İnşaat Sözleşmeleri Rehberi: Sözleşme Türleri, Şekil, Tarafların Borçları, Fesih ve Tasfiye

İnşaat sözleşmesi nedir, hangi hukuki kurallar uygulanır?

İnşaat sözleşmesi, bir yapının veya belirli yapım işlerinin gerçekleştirilmesi amacıyla kurulan, tarafların yalnız fiziksel imalatı değil proje, organizasyon, malzeme, bedel, süre, denetim, kabul ve sorumluluk ilişkilerini de belirlediği sözleşmedir. Dar anlamdaki yapım sözleşmelerinin temel özel hukuk dayanağı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) eser sözleşmesine ilişkin 470 ve devamı maddeleridir. TBK m. 470'e göre yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi ise bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenir. Bu karşılıklı edimler, eser sözleşmesini salt işgörme veya mal satışı ilişkilerinden ayırır. K1

Sözleşmeye “anahtar teslim”, “müteahhitlik”, “kat karşılığı”, “proje geliştirme” ya da “yap-sat” adı verilmesi tek başına hukuki niteliği kesinleştirmez. TBK m. 19 uyarınca tarafların gerçek ve ortak iradesi, üstlenilen asıl edimler ve uygulanacak emredici hükümler esas alınır. Özellikle tapu devri vaadi içeren karma sözleşmelerde resmî şekil hükümleri, tüketicinin konut edinimi söz konusu olduğunda 6502 sayılı Kanun, kamu işlerinde 4734 ve 4735 sayılı kanunlar, imar işlemlerinde ise kamu hukuku hükümleri ayrıca incelenir. K1 K3

Eser sözleşmesi ile diğer ilişkiler arasındaki sınır

Eser sözleşmesinin odağında kararlaştırılan sonucun, yani sözleşmeye uygun eserin meydana getirilmesi vardır. Hizmet sözleşmesi ağırlıklı bir iş görme ve bağımlılık ilişkisini; satış sözleşmesi mevcut veya gelecekteki bir malın mülkiyetinin devrini; vekâlet ise somut işin niteliğine göre bir faaliyet veya iş görme yükümlülüğünü esas alabilir. Aynı büyük projede yüklenici sözleşmesi, alt yüklenici sözleşmeleri, tasarım ve kontrollük sözleşmeleri, ekipman satışı, kira veya finansman ilişkileri birbirine bağlı fakat hukuken ayrı işlemler olabilir.

Sözleşmenin nitelendirilmesi yalnız akademik bir mesele değildir. Görevli mahkeme, uygulanacak ihbar ve zamanaşımı kuralları, ispat yükü, ayıptan sorumluluk, fesih ve tasfiye hesaplaması üzerinde doğrudan etkilidir. Sırf taraflardan birinin şirket olması, tüm talepleri aynı usule tabi kılmaz; ilişki ve talep türü somut olarak belirlenmelidir.

Başlıca inşaat sözleşmesi türleri ve birbirlerinden farkları

Tablo, tek bir projenin bütün hukuki ilişkilerini tüketen sınıflandırma değildir. Örneğin turizm tesisi projesinde taşınmaz edinimi, imar ve kıyı izni, EPC yapım sözleşmesi, otel işletme anlaşması ve kredi teminatları aynı projede fakat farklı hukukî rejimlerde bulunabilir.

Kat karşılığı ile anahtar teslim arasındaki belirleyici fark

Anahtar teslim sözleşmede iş sahibinin karşı edimi çoğunlukla para borcudur. Arsa payı karşılığı inşaatta ise yüklenicinin yapım borcuna karşılık arsa sahibinin taşınmaz mülkiyetinden pay veya bağımsız bölüm devri yükümlülüğü bulunur. Bu sebeple arsa payı sözleşmesinde yalnız teslim ve ayıp değil, tescilin zamanı, payın hangi koşulla devredileceği, üçüncü kişinin edinimi ve tapuda kurulacak teminat ön plana çıkar. Taşınmaz devri unsuru nedeniyle geçerlilik biçimi de farklıdır. K2 K6

FIDIC ve EPC sözleşmeleri Türk hukukunun yerine geçmez

FIDIC'in Kırmızı Kitap, Sarı Kitap ve Gümüş Kitap modelleri risk, tasarım sorumluluğu ve proje yönetimi bakımından farklı başlangıç koşulları sunar. FIDIC 2017 ikinci baskılarının 2022 değişiklikli yeniden basımları vardır. Ancak standart metnin adı tek başına uyuşmazlık sonucunu belirlemez: hangi baskının imzalandığı, özel şartların genel şartları nasıl değiştirdiği, uygulanacak hukuk, bildirim kuralları ve uyuşmazlık çözümü ayrıca incelenir. K8

İnşaat sözleşmesinin kurulması ve geçerlilik şekli

TBK m. 12, kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmelerin geçerliliğini belirli bir şekle bağlamaz. Bu nedenle yalnız bir eser meydana getirme ve bedel ödeme borcu içeren özel hukuk yapım sözleşmesi, kural olarak resmî şekle tabi değildir. Bununla birlikte yazılı, ayrıntılı bir sözleşme ve imzalı teknik ekler düzenlenmemesi; imalat kapsamı, değişiklik, ödeme ve teslimin ispatı açısından ciddi risk oluşturur. Tarafların kendi aralarında kararlaştırdığı özel şekil de TBK m. 17 kapsamında bağlayıcı olabilir. K1

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde resmî şekil

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde iş görme borcuyla birlikte taşınmaz mülkiyetinin devri veya devir vaadi bulunduğundan, sözleşmenin geçerliliği bakımından TMK m. 706 ve TBK m. 237 başta olmak üzere resmî şekil hükümleri değerlendirilir. Uygulamada noterlikte düzenleme biçiminde yapılan sözleşme veya mevzuatın izin verdiği tapu işlemiyle geçerli kurulum önemlidir; salt taraf imzalı adi yazılı metnin genel olarak yeterli olduğu varsayılamaz. Resmî şekilde kurulan sözleşmenin sonradan esaslı değiştirilmesinin de şekil sorunu yaratabileceği dikkate alınmalıdır. K1 K2

Şekil eksikliğinin sonucu ile şekil eksikliğinin somut olayda ileri sürülmesinin dürüstlük kuralı bakımından değerlendirilmesi aynı mesele değildir. İstisnai yargısal değerlendirmeler bulunduğu ileri sürülerek bütün adi yazılı metinlere otomatik geçerlilik tanınamaz. Tarafların fiilî edimleri, tapu hareketleri ve talepler dosya üzerinden ele alınmalıdır.

Sözleşmeyi kim imzalayabilir?

Gerçek kişinin ehliyeti, taşınmaz maliklerinin kimliği, paylı veya elbirliği mülkiyeti, şirket adına imza atan kişinin yetkisi, vekâletnamenin kapsamı ve özel işlem için gerekli temsil şartları ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Tapu devri, ipotek, ayni hak kurulması veya arsa sahibini borç altına sokan işlem bakımından genel yetki bulunduğunu varsaymak risklidir. Şirket sözleşmesi, ticaret sicili, imza sirküleri ve güncel temsil kayıtları birlikte incelenmelidir.

Sözleşmenin ayrılmaz parçaları: Proje, teknik şartname ve belge önceliği

İnşaat sözleşmesinde tarafların hangi işi hangi kalite ve sürede üstlendiği yalnız gövde metinden anlaşılmıyorsa, uyuşmazlığın çözümü teknik belgelere bağımlı hâle gelir. Onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri, mahal listesi, malzeme çizelgesi, keşif özeti, metraj, zemin etüdü, iş programı, performans tarifleri, ruhsat, ek protokoller, teklif ve yazışmaların her birinin hangi statüde olduğu belirtilmelidir.

“Teknik şartname daha sonra belirlenecektir” ifadesi, temel nitelikler hiç tarif edilmemişse tarafların esaslı edimlerini belirsiz bırakabilir. Ana sözleşmenin hukuki omurgası; taraflar, karşı edimler, teslim, teminat, yaptırım ve sona erme hükümlerini içermeli; ayrıntılı teknik veriler açıkça bağlanmış eklerde düzenlenmelidir. Ekler arasında çelişki çıkarsa uygulanacak belge öncelik sırası, özel ve genel şartların ilişkisi ve değişiklik yetkisi ayrıca yazılmalıdır.

Değişiklik emri olmadan yapılan ilave iş

İş artışı, iş eksilişi, malzeme değişikliği veya mimari revizyon; çoğu uyuşmazlıkta yazılı talimat ve yetkili onay bulunup bulunmadığı noktasında tartışılır. Bir işin teknik bakımdan gerekli görülmesi, her zaman bedelinin ayrıca istenebileceği anlamına gelmez. Önce ilk sözleşme kapsamına dâhil olup olmadığı; sonra değişiklik talimatı, kabul, ifa, bedel ve karşı tarafın davranışı değerlendirilir. Çalışma sırasında e-posta, çizim revizyonu, toplantı tutanağı ve ataşman kaydının aynı işe bağlanması önemlidir.

Sözleşme bedeli, hakediş, avans ve kesin hesap

Bedel düzenlemesi, yalnız toplam fiyatı yazmaktan ibaret değildir. Para birimi, KDV ve diğer mali yükler, ödeme takvimi, avansın mahsubu, hakedişin onayı, itiraz süresi, kesinti, teminat tutulması, endeks/fiyat farkı, ilave iş hesabı ve kesin hesabın kapatılması öngörülmelidir. TBK m. 479 bedelin muacceliyetine dair genel kuralı içerir; tarafların belirledikleri ve özel rejimlerdeki hakediş düzenlemeleri ayrıca değerlendirilir. K1

Götürü bedelde fiyat artışı talebi

TBK m. 480 uyarınca götürü bedel kararlaştırılmışsa yüklenici kural olarak eseri bu bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. İmalatın beklenenden pahalıya mal olması tek başına fiyat artışı hakkı doğurmaz. Bununla birlikte başlangıçta öngörülemeyen veya öngörüldüğü hâlde taraflarca hesaba katılmayan olaylar eserin götürü bedelle yapılmasını engeller veya son derece güçleştirirse kanunda öngörülen uyarlama ve sona erdirme imkânları tartışılabilir. Somut olayda işin kapsamındaki değişiklikle salt maliyet artışını birbirinden ayırmak gerekir. K1

Birim fiyat, metraj ve hakedişin ispatı

Birim fiyat modelinde alacak, çoğunlukla iş kaleminin gerçekleşen miktarı ile fiyatın çarpılması sonucu belirlenir. Ancak hangi metrajın esas alınacağı, gizli imalatın nasıl ölçüleceği, sökülen veya yeniden yapılan işin bedeli ve hakediş onayının kesin hesap bakımından etkisi yazılı kayıtlarla açıklığa kavuşturulmalıdır. Hakediş raporunun imzalanması, her koşulda bütün itirazlardan vazgeçme anlamına gelmeyebilir; çekince ve sözleşme hükmü birlikte incelenir.

Hakediş alacağında belge seti

Hakediş ve bakiye iş bedeli uyuşmazlığında sözleşme–ek protokol, metraj ve ataşman, iş programı, saha talimatı, hakediş onayı, fatura, banka hareketi, tutanak, kesin hesap, ihtar ve teknik bilirkişi raporu eşleştirilmelidir. Sadece faturanın varlığı veya tek taraflı hesap tablosu, tartışmalı imalatın fiilen ve sözleşmeye uygun yapıldığını her durumda ispatlamaz.

İşe başlama, iş programı, süre uzatımı ve mücbir sebep

İşe başlama tarihi, yer teslimine, ruhsatın alınmasına, ön ödemenin yapılmasına veya belirli bir belgenin sunulmasına bağlanmış olabilir. Teslim tarihi için takvim günü, iş günü, etap ve ara termin ayrımı önemlidir. Proje değişiklikleri, iş sahibinin verdiği talimatlar, ödeme gecikmeleri ve idari izinlerden kaynaklanan beklemelerin hangi şartlarda süre uzatımı yaratacağı somut sözleşmede belirlenmelidir.

Mücbir sebep veya olağanüstü durum ibaresinin varlığı tek başına bütün gecikmeleri mazur kılmaz. Olayın öngörülebilirliği, kaçınılabilirliği, yükleniciye etkisi, bildirim yükümlülüğü, iş programına gerçek etkisi ve zarar azaltma tedbirleri incelenir. Salt maliyet artışı, fiilî imkânsızlık ve aşırı ifa güçlüğü ayrı kavramlardır. Gecikmeye taraflardan ikisinin de katkısı varsa etkiler ayrıştırılır.

Yüklenicinin başlıca borçları ve iş sahibinin yükümlülükleri

TBK m. 471'e göre yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Özen standardı işin mesleki ve teknik niteliğine göre değerlendirilir. Projeye ve teknik şartnameye uyma, gerekli bildirimleri yapma, işi uygun malzeme ve uzmanlıkla yürütme, alt yüklenici organizasyonu, güvenlik ve teslim için gereken belgeleri sağlama sorumluluklarının kapsamı sözleşmeden ve emredici kurallardan çıkarılır. K1

İş sahibi ise kararlaştırılan bedeli ödeme, gerekli yer ve belgeleri sağlama, sözleşmede üstlendiği izin veya onay işlemlerini yürütme, makul iş birliği ve karar verme yükümlülüklerini yerine getirmelidir. İş sahibinin gecikmesi veya verdiği aykırı talimat, bütün zararı kendiliğinden yükleniciye bırakmayabilir. TBK m. 472 ve 476'nın malzeme, uyarı ve iş sahibine yüklenebilir sebeplerle ilgili hükümleri bu ayrımda önem taşır. K1

İş sırasında ayıp tehlikesi ortaya çıkarsa

TBK m. 473, işin geç başlaması veya geciktirilmesinin teslimi tehlikeye düşürdüğü bazı hâllerde teslim tarihini beklemeden başvuru imkânı tanır. Aynı madde, eserin yapılması sırasında ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağının açıkça görülmesi hâlinde uygun süre verilmesi ve işin üçüncü kişiye gördürülmesi ihtarını düzenler. Bu hükmün uygulanması için eksikliğin türü, kusur, ihtarın içeriği ve süre koşulları ayrıca incelenmelidir. K1

Teslim, fiilî kullanım, geçici kabul ve kesin kabul aynı şey değildir

Teslim, kararlaştırılan eserin fiilen iş sahibinin hâkimiyetine sunulması ile ilgiliyken geçici ve kesin kabul sözleşmesel veya özel rejime ait teknik-hukuki prosedürler olabilir. Anahtar teslimi, bağımsız bölümün kullanılmaya başlanması, kabul tutanağı ve yapı kullanma izin belgesi her somut olayda aynı hukuki olayı göstermez. Sözleşmede teslim şartı iskâna bağlanmışsa bu hüküm dikkate alınır; aksi yöndeki genel sonuçlar kendi başına kabul edilmez.

Geçici kabul tutanağında eksiklerin listelenmesi, giderilme süresi ve teminat kesintisinin düzenlenmesi yararlıdır. Kesin kabulde ise garanti dönemi, son ayıplar, nihai hakediş ve teminatın iadesi gündeme gelir. Ancak kamu yapım işindeki kabul prosedürünün özel hukuk sözleşmesine aynen uygulanacağı varsayılamaz; sözleşmede atıf ve özel mevzuat denetlenmelidir.

Eksik iş ve ayıplı imalat: Talep türü neden önemlidir?

Eksik iş, taahhüt edilen bir imalatın hiç veya sözleşmede kararlaştırıldığı ölçüde yapılmamasını; ayıplı iş, meydana getirilen eserin kararlaştırılan nitelikleri taşımamasını veya hukukça aranan uygunluğu sağlamamasını anlatır. Ayrım, bedel hesabı, ihbar, seçimlik hak ve zamanaşımı bakımından önemlidir. Bütün zarar ve eksiklikleri yalnızca “ayıp” başlığı altında toplamak doğru olmayabilir.

TBK m. 474, teslimden sonra eserin uygun zamanda gözden geçirilmesi ve ayıpların bildirilmesine ilişkin kuralı düzenler. TBK m. 475 ise koşulları varsa sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmeyen ücretsiz onarım seçeneklerini ve genel tazminat hakkının saklı olduğunu belirtir. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme bakımından özel sınırlama bulunduğu unutulmamalıdır. K1

Açık ve gizli ayıbın bildirilmesi

Teslimde makul incelemeyle saptanabilecek eksikliklerle sonradan ortaya çıkan gizli ayıp aynı bildirim zamanına tabi değildir. TBK m. 477, eserin kabulünün etkisini ve gizli ayıbın ortaya çıkması hâlinde gecikmeksizin bildirim yükümlülüğünü düzenler. Yüklenicinin bilerek gizlediği ayıplar ve somut olayın özellikleri ayrıca değerlendirilir. Bildirim, tespit raporu, fotoğraf ve yazışmalar birbirini tamamlamalıdır. K1

Zamanaşımı her inşaat iddiasında tek süre değildir

TBK m. 478'in eser ayıbından doğan davalar için düzenlediği zamanaşımı rejiminde, taşınmaz yapılarda kural olarak teslimden itibaren beş yıl; yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl öngörülmüştür. Bu süreler, tüketici hukuku, sözleşmenin niteliği, talebin hukuki dayanağı ve zaman bakımından uygulanacak hukuk dikkate alınmadan her tazminat veya iş bedeli uyuşmazlığına otomatik uygulanamaz. K1

Gecikme, temerrüt, aynen ifa ve tazminat

Yüklenicinin sözleşmede üstlendiği teslim yükümlülüğünü süresinde yerine getirmemesi hâlinde ilk mesele, gerçekten muaccel olmuş bir edim ve usulüne uygun temerrüt bulunup bulunmadığıdır. TBK m. 117 ve devamında ihtar, kararlaştırılan tarih ve diğer temerrüt koşulları ayrı değerlendirilir. Gecikme cezası, kira kaybı, kullanım mahrumiyeti, ek finansman gideri ve diğer zararların aynı vakıa için mükerrer istenmemesi; hukuki dayanak, zarar ve mahsup şartlarıyla birlikte değerlendirilmelidir. K1

TBK m. 123–125 çerçevesinde uygun ek süre, istisnalar ve seçimlik haklar tartışılabilir. Ancak bütün inşaat sözleşmelerine aynı mekanik sırayı uygulamak doğru değildir. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde gerçekleşen imalat seviyesi, tapu devirleri, üçüncü kişi hakları ve feshin sonuçları seçilen talebi etkiler. K1 K2

Teminat, ipotek, kefalet, sigorta ve risk paylaşımı

Avans teminatı, kesin teminat, performans teminatı, teminat kesintisi, kefalet, şirket garantisi, banka teminat mektubu ve ipotek farklı hukuki işlevlere sahiptir. Sözleşmede hangi borcu güvence altına aldığı, ne zaman sona ereceği, iade koşulları ve ne şekilde kullanılacağı açıkça düzenlenmelidir. Teminat mektubunun koşulsuz veya şarta bağlı olması, talep ve ödeme bakımından belirleyici olabilir. Aynı projede hem bankaya verilen ipotek hem de arsa sahibinin teminat ipoteği bulunuyorsa sıra, lehtar ve üçüncü kişi etkileri ayrıca değerlendirilir.

Sigorta bakımından CAR/EAR, üçüncü kişi mali sorumluluk, mesleki sorumluluk ve iş kazası teminatları aynı riskleri kapsamaz. Poliçe muafiyetleri, istisnalar, hasar bildirimi ve yüklenicinin sözleşmesel sorumluluğu sigortacı yükümlülüğüyle özdeş değildir. Poliçenin mevcut olması, sözleşme ihlalinden doğan tüm zararın mutlaka karşılanacağı anlamına gelmez.

Arsa payı ve tapu devri: 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının önemi

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın yükleniciye tescilinden sonra, yüklenicinin üçüncü kişilere satışı veya ipotek tesis etmesi hâlinde, sözleşmenin geçersizliği ya da geriye etkili feshi nedeniyle üçüncü kişilerin tapuya güven ve iyiniyet iddialarının dinlenmesi gerektiğini kabul etmiştir. İyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet veya ipotek hakkı korunabilir; somut olayda iyiniyet bulunmadığı anlaşıldığında farklı sonuç doğabilir. K2

Bu karar, sözleşmenin tarafları arasındaki tasfiye alacağının veya yüklenicinin edimini yerine getirmeme sorumluluğunun ortadan kalktığı anlamına gelmez. Arsa sahibi–yüklenici arasındaki sözleşmesel hesap ile tapu sicilinden aynî hak kazanan üçüncü kişinin korunması ayrı inceleme katmanlarıdır. Mahkemenin iyiniyet, tescil, devir, ipotek ve edinim anındaki bilgileri somut deliller üzerinden tartışması gerekir.

Sözleşmeden dönme, fesih, uyarlama ve tasfiye

İnşaat sözleşmesinin sona erdirilmesinde kullanılan kelime hukuki sonucu kendiliğinden belirlemez. İfanın hangi aşamada bulunduğu, ayıbın ağırlığı, temerrüdün şartları, gelecekte ifa imkânı, iş sahibinin sona erdirme hakkının dayanağı ve tarafların ortak iradesi birlikte incelenir. TBK m. 473, 475, 480 ve 484 farklı şartlarda erken dönme, ayıp hâlinde dönme, uyarlama veya tazminat karşılığı fesih ihtimallerini düzenlemektedir. Her birinin mali ve hukuki sonucu birbirinden farklıdır. K1

Dönme ve fesih arasındaki tasfiye ayrımı

Dönmede karşılıklı iade yükümlülükleri ön plana çıkabilir; ileriye etkili sona ermede tamamlanan ve yararlanılan kısım, tasfiye hesabında farklı değerlendirilir. İnşaat sözleşmesinin niteliği gereği fiziken gerçekleştirilen imalatın tamamen geri alınması her zaman mümkün değildir. İşin tamamlanma oranı, kullanılabilir kısımlar, ayıplar, üçüncü kişi devri, önceki ödemeler, tapu kayıtları ve teminatlar tek hesap dosyasında birleştirilmelidir. Geçmiş yargısal yaklaşımlar, 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararının üçüncü kişiler bakımından getirdiği ilkeler göz ardı edilerek uygulanmamalıdır. K2

İş sahibinin tazminat karşılığı fesih hakkı

TBK m. 484, iş sahibinin eser tamamlanmadan, yapılmış kısmın bedelini ödeme ve yüklenicinin bütün zararlarını giderme koşuluyla sözleşmeyi feshetmesine imkân tanır. Bu düzenleme, yüklenicinin ağır sözleşme ihlali nedeniyle yapılan sona erdirme ile karıştırılmamalıdır; fesih gerekçesine göre talep ve hesap farklılaşır. K1

Tasfiye hesabında neler dikkate alınır?

Tasfiyede tamamlanan iş miktarı, onaylı ve fiilî proje, yararlanılabilirlik, kusurlu imalatın giderilme bedeli, ödenen avans, hakediş, teminat ve kesin hesap, tarafların kusuru, sözleşmeye uygun gecikme yaptırımı ve haklı masraf kayıtları ayrıntılı denetlenir. Yapılmamış işin bedelini yapılmış gibi yazmak da, iş sahibinin fiilen yararlandığı tüm imalatı yok saymak da yanlış sonuç doğurabilir. Gerekirse keşif, delil tespiti ve uzman bilirkişi incelemesiyle nesnel teknik veri oluşturulmalıdır.

Dava öncesi belge ve delil hazırlığı

Uyuşmazlığın hangi iş bölümüne ilişkin olduğu, iddianın teknik dayanağı ve talep türü açıkça belirlenmelidir. Özellikle sonradan değiştirilebilir imalatlar için delil tespiti, bilirkişi incelemesi veya keşif ihtiyacı erken değerlendirilmelidir. Tek taraflı düzenlenen çizelgeler ancak dayanağı olan sözleşme, tutanak, fotoğraf, ödeme ve teknik kayıtlarla birlikte güçlü ispat değeri kazanır.

Belge kontrol tablosu

Görevli mahkeme, dava şartı arabuluculuk ve tahkim

İnşaat uyuşmazlığında görevli mahkeme, tarafların sıfatına ve işlemin hukuki niteliğine göre değişebilir. Ticari dava niteliğindeki para alacağı ve tazminat talepleri için ilgili dava şartı arabuluculuk hükümleri; tüketici işlemlerinde tüketici mevzuatı ve özel usul hükümleri; genel özel hukuk uyuşmazlıklarında HMK'nın görev ve yetki kuralları ayrı incelenir. Arabuluculuk, tahkim, dava ve icra seçeneklerinin varlığı da talebin niteliğine bağlıdır. “İnşaat davası her zaman tek mahkemede açılır” veya “bütün inşaat uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk vardır” genellemeleri doğru değildir.

Tahkim maddesi varsa tahkim iradesinin kapsamı, tahkime elverişlilik, tahkim yeri, dil, hakem seçimi, tahkim öncesi bildirim veya uyuşmazlık kurulu aşamaları ve ihtiyati hukuki korumayla ilişkisi incelenmelidir. Kamu hukuku alanındaki ruhsat veya idari para cezası uyuşmazlıkları sırf yapım sözleşmesi bulunduğu için özel hukuk tahkimine dönüşmez.

Sözleşme imzalanmadan önce uygulanabilecek kontrol listesi

Sonuç

İnşaat sözleşmesinin güvenli şekilde kurulması, yalnız hukuki bir şablonun imzalanmasına değil; işin niteliği, teknik kapsam, malzeme ve iş programı, bedel ve hakediş sistemi, tapu ve teminat, teslim ve sona ermenin birlikte düzenlenmesine bağlıdır. Eser sözleşmesi, arsa payı karşılığı inşaat, konut satışı, kamu yapım işi ve FIDIC/EPC modelleri arasında uygulanacak hukuk farklılaştığından, bu ayrım sözleşmenin başında yapılmalıdır. Uyuşmazlık hâlinde ise teknik gerçekleşme düzeyi ile hukuki talep arasındaki ilişki delillerle açıklanmalı; özellikle üçüncü kişilerin aynî hakları ve 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararı göz ardı edilmemelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

İnşaat sözleşmesi noter olmadan geçerli olur mu?

Yalnız eser meydana getirme ve bedel ödeme borcu içeren özel hukuk eser sözleşmesi kural olarak resmî şekle tabi değildir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz devri vaadi gibi taşınmaz mülkiyetini ilgilendiren sözleşmelerde resmî şekil önemlidir. Sözleşmenin başlığı yerine gerçek edimler ve uygulanacak kanun hükümleri esas alınmalıdır. K1 K2

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmeden geçersiz midir?

Şerh ile sözleşmenin geçerlilik şekli aynı mesele değildir. Şerh, koşulları varsa kişisel hakkın üçüncü kişilere etkisini güçlendirebilir; ancak geçerlilikteki resmî şekil şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Somut şerh, tescil, devir ve hak sahipliği kayıtları incelenmelidir.

Götürü bedel kararlaştırılmışsa ek ücret hiçbir zaman istenemez mi?

Hayır. Götürü bedelin kuralı TBK m. 480'dir; fakat ilk kapsam dışında ve usulünce istenip kabul edilmiş ek işler, sözleşme değişikliği veya kanundaki olağanüstü koşullar farklı değerlendirme gerektirebilir. Salt maliyet artışı ile kapsam değişikliğini birbirinden ayırmak gerekir. K1

Anahtar teslimi yapılması bütün ayıp haklarını ortadan kaldırır mı?

Hayır. Anahtar teslimi, kabul, yapı kullanma izni, açık veya gizli ayıp ve ayıp bildirimi ayrı olgulardır. Sözleşme, teknik tutanaklar, işin niteliği ve TBK m. 474–478 birlikte değerlendirilir. K1

İnşaat sözleşmesi bitmeden feshedilebilir mi?

Koşulları oluştuğunda evet. Ancak yüklenici temerrüdü, ayıplı ifa, TBK m. 480'deki uyarlama ve TBK m. 484'teki tazminat karşılığı fesih birbirinden farklıdır. Sona ermenin imalat ve ödeme tasfiyesi de seçilen hukuki dayanağa göre değişir. K1

Müteahhitten alınan tapu arsa sahibinin davasıyla otomatik iptal edilir mi?

Hayır. Yargıtay İBBGK'nin 16.05.2025 tarihli kararı, yükleniciden aynî hak iktisap eden üçüncü kişinin tapuya güven ve iyiniyet iddiasının dinlenmesini gerekli görmüştür. İyiniyetin bulunup bulunmadığı, edinim anındaki somut olgulara göre değerlendirilir. K2

İnşaat davalarında arabuluculuk her zaman zorunlu mudur?

Hayır. Ticari ve tüketici ilişkilerinde uygulanabilecek dava şartları ile diğer özel hukuk veya idari uyuşmazlıkların usulü farklıdır. Talebin konusu, tarafların sıfatı ve uygulanacak özel düzenleme belirlenmeden genel bir zorunluluk söylenemez.

Kaynakça

K1 Türkiye Büyük Millet Meclisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 12, 19, 97, 113, 117–126, 237, 470–486. TBMM kabul metni (sonraki değişiklikleri içermediği uyarısıyla): cdn.tbmm.gov.tr

K2 Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025, E. 2024/1, K. 2025/2, Resmî Gazete 18.07.2025, S. 32959; tam karar: lexpera.com.tr

K3 T.C. Ticaret Bakanlığı, 6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, mevzuat sayfası: ticaret.gov.tr

K4 T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, İmar ve yapı denetimi uygulamaları, yapiisleri.csb.gov.tr ve meslekihizmetler.csb.gov.tr

K5 Kamu İhale Kurumu, Yapım işleri düzeni ve ihale kararları, kik.gov.tr ve ekap.kik.gov.tr

K6 Nihan Koyuncu Aktaş, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibi Lehine Kurulan İpoteğin (İnşaat Teminat İpoteğinin) Hukuki Niteliği”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2025, 29(1), 3–43: doi.org

K7 Gökhan Şahan – Merve Çağlak, “Usul Hukuku Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 2025, 31(1), 640–666: doi.org

K8 FIDIC, 2017 Red, Yellow and Silver Book – 2022 reprints with amendments, resmî yayın kataloğu: fidic.org