Stadterneuerung oder Bau gegen Wohnungsanteile ändert die Herkunft des alten Vermögensgegenstands nicht von selbst. Art des Grundstücks, Recht auf die neue Sondereigentumseinheit und zusätzliche Finanzierung sind gesondert zu prüfen. Wurde die Scheidungsklage erhoben, während der Bau noch läuft, kann bei Beendigung des Güterstands nicht so gerechnet werden, als sei der gesamte Wert einer fertiggestellten Wohnung vorhanden.
Wie werden Grundstück, Vertragsrecht und fertiggestellte Wohnung getrennt?
Zunächst wird bestimmt, welchem Ehegatten das Grundstück seit wann und aus welchem Rechtsgrund gehört. Danach werden der Vertrag mit dem Bauunternehmer, die zugewiesenen Einheiten, die übertragenen Grundstücksanteile und die Übergabebedingungen untersucht. Zum Zeitpunkt der Beendigung des Güterstands kann der vorhandene wirtschaftliche Wert noch keine Sondereigentumseinheit sein, sondern eine von bestimmten Bedingungen abhängige vertragliche Forderung.
Welche Folge können Zuzahlungen haben?
Wurde zusammen mit der Wohnung, die für das Eigengrundstück gegeben wird, eine Zuzahlung geleistet, ist die Quelle dieser Zahlung wichtig. Wurde das Arbeitseinkommen desselben Ehegatten verwendet, kann eine Ausgleichung (denkleştirme) in Betracht kommen; liegt ein unentgeltlicher Beitrag des anderen Ehegatten vor, kann ein Mehrwertanteil zur Sprache kommen. Rechtliche Natur von staatlicher Förderung, Kredit oder Mietbeihilfe ist gesondert zu bestimmen. Nicht jede Zahlung wird automatisch derselben Vermögensgruppe zugeordnet. [1]
Wie ist der Baufortschritt zu belegen?
Verwendbar sind die Gemeindeakte, die Baugenehmigung, Abschlagszahlungen (hakediş), das Übergabeprotokoll, datierte Fotos und Unterlagen des Bauunternehmers. Vom Sachverständigen wird verlangt, den Stand bei Beendigung des Güterstands von später ausgeführten Arbeiten zu trennen. Der Kostenbetrag ist nicht in jedem Fall dem Marktwert gleich. Verzug des Bauunternehmers oder die Möglichkeit der Auflösung des Vertrags kann den wirtschaftlichen Wert beeinflussen.
Was ist die Grenze bei einem Bauwerk ohne Genehmigung?
Die Ermittlung des wirtschaftlichen Werts in der Auseinandersetzungsrechnung macht das Bauwerk weder rechtmäßig noch zu einem im Grundbuch eingetragenen. Zu prüfen sind, wem das Recht am Grundstück zusteht, sowie Abriss- und Nutzungsrisiko. Auch die Gebäuderegistrierungsbescheinigung (yapı kayıt belgesi) löst für sich genommen nicht alle Eigentums- und Bebauungsprobleme. In diesen Akten werden Immobilienrecht und Güterstandsrechnung gemeinsam beurteilt.
Anwendungsbeispiel
Ein vor der Ehe erworbenes Grundstück sei in die Umwandlung eingegangen, für die neue Wohnung sei während der Ehe eine Zuzahlung geleistet worden und nach der Scheidungsklage sei die Ausführung in höherer Qualität fertiggestellt worden. Diese drei Abschnitte sind getrennt zu belegen. So wie die Eigenschaft der ersten Quelle als Eigengut spätere Investitionen nicht unsichtbar macht, verwandelt auch der spätere Erwerb der Wohnung nicht das gesamte Grundstück in Errungenschaft.
Wie werden Immobilie, Kredit und Mischfinanzierung berechnet?
Wie werden illegales Bauwerk, Bau gegen Grundstücksanteil und Stadterneuerung beurteilt?
Fehlende Genehmigung oder ein Grundbuchproblem beseitigt den wirtschaftlichen Wert nicht von selbst. Grundstückseigentum, tatsächlicher Stand des Bauwerks, Bebauungsstatus, vertraglich begründetes Recht, an den Bauunternehmer übertragene Anteile sowie rechtliche und tatsächliche Lage am Entscheidungsdatum werden zusammen beurteilt. Bei der Stadterneuerung wird analysiert, in welchen Anteilen die Eigenschaft der alten Immobilie als Eigengut oder Errungenschaft, staatliche Förderung, Kredit und Zusatzzahlungen auf die neue Sondereigentumseinheit übertragen werden.
Beim Bau gegen Grundstücksanteil wird in die Bilanz nicht immer eine fertiggestellte Wohnung aufgenommen, wenn zum Zeitpunkt der Beendigung des Güterstands noch keine Dienstbarkeit zur künftigen Wohnungseigentumsbegründung (kat irtifakı) begründet oder der Bau nicht fertiggestellt ist. Bewertet werden das aus dem Vertrag folgende persönliche Recht des Grundstückseigentümers gegen den Bauunternehmer, der Baufortschritt, der Verzug, die Klage auf Auflösung/Anpassung, die an den Bauunternehmer übertragenen Anteile und die Übergabeaussicht. Eine laufende Klage kann zu einer Vorfrage gemacht werden, über die abzuwarten ist; der wirtschaftliche Wert wird erforderlichenfalls von Sachverständigen für Bau, Immobilien und Schuldrecht nach Szenarien berechnet.
Die Gebäuderegistrierungsbescheinigung ist kein Grundbuchdokument, das das Gebäude von selbst zu Wohnungseigentum macht und es vollständig mit dem Bebauungsrecht in Einklang bringt. Für das tatsächliche Bauwerk an einer Stelle, die im Grundbuch als Grundstück erscheint, werden Gemeindegenehmigung/Hausnummerierung, Grundsteuer, Strom- und Wasseranschluss, Beschluss des Gemeindeausschusses (encümen), Gebäuderegistrierung, Satelliten-/Fotoaufnahmen und Baukostenunterlagen verlangt. Haben Grundstück und darauf stehendes Bauwerk unterschiedliche Quellen, werden Ausgleichung oder Mehrwertanteil gesondert begründet.
Häufig gestellte Fragen
Kann der Wert eines Bauwerks ohne Genehmigung bei der Güterteilung berücksichtigt werden?
Es ist möglich, dass ein Bauwerk ohne Genehmigung einen wirtschaftlichen Wert hat; die Auseinandersetzungsrechnung verleiht einem illegalen Bauwerk jedoch weder Genehmigung noch Eigentumsrecht. Eigentümer des Grundstücks, rechtlicher Status des Bauwerks, Abrissrisiko, Nutzungsmöglichkeit und Kosten werden beurteilt. Der Sachverständige muss nicht nur die Baukosten, sondern die tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Lage der Immobilie darlegen. Für ein Bauwerk auf dem Grundstück eines Dritten wird der Anspruchsgrund gesondert bestimmt.
Wie wird die Eigenschaft von Wohnungen bestimmt, die durch Bau gegen Wohnungsanteile erlangt wurden?
Ist das Grundstück Eigengut, wird hinsichtlich der Herkunft der dafür erworbenen Sondereigentumseinheiten der Grundsatz des Wertes untersucht, der an die Stelle des Eigenguts tritt. Zusätzliches Geld, Investitionen während der Ehe oder ein unentgeltlicher Beitrag des anderen Ehegatten können jedoch eine gesonderte Rechnung erfordern. Ohne gemeinsame Beurteilung von Vertrag, Grundstückserwerbsunterlage, Verteilung der Sondereigentumseinheiten und Zuzahlungsunterlagen dürfen nicht alle Wohnungen derselben Vermögensgruppe zugeschrieben werden.
Wie werden eine nach der Stadterneuerung erhaltene neue Wohnung und geleistete Zuzahlungen beurteilt?
Die Umwandlung löscht die Eigenschaft der früheren Immobilie als Eigengut oder Errungenschaft nicht von selbst. Wert der alten Immobilie, Zuweisung der neuen Einheit, Zuzahlungen, Kredit und gegebenenfalls Förderungen werden getrennt. Auch eine Investition nach dem Güterstand wird der Rechnung des früheren Zeitraums nicht unverändert hinzugefügt. Alte und neue Grundbucheinträge, Umwandlungsvertrag und Zahlungsplan sind in derselben Aufstellung zu verfolgen.
Verwandte Beiträge
- Wie erfolgt die Güterteilung bei der Scheidung? Leitfaden zu Güterstandsklagen
- Welche Vermögensgegenstände werden bei der Scheidung geteilt? Unterscheidung von Errungenschaft und Eigengut
- Wie wird ein mit Kredit gekauftes Haus bei der Scheidung geteilt? Anzahlung, Raten und Grundbuchanteil
- Bewertungsstichtag bei der Güterteilung und Einspruch gegen das Sachverständigengutachten
Dieser Beitrag dient der allgemeinen rechtlichen Information. Bei einem konkreten Streit werden Ereignisdaten, Unterlagen, Antragsart und Fristen gemeinsam beurteilt.