Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf einer Wohnung in Türkiye: Die Wohnungsvoraussetzung von 200.000 USD, Antrag und Leitfaden zur Klage gegen die Ablehnung (2026)

Was ist die Grundregel ab 2026?

Ausländer, die in Türkiye Immobilieneigentum haben, können nach Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen. In der aktuellen Praxis stehen bei einem auf eine Immobilie gestützten Antrag die folgenden Voraussetzungen im Mittelpunkt:

Es genügt nicht, nur eine dieser Voraussetzungen zu erfüllen. Selbst wenn im Grundbuch ein Betrag über dem Gegenwert von 200.000 USD ausgewiesen ist, kann der Antrag beispielsweise negativ beurteilt werden, wenn die Immobilie keinen Wohnungscharakter hat oder tatsächlich vermietet wurde.

Rechtsgrundlage der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage von Immobilieneigentum

Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458

Artikel 31 Absatz 1 Buchstabe (b) des Gesetzes Nr. 6458 sieht vor, dass Ausländer, die in Türkiye Immobilieneigentum haben, eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis beantragen können. Diese Vorschrift begründet für den ausländischen Immobilieneigentümer einen eigenständigen Aufenthaltszweck. Der Antrag beruht nicht auf demselben Rechtsgrund wie eine touristische Aufenthaltserlaubnis.

Zusätzlich müssen jedoch die allgemeinen Voraussetzungen des Artikels 32 des Gesetzes erfüllt sein. Gesondert geprüft werden Voraussetzungen wie das Fehlen eines Umstands, der der Einreise des Ausländers nach Türkiye entgegensteht, die Vorlage von Angaben und Unterlagen, die den Aufenthaltszweck stützen, das Vorhandensein geeigneter Unterkunftsverhältnisse, die Meldung der Adresse und, auf Verlangen, die Vorlage eines Führungszeugnisses.

Art der Wohnung und tatsächliche Nutzung

Die Durchführungsverordnung zum Gesetz über Ausländer und internationalen Schutz und die aktuellen Erklärungen der Migrationsverwaltung (Göç İdaresi) betonen, dass die Immobilie eine Wohnung sein und vom Ausländer zu diesem Zweck genutzt werden muss. Allein die Eintragung „mesken“ (Wohnung) im Grundbuch genügt daher nicht in jedem Fall. Die Verwaltung kann anhand von Adressregistern, Versorgungsverträgen, Feststellungen vor Ort oder nach Aktenlage und weiteren Unterlagen prüfen, ob der Ausländer tatsächlich in dieser Wohnung lebt.

Was hat die Gesetzesänderung von 2024 geändert?

Nach dem durch Artikel 35 des Gesetzes Nr. 7533 in Artikel 31 des Gesetzes Nr. 6458 eingefügten sechsten Absatz werden Art und Wert der Immobilie, die der Erteilung einer kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis zugrunde liegt, vom Innenministerium bestimmt. Die Änderung ist mit ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt (Resmî Gazete) vom 30. November 2024, Nr. 32738, in Kraft getreten.

Diese Regelung ist besonders wichtig. Denn vor der Änderung von 2024 gab es eine ernsthafte rechtliche Diskussion darüber, ob administrative Wertgrenzen für Immobilien im Gesetz ausdrücklich geregelt waren. In einigen erstinstanzlichen Entscheidungen war eine Ablehnung, die sich allein auf eine durch Verwaltungspraxis festgelegte feste Wertgrenze stützte, im Hinblick auf den Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung kritisiert worden. Die neue Regelung hat dem Ministerium ausdrücklich die gesetzliche Befugnis verliehen, Art und Wert der Immobilie zu bestimmen.

Aus diesem Grund kann eine ältere Gerichtsentscheidung aus der Zeit der 75.000 USD nicht unmittelbar und mit demselben Ergebnis auf jede im Jahr 2026 ergangene Ablehnung wegen 200.000 USD angewendet werden. Andererseits ist die neue gesetzliche Befugnis der Verwaltung nicht unbegrenzt. Wird der Erwerbszeitpunkt falsch bestimmt, die Übergangszeit nicht gewürdigt, werden Grundbuch- und Zahlungsunterlagen nicht geprüft, wird das Miteigentum fehlerhaft ausgelegt oder bleibt die Begründung der Ablehnung abstrakt, unterliegt der Akt weiterhin der gerichtlichen Kontrolle.

Was bedeutet die Voraussetzung von 200.000 USD genau?

Der Wert wird zum Erwerbszeitpunkt verlangt

In der aktuellen Unterlagenliste der Migrationsverwaltung für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis ist angegeben, dass der Wert der Wohnung zum Erwerbszeitpunkt mindestens dem Gegenwert von 200.000 US-Dollar in türkischen Lira entsprechen muss. Diese Formulierung zeigt, dass nicht der Marktwert am Tag der Antragstellung, sondern der Vorgang zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs und die auf diesen Zeitpunkt bezogenen Wertnachweise maßgeblich sind.

Übersteigt zum Beispiel eine zu einem niedrigeren Preis erworbene Wohnung Jahre später im Marktwert 200.000 USD, bedeutet dies wegen des Maßstabs „zum Erwerbszeitpunkt“ im aktuellen amtlichen Text nicht automatisch, dass die Voraussetzung erfüllt ist. Umgekehrt erfordert auch eine Wohnung, die die Voraussetzung zum Erwerbszeitpunkt erfüllte und durch spätere Marktschwankungen an Wert verliert, eine Beurteilung der Akte nach dem Erwerbszeitpunkt.

Welcher Wechselkurs wird verwendet?

Das öffentlich zugängliche aktuelle Dokument verlangt den Gegenwert von 200.000 USD in türkischen Lira, erläutert in demselben Dokument jedoch keine ausführliche Berechnungsmethode dazu, welcher Devisenankaufs- oder -verkaufskurs gilt. Im konkreten Fall sind daher gemeinsam zu prüfen:

• Der Kaufpreis in der amtlichen Eigentumsurkunde,
• Der Erwerbszeitpunkt,
• Die Vorgangsunterlagen des Grundbuchamts (tapu müdürlüğü),
• Banküberweisungen und Zahlungsbelege,
• Falls vorhanden, der Devisenkaufbeleg und die Bewertungsunterlage,
• Der von der Verwaltung in der Akte verwendete Kurs und die Berechnungsmethode.

Es ist nicht sicher, sich vor dem Antrag allein auf aktuelle Immobilienanzeigen oder die mündliche Erklärung des Verkäufers zu verlassen.

Warum ist der im Grundbuch eingetragene Preis wichtig?

Amtliche Urkunde und Bankfluss müssen miteinander übereinstimmen

Bei durch Kauf erworbenen Wohnungen müssen der Kaufpreis in der amtlichen Eigentumsurkunde, der Erwerbszeitpunkt und der Zahlungsfluss miteinander stimmig sein. Nachträglich zum Zweck der Aufenthaltserlaubnis erstellte Unterlagen oder Unterlagen, die nicht mit dem tatsächlichen Zahlungsfluss übereinstimmen, schädigen die Glaubwürdigkeit des Antrags. Vor der Eigentumsübertragung sollten Preis, Zahlungsplan, Bankverwendungszwecke, Devisengeschäfte und Inhalt der amtlichen Urkunde gemeinsam geplant werden.

Die Angabe eines zu niedrigen Preises begründet auch andere rechtliche Risiken

Wird der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie im Grundbuch zu niedrig angegeben, kann dies nicht nur hinsichtlich der Aufenthaltserlaubnis, sondern auch hinsichtlich der Grundbuchgebühr, der Steuer, von Steuerfestsetzungen mit Strafzuschlägen und des aus einem späteren Verkauf entstehenden Gewinns ein Risiko begründen.

Ist bei jedem Kauf ein Wertgutachten zwingend?

Die aktuelle Unterlagenliste der Migrationsverwaltung verlangt ausdrücklich ein aktuelles Wertgutachten für Wohnungen, die durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden. Für jede durch Kauf erworbene Wohnung ist in demselben Dokument dagegen kein allgemeines und unveränderliches Erfordernis eines Wertgutachtens vorgesehen. Gleichwohl gilt:

• Die Verwaltung kann je nach den Besonderheiten der Akte zusätzliche Angaben und Unterlagen verlangen.
• Aus dem Grundbuchvorgang, einem Verkauf an Ausländer oder aus anderen Vorschriften kann eine gesonderte Bewertungspflicht entstehen.
• Besteht zwischen dem Grundbuchpreis und den Marktdaten ein erheblicher Widerspruch, kann ein Streit über den Wert entstehen.

Deshalb sind beide allgemeinen Aussagen, „bei der Aufenthaltserlaubnis ist niemals ein Wertgutachten erforderlich“ oder „bei jedem Antrag ist unbedingt ein Gutachten erforderlich“, nicht verlässlich. Maßgeblich sind die Erwerbsart und der Zeitpunkt des Vorgangs.

Welche Immobilien können Grundlage einer Aufenthaltserlaubnis sein?

Das Grundbuch muss Wohnungscharakter ausweisen

Für die auf Immobilieneigentum gestützte kurzfristige Aufenthaltserlaubnis muss die Wohneinheit, die Gegenstand des Antrags ist, Wohnungscharakter haben. Im Grundbuch als Grundstück, Feld, Laden, Geschäft, Lager, Büro oder Arbeitsstätte eingetragene Immobilien verschaffen allein aufgrund des Eigentums keine Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Wohnung.

Auch ein Widerspruch zwischen der tatsächlichen Nutzung und den Grundbuch- und Bebauungsunterlagen ist riskant. Die tatsächliche Nutzung einer im Grundbuch als Arbeitsstätte eingetragenen Einheit zum Schlafen und Wohnen macht die Immobilie nicht von selbst zu einer für den Aufenthaltsantrag geeigneten Wohnung.

Die Wohnung muss dem Antragsteller gehören

Die aktuelle Unterlagenliste verlangt eine Fotokopie der Eigentumsurkunde, aus der hervorgeht, dass die Wohnung dem antragstellenden Ausländer gehört. Ein Vorvertrag über den Verkauf, ein Reservierungsdokument, ein Anzahlungsvertrag mit einem Bauunternehmen oder allein ein notarieller Vertrag belegen möglicherweise nicht, dass das Eigentum auf den Antragsteller übergegangen ist.

Bei Projekten mit Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) oder Wohnungseigentum (kat mülkiyeti) sind auch die rechtliche Beschaffenheit der Wohneinheit, ihre tatsächliche Nutzbarkeit, der Adress- und Hausnummernnachweis und die Grundbuchangaben gesondert zu prüfen.

Die Wohnung muss tatsächlich genutzt werden

Wird die dem Antrag zugrunde liegende Wohnung allein zu Anlagezwecken leer gehalten, kurzzeitig vermietet, langfristig an einen Dritten vermietet oder lebt der Antragsteller dauerhaft an einer anderen Adresse, kann dies hinsichtlich der Echtheit des Aufenthaltszwecks ein Problem begründen. Im aktuellen Dokument der Migrationsverwaltung ist ausdrücklich angegeben, dass die Wohnung vom Ausländer zu diesem Zweck genutzt und nicht zu Vermietungs- oder ähnlichen Einkünfteerzielungszwecken verwendet werden darf.

Die Vermietung anderer Immobilien des Ausländers sollte nicht ebenso beurteilt werden wie die Vermietung der als Antragsgrundlage angegebenen Wohnung. Das Risiko besteht darin, dass die tatsächliche Nutzung der als Grundlage der Aufenthaltserlaubnis gemeldeten Wohnung entfällt.

Timesharing, Hotelzimmer und Tourismusanlagen

Bei Erwerbsvorgängen, die ein Timesharing, eine Tourismusanlage, einen Residenzbetrieb oder ein Hotelzimmer betreffen, sind Grundbucheintrag, Beschaffenheit der Wohneinheit, Nutzungsregime und Adressregister besonders zu prüfen. Nicht jedes „Residenz“- oder „Apart“-Projekt gilt rechtlich als Wohnung. Eine innerhalb eines gewerblichen Betriebssystems betriebene Wohneinheit wird möglicherweise nicht als ständige Wohnung des Antragstellers anerkannt.

Können die Werte mehrerer Immobilien zusammengerechnet werden?

Die aktuelle öffentlich zugängliche Unterlagenliste für die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis enthält keine ausdrückliche Regelung, wonach die Voraussetzung von 200.000 USD durch die Summe mehrerer Immobilien erfüllt werden kann. Der Text ist auf die „Wohnung“ des Antragstellers und deren Wert zum Erwerbszeitpunkt aufgebaut.

Deshalb sollte nicht angenommen werden, dass die Preise von zwei oder mehr Immobilien, die einzeln jeweils unter 200.000 USD liegen, automatisch addiert werden. Soll eine Akte auf Grundlage mehrerer Immobilien vorbereitet werden, sind vor dem Antrag oder dem Kauf die aktuelle Praxis der zuständigen Provinzdirektion für Migrationsverwaltung und die rechtliche Beschaffenheit der konkreten Immobilien zu bestätigen.

Gemeinsames Grundbuch, Ehegatte und Kinder

Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum von Familienangehörigen

Nachweis der familiären Bindung

Das aktuelle amtliche Dokument sieht vor, dass für den Fall, dass Familienangehörige im Grundbuch Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum haben, ein Dokument vorzulegen ist, das die familiäre Bindung zwischen den im Grundbuch eingetragenen Personen belegt. Die in älteren Internetinhalten anzutreffende absolute Aussage, „bei einem gemeinsamen Grundbuch kann nur eine Person eine Aufenthaltserlaubnis erhalten“, ist daher mit dem aktuellen amtlichen Dokument nicht vereinbar.

Wie der Anteilswert berechnet wird, sollte vorab bestätigt werden

Das öffentlich zugängliche Dokument erläutert nicht im Einzelnen, ob die Voraussetzung von 200.000 USD beim Miteigentum nach dem Gesamtwert der Wohnung oder nach dem Anteilswert jedes Antragstellers beurteilt wird. Insbesondere wenn Miteigentum nach Bruchteilen unter Beteiligten begründet werden soll, die keine Ehegatten sind, etwa unter Geschwistern, Freunden oder Gesellschaftern, sollte das Ergebnis des Antrags nicht vorab als sicher angenommen werden.

Erhalten Ehegatte und Kinder automatisch dieselbe Erlaubnis?

Ein Ehegatte oder ein Kind, auf dessen Namen im Grundbuch kein Anteil eingetragen ist, gilt allein wegen der familiären Bindung nicht automatisch als „Immobilieneigentümer“. Die Familienaufenthaltserlaubnis ist eine gesonderte Erlaubnisart, die Einkommen, Versicherung, Adresse und weiteren besonderen Voraussetzungen des Unterstützers unterliegt. Das Alter des Kindes, die Sorgerechtslage, die Zustimmung des anderen Elternteils und der rechtliche Status der Familienangehörigen in Türkiye werden gesondert beurteilt.

Die Führung der Anträge innerhalb derselben Familienakte bedeutet nicht, dass jeder Familienangehörige denselben Rechtsgrund hat. Die Eigentumsstruktur im Grundbuch sollte vor dem Kauf entsprechend dem geplanten Aufenthaltsstatus der Familienangehörigen aufgebaut werden.

Apostille und Übersetzung bei ausländischen Urkunden

Bei Urkunden aus dem Ausland, die die familiäre Bindung, die Geburt, die Eheschließung, das Sorgerecht oder die Zustimmung des anderen Elternteils belegen, können eine Apostille, eine konsularische Beglaubigung und eine notariell beglaubigte türkische Übersetzung erforderlich sein. Ob das Land, das die Urkunde ausgestellt hat, dem Haager Apostille-Übereinkommen angehört und mit welcher Beglaubigung die Urkunde von den türkischen Behörden akzeptiert wird, sollte vor dem Antrag geprüft werden.

Die Voraussetzung von 200.000 USD bei durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Wohnungen

Die aktuelle Unterlagenliste der Migrationsverwaltung verlangt für Wohnungen, die durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, ein aktuelles Wertgutachten. Da es in diesen Fällen keinen klassischen Kaufpreis in der amtlichen Eigentumsurkunde gibt, wird der aktuelle Wert der Wohnung durch das Gutachten nachgewiesen.

Gleichwohl muss in der konkreten Akte geklärt werden, wie die Regel „200.000 USD zum Erwerbszeitpunkt“ des Dokuments und das Erfordernis eines „aktuellen Wertgutachtens“ bei Erbschaft und Schenkung zusammen anzuwenden sind. Der Zeitpunkt des Erbfalls, das Eintragungsdatum, der Schenkungsvorgang, das Datum des Gutachtens und das Antragsdatum sind voneinander zu trennen.

Wie werden vor dem 16. Oktober 2023 gekaufte Wohnungen beurteilt?

Die frühere Praxis von 75.000 USD und 50.000 USD

In der Verwaltungspraxis vor dem 16. Oktober 2023 galt in Großstädten eine Wertgrenze von 75.000 USD und in den übrigen Provinzen von 50.000 USD. Die frühere Fassung dieses Artikels gab auch diese Praxis und eine anonymisierte Entscheidung eines örtlichen Gerichts gegen eine auf die Grenze von 75.000 USD gestützte Ablehnung wieder.

Diese historische Information sollte beibehalten werden; sie sollte jedoch nicht unmittelbar auf die Rechtslage von 2026 übertragen werden. Denn:

• Die Praxis von 200.000 USD ist seit dem 16. Oktober 2023 im aktuellen Unterlagensystem abgebildet.
• Am 30. November 2024 wurde dem Gesetz die Befugnis des Ministeriums, Art und Wert der Immobilie zu bestimmen, ausdrücklich hinzugefügt.
• Ein Erstantrag und die Verlängerung einer zuvor auf dieselbe Immobilie hin erteilten Erlaubnis befinden sich möglicherweise nicht in derselben Rechtslage.
• Erwerbszeitpunkt, Antragsdatum, frühere Erlaubnisse und die zeitliche Wirkung der Verwaltungspraxis sind gesondert zu prüfen.

Gibt es für ältere Immobilien eine automatische Ausnahme?

Das aktuelle öffentlich zugängliche Dokument enthält für alle älteren Immobilien keine allgemeine und unbegrenzte Bestimmung über einen „erworbenen Besitzstand“ oder eine „Ausnahme von den 200.000 USD“. Ebenso enthält der öffentlich zugängliche Text keine ausdrückliche Übergangsbestimmung, wonach die Voraussetzung von 200.000 USD unabhängig vom Erwerbszeitpunkt automatisch auf alle älteren Eigentumsverhältnisse anzuwenden wäre.

Aus diesem Grund sind bei Immobilien mit älterem Datum beide extremen Ansätze bedenklich:

• Man kann nicht sagen: „Wurde die Wohnung 2020 gekauft, erhält man unabhängig vom Preis sicher eine Aufenthaltserlaubnis.“
• Auch der Schluss „Die heutige Voraussetzung von 200.000 USD gilt zwingend für jede in der Vergangenheit gekaufte Wohnung“ kann ohne Prüfung der Akte nicht gezogen werden.

Gemeinsam zu beurteilen sind, ob die Verwaltung im Einklang mit den Grundsätzen des Rückwirkungsverbots, der Rechtssicherheit, des berechtigten Vertrauens und der Gleichbehandlung gehandelt hat, die bisherige Aufenthaltshistorie des Ausländers, wann und in welchem Praxiszeitraum er die Immobilie erworben hat, ob es sich um einen Erst- oder einen Verlängerungsantrag handelt und die konkrete Begründung des Ablehnungsakts.

Die heutige Wirkung der alten Gerichtsentscheidung zu 75.000 USD

Die im früheren Artikel wiedergegebene Entscheidung des örtlichen Gerichts hat es als Verstoß gegen den Grundsatz der Gesetzmäßigkeit der Verwaltung angesehen, dass eine Ablehnung allein aufgrund einer festen Preisgrenze ausgesprochen wurde, die in den Rechtsvorschriften nicht ausdrücklich vorgesehen war, ohne dass der Wohnungscharakter der Immobilie des Antragstellers und die Unterkunftsverhältnisse geprüft worden wären.

Die Bedeutung dieser Entscheidung ist 2026 nicht völlig entfallen; ihre rechtliche Grundlage hat sich jedoch geändert. Die Entscheidung kann heute insbesondere im Hinblick auf folgende Grundsätze gewürdigt werden:

• Die Verwaltung muss den Antrag auf der Grundlage der tatsächlichen Umstände und Unterlagen einzeln prüfen.
• Der Ablehnungsakt muss auf einer konkreten, verständlichen und überprüfbaren Begründung beruhen.
• Der Erwerbszeitpunkt und die zeitlich anzuwendenden Regeln müssen richtig bestimmt werden.
• Die Verwaltung muss die Beschaffenheit der Immobilie, die tatsächliche Nutzung durch den Antragsteller und die übrigen allgemeinen Voraussetzungen prüfen.

Dagegen kann das für die frühere Zeit spezifische Ergebnis der Entscheidung, „für die Preisvoraussetzung bestehe keine gesetzliche Grundlage“, nach Artikel 31/6 des Gesetzes Nr. 6458 nicht in gleicher Weise geltend gemacht werden. Da zudem die vollständigen Angaben zur Entscheidung (Aktenzeichen) in öffentlich zugänglichen Quellen nicht verifiziert werden konnten, sollte sie in einem neuen Antrag nicht als bindende oder gefestigte Rechtsprechung dargestellt werden.

Rechtliche Prüfung der Immobilie vor dem Antrag

Der Kauf einer Wohnung ist nicht nur ein Vorgang der Aufenthaltserlaubnis. Ob der Ausländer Eigentum erwerben kann, die Grundbuchangaben und die rechtliche Lage des Projekts erfordern eine gesonderte immobilienrechtliche Prüfung.

Prüfung von Grundbucheintrag und Eigentümer

Zu prüfen sind, ob der Verkäufer der tatsächliche Eigentümer ist, bei Verwendung einer Vollmacht der Umfang der Befugnis, die Angaben zu Block-Parzelle (ada-parsel) und Wohneinheit der Immobilie, die Art der Eigentumsurkunde und der Anteilssatz.

Hypotheken, Pfändungen und Vermerke

Zu prüfen ist, ob im Grundbuch eine Hypothek, eine Pfändung, ein Nießbrauch, ein Familienwohnungsvermerk, ein Vorvertrag über den Verkauf, eine Miete, ein Vorkaufsrecht, eine Klage, eine einstweilige Verfügung oder ein anderer beschränkender Eintrag vorhanden ist. Auch wenn das Vorliegen dieser Einträge den Verkauf nicht immer verhindert, kann es die Nutzung des Eigentums und spätere Vorgänge beeinflussen.

Bebauung, Genehmigung und Nutzungsgenehmigung

Zu prüfen sind die Baugenehmigung der Wohneinheit, die Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi), die Übereinstimmung mit dem Projekt, die Lage bei Wohnungseigentum oder Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung, nicht genehmigte Anbauten und die Gemeindeunterlagen. Die Eintragung „Wohnung“ im Grundbuch bedeutet nicht, dass das Gebäude frei von allen Bebauungsproblemen ist.

Adresse und Hausnummer

Für den ersten Aufenthaltsantrag wird die von der Gemeinde ausgestellte Hausnummernbescheinigung verlangt. Grundbuch-, Gemeinde- und Melderegisteradressen müssen miteinander übereinstimmen. Abweichungen beim Projektnamen, beim Block, bei der Türnummer oder bei den Angaben zur Wohneinheit können das Antragsverfahren verzögern.

Beschränkungen beim Immobilienerwerb durch Ausländer

Der Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen kann im Hinblick auf Staatsangehörigkeit, die Region der Immobilie, militärische Sicherheitszonen, Sondergesetze und gesetzliche Flächengrenzen Beschränkungen unterliegen. Ein Ausländer, der kaufen möchte, sollte noch vor den Voraussetzungen der Aufenthaltserlaubnis prüfen, ob er die Immobilie rechtlich erwerben kann.

Wie verläuft das Antragsverfahren Schritt für Schritt?

Erste Stufe: Festlegung der Aufenthaltsstrategie vor dem Kauf

Die Fragen, ob das Ziel des Ausländers nur das Leben in Türkiye ist, der Erhalt einer Arbeitserlaubnis, der Aufenthalt mit der Familie oder die Planung einer langfristigen Aufenthaltserlaubnis oder der Staatsangehörigkeit, sollten vorab beantwortet werden. Der Kauf einer Wohnung, die die Schwelle von 200.000 USD erfüllt, führt für sich allein weder zu einer Arbeitserlaubnis noch zur Staatsangehörigkeit.

Zweite Stufe: Prüfung von Wohnung und Unterlagen

Geprüft werden Grundbuch, Bebauung, Belastungen (takyidat), Adresse, Wert und Zahlungsplan. Die für den Antragsteller und die Familienangehörigen zu begründende Eigentumsstruktur wird festgelegt. Es wird sichergestellt, dass der Kaufpreis in der amtlichen Urkunde und in den Banküberweisungen richtig ausgewiesen wird.

Dritte Stufe: Eigentumsübertragung und Zahlungsnachweise

Bei der Eigentumsübertragung werden Identitätsnachweis, Steuernummer, Dolmetscher, Vollmacht, Devisen- und Zahlungsunterlagen sowie die Grundbuchgebühren geregelt. Nach Abschluss des Vorgangs sollten Eigentumsurkunde, amtliche Urkunde und Zahlungsbelege aufbewahrt werden.

Vierte Stufe: Antrag über e-İkamet

Der Antrag wird ausschließlich über das amtliche System e-İkamet (e-Aufenthalt) kostenlos erstellt. Antragsart, Aufenthaltszweck, Adresse, Reisepass-, Versicherungs- und Kontaktdaten müssen richtig eingegeben werden. Die Wahl des falschen Aufenthaltszwecks oder ein Antrag zu touristischen Zwecken, obwohl man Inhaber einer Eigentumsurkunde ist, kann die Beurteilung der Akte beeinflussen.

Fünfte Stufe: Termin und Einreichung der Akte

Beim Erstantrag oder beim Übergangsantrag sind der vom System vergebene Termin und die Anweisungen der Provinzdirektion für Migrationsverwaltung zu befolgen. Die Unterlagen müssen am Termintag vollständig eingereicht werden. Die Verwaltung kann zusätzliche Unterlagen verlangen oder mit dem Ausländer ein Gespräch führen.

Sechste Stufe: Entscheidung und Adresseintragung

Anträge auf Aufenthaltserlaubnis werden in der Regel spätestens innerhalb von neunzig Tagen ab Annahme des Antrags zur Bearbeitung abgeschlossen. Beim Erstantrag müssen die Vorgänge zur Adresseintragung nach der Genehmigung der Erlaubnis innerhalb von zwanzig Arbeitstagen abgeschlossen werden. Bei Verlängerungs- und Übergangsanträgen werden der aktuelle Adresseintrag und das UETS-Dokument (Nationales System für elektronische Zustellung) verlangt.

Für den Antrag erforderliche Unterlagen

Die Unterlagen können je nach Staatsangehörigkeit, Alter, Familienstand, Erwerbsart des Antragstellers und zusätzlichen Anforderungen der Provinzdirektion variieren. Die aktuellen grundlegenden Unterlagengruppen sind wie folgt:

Allgemeine Unterlagen

• Das vom Ausländer oder von seinem Vertreter unterschriebene Antragsformular für die Aufenthaltserlaubnis,
• Die Seiten des Reisepasses oder eines Reisepassersatzes mit Identitätsangaben, Foto, Visum und Bearbeitungsvermerken,
• Zwei biometrische Fotos, die innerhalb der letzten sechs Monate aufgenommen wurden,
• Zahlungsbelege für die Gebühr der Aufenthaltserlaubnis und die Kartengebühr,
• Eine gültige Krankenversicherung, die den beantragten Zeitraum abdeckt,
• Eine Erklärung über ausreichende und regelmäßige finanzielle Mittel und, soweit erforderlich, unterstützende Unterlagen,
• Adresseintragungs- und Unterkunftsnachweise,
• Das UETS-Dokument bei Verlängerungs- und Übergangsanträgen,
• Ein Führungszeugnis, wenn die Verwaltung es verlangt.

Unterlagen speziell für die Immobilie

• Eine Fotokopie der auf den Antragsteller eingetragenen Eigentumsurkunde,
• Beim Erstantrag die von der Gemeinde ausgestellte Adress- und Hausnummernbescheinigung,
• Beim Verlängerungsantrag eine Bestätigung über den Fortbestand, aus der hervorgeht, dass das Grundbuch weiterhin auf den Antragsteller lautet,
• Unterlagen, die bei Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum von Familienangehörigen die familiäre Bindung belegen,
• Ein aktuelles Wertgutachten bei einer durch Erbschaft oder Schenkung erworbenen Wohnung,
• Soweit erforderlich, amtliche Urkunde, Zahlungsbelege, Devisenbelege, Versorgungsverträge und Nachweise über die tatsächliche Nutzung.

Zusätzliche Unterlagen für Kinder und Familienangehörige

• Geburtsurkunde,
• Heiratsurkunde,
• Sorgerechtsentscheidung,
• Einverständniserklärung (muvafakatname) des anderen Elternteils,
• Sterbe- oder Verschollenheitsurkunde,
• Bei im Ausland ausgestellten Urkunden eine Apostille oder konsularische Beglaubigung und eine notariell beglaubigte türkische Übersetzung.

Kann der Antrag über einen Rechtsanwalt oder Vertreter gestellt werden?

Das Antragsformular kann vom gesetzlichen Vertreter des Ausländers oder von einem besonders bevollmächtigten Rechtsanwalt unterschrieben werden. Auch die Grundbuchvorgänge können mit einer Vollmacht durchgeführt werden, die die erforderlichen Befugnisse enthält. Die Verwaltung kann jedoch verlangen, dass der Ausländer bei der Antragstellung persönlich anwesend ist, Fingerabdrücke abgibt oder an einem Gespräch teilnimmt.

Deshalb sind Versprechen der Art „Der gesamte Aufenthaltsprozess wird sicher abgeschlossen, ohne dass man jemals nach Türkiye kommen muss“ nicht verlässlich. Vollmacht, Übersetzung und Apostille können vorbereitet werden; die Schritte, die eine persönliche Mitwirkung erfordern, müssen jedoch entsprechend der Antragsart und der Anforderung der Verwaltung erfüllt werden.

Für wie viele Jahre wird die Aufenthaltserlaubnis erteilt?

Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis kann, abgesehen von bestimmten besonderen Gruppen, jeweils für höchstens zwei Jahre ausgestellt werden. Diese Obergrenze bedeutet nicht, dass jedem Immobilieneigentümer unbedingt zwei Jahre gewährt werden. Die Verwaltung kann je nach Gültigkeit des Reisepasses, Krankenversicherung, Antragsunterlagen, Aufenthaltszweck und Besonderheiten der Akte eine kürzere Erlaubnis erteilen.

Die im früheren Artikel enthaltene Aussage, „in der Regel wird eine Erlaubnis für ein Jahr erteilt“, gibt die aktuelle gesetzliche Obergrenze nicht genau wieder. Auch wenn die tatsächliche Dauer in der Praxis variieren kann, beträgt die rechtliche Obergrenze zwei Jahre.

Wie wird ein Verlängerungsantrag gestellt?

Der Verlängerungsantrag muss ab dem Zeitpunkt gestellt werden, zu dem bis zum Ablauf der bestehenden Aufenthaltserlaubnis noch sechzig Tage verbleiben, und in jedem Fall vor Ablauf der Geltungsdauer der Erlaubnis. Das aktuelle System und die Anweisungen der Provinzdirektion sind zu beachten.

Bei der Verlängerung werden insbesondere die folgenden Punkte erneut geprüft:

• Ob das Grundbuch weiterhin auf den Antragsteller lautet,
• Ob die Wohnung tatsächlich vom Ausländer genutzt wird,
• Ob der Adresseintrag aktuell ist,
• Ob die Wohnung vermietet wurde,
• Krankenversicherung und Gültigkeit des Reisepasses,
• Die Lage des Antragstellers im Hinblick auf die öffentliche Ordnung und die übrigen allgemeinen Voraussetzungen,
• Soweit erforderlich, die Anwendung der Voraussetzung von Erwerbszeitpunkt und Wert.

Der Verkauf der Immobilie, die Vermietung der dem Antrag zugrunde liegenden Wohnung an einen Dritten oder der Umzug des Ausländers an eine andere Adresse erfordert eine erneute Beurteilung im Hinblick auf den Fortbestand des Erlaubnisgrundes.

Was geschieht, wenn die Wohnung verkauft oder vermietet wird?

Bei der auf Immobilieneigentum gestützten Aufenthaltserlaubnis wird, anders als beim Staatsangehörigkeitsantrag, nicht automatisch ein dreijähriger Vermerk über das Veräußerungsverbot im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann die Wohnung rechtlich verkaufen. Mit dem Verkauf kann jedoch die Grundlage der Aufenthaltserlaubnis entfallen.

Auch wenn der Verkauf der Wohnung nicht die mechanische Folge hat, dass die Erlaubniskarte am selben Tag von selbst ungültig wird, muss der Ausländer die Änderung der Umstände mitteilen und einen neuen rechtlichen Aufenthaltsgrund prüfen. Im Verlängerungsstadium kann kein Antrag auf Grundlage derselben Wohnung gestellt werden.

Auch die Vermietung der dem Antrag zugrunde liegenden Wohnung ist mit dem aktuellen amtlichen Dokument nicht vereinbar. Beginnt der Ausländer, in einer anderen Wohnung zu leben, sind Adressänderung, Aufenthaltszweck und Erlaubnisart erneut zu prüfen.

Gibt die Aufenthaltserlaubnis ein Recht zu arbeiten?

Nein. Die als Immobilieneigentümer erhaltene kurzfristige Aufenthaltserlaubnis gibt dem Ausländer nicht das Recht, in Türkiye zu arbeiten. Damit ein Ausländer abhängig oder selbstständig arbeiten kann, ist nach dem Gesetz Nr. 6735 über internationale Arbeitskräfte eine Arbeitserlaubnis oder eine Befreiung von der Arbeitserlaubnis erforderlich.

Wohnungseigentum, Gesellschafterstellung oder der Besitz einer Aufenthaltskarte ersetzen für sich allein keine Arbeitserlaubnis. Nicht genehmigte Arbeit kann für den Ausländer und den Arbeitgeber verwaltungsrechtliche Sanktionen und migrationsrechtliche Folgen haben.

Wie wirken sich gesperrte Stadtviertel und Adresseintragungen aus?

Die Migrationsverwaltung kann aus Gründen der Ausländerdichte und der öffentlichen Ordnung neue Adresseintragungen von Ausländern in einigen Stadtvierteln beschränken. Da sich die Listen und Ausnahmen im Laufe der Zeit ändern können, sollte man sich vor dem Kauf einer Immobilie nicht allein auf die Angaben eines Maklers verlassen.

Der Besitz einer Wohnung sollte nicht als allgemeine Ausnahme angesehen werden, die die Praxis der gesperrten Stadtviertel in jedem Fall automatisch überwindet. Ob die Adresse der Immobilie für die Eintragung von Ausländern offen ist und ob für die Lage des Antragstellers eine besondere Ausnahme besteht, sollte anhand der aktuellen amtlichen Praxis bestätigt werden.

Aufenthaltserlaubnis mit 200.000 USD und Staatsangehörigkeit mit 400.000 USD sind nicht dasselbe

Der Kauf einer Wohnung im Wert von 200.000 USD erfüllt zwar einen Teil der Voraussetzung von 400.000 USD für die Staatsangehörigkeit, verschafft aber nicht automatisch die Staatsangehörigkeit. In Staatsangehörigkeitsverfahren bestehen gesonderte Voraussetzungen wie der Preis in der amtlichen Urkunde, Banküberweisungen, die Betragsfeststellungsbescheinigung (Tutar Tespit Belgesi) und der dreijährige Veräußerungsverbotsvermerk.

Wird jeder Immobilieneigentümer, der fünf Jahre ansässig ist, Staatsangehöriger?

Nein. Die Aufenthaltsdauer nach den Vorschriften zur Staatsangehörigkeit auf dem allgemeinen Weg des türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes ist nur eines der Elemente des Antragsrechts. Zusätzlich werden gesondert Voraussetzungen verlangt wie ununterbrochener Aufenthalt, Niederlassungsabsicht, guter Leumund, ausreichendes Türkisch, Einkommen oder Beruf sowie das Fehlen von Hindernissen im Hinblick auf die nationale Sicherheit und die öffentliche Ordnung.

Wie die auf Immobilieneigentum gestützten kurzfristigen Aufenthaltszeiten bei der Berechnung für die Staatsangehörigkeit gewürdigt werden, wird anhand von Unterbrechungen, im Ausland verbrachten Zeiten, des Fortbestands des Aufenthaltszwecks und der Akte insgesamt geprüft. Der Ablauf von fünf Jahren begründet weder eine automatische Staatsangehörigkeit noch einen erworbenen Anspruch.

Aus welchen Gründen kann ein Antrag auf Aufenthaltserlaubnis abgelehnt werden?

Die Wertvoraussetzung von 200.000 USD ist nicht erfüllt

Dass die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt den erforderlichen Wert nicht erreicht oder dieser Wert nicht mit verlässlichen Unterlagen nachgewiesen wird, gehört zu den wesentlichen Ablehnungsgründen.

Widersprüche zwischen Grundbuch, Zahlung und Erklärungen

Ein Widerspruch zwischen Grundbuchpreis, Banküberweisung, Erklärung des Verkäufers, Wertgutachten und Antragsformular schädigt die Glaubwürdigkeit der Akte.

Die Immobilie ist keine Wohnung

Stützt sich der Antrag auf ein Grundstück, ein Feld, einen Laden, ein Büro oder eine ausschließlich gewerblich geprägte Wohneinheit, ist die Voraussetzung der kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage der Immobilie nicht erfüllt.

Die Wohnung wird nicht tatsächlich genutzt

Die Vermietung der Wohnung, ein Leerstand, das Leben des Antragstellers an einer anderen Adresse oder Unstimmigkeiten der Adresseinträge können im Hinblick auf die Echtheit des Aufenthaltszwecks ein Ablehnungs- oder Aufhebungsgrund sein.

Fehlende oder nicht ordnungsgemäße Unterlagen

Eine fehlende Apostille, Übersetzung, Einverständniserklärung, Krankenversicherung, Gültigkeitsdauer des Reisepasses, Hausnummernbescheinigung oder Bestätigung über den Fortbestand des Eigentums kann zu einem negativen Ergebnis des Antrags führen. Die Verwaltung kann eine Frist zur Vervollständigung der Mängel setzen; werden die Mängel innerhalb der gesetzten Frist nicht behoben, kann der Antrag aus der Bearbeitung genommen oder abgelehnt werden.

Öffentliche Ordnung, Sicherheit oder Einreiseverbot

Besteht gegen den Ausländer ein Einreiseverbot, eine Abschiebungsentscheidung oder ein Umstand, der im Hinblick auf die öffentliche Ordnung oder die öffentliche Sicherheit ein Hindernis darstellt, führt das Immobilieneigentum allein nicht zur Erteilung der Erlaubnis.

Falsche oder unwahre Angaben

Eine gefälschte Urkunde, eine unwahre Adresse, ein Scheinverkauf, eine vorgetäuschte Zahlung oder eine unwahre Angabe zur familiären Bindung können verwaltungsrechtliche und strafrechtliche Folgen haben.

Was kann gegen eine Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung unternommen werden?

Zuerst sind das Zustellungsdatum und der Ablehnungsgrund festzustellen

Die Zustellung bestimmt den Beginn der Klagefrist

Die Klagefrist und die rechtliche Strategie richten sich nach dem Datum, an dem die Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung ordnungsgemäß zugestellt wurde. Mündliche Auskunft, Systemanzeige, SMS, Post und amtliche Zustellungsnachweise sind voneinander zu trennen.

Der vollständige Text der Entscheidung und die Verwaltungsakte sind zu prüfen

Es ist riskant, eine Klage allein auf die Information „der Antrag wurde abgelehnt“ vorzubereiten, ohne den vollständigen Text der Entscheidung und die zugrunde liegenden Unterlagen eingeholt zu haben. Ablehnungscode, Begründung, Antragsformular, eingereichte Unterlagen und die von der Verwaltung verwendeten Aufzeichnungen sind gemeinsam zu würdigen.

Die Anfechtungsklage wird in der Regel innerhalb von sechzig Tagen erhoben

Da das Gesetz Nr. 6458 für Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidungen zur kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis keine gesonderte kurze Klagefrist vorsieht, gilt die allgemeine Frist von sechzig Tagen nach dem Verwaltungsprozessgesetz (İdari Yargılama Usulü Kanunu). Die Frist beginnt an dem Tag, der auf die ordnungsgemäße schriftliche Bekanntgabe folgt. Die konkrete Zustellung und gegebenenfalls die Wirkung eines Verwaltungsantrags auf die Frist sind gesondert zu prüfen.

Die Klageerhebung hält den Ablehnungsakt nicht von selbst an. Die gesetzliche Aufenthaltsdauer des Ausländers in Türkiye, sein Visumstatus und die Frage, ob gegen ihn andere Verfahren anhängig sind, sind ebenfalls gesondert zu prüfen.

Die Aussetzung des Vollzugs kann beantragt werden

Die Aussetzung des Vollzugs kann beantragt werden, wenn die Voraussetzungen, dass der Akt offensichtlich rechtswidrig ist und seine Durchführung einen schwer oder gar nicht wiedergutzumachenden Schaden verursachen würde, gemeinsam geltend gemacht werden können. Das Gericht beurteilt diesen Antrag anhand der Angaben und Unterlagen der konkreten Akte; der Antrag wird nicht automatisch angenommen.

Verfahren nach 2024

Nach Artikel 31/7 des Gesetzes Nr. 6458 gilt in Klagen gegen die Ablehnung eines Antrags auf kurzfristige Aufenthaltserlaubnis oder gegen die Aufhebung der Erlaubnis die Akte mit der Abgabe der Klageerwiderung oder mit dem Ablauf der Erwiderungsfrist als spruchreif. Kann an die vom Kläger angegebene Adresse nicht zugestellt werden, wird die Frist nach Artikel 26/3 des Verwaltungsprozessgesetzes (İYUK) mit zwei Monaten angewendet. Die Durchführung einer mündlichen Verhandlung liegt im Ermessen des Gerichts.

Diese besonderen Verfahrensvorschriften gelten für Klagen, die nach dem 30. November 2024 erhoben werden.

Erneuter Antrag mit demselben Aufenthaltszweck

In der aktuellen Erklärung der Migrationsverwaltung zu den häufig gestellten Fragen ist angegeben, dass ein Ausländer, dessen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis abgelehnt wurde, innerhalb von sechs Monaten nicht erneut mit demselben Aufenthaltszweck einen Antrag stellen kann. Eine Person, deren gesetzlicher Aufenthalt fortdauert, kann, sofern ein anderer und echter Aufenthaltszweck vorliegt, die dazu passende Erlaubnisart prüfen. Es ist nicht sicher, allein zur Umgehung der Ablehnungsentscheidung dem Anschein nach einen anderen Zweck anzugeben.

Welche rechtlichen Einwände können in der Ablehnungsklage im Vordergrund stehen?

Jeder Ablehnungsakt ist anders. Je nach Akte können die folgenden Punkte geprüft werden:

Falsche Bestimmung des Erwerbszeitpunkts

Die Verwaltung kann den Erwerbszeitpunkt der Immobilie oder die zu diesem Zeitpunkt geltende Praxis falsch beurteilt haben. Bei Vorgängen wie Verkauf, Erbschaft, Schenkung, Aufhebung der Gemeinschaft (ortaklığın giderilmesi) oder Grundbuchberichtigung ist die rechtliche Einordnung des Erwerbszeitpunkts gesondert zu bestimmen.

Falsche Wert- und Kursberechnung

Grundbuchpreis, Zahlungsbelege oder der Kurs zum Erwerbszeitpunkt können fehlerhaft gelesen worden sein. Die von der Verwaltung verwendete Berechnungsmethode und Datenquelle sind in der Klageakte zu erläutern.

Fehlerhafte Auslegung des Miteigentums

Es kann übersehen worden sein, dass das aktuelle amtliche Dokument Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum von Familienangehörigen anerkennt. Gleichwohl werden die Frage, ob der Anteilswert ausreicht, und der Nachweis der familiären Bindung gesondert beurteilt.

Tatsächlicher Fehler hinsichtlich der Beschaffenheit der Immobilie

Grundbuch-, Gemeinde-, Wohneinheits- oder Adressregister können falsch zugeordnet worden sein. Dass die Wohnung tatsächlich auf den Antragsteller eingetragen ist und als Wohnung genutzt wird, ist mit Unterlagen nachzuweisen.

Nichtwürdigung der Übergangszeit und früherer Erlaubnisse

Wird die Akte trotz eines älteren Erwerbsdatums und trotz früher auf dieselbe Wohnung erteilter Erlaubnisse allein anhand der aktuellen Schwelle beurteilt, kann dies im Hinblick auf Rechtssicherheit und zeitliche Anwendung erörtert werden. Dieser Einwand führt nicht bei jeder älteren Wohnung automatisch zum Erfolg; sie muss anhand der Begründung des konkreten Akts aufgebaut werden.

Fehlende Begründung und mangelhafte Prüfung

Enthält die Ablehnungsentscheidung nur einen Standardcode oder eine allgemeine Formulierung und wird nicht erklärt, warum die vom Antragsteller eingereichten Unterlagen als unzureichend angesehen wurden, erschwert dies die gerichtliche Kontrolle. Die Grund- und Gegenstandselemente des Verwaltungsakts sind zu konkretisieren.

Verhältnismäßigkeit und Auswirkung auf das Familienleben

Auch wenn der langjährige Aufenthalt des Ausländers in Türkiye, der Status von Ehegatte und Kindern, die Gesundheits- und Ausbildungssituation sowie Eigentums- und Wohnbindungen für sich allein kein Aufenthaltsrecht begründen, kann die Auswirkung des Akts auf das Familien- und Privatleben bei der Verhältnismäßigkeitsprüfung zu berücksichtigen sein.

Häufige Fehler in der Antragsakte

• Sich allein auf den Wert in der Verkaufsanzeige zu verlassen,
• Den Kaufpreis im Grundbuch unter dem tatsächlichen Preis auszuweisen,
• Zu versuchen, Zahlungsbelege nach der Eigentumsübertragung zu erstellen,
• Statt einer Wohnung einen Laden oder ein Grundstück zu erwerben,
• Die familiäre Bindung beim gemeinsamen Grundbuch nicht zu belegen,
• Anzunehmen, dass Ehegatte und Kinder automatisch dieselbe Aufenthaltsart erhalten,
• Die dem Antrag zugrunde liegende Wohnung an einen Dritten zu vermieten,
• Die Adresseintragung nicht rechtzeitig vorzunehmen,
• Die alte Entscheidung zu 75.000 USD zu verwenden, ohne die aktuelle Gesetzesänderung zu berücksichtigen,
• Die Aufenthaltserlaubnis mit 200.000 USD und das Staatsangehörigkeitsverfahren mit 400.000 USD zu verwechseln,
• Zu denken, dass die Aufenthaltserlaubnis ein Recht zu arbeiten gibt,
• Die Klagefrist nach der Ablehnungsentscheidung ungenutzt verstreichen zu lassen.

Checkliste vor Kauf und Antrag

1. Es ist zu prüfen, ob dem Immobilienerwerb durch den Ausländer ein rechtliches Hindernis entgegensteht.
2. Es ist zu verifizieren, dass die Immobilie im Grundbuch Wohnungscharakter hat.
3. Belastungen, Bebauung, Genehmigung, Nutzungsgenehmigung und Übereinstimmung mit dem Projekt sind zu prüfen.
4. Die Stimmigkeit der Angaben zu Adresse und Hausnummer ist zu kontrollieren.
5. Der Gegenwert von 200.000 USD zum Erwerbszeitpunkt und die Methode seines Nachweises sind vorab zu berechnen.
6. Preis in der amtlichen Urkunde, Banküberweisung und übrige Zahlungsnachweise sind miteinander stimmig aufzubauen.
7. Die Grundbuchanteile sind danach zu planen, welche Erlaubnisart Ehegatte und Kinder beantragen werden.
8. Der aktuelle Stand der Adresseintragung von Ausländern im Stadtviertel der Immobilie ist zu recherchieren.
9. Krankenversicherung, Gültigkeit des Reisepasses, Einkommens- und Familienunterlagen sind vorzubereiten.
10. Nach der Eigentumsübertragung sind der Antrag über e-İkamet, der Termin, die Adresseintragung und der UETS-Zeitplan zu verfolgen.

Tätigkeitsbereich der Anwaltskanzlei Güneş & Güneş

Bei Akten zur Aufenthaltserlaubnis auf Grundlage einer Immobilie sollten Immobilienvorgang und migrationsrechtliches Verfahren nicht losgelöst voneinander geführt werden. Je nach Umfang des konkreten Mandats kann die Tätigkeit kanzleiseitig die folgenden Punkte umfassen:

• Prüfung von Grundbuch, Belastungen und Vertrag vor dem Kauf,
• Beurteilung der Eignung der Immobilie für die Aufenthaltserlaubnis,
• Prüfung der Wertvoraussetzung von 200.000 USD und der Zahlungsunterlagen,
• Bestimmung der geeigneten Aufenthaltsart für Ehegatten und Kinder,
• Prüfung ausländischer Vollmachten auf Übersetzung, Apostille und Befugnis,
• Durchführung des Grundbuchvorgangs,
• Vorbereitung des Antrags über e-İkamet und der Unterlagenakte,
• Verfolgung fehlender Unterlagen und von Gesprächsverfahren,
• Rechtliche Prüfung einer Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung,
• Vorbereitung der Anfechtungsklage und des Antrags auf Aussetzung des Vollzugs,
• Statusplanung nach Verlängerung, Adressänderung und Verkauf der Immobilie.

Fazit

Die Beantragung einer kurzfristigen Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf einer Wohnung in Türkiye ist kein einfacher Vorgang, der nur aus dem Eigentumserwerb besteht. Ab 2026 sind die grundlegenden Elemente, dass die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt mindestens den Gegenwert von 200.000 USD in türkischen Lira hat, dem Antragsteller gehört, Wohnungscharakter hat, vom Ausländer tatsächlich genutzt und nicht zur Einkünfteerzielung vermietet wird. Die Voraussetzungen hinsichtlich Reisepass, Versicherung, Adresse, finanzieller Leistungsfähigkeit, Familie und öffentlicher Ordnung werden gesondert geprüft.

Die Gesetzesänderung vom 30. November 2024 hat dem Ministerium ausdrücklich die Befugnis eingeräumt, Art und Wert der Immobilie zu bestimmen. Aus diesem Grund können Entscheidungen aus der früheren Zeit, wonach „das Gesetz keine Preisvoraussetzung enthält“, nicht mechanisch auf aktuelle Akten übertragen werden. Andererseits ist die Verwaltung verpflichtet, den Erwerbszeitpunkt, die Übergangszeit, das Miteigentum, die Grundbuchangaben, die tatsächliche Nutzung und die eingereichten Unterlagen richtig, konkret und begründet zu beurteilen.

Der sicherste Weg besteht nicht darin, die Wohnung nach dem Kauf für die Aufenthaltserlaubnis geeignet zu machen, sondern Kauf, Zahlung, Grundbuch, Familieneigentum und Aufenthaltsstrategie vor dem Vorgang gemeinsam zu planen.

Häufig gestellte Fragen

Kann jeder Ausländer, der in Türkiye eine Wohnung kauft, eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Nein. Der Wohnungsbesitz ist ein Antragsgrund; er ist kein automatischer Anspruch auf eine Erlaubnis. Der Wert von 200.000 USD, der Wohnungscharakter, die tatsächliche Nutzung, das Grundbucheigentum und die allgemeinen Aufenthaltsvoraussetzungen des Gesetzes werden gemeinsam verlangt.

Wie hoch muss der Wert der Wohnung in Dollar sein?

Nach dem aktuellen Dokument der Migrationsverwaltung muss die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt mindestens den Gegenwert von 200.000 US-Dollar in türkischen Lira haben.

Genügt es, wenn der Marktwert zum Antragsdatum 200.000 USD erreicht?

Die Regel bindet den Wert an den Erwerbszeitpunkt. Ein späterer Marktanstieg allein bedeutet nicht, dass die Voraussetzung erfüllt ist.

Ist der im Grundbuch eingetragene Preis oder der Schätzwert maßgeblich?

Beim Erwerb durch Kauf sind die amtliche Eigentumsurkunde, der Erwerbszeitpunkt und die Zahlungsunterlagen von zentraler Bedeutung. Bei Erbschaft und Schenkung wird ausdrücklich ein aktuelles Wertgutachten verlangt. Die Verwaltung kann in der konkreten Akte ein zusätzliches Bewertungsdokument verlangen.

Kann man eine Aufenthaltserlaubnis erhalten, wenn der Gesamtwert zweier Wohnungen 200.000 USD beträgt?

Im aktuellen öffentlich zugänglichen Dokument ist nicht ausdrücklich geregelt, dass die Preise mehrerer Wohnungen addiert werden können. Diese Konstruktion sollte vor dem Kauf im Hinblick auf die Praxis der zuständigen Verwaltung bestätigt werden.

Kann man durch den Kauf eines Grundstücks oder eines Ladens eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Für diesen auf Immobilieneigentum gestützten Antragsgrund in der Regel nicht. Die Immobilie muss eine Wohnung sein und vom Ausländer als Wohnung genutzt werden.

Genügt der Kauf einer Wohnung in einem Projekt, für das noch keine Eigentumsurkunde ausgestellt ist?

Die aktuelle Unterlagenliste verlangt eine Eigentumsurkunde auf den Namen des Antragstellers. Ein Vorvertrag über den Verkauf oder ein Anzahlungsvertrag belegt nicht in jedem Fall, dass man vor Abschluss der Eigentumsübertragung Immobilieneigentümer ist.

Können bei einem gemeinsamen Grundbuch beide Ehegatten eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Miteigentum nach Bruchteilen oder Gesamthandseigentum von Familienangehörigen wird in den amtlichen Dokumenten anerkannt. Ein Dokument über die familiäre Bindung wird vorgelegt. Wie die Wertvoraussetzung auf die Anteile angewendet wird, sollte jedoch anhand der konkreten Grundbuchstruktur vorab beurteilt werden.

Kann ein Ehegatte, dessen Name nicht im Grundbuch steht, eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Ein Ehegatte gilt nicht allein wegen der Ehe automatisch als Immobilieneigentümer. Sind die Voraussetzungen erfüllt, wird eine Familienaufenthaltserlaubnis oder eine andere geeignete Erlaubnisart geprüft.

Welche Unterlagen sind für Kinder erforderlich?

Erforderlich sein können Geburtsurkunde, Sorgerechtsentscheidung, Zustimmung des anderen Elternteils und Unterlagen, die die familiäre Bindung belegen. Es kann verlangt werden, dass ausländische Urkunden mit Apostille oder ordnungsgemäßer Beglaubigung und notariell beglaubigter türkischer Übersetzung versehen sind.

Bleibt die Aufenthaltserlaubnis bestehen, wenn die Wohnung vermietet wird?

Das aktuelle Dokument verlangt, dass die dem Antrag zugrunde liegende Wohnung vom Ausländer als Wohnung genutzt und nicht zu mietähnlichen Einkünfteerzielungszwecken verwendet wird. Die Vermietung gefährdet den Fortbestand des Erlaubnisgrundes und die Verlängerung.

Kann die Wohnung verkauft werden?

Ein zwingender dreijähriger Veräußerungsverbotsvermerk wie im Staatsangehörigkeitsverfahren wird nicht im Grundbuch eingetragen. Wird die Wohnung jedoch verkauft, kann die Grundlage der Aufenthaltserlaubnis entfallen; der neue Aufenthaltsgrund und die Mitteilungspflichten sind zu prüfen.

Für höchstens wie viele Jahre wird die Aufenthaltserlaubnis erteilt?

Die kurzfristige Aufenthaltserlaubnis kann, abgesehen von besonderen Ausnahmen, jeweils für höchstens zwei Jahre erteilt werden. Die Verwaltung kann einen kürzeren Zeitraum festlegen.

Gibt die Aufenthaltserlaubnis ein Recht zu arbeiten?

Nein. Um zu arbeiten, ist gesondert eine Arbeitserlaubnis oder eine Befreiung erforderlich.

Verschafft eine Wohnung im Wert von 200.000 USD die Staatsangehörigkeit?

Nein. Beim außerordentlichen Staatsbürgerschaftserwerb durch Immobilien beträgt die aktuelle Investitionsschwelle 400.000 USD, und es bestehen gesonderte Voraussetzungen wie der dreijährige Veräußerungsverbotsvermerk.

Wird ein Immobilieneigentümer, der fünf Jahre ansässig ist, automatisch Staatsangehöriger?

Nein. Beim allgemeinen Staatsangehörigkeitsantrag werden neben fünf Jahren Aufenthalt die übrigen gesetzlichen Voraussetzungen verlangt, und die Beurteilung durch die Verwaltung bleibt bestehen.

Kann man für eine früher erworbene Wohnung unter 200.000 USD eine Aufenthaltserlaubnis erhalten?

Eine eindeutige und allgemeine Antwort kann nicht gegeben werden. Erwerbszeitpunkt, Praxis zu diesem Zeitpunkt, frühere Aufenthaltserlaubnisse, Erst- oder Verlängerungsantrag und Begründung der Ablehnung sind gemeinsam zu prüfen.

Kann die Gerichtsentscheidung aus der Zeit der 75.000 USD heute verwendet werden?

Die Grundsätze der Entscheidung zur Einzelfallprüfung und Begründung können ihre Bedeutung behalten. Da die Gesetzesänderung von 2024 dem Ministerium jedoch die Befugnis zur Bestimmung des Immobilienwerts verliehen hat, kann das Ergebnis der alten Entscheidung zur Preisvoraussetzung nicht unmittelbar auf eine aktuelle Akte angewendet werden.

Wie viele Tage hat man für die Klage, wenn der Antrag abgelehnt wird?

In der Regel ist die Klage innerhalb von sechzig Tagen ab dem Tag nach der ordnungsgemäßen Zustellung der Ablehnungs- oder Aufhebungsentscheidung vor dem Verwaltungsgericht zu erheben. Die Zustellung und gegebenenfalls Verwaltungsanträge sind in der konkreten Akte gesondert zu prüfen.

Hält die Klageerhebung die Ablehnungsentscheidung von selbst an?

Nein. Die Aussetzung des Vollzugs muss gesondert beantragt werden, und ihre gesetzlichen Voraussetzungen sind zu konkretisieren.

Kann man nach einer Ablehnung erneut einen Antrag stellen?

Nach der Erklärung der Migrationsverwaltung kann innerhalb von sechs Monaten kein erneuter Antrag mit demselben Aufenthaltszweck gestellt werden. Ein anderer Antrag ist nur zu prüfen, wenn ein echter und belegbarer anderer Aufenthaltszweck vorliegt.

Kann ein Rechtsanwalt den Antrag vollständig per Vollmacht stellen?

Der Rechtsanwalt kann das Formular und die Akte mit einer Vollmacht vorbereiten und verfolgen; auch die Grundbuchvorgänge können mit entsprechender Befugnis durchgeführt werden. Die Verwaltung kann verlangen, dass der Ausländer persönlich anwesend ist, Fingerabdrücke abgibt oder an einem Gespräch teilnimmt.

Wie lange dauert es, bis der Antrag abgeschlossen ist?

Anträge werden in der Regel spätestens innerhalb von neunzig Tagen ab ihrer Annahme zur Bearbeitung abgeschlossen. Fehlende Unterlagen, zusätzliche Ermittlungen und Zustellungsvorgänge können die tatsächliche Dauer der Akte beeinflussen.

Wann ist die Adresseintragung nach Genehmigung der Erlaubnis vorzunehmen?

Beim Erstantrag müssen die Vorgänge zur Adresseintragung nach der Genehmigung der Erlaubnis innerhalb von zwanzig Arbeitstagen abgeschlossen werden.

Wann wird der Verlängerungsantrag gestellt?

Der Verlängerungsantrag muss ab dem Zeitpunkt gestellt werden, zu dem bis zum Ablauf der Aufenthaltserlaubnis noch sechzig Tage verbleiben, und in jedem Fall vor Fristablauf.

Quellen und rechtliche Grundlagen

1. Gesetz Nr. 6458 über Ausländer und internationalen Schutz, insbesondere Art. 21, 31 und 32. Aktuelle Fassung: mevzuat.adalet.gov.tr
2. Gesetz Nr. 7533 zur Änderung des Gesetzes über Beamte des Innenressorts (Dahiliye Memurları Kanunu) und einiger Gesetze sowie der Gesetzesverordnung Nr. 375, Art. 35 und 38; angenommen am 21. November 2024, Amtsblatt vom 30. November 2024, Nr. 32738. Angenommener Text der Großen Nationalversammlung von Türkiye (TBMM): cdn.tbmm.gov.tr
3. Präsidium für Migrationsverwaltung, Bei Anträgen auf kurzfristige Aufenthaltserlaubnis verlangte Unterlagen, insbesondere der Abschnitt „Personen mit Immobilieneigentum in Türkiye“: e-ikamet.goc.gov.tr
4. Präsidium für Migrationsverwaltung, Arten der Aufenthaltserlaubnis: goc.gov.tr
5. Präsidium für Migrationsverwaltung, Allgemeine Informationen zum Aufenthalt: goc.gov.tr
6. Präsidium für Migrationsverwaltung, Häufig gestellte Fragen zum Aufenthalt: goc.gov.tr
7. Durchführungsverordnung zum Gesetz über Ausländer und internationalen Schutz, insbesondere Art. 28.
8. Verwaltungsprozessgesetz Nr. 2577, insbesondere Art. 7 und 27: mevzuat.adalet.gov.tr
9. Generaldirektion für Grundbuch und Kataster, Rundschreiben Nr. 2024/4 zur Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsangehörigkeitsgesetz: tkgm.gov.tr
10. Anwaltskanzlei Güneş & Güneş, frühere Fassung der vorliegenden Seite und anonymisierte Würdigung eines örtlichen Gerichts zur Zeit der 75.000 USD: gunesgunes.com