein und automatisch löscht; eine Änderung des Grundbuchs sei nach den eigenen Verfahren des Grundbuchrechts zu beurteilen, etwa mit Zustimmung der Beteiligten oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Wirkung einer fehlerhaften Bescheinigung auf das Grundbuch unbegrenzt fortbesteht. Die zuständigen Behörden und die Berechtigten können mit gesonderten Grundbuch- und Eigentumsstreitigkeiten konfrontiert werden.
6. Können bei bestehender Bauregistrierungsbescheinigung Abriss und Bußgeld verhängt werden?
6.1. Wenn die Bescheinigung vor der Maßnahme bestand und gültig ist
Für den von einer gültigen Bauregistrierungsbescheinigung erfassten Verstoß aus der Zeit vor dem 31.12.2017 ist es nach dem Bebauungsgesetz Nr. 3194 grundsätzlich nicht möglich, eine neue Maßnahme zu Abriss und Bußgeld zu treffen. Auch in der Entscheidung der 6. Kammer des Staatsrats E.2023/2291, K.2025/6119 wurde betont, dass der durch die Bescheinigung gewährte Schutz nicht außer Acht gelassen werden darf, wenn die Bescheinigung nicht aufgehoben wurde und nicht konkret dargelegt ist, dass das Gebäude außerhalb des Umfangs der Bescheinigung liegt.
Anders ist es allerdings, wenn die sanktionierte Arbeit erst nach der Bescheinigung ausgeführt wurde oder die Bescheinigung nur einen anderen Teil des Gebäudes erfasst. Die Lösung des Streits zwischen Verwaltung und Bauherr erfordert einen Abgleich der Flächen- und Beschaffenheitsangaben in der Bauregistrierungsbescheinigung mit dem tatsächlichen Zustand vor Ort.
6.2. Wenn die Abriss- oder Bußgeldentscheidung vor der Bescheinigung ergangen ist
Absatz 4 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 sieht vor, dass für Gebäude, denen eine Bauregistrierungsbescheinigung erteilt wurde, die nach dem Gesetz Nr. 3194 ergangenen Abrissentscheidungen sowie die nicht beitreibbaren Bußgelder aufgehoben werden. Wie jedoch eine erst im Laufe eines anhängigen Verfahrens auftauchende Bauregistrierungsbescheinigung zu würdigen ist, kann je nach dem Zeitpunkt der Maßnahme und danach, ob die Verwaltung aufgrund der Bescheinigung eine neue Maßnahme getroffen hat, zu verfahrensrechtlichen Unterschieden führen. Jede rechtskräftige oder anhängige Akte ist daher anhand ihrer eigenen Vorgangschronologie zu beurteilen.
6.3. Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts zum Bosporus-Gesetz Nr. 2960
Die zeitweise in Absatz 4 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 enthaltene Bezugnahme auf das Bosporus-Gesetz Nr. 2960 wurde mit der Entscheidung des Verfassungsgerichts E.2019/21, K.2020/51 vom 24.09.2020 aufgehoben. Im geltenden Gesetzestext ist der Schutz für die nach „diesem Gesetz", das heißt nach dem Bebauungsgesetz Nr. 3194, ergangenen Abrissentscheidungen und die nicht beitreibbaren bebauungsrechtlichen Bußgelder geregelt. Aufgrund dieser Änderung sind Darstellungen in älteren Quellen wie „auch die Sanktionen nach dem Gesetz Nr. 2960 entfallen automatisch" nicht mehr aktuell.
7. Die Lage der Bauregistrierungsbescheinigung in Küsten-, Denkmal-, Wald- und Weideflächen
7.1. Die frühere weite Auslegung ist nicht mehr sicher
In den ersten Jahren der Bebauungsamnestie wurden Küsten-, Wald-, Weide- oder Denkmalschutzgebiete in der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 nicht in ihrer Gesamtheit ausdrücklich genannt. Deshalb gab es Verwaltungsmeinungen und gerichtliche Diskussionen, wonach in diesen Gebieten ausgestellte Bescheinigungen gültig seien und nur die Sanktionen der Sondergesetze zusätzlich angewandt werden könnten. Die Entscheidungen des Staatsrats von 2024 und insbesondere von 2025 haben dagegen eine strengere Haltung gefestigt.
In ihrer Entscheidung E.2023/1456, K.2025/1857 vom 09.04.2025 hat die 6. Kammer des Staatsrats angenommen, dass in Gebieten, die durch Sondergesetze geschützt sind, wie natürliche, historische und archäologische Schutzgebiete (sit alanları), Kulturgüter, Wälder, Weideflächen und Küsten, nach Artikel 4 des Gesetzes Nr. 3194 vorrangig die Sondervorschriften anzuwenden sind und dass Grundstücke, die nach den Gesetzen Nr. 2863 und Nr. 3621 in einem Bauverbotsgebiet liegen, die durch die vorläufige Bestimmung Nr. 16 gewährten Rechte nicht in Anspruch nehmen können.
7.2. Wald- und Weideflächen
In der Entscheidung der 13. Kammer des Staatsrats E.2022/3763, K.2024/2294 vom 21.05.2024 wurde ausgeführt, dass Gebäude in Wald- und Weideflächen mit einem Bauverbot die durch die Bauregistrierungsbescheinigung gewährten Rechte nicht in Anspruch nehmen können, und zwar unter Berücksichtigung von Artikel 4 des Gesetzes Nr. 3194 und der Schutzgesetze, auch wenn Wald- und Weideflächen in der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 und in der Mitteilung nicht ausdrücklich genannt sind.
Deshalb sollte für das Jahr 2026 keine rechtliche Beurteilung des Inhalts erfolgen, eine in einer Wald- oder Weidefläche erteilte Bescheinigung sei „unbedingt gültig". Die rechtliche Beschaffenheit des Grundstücks, die rechtskräftige Waldkatastrierung beziehungsweise Weidezuweisung, die Lage des Gebäudes und das Genehmigungsregime des Sondergesetzes sind gemeinsam zu prüfen.
7.3. Küsten- und Denkmalschutzgebiete
Die Küsten unterliegen nach Artikel 43 der Verfassung und dem Küstengesetz Nr. 3621 einem besonderen Schutz. Denkmalschutzgebiete (sit) und zu schützende Kulturgüter unterliegen dagegen nach dem Gesetz Nr. 2863 einem besonderen Genehmigungs- und Schutzregime. Die Bauregistrierungsbescheinigung ist keine Genehmigung, die in diesen Gebieten die Zustimmung des Schutzrats oder die Bauverbote des Küstenrechts beseitigt.
Ebenso hat die Entscheidung des Verfassungsgerichts E.2019/109, K.2019/91 vom 04.12.2019 eindeutig dargelegt, dass die Bauregistrierungsbescheinigung die Anwendung der Gesetze Nr. 2863 und Nr. 3621 nicht hindert.
7.4. Wie ist die Akte in besonderen Gebieten zu prüfen?
Bei einem Grundstück, das einem Sondergesetz unterliegt, genügt es nicht, nur die Bauregistrierungsbescheinigung zu betrachten. Die Küstenkantenlinie des Grundstücks, der Denkmalgrad und der Schutzstatus, der Wald- oder Weideeintrag, der Bebauungsplan zu Schutzzwecken, der Widmungsstatus, die Beschlüsse der Räte und gegebenenfalls nach dem Sondergesetz ergangene Abriss- oder Räumungsentscheidungen sind gemeinsam zu prüfen.
Insbesondere in Antalya und anderen Küstenprovinzen ist es möglich, dass ein Grundstück gleichzeitig mehreren Rechtsregimen unterliegt, etwa Küste, Denkmalschutzgebiet, Tourismuszentrum, Wald oder Eigentum des Fiskus. Jeder Status kann eigene Folgen auslösen.
8. Verleiht die Bauregistrierungsbescheinigung ein Eigentumsrecht?
8.1. Die Bescheinigung ist kein Grundbuchtitel
Die Bauregistrierungsbescheinigung begründet für sich genommen kein Eigentumsrecht an dem Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Ein Gebäude, das in fremdes Privateigentum eingreift, erwirbt allein deshalb kein dingliches Recht an diesem Grundstück, weil eine Bauregistrierungsbescheinigung ausgestellt wurde. Privatrechtliche Ansprüche des Eigentümers, etwa auf Unterlassung des Eingriffs (el atmanın önlenmesi), Nutzungsentschädigung (ecrimisil), Beseitigung (kal) oder Wiederherstellung des früheren Zustands, können je nach Einzelfall fortbestehen.
8.2. Streitigkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Nachbarrecht
Die Bauregistrierungsbescheinigung macht Eingriffe in Gemeinschaftsflächen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Kat Mülkiyeti Kanunu) oder gegen das Nachbarrecht verstoßende Überschreitungen nicht von selbst rechtmäßig. Bei Streitigkeiten wie dem Verschließen einer Gemeinschaftsfläche, der Vergrößerung einer selbständigen Einheit, der Nutzung des gemeinschaftlichen Dachs oder der Terrasse oder dem Übergreifen auf das Nachbargrundstück finden die Vorschriften des Zivilrechts und des Wohnungseigentums zusätzlich Anwendung.
9. Können eine Änderung der Grundstücksart und Wohnungseigentum begründet werden?
9.1. Gesetzliche Voraussetzungen
Nach Absatz 5 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 kann die Bauregistrierungsbescheinigung bei Gebäuden ohne Baugenehmigung oder ohne Nutzungsgenehmigung unter den Voraussetzungen der Zustimmung sämtlicher Eigentümer und der Abtretung der Flächen, die im Bebauungsplan auf Flächen für allgemeine Dienste entfallen, eine Änderung der Grundstücksart und die Begründung von Wohnungseigentum ermöglichen, ohne dass eine Nutzungsgenehmigung verlangt wird.
In Gebieten, die einem Sondergesetz unterliegen, darf der Grundbuchvorgang jedoch zusätzlich nicht gegen die Sondervorschriften verstoßen. Die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung oder die Lage des Grundstücks in einem besonderen Schutzregime birgt ein ernstes Risiko für die Wirksamkeit und den Bestand der Grundbuchvorgänge.
10. Bauregistrierungsbescheinigung und Verkauf bei Grundstücken des Fiskus
10.1. Antragsfrist für den Kauf eines Grundstücks des Fiskus
Im geltenden Absatz 7 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 ist vorgesehen, dass Inhaber einer Bauregistrierungsbescheinigung sowie ihre gesetzlichen oder vertraglichen Rechtsnachfolger ihre Anträge auf direkten Kauf des Grundstücks des Fiskus bis zum 31.12.2022 stellen müssen. Diese Frist ist ab 2026 abgelaufen.
Deshalb ist heute in Bezug auf ein Grundstück des Fiskus vor allem zu prüfen, ob ein fristgerecht gestellter Kaufantrag vorliegt, in welchem Stadium sich der Antrag befindet, ob das Grundstück aufgrund eines Sondergesetzes vom Verkauf ausgenommen ist und wie es um die Rechtsnachfolge des Bescheinigungsinhabers steht.
10.2. Kann jedes Grundstück des Fiskus verkauft werden?
Nein. Bei öffentlichen Sachen wie Wald, Weide und Küste, die nach den Sondergesetzen zu beurteilen sind, oder bei Grundstücken, die einem anderen Schutzregime unterliegen, gewährt die Bauregistrierungsbescheinigung keine Verkaufsgarantie. Das Verkaufsregime hängt davon ab, ob das Grundstück im privaten Eigentum des Fiskus steht und ob es Beschränkungen aus Sondergesetzen unterliegt.
11. Bauregistrierungsbescheinigung bei Grundstücken der Gemeinden
11.1. Regelung zum direkten Verkauf
In Absatz 8 der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 ist geregelt, dass, wenn das Gebäude, für das eine Bauregistrierungsbescheinigung ausgestellt wurde, auf einem Grundstück der Gemeinde steht, das Grundstück auf Antrag der Bescheinigungsinhaber sowie ihrer gesetzlichen oder vertraglichen Rechtsnachfolger unter der Voraussetzung, dass der Preis an die Gemeinde gezahlt wird, zum Verkehrswert direkt verkauft wird.
Die in Absatz 7 für Grundstücke des Fiskus enthaltene Antragsfrist bis zum 31.12.2022 findet sich im Wortlaut des Absatzes 8 über Grundstücke der Gemeinden nicht in gleicher Weise. Ob der Verkauf möglich ist, muss jedoch gesondert geprüft werden, namentlich im Hinblick darauf, ob das Grundstück einem öffentlichen Dienst gewidmet ist, auf den Status nach einem Sondergesetz, die Bebauungsfunktion und die Art des Gemeindeeigentums.
12. Kann bei einem Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung eine Verstärkung durchgeführt werden?
12.1. Verstärkung nach der vorläufigen Bestimmung Nr. 21
Die vorläufige Bestimmung Nr. 21 des Bebauungsgesetzes Nr. 3194 ermöglicht bei Gebäuden mit Bauregistrierungsbescheinigung eine Verstärkung aufgrund eines Verstärkungsbeschlusses nach dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634, sofern keine zusätzliche Baufläche geschaffen wird. Die Verstärkung muss auf einem von der zuständigen Verwaltung genehmigten Verstärkungsprojekt beruhen und der Aufsicht nach den Vorschriften über die Bauaufsicht unterliegen.
Steht das Grundstück im Eigentum der Gemeinde oder des Fiskus, kann eine Verstärkung nicht durchgeführt werden, ohne dass das Grundstück erworben wird. Greift das Gebäude in das Grundstück eines Dritten ein, ist die Zustimmung des betroffenen Dritten erforderlich. Zudem sind Gebäude, die unter das Gesetz Nr. 2863 fallen, vom Verstärkungsregime der vorläufigen Bestimmung Nr. 21 ausgenommen.
13. Auswirkungen der Bauregistrierungsbescheinigung im Strafrecht
13.1. Straftat der Verursachung von Bebauungsverschmutzung (imar kirliliği)
Artikel 184 Absatz 5 des Türkischen Strafgesetzbuchs sieht bestimmte Folgen vor, wenn jemand ein Gebäude ohne Genehmigung oder abweichend von der Genehmigung dem Bebauungsplan und der Genehmigung entsprechend herrichtet. Das Verhältnis der Bauregistrierungsbescheinigung zu dieser Vorschrift war in der Zeit der Bebauungsamnestie Gegenstand von Entscheidungen des Kassationshofs (Yargıtay); für die von der Bescheinigung erfassten Gebäude wurde ihre Wirkung auf die Straftat der Bebauungsverschmutzung anerkannt. In jeder Strafakte sind jedoch Tatzeitpunkt, Art des Gebäudes, Gültigkeit der Bescheinigung und ihre etwaige spätere Aufhebung gesondert zu würdigen.
13.2. Siegelbruch und Straftaten nach dem Gesetz Nr. 2863
Die Bauregistrierungsbescheinigung beseitigt die Straftat des Siegelbruchs nicht automatisch. Ebenso macht sie unerlaubte bauliche und physische Eingriffe, die in den Anwendungsbereich des Gesetzes Nr. 2863 zum Schutz von Kultur- und Naturgütern fallen, nicht allein deshalb rechtmäßig, weil eine Bescheinigung erteilt wurde. In der Strafakte genügt es daher nicht, sich allein auf das Vorliegen der Bauregistrierungsbescheinigung zu stützen.
14. Was kann gegen die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung unternommen werden?
14.1. Aufhebungsgrund und zugrunde liegende Beweise sind zu beschaffen
Der erste Schritt besteht darin, zu klären, auf welchen tatsächlichen Umstand die Aufhebung gestützt ist. Aus der Akte muss hervorgehen, welchen Grund die Verwaltung angeführt hat, etwa „Gebäude nach dem 31.12.2017", „Gebiet eines Sondergesetzes", „Eigentum Dritter", „Fläche für soziale Einrichtungen" oder „falsche Angabe zu Fläche oder Nutzung", und mit welchem Dokument sie dies belegt.
14.2. Verwaltungsrechtlicher Antrag und Klagefrist dürfen nicht versäumt werden
Die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung ist ein vollziehbarer Verwaltungsakt und kann grundsätzlich im Verwaltungsrechtsweg mit einer Anfechtungsklage angegriffen werden. Die Klagefrist ist unter Berücksichtigung der ordnungsgemäßen Zustellung oder der Kenntniserlangung von dem Akt sowie etwaiger zwingender oder fakultativer verwaltungsrechtlicher Antragsverfahren zu bestimmen. Die Fristberechnung ist anhand der konkreten Akte vorzunehmen; aufgrund allgemeiner Informationen darf die Klagefrist nicht unterstellt werden.
14.3. Wann gewinnt die Aussetzung des Vollzugs an Bedeutung?
Können nach der Aufhebung der Bescheinigung schwer wiedergutzumachende Folgen wie Abriss, Versiegelung, Bußgeld, Anschlusssperrung oder Grundbuchvorgänge eintreten, hat der zusammen mit der Anfechtungsklage gestellte Antrag auf Aussetzung des Vollzugs (yürütmenin durdurulması) strategische Bedeutung. Die Voraussetzungen der Verwaltungsgerichtsordnung (Gesetz Nr. 2577, İYUK) müssen hierfür jedoch konkret und belegt dargelegt werden.
15. Welche Unterlagen sind in einer Akte zur Bauregistrierungsbescheinigung zu prüfen?
15.1. Mindest-Checkliste der Unterlagen
Für eine fundierte rechtliche Beurteilung genügt der PDF-Ausdruck der Bauregistrierungsbescheinigung allein nicht. Mindestens folgende Unterlagen sind gemeinsam zu prüfen: die Bauregistrierungsbescheinigung und das Antragsformular; die Erklärungs- und Aktualisierungsdaten im e-Devlet; Grundbuch- und Katasterdaten; Bebauungsstatus und Planblätter; Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung, soweit vorhanden; Baustopp-Protokolle; Beschlüsse des Gemeindeausschusses (encümen); Satelliten- und Luftbilder; Schriftverkehr mit der Gemeinde und der Provinzdirektion; Unterlagen zur Küstenkantenlinie, zum Denkmalschutzgebiet, zu Wald, Weide oder zur Widmung, die den Status nach dem Sondergesetz belegen; Vorgänge zur Änderung der Grundstücksart und zum Wohnungseigentum im Grundbuch; gegebenenfalls Unterlagen eines Strafermittlungs- oder Strafverfahrens.
Betrifft der Aufhebungsgrund den Stichtag 31.12.2017, ist der Datumsnachweis in den Mittelpunkt zu stellen; betrifft er den Status eines besonderen Gebiets, das Rechtsregime des Grundstücks; betrifft er eine falsche Erklärung, die Richtigkeit der im Antragszeitpunkt vorliegenden Angaben und Unterlagen.
16. Die wichtigsten Rechtsfolgen für 2026
16.1. Kurzes Fazit
Die Bauregistrierungsbescheinigung ist im Jahr 2026 weiterhin ein Dokument, das bedeutende Rechtsfolgen auslösen kann; sie ist jedoch kein Instrument für neue Anträge. Der Schutz einer bestehenden Bescheinigung hängt davon ab, dass sie gesetzeskonform ausgestellt wurde, dass der von ihr erfasste physische Zustand zutreffend bestimmt wird und welchen Status das Grundstück nach den Sondervorschriften hat.
Die Bescheinigung bedeutet weder eine Änderung des Bebauungsplans noch ein neues Baurecht, noch einen Eigentumserwerb, noch eine Bestätigung der Erdbebensicherheit. Eine Aufhebung der Bescheinigung ist möglich; dafür muss die Verwaltung jedoch einen gesetzlichen Grund und einen konkreten Beleg haben. Wird dagegen eine gültige Bescheinigung mit klarem Umfang von der Verwaltung außer Acht gelassen und werden die Sanktionen des Gesetzes Nr. 3194 angewandt, kann auch dies rechtswidrig sein.
In Gebieten, die einem Sondergesetz unterliegen, ist die Rechtsprechung des Staatsrats der Jahre 2024–2025 strenger als die weiten Auslegungen der früheren Zeit. Bei Küste, Denkmalschutzgebiet, Wald, Weide, Tourismus und ähnlichen Status sollte die Bauregistrierungsbescheinigung daher nicht allein als sicherer Hafen angesehen werden.
17. Häufig gestellte Fragen
Kann im Jahr 2026 eine neue Bauregistrierungsbescheinigung erhalten werden?
Nein. Die Fristen für neue Anträge nach der vorläufigen Bestimmung Nr. 16 sind abgelaufen. Die Vorgänge des Jahres 2026 betreffen die Gültigkeit, die Übertragung, die Aktualisierung und die Aufhebung bestehender Bescheinigungen sowie deren Rechtsfolgen.
Ersetzt die Bauregistrierungsbescheinigung die Baugenehmigung?
Nein. Die Bescheinigung ist ein vorläufiger Status für die Nutzung des Gebäudes. Sie ist weder eine klassische Baugenehmigung, die das Gebäude vollständig mit dem Bebauungsplan in Einklang bringt, noch ein dauerhaftes Baurecht, das die künftige Neuerrichtung desselben Gebäudes sichert.
Kann ein Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung abgerissen werden?
Für den von einer gültigen Bescheinigung erfassten Verstoß aus der Zeit vor dem 31.12.2017 kann eine Abrisssanktion nach dem Bebauungsgesetz Nr. 3194 grundsätzlich nicht angewandt werden. Das Ergebnis kann sich jedoch ändern, wenn die Bescheinigung aufgehoben wurde, das Gebäude nachträglich erweitert wurde oder das Regime eines Sondergesetzes zur Anwendung kommt.
Kann bei Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigung eine Rückzahlung erlangt werden?
Die 6. Kammer des Staatsrats hat 2024 die kategorische Bestimmung der Mitteilung „das Entgelt wird nicht erstattet" aufgehoben. Eine Erstattung ist daher möglich; maßgeblich sind jedoch der Aufhebungsgrund und die Besonderheiten der konkreten Akte.
Ist eine Bauregistrierungsbescheinigung in einem Küsten- oder Denkmalschutzgebiet gültig?
Eine Antwort in einem Satz wäre nicht richtig. Nach der aktuellen Haltung des Staatsrats sind vorrangig die Bauverbote und Genehmigungsregime der Sondergesetze zu berücksichtigen. Die Bescheinigung beseitigt Verstöße gegen die Gesetze Nr. 3621 oder Nr. 2863 nicht von selbst; in einigen Fällen kann auch die Aufhebung der Bescheinigung als rechtmäßig angesehen werden.
Verleiht die Bauregistrierungsbescheinigung ein Grundbuchrecht?
Nein. Die Bescheinigung begründet für sich genommen kein Grundeigentum. Für Grundstücke des Fiskus und der Gemeinden bestehen zwar besondere Verkaufsvorschriften, doch unterliegen diese gesonderten Voraussetzungen. Bei einem Gebäude auf dem Grundstück eines Dritten gewährt die Bauregistrierungsbescheinigung kein Eigentumsrecht.
Kann ein Gebäude mit Bauregistrierungsbescheinigung verstärkt werden?
Ja, unter den in der vorläufigen Bestimmung Nr. 21 vorgesehenen Voraussetzungen und ohne Schaffung zusätzlicher Baufläche kann eine Verstärkung möglich sein. Verstärkungsprojekt, Genehmigung der zuständigen Verwaltung, Beschluss nach dem Wohnungseigentumsrecht und Bauaufsicht müssen zusätzlich erfüllt sein.
18. Ausgewählte Entscheidungen aus der aktuellen Rechtsprechung
Verfassungsgericht, E.2023/74, K.2024/141, 23.07.2024
Der Gesetzessatz, wonach die Erdbebensicherheit eines Gebäudes mit Bauregistrierungsbescheinigung allein in der Verantwortung des Eigentümers liegt, wurde aufgehoben. Die Entscheidung unterstrich die Bedeutung der Aufsichts- und Kontrollpflicht der öffentlichen Behörden im Zusammenhang mit dem Recht auf Leben und dem Recht auf wirksame Beschwerde.
Staatsrat, 6. Kammer, E.2021/10206, K.2024/1540, 05.03.2024
Die Formulierung in Artikel 8/2 der Mitteilung „der als Bauregistrierungsbescheinigungsentgelt eingezahlte Betrag wird nicht erstattet" wurde mit der Begründung aufgehoben, es fehle an einer gesetzlichen Grundlage.
Staatsrat, 13. Kammer, E.2022/3763, K.2024/2294, 21.05.2024
Der Vorrang der Bauverbote der Sondergesetze in Wald- und Weideflächen wurde betont; es wurde angenommen, dass die in diesen Flächen erteilten Bauregistrierungsbescheinigungen die gewährten Rechte möglicherweise nicht vermitteln.
Staatsrat, 6. Kammer, E.2023/1456, K.2025/1857, 09.04.2025
Bei Grundstücken in einem Bauverbotsgebiet nach den Gesetzen Nr. 2863 und Nr. 3621 wurde der Vorrang der Sondervorschriften anerkannt und der Akt über die Aufhebung der Bauregistrierungsbescheinigungen als rechtmäßig angesehen.
Staatsrat, 6. Kammer, E.2024/1988, K.2025/1956, 14.04.2025
Es wurde festgehalten, dass nach der Aufhebung einer Bauregistrierungsbescheinigung, die nachweislich gesetzeswidrig ausgestellt wurde, ein neues Baustopp-Protokoll erstellt und nach Artikel 32 des Gesetzes Nr. 3194 vorgegangen werden kann.
Staatsrat, 6. Kammer, E.2023/2291, K.2025/6119
Die Haltung wurde fortgeführt, dass eine gültige und nicht aufgehobene Bauregistrierungsbescheinigung nicht außer Acht gelassen werden darf, ohne dass konkret dargelegt ist, dass das Gebäude in einem Verbotsgebiet liegt oder nach dem 31.12.2017 errichtet wurde.
19. Rechtliche Würdigung und fachliche Unterstützung
Jede Akte zur Bauregistrierungsbescheinigung ist mit der eigenen Grundstücks- und Vorgangshistorie zu prüfen
Streitigkeiten um die Bauregistrierungsbescheinigung können, obwohl sie auf derselben Art von Dokument beruhen, zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen. In einer Akte kann der Nachweis der Bebauung vor dem 31.12.2017 entscheidend sein, in einer anderen können die Küstenkantenlinie, ein Denkmalbeschluss, Eigentum des Fiskus, die Widmung für soziale Einrichtungen, ein Verkaufsvorgang der Gemeinde, nachträglich ausgeführte zusätzliche Arbeiten oder eine Grundbucheintragung den eigentlichen Streitpunkt bilden.
Deshalb sind vor einer Klage oder einem verwaltungsrechtlichen Antrag nicht nur die Bescheinigung selbst, sondern Plan, Eigentum, besonderes Gebiet, Bebauung und Vorgangschronologie des Grundstücks als Ganzes zu prüfen.
Quellen und Hinweise zu den Rechtsvorschriften
- Bebauungsgesetz Nr. 3194, vorläufige Bestimmungen Nr. 16 und Nr. 21.
- Gesetz Nr. 7143, Art. 16; Gesetz Nr. 7221, Art. 14; Gesetz Nr. 7394, Art. 13.
- Verfahrens- und Grundsatzbestimmungen über die Erteilung der Bauregistrierungsbescheinigung (Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar), Amtsblatt 06.06.2018/30443 und Änderungen.
- Verfassungsgericht, E.2019/109, K.2019/91, 04.12.2019.
- Verfassungsgericht, E.2019/21, K.2020/51, 24.09.2020.
- Verfassungsgericht, E.2023/74, K.2024/141, 23.07.2024, Amtsblatt 03.12.2024/32741.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2021/10206, K.2024/1540, 05.03.2024.
- Staatsrat, 13. Kammer, E.2022/3763, K.2024/2294, 21.05.2024.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2023/1456, K.2025/1857, 09.04.2025.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2024/1988, K.2025/1956, 14.04.2025.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2023/2291, K.2025/6119.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2025/3444, K.2025/5645, 10.11.2025.
- Staatsrat, 6. Kammer, E.2024/5618, K.2025/6140, 26.11.2025.