2/B arazisinde tapu almak için taşınmazı kullanmak tek başına yeterli değildir. Taşınmazın hukuki statüsü, kullanıcı veya muhdesat kaydı, kullanımın başlangıcı, başvuru tarihi ve ödeme koşulları birlikte incelenir. Kullanıcı olarak satın alma hakkı, eski tapu malikinin bedelsiz iade talebi ve tapusu alınmış taşınmazın sonraki satışı farklı hukuki işlemlerdir.
14 Ekim 2026 itibarıyla özellikle iki gelişme önem taşır: 7579 sayılı Kanun, belirli başvuru ve ödeme eksiklikleri için 31 Aralık 2026 tarihine kadar imkân tanımıştır. Anayasa Mahkemesinin kararları ise satış bedelini yargısal denetime kapatan bazı hükümleri ortadan kaldırmıştır. Süre uzatımı eski satış bedelini her durumda sabitlemez; dava açılması da ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden durdurmaz. [1–4]
Bu rehber, hak sahipleri, mirasçılar ve 2/B geçmişi bulunan bir taşınmazı satın almayı düşünenler için hazırlanmıştır. Genel açıklamaların somut parsele uygulanmasında tapu ve kadastro kayıtları ile tebligatlar belirleyicidir.
2/B arazisi nedir ve hangi tarihler önemlidir?
2/B, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin birinci fıkrasının B bendine dayanan bir hukuki statüdür. Düzenleme, 31 Aralık 1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tamamen kaybetmiş ve kanunun belirttiği kullanımlara elverişli yerlerle ilgilidir. Bir arazide bugün ağaç bulunmaması veya geçmişte tarım yapılması, o yerin kendiliğinden 2/B olduğu anlamına gelmez. Yetkili işlemler ve kayıtlar incelenmelidir. [1, 4]
31 Aralık 1981 ile 31 Aralık 2011 farklı ölçütlerdir. İlk tarih, orman niteliğinin kaybıyla ilgili hukuki çerçeveyi; ikinci tarih, 6292 sayılı Kanun kapsamında kullanıcı veya muhdesat sahibi olarak hak sahipliğinin değerlendirilmesini ilgilendirir. Sonradan araziye yerleşmek, kanundaki eski kullanım şartını tek başına sağlamaz.
2/A alanları, Hazineye ait olağan tarım arazileri ve 2/B taşınmazları da aynı satış rejimine tabi kabul edilmemelidir. Ayrıca 6292 sayılı Kanun’un 8. maddesi kapsamındaki proje alanlarında özel değerlendirme süreci vardır. Dosyanın hangi düzenlemeye girdiği belirlenmeden genel bir satış hesabı yapılması yanıltıcı olur.
2/B arazisinde kimler hak sahibi olabilir?
Kullanıcı kaydı ile mülkiyet hakkı arasındaki fark
6292 sayılı Kanun’un 6. maddesi; güncelleme listeleri, kadastro tutanakları veya kesinleşmiş mahkeme kararları doğrultusunda tapu kütüğünün beyanlar hanesinde, taşınmazın 31 Aralık 2011 tarihinden önceki kullanıcısı ya da üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişileri esas alır. Muhdesat, arazi üzerindeki yapı ve dikili şeyler gibi unsurlarla ilgili olabilir. Kullanıcılık kaydı, taşınmazın mülkiyetini doğrudan kazandırmaz. [1]
Kanunun yürürlüğünden önceki kayıtlara ilişkin 6/1 hükmü ile sonraki kayıtlara ilişkin 6/2 hükmü ayrılmalıdır. Başvuru sürelerinin başlangıcı ve Anayasa Mahkemesi kararlarının hangi hükme yönelik olduğu bu ayrımdan etkilenir. Kanundaki ilk sistemde 6/1 için yürürlükten itibaren altı ay; 6/2 için güncelleme listesinin tescilinden veya kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren sekiz ay öngörülmüştür. Sonraki uzatma hükümleri ayrıca uygulanır.
Fiili kullanımın kimde olduğu tartışmalıysa eski hava fotoğrafları, kadastro belgeleri, keşif, tanık anlatımları, yapı ve tarımsal kullanım kayıtları birlikte değerlendirilir. Vergi, elektrik veya su kaydı gibi belgelerin hangi dönemi ve hangi kişiyi gösterdiği açıklanmalıdır. Bir abonelik belgesinden otomatik tapu hakkı çıkarılamaz; her belge kendi ispat değeriyle ele alınır.
Mirasçılar ve hak sahipliğini devralanlar
Kanunun 6/10 hükmü kanuni halefiyeti ve belirli koşullarla akdî halefiyeti kabul eder. Hak sahibinin ölümü hâlinde mirasçılık belgesi, miras payları, önceki başvurular ve ödemeler birlikte incelenir. Mirasçılardan yalnız birinin başvurmuş olması, diğerlerinin haklarının kendiliğinden ortadan kalktığı şeklinde yorumlanmamalıdır.
Hak sahibinin veya mirasçılarının noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermesi, kanundaki akdî halefiyet bakımından önemlidir. Hak sahipliğinin devri ile tapulu taşınmazın mülkiyetinin devri aynı işlem değildir. Bir kişinin el yazılı belgeyle kullanımını bırakması veya para alması, idarenin alıcıyı mutlaka hak sahibi kabul edeceğini göstermez. Devrin konusu, devredenin hakkı, bütün gerekli kişilerin iradesi ve idare dosyasındaki karşılığı belirlenmelidir.
Kadastro kaydında hata varsa nasıl hareket edilir?
Kullanıcının yanlış yazılması, payın eksik gösterilmesi, kullanım tarihinin hatalı olması veya muhdesatın başka kişiye ait gösterilmesi, satış sürecinin temelini etkiler. Önce hatanın orman kadastrosundan mı, kullanım kadastrosundan mı, güncelleme çalışmasından mı yoksa tapu işleminden mi kaynaklandığı saptanır.
Kullanım kadastrosunda 30 günlük askı ilanı dönemi, kadastro mahkemesine başvuru bakımından kritik bir aşamadır. Tespitin kesinleşmesinden sonraki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme ve dava türü değişebilir. Askı süresinin geçirilmesi, sonradan açılabilecek her davanın aynı süre ve koşullarla sürdüğü anlamına gelmez. Kesinleşme, satış ve tescil tarihleri ayrıca araştırılmalıdır. [5]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10 Temmuz 2024 tarihli, E.2023/920, K.2024/368 sayılı kararı, bu davalarda tarafların doğru belirlenmesinin önemini gösterir. Kurul, kullanım şerhi uyuşmazlığında güncelleme kayıtlarının getirtilmesini ve verilecek karardan etkilenecek kişinin davada yer almasının sağlanmasını gerekli görmüştür. Kararın çoğunluk gerekçesi, eksik taraf teşkili giderilmeden esasa girilememesine dayanır. Karar, yalnız bir belgeyle fiili kullanımın ispatlandığı ya da ispatlanamadığı yönünde genel bir sonuç gibi aktarılmamalıdır.
Uygulamada Hazineye yöneltilen dava yeterli olmayabilir. Tapunun beyanlar hanesinde görünen kişiler, güncellemede hak iddia edenler ve satış yapılmışsa yeni malik bakımından husumet değerlendirilir. Dava dilekçesinde hangi kaydın hangi gerekçeyle düzeltilmesinin istendiği açıkça gösterilmelidir.
31 Aralık 2026 süre uzatımı kimleri kapsıyor?
7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesi, kapsamındaki 2/B taşınmazları için aşağıdaki imkânları tanımıştır. Düzenleme, bütün kadastro itirazlarını veya bütün dava sürelerini 31 Aralık 2026’ya taşıyan genel bir af hükmü değildir. [2]
| Durum | Uzatılan süre ve temel sonuç |
|---|---|
| Süresinde satın alma başvurusu yapılmaması | Başvuru süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. |
| Tebliğ edilen bedelin süresinde ödenmemesi | Ödeme süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. Bedel güncellemesi incelenir. |
| Sözleşmedeki taksitlerden ikiden fazlasının vadesinde ödenmemesi | Düzenleme kapsamındaki ödeme süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. |
| 6292 sayılı Kanun m.7 kapsamında süresinde iade başvurusu yapılmaması | İade başvuru süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. |
| 6292 sayılı Kanun geçici m.8 kapsamına girilmesi | Başvuru süresi 31 Aralık 2026’ya kadar uzatılmıştır. |
Bu imkândan yararlanmak isteyen kişi, ilgili millî emlak biriminden dosyasının durumunu yazılı olarak istemelidir. Hangi başvurunun eksik olduğu, satışın daha önce yapılıp yapılmadığı, tebligat tarihi ve varsa hak düşümü işlemi belirlenmeden yalnız genel bir dilekçe verilmesi sorun yaratabilir. Başvurunun alındığını gösteren tarih ve evrak numarası korunmalıdır.
Süre uzatımı, hak sahipliği koşullarını taşımayan kişiye sırf yeni başvuru yaptığı için hak sağlamaz. Kamu hizmetine ayrılmış veya özel değerlendirme rejiminde bulunan taşınmazın satışa elverişliliğini de kendiliğinden değiştirmez.
Gecikmiş dosyalarda TÜFE güncellemesi nasıl uygulanır?
Süresinde başvurmayanlarda, ilgili kanundaki başvuru süresinin son gününü izleyen üç aylık sürenin bitiminden ödeme amacıyla başvurulan güne kadar olan dönem esas alınır. Tebliğ edilen bedeli süresinde ödemeyenlerde ise başlangıç, ödeme süresinin son gününü izleyen gündür.
Hesap, TÜİK’in aylık TÜFE değişim oranlarının toplamına dayanır. Ay kesirleri dikkate alınmaz. Her yıl için bu toplamın yıllık kanuni faiz oranının iki katını aşan kısmı hesaba katılmaz. Dolayısıyla yalnız bugünkü TÜFE oranını eski bedelle çarpmak veya her dosyaya aynı başlangıç tarihini uygulamak doğru değildir. İkiden fazla taksitin gecikmesine ilişkin dosyalarda ise kalan borç ve gecikme hükümleri kendi kapsamıyla incelenmelidir; geçici maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarındaki hesap doğrudan bütün durumlara yayılmamalıdır.
İdareden, ana bedeli, başlangıç ve bitiş tarihlerini, aylık oranları, yıllık üst sınır uygulamasını ve önceki ödemeleri gösteren hesap dökümü istenmesi uyuşmazlığın somutlaşmasını sağlar.
2/B satış bedeli nasıl hesaplanır?
İlk 400 metrekare ve tarımsal kullanım ayrımı
6292 sayılı Kanun m.6/4 uyarınca genel sistemde ilk 400 m² için rayiç bedelin yüzde 50’si, aşan bölüm için yüzde 70’i uygulanır. Birden fazla taşınmazda hak sahipliği varsa yüzde 50 hesabı, kişinin tercih edeceği yalnız bir taşınmaz için uygulanır. Hak sahipliğinin devrinde 400 m² avantajı her yeni kişi için yeniden doğmaz; kanundaki paylaştırma kuralı dikkate alınır. [1]
Tamamen ve münhasıran fiilen tarımsal amaçla kullanılan, üzerindeki yapılar bakımından da kanundaki koşulları taşıyan taşınmazlarda bedelin tamamı için yüzde 50 hesabı söz konusu olabilir. Tarımsal yapılar ve sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hakkındaki istisna birlikte okunmalıdır. Tapuda “tarla” yazması tek başına bütün koşulların oluştuğunu göstermez.
Bu indirimli tarımsal satıştan sonra farklı kullanım ortaya çıkarsa, satış tarihindeki rayiç bedelin yüzde 70’i esas alınarak hesaplanan fark ve kanuni faiz gündeme gelebilir. Kullanım amacı, yalnız başvuru anında sunulan bir beyan olarak görülmemelidir.
Örnek satış hesabı
600 m² yüzölçümlü, tamamı için aynı 2.000 TL/m² rayiç değer kabul edilen, tarımsal kullanım istisnasına girmeyen ve yüzde 50 tercihinin kullanılabildiği varsayımsal bir taşınmazda:
| Hesap kalemi | Tutar |
|---|---|
| İlk 400 m²: 400 × 2.000 × %50 | 400.000 TL |
| Kalan 200 m²: 200 × 2.000 × %70 | 280.000 TL |
| İndirim öncesi satış bedeli | 680.000 TL |
| Tamamının peşin ödenmesinde %20 indirim sonrası | 544.000 TL |
Bu örnekte gecikmiş başvuruya ilişkin TÜFE artışı, mahsup, özel taşınmaz durumu ve ek işlem giderleri bulunmadığı varsayılmıştır. Gerçek taşınmazın güncel piyasa fiyatına ilişkin bir değerleme yapılmamıştır. Örneğin amacı, rayiç bedel, kanuni satış oranı ve peşin ödeme indiriminin farklı aşamalar olduğunu göstermektir.
Peşin ödeme, taksit ve tapu devri nasıl işler?
Satış bedelinin tamamının peşin ödenmesinde yüzde 20; en az yarısının peşin ödenmesinde yüzde 10 indirim öngörülür. Kanundaki ödeme ve indirim koşulları birlikte uygulanır. Yazılı tebligattan itibaren üç aylık ödeme süresi ile dosyaya uygulanabilecek özel süre uzatımı ayrıca değerlendirilmelidir. [1, 2]
Kanunun standart taksitli ödeme düzeninde, belirtilen tarımsal koşulları taşıyan yerlerde başlangıçta yüzde 10, diğer yerlerde yüzde 20 ödeme söz konusudur. Kalan tutar belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla beş yılda on eşit taksitte; dışında en fazla altı yılda on iki eşit taksitte faizsiz ödenebilir. Faizsiz taksit imkânı, gecikmenin de faizsiz olacağı anlamına gelmez.
Taksitlerden ikisinin vadesinde ödenmemesi, taksit süresinin sonuna kadar ödenmeleri koşuluyla tek başına yükümlülük ihlali sayılmaz; gecikme zammı hükümleri saklıdır. Daha fazla gecikme varsa hem asıl düzenleme hem 2026 uzatımı dosyaya göre incelenir.
Borcun tamamı ödenmeden de, kanundaki şartlarla banka teminat mektubu veya Hazine lehine kanuni ipotek yoluyla tapu devri mümkün olabilir. İpotekle devredilen taşınmazın üçüncü kişiye satılması durumunda alıcı, kalan borçtan sorumludur ve tapuda belirtme yapılır. Bu nedenle alıcı yalnız tapu senedini değil, ipotek kaydını ve güncel borç dökümünü de görmelidir.
Ecrimisil ve işlem giderleri
Ecrimisil, taşınmazı satın alma bedeli veya mülkiyet belgesi değildir. 6292 sayılı Kanun m.11/6 kapsamındaki doğrudan satışlarda, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisilin satış bedelinden mahsubu öngörülür; satış bedelini aşan kısmın iadesi aynı hükümden çıkarılamaz. Tahakkuk ile fiilen ödeme birbirinden ayrılmalıdır.
Kanunun 6/5 hükmündeki eski 1.000 ve 2.000 TL başvuru bedeli ifadeleri, sonradan eklenen başvuru bedeli alınmaksızın geçerlilik cümlesiyle birlikte okunmalıdır. Bu tutarlar güncel ve zorunlu başvuru şartı gibi sunulmamalıdır. Kanundaki vergi ve harç istisnaları da yalnız kapsamındaki işlemler için geçerlidir; sonraki özel satışın ve her ek hizmetin bütünüyle masrafsız olduğu sonucu doğmaz.
Satış bedeline itiraz ve dava açılabilir mi?
Anayasa Mahkemesinin 18 Mayıs 2023 tarihli, E.2023/27, K.2023/100 sayılı kararı, 6292 sayılı Kanun m.6/8’deki tebliğ edilen bedele itiraz ve dava yolunu kapatan cümleyi iptal etmiştir. Mahkeme, idarenin rayiç değeri veya satış hesabını yanlış belirleyebileceğini; bu işlemlerin denetiminin mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkı bakımından önem taşıdığını açıklamıştır. [3]
26 Kasım 2025 tarihli, E.2025/236, K.2025/227 sayılı karar ise 6/2’deki, bedelin itiraz ve dava konusu yapılmadan kabulünü hak sahipliğiyle ilişkilendiren ibareyi iptal etmiştir. Karar 9 Mart 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. [4]
Ancak ikinci kararın kapsamı dikkatle aktarılmalıdır: 6/1 hakkındaki başvuru, bu hüküm somut davada uygulanacak kural olmadığından yetkisizlik nedeniyle reddedilmiştir. 6/1’deki benzer ibarenin de aynı kararla iptal edildiği söylenemez. Bununla birlikte 6/8’deki genel dava yasağının iptali ve kararların anayasal gerekçeleri birlikte değerlendirilir. Dosyanın hangi fıkraya girdiği belirlenmeli; farklı hükümler tek bir cümlede eritilmemelidir.
İtirazın güçlü olabilmesi için hata somutlaştırılır: yüzölçümü, emsal özellikleri, kullanım şekli, rayiç tarihinin seçimi, yüzde 50–70 ayrımı, pay oranı, TÜFE hesabı, indirim veya ödemelerin mahsubu. Salt bedelin pahalı bulunması ile hesap ve değerleme hatası iddiası aynı nitelikte değildir. Emsallerin konumu, imar durumu ve değerlendirme tarihleri açıklanmalıdır.
Dava açılması ödeme planını veya işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Ödeme, ihtirazi kayıt, idari başvuru ve yürütmenin durdurulması talebi birlikte planlanmalı; bir itiraz dilekçesinin bütün süreleri koruduğu varsayılmamalıdır.
Satılamayan taşınmaz, eşdeğer yer ve bedelsiz iade
Başka bir 2/B taşınmazının satılması
Kanunun 6/12 hükmünde sayılan; ağaçlandırmaya tahsis, kamu hizmeti veya belirli su havzası alanları gibi nedenlerle doğrudan satılamayan yerler bulunur. Kanundaki koşullarla, istenmesi hâlinde öncelikle aynı ilde bulunan eşdeğer rayiç değerli başka bir 2/B taşınmazının satışı gündeme gelebilir. [1]
Bu imkân genel bir bedelsiz takas değildir. Eşdeğerlik rayiç değer yönünden incelenir; yeni taşınmazın satış bedeli de 6/4 hesabına tabidir. Yüzölçümleri aynı olsa bile ulaşım, imar, konum ve kullanım sınırlamaları nedeniyle değerler farklı olabilir. Teklif edilen taşınmazın hukuki ve fiili durumu ayrıca araştırılmalıdır.
Eski tapu malikinin bedelsiz iadesi
Kanunun 7. maddesi, belirli şekilde kişilere ait tapulu iken Hazine adına orman sınırı dışına çıkarılma gerekçesiyle kaydı etkilenen taşınmazların belirtmelerinin kaldırılması veya iadesi için ayrı bir rejim kurar. Tapunun oluşum nedeni, iptal kararının gerekçesi ve Hazine adına tescilin gerçekleşip gerçekleşmediği önemlidir.
Her 2/B kullanıcısı bedelsiz iade isteyemez. Önceki malik, kanuni mirasçı ve ilgili bentte kabul edilen halefiyet durumları ayrı değerlendirilir. Kayıt maliki ile kullanıcı farklıysa ve malik 7. madde kapsamındaki hakkından yararlanmak istiyorsa, kullanıcının doğrudan satış beklentisi bundan etkilenebilir. Daha önce yer veya bedel verilmiş olması da ilgili koşullarda iade talebini engelleyebilir.
İadesi mümkün olmayan yerlerde 7/4 kapsamındaki koşullarla rayiç bedel ödenmesi veya uygun başka taşınmaz verilmesi gündeme gelebilir. Bu yol ile 6/12’deki eşdeğer taşınmaz satışı birbirine karıştırılmamalıdır. İade başvurusu için 2026 uzatımı da ayrıca kontrol edilir.
Sonradan fark edilen hatalı satış
6292 sayılı Kanun’un 11/4 hükmü, sonradan fark edilen bazı hatalı satışlarla ilgilidir. Anayasa Mahkemesinin 10 Eylül 2025 tarihli, E.2024/144, K.2025/188 sayılı kararıyla bu fıkradaki belirli ibareler iptal edilmiştir. OGM’nin yayımladığı güncel kanun metnindeki açıklamaya göre iptal 30 Eylül 2026’da yürürlüğe girmiştir. [1]
Bu nedenle, eski metindeki bedelin yalnız kanuni faizle iade edilmesine dayanan açıklamalar güncel kural gibi tekrarlanmamalıdır. İptalin kapsamı, işlemin tarihi ve somut talep birlikte incelenir; kararın bütün hatalı satışları geçerli hâle getirdiği veya herkese otomatik tazminat sağladığı sonucu çıkarılamaz.
Hangi mahkemede dava açılır ve süreler nasıl korunur?
2/B bağlantısı bulunan bütün uyuşmazlıklar tek yargı kolunda görülmez. Kullanım kaydına itiraz, idari satış bedelinin belirlenmesi, bedelsiz iade başvurusunun reddi ve kişiler arasındaki tapu mülkiyeti uyuşmazlığı ayrı değerlendirilir.
Uyuşmazlık Mahkemesinin 25 Eylül 2023 tarihli, E.2023/296, K.2023/584 sayılı kararı, 6292 sayılı Kanun m.7 uyarınca başka taşınmaz veya bedel verilmesi talebinin reddine ilişkin davada idari yargıyı görevli görmüştür. Kararda, bu talep ile tapu sicilinin tutulmasından doğan zarar nedeniyle Türk Medeni Kanunu m.1007’ye dayanan tazminat davası ayrılmıştır. Sonuç, uyuşmazlığın dayanağına ve istenen hukuki korumaya bağlıdır. [6]
İdari işlemin iptalinde özel süre bulunmadıkça genel dava açma süresi 60 gündür. Süresinde ve usulüne uygun İYUK m.11 başvurusu işlemeye başlamış dava süresini durdurabilir. Başvuruya 30 gün içinde cevap verilmemesi hâlinde zımni ret gündeme gelir; ret sonrasında başvurudan önce geçen süre de hesaba katılır. Her yeni dilekçe yeni bir 60 günlük süre sağlamaz. [7]
6292 sayılı Kanun m.9’da bazı davaların bekletilmesi ve belirli taşınmazın aynına ilişkin süreler hakkında özel hükümler bulunur. Bunlar bütün idari işlemlere karşı dava sürelerinin durduğu anlamına gelmez. Kadastro askı süresi, idari dava süresi, satışa başvuru ve ödeme süresi ayrı takvimlerde izlenmelidir.
Tapu alınması imar ve yapılaşma hakkı sağlar mı?
2/B tapusunun alınması, tek başına yapı ruhsatı veya imar hakkı sağlamaz. 6292 sayılı Kanun m.11/2, değerlendirme işlemlerinden imar mevzuatına göre kazanılmış hak sonucu çıkarılamayacağını düzenler. Tapu, imar planı, plan notları, tarımsal kullanım ve koruma sınırlamaları ayrı incelenir. [1]
Parsel üzerinde mevcut bir evin bulunması, yapının ruhsatlı olduğunu göstermez. Belediye veya yetkili idare kayıtlarındaki yapı durumu, yola erişim, ifraz imkânı ve paylı mülkiyet araştırılmalıdır. Fiilen kullanılan bir bölüm ile tapuda devredilen payın aynı hukuki sonucu yaratmadığı da unutulmamalıdır.
Tapulu taşınmazın sonraki satışı ve güvenli ödeme
Hazine tarafından ilk doğrudan satış ile tapusu edinilmiş taşınmazın kişiler arasındaki sonraki satışı ayrılmalıdır. Sonraki alıcı; ipotek, kalan Hazine borcu, dava ve tedbir kayıtları, kullanım sınırlamaları ile satış bedelinin ödeme yöntemini birlikte incelemelidir.
Güvenli Ödeme Sistemi hakkında 28 Eylül 2026 tarihli Ticaret Bakanlığı açıklaması 1 Aralık 2026 takvimini duyurmuştur. 1 Ekim 2026 tarihli yönetmelik değişikliğinin yayımlanan metninde de geçiş tarihinin 1 Aralık 2026 olarak değiştirildiği görülmektedir. Bu nedenle 14 Ekim 2026 itibarıyla sistemin bütün taşınmaz satışlarında zaten zorunlu olduğu yazılmamalıdır. İşlem günündeki kapsam, istisnalar ve Hazine satışına özgü ödeme usulü ayrıca kontrol edilmelidir. [8, 9]
Başvuru veya satın alma öncesinde hangi belgeler incelenmeli?
- Güncel tapu kaydı; beyanlar, şerhler, ipotekler ve diğer kısıtlamalar.
- Kadastro tutanağı, güncelleme listesi, askı ilanı ve kesinleşme bilgileri.
- Kullanıcı ve muhdesat kaydı ile 31 Aralık 2011 öncesindeki kullanımı gösteren belgeler.
- Başvuru evrakı, satış tebligatı, tebliğ belgesi, sözleşme ve ödeme planı.
- Rayiç değer ve satış bedeli hesabı, TÜFE dökümü, ödeme ve ecrimisil makbuzları.
- Mirasçılık belgesi, gerekli muvafakatnameler ve temsil yetkisini gösteren belgeler.
- İmar durumu, proje alanı, kamu hizmeti ve diğer özel alanlara ilişkin kayıtlar.
- Önceki mahkeme kararları ile devam eden dava ve başvuru dosyaları.
Yurt dışında yaşayan hak sahiplerinde temsil belgesinin kapsamı, tebligat adresi ve ödeme takibi ayrıca planlanmalıdır. Yabancı dilde düzenlenen veya yabancı makamdan alınan belgelerin Türkiye’de kullanılma koşulları belgeye göre incelenir. Yurt dışında yaşamak, kişinin vatandaşlığı veya yabancı kişinin taşınmaz edinmesiyle ilgili koşullarla aynı mesele değildir.
Sonuç
2/B dosyasında doğru yol, önce hangi hakkın ileri sürüldüğünü belirlemektir: kullanıcıya doğrudan satış, miras veya hak devri, eski malike iade ya da tapusu alınmış taşınmazın yeniden satışı. Kayıt, süre, bedel ve yargı yolu bu seçime göre değerlendirilir.
2026 uzatımı önemli bir başvuru ve ödeme imkânı sağlarken, bedel güncellemesini ve hak sahipliğinin esas koşullarını ortadan kaldırmaz. Anayasa Mahkemesi kararları da kapsamları dikkatle okunarak kullanılmalıdır. Tapu alınmasıyla imar hakkının kendiliğinden doğmaması ve kalan Hazine borcunun sonraki alıcıya etkisi, işlem öncesinde açıklığa kavuşturulması gereken konulardır.
İlgili yazılar: Orman ve 2/B Taşınmazlarında Tapu İptali: Kadastro, Kullanıcı Şerhi, Satış ve İade
Sıkça Sorulan Sorular
2/B arazisini yıllardır kullanıyorum; doğrudan tapu alabilir miyim?
Uzun kullanım tek başına yeterli değildir. Kanunun aradığı kayıt, tarih, başvuru ve ödeme koşulları incelenir. Kullanıcı olarak gösterilmek de mülkiyetin zaten kazanıldığı anlamına gelmez. Ayrıntı: Hak sahipliği.
2/B başvuru süresi 2026 yılında uzatıldı mı?
Evet. 7579 sayılı Kanun’un geçici 1. maddesinde belirtilen başvuru ve ödeme eksiklikleri için 31 Aralık 2026’ya kadar uzatma vardır. Bu tarih bütün kadastro ve dava süreleri için geçerli değildir. Ayrıntı: 2026 süre uzatımı.
Süre uzatımından yararlanırsam eski satış bedeli değişir mi?
Değişebilir. Süresinde başvurmama veya tebliğ edilen bedeli ödememe durumlarında kanundaki dönemler ve üst sınır esas alınarak TÜFE güncellemesi uygulanır. Başlangıç tarihi dosyaya göre farklıdır. Ayrıntı: TÜFE hesabı.
Her 2/B arazisinin tamamı yüzde 50 bedelle mi satılır?
Hayır. Genel sistem ilk 400 m² ile aşan bölümü ayırır. Tamamen tarımsal kullanımda yüzde 50 hesabı için ayrıca kanundaki koşulların bulunması gerekir. Ayrıntı: Satış bedeli.
Satış bedeline dava açarsam hak sahipliğim otomatik olarak sona erer mi?
Bu sonuç otomatik kabul edilemez. Dava yasağına ve 6/2 hükmündeki sınırlamaya yönelik iptal kararları vardır. Ancak 6/1 ile 6/2 ayrımı, ödeme yükümlülüğü ve somut işlem birlikte incelenmelidir. Ayrıntı: Bedel itirazı.
Taksitler bitmeden tapu alınabilir mi?
Kanundaki teminat veya Hazine lehine ipotek koşullarıyla mümkün olabilir. İpotekli taşınmazı sonradan alan kişi kalan borç yönünden de değerlendirilmelidir. Ayrıntı: Taksit ve devir.
Ödediğim ecrimisil satış bedelinden düşülür mü?
Kanunun 11/6 kapsamındaki satışlarda başvuru tarihi itibarıyla son beş yıllık tahsilat mahsup edilebilir. Bütün geçmiş ödemelerin veya bedeli aşan tutarın iadesi otomatik değildir. Ayrıntı: Ecrimisil.
Hak sahibi vefat ederse mirasçılar başvurabilir mi?
Kanuni halefiyet hükümleri uygulanabilir. Mirasçılık belgesi, paylar, önceki işlemler ve süreler birlikte incelenir. Tek mirasçının yaptığı işlem diğerlerinin iradesi yerine her durumda geçmez. Ayrıntı: Miras ve hak devri.
Satılamayan 2/B arazisi yerine ücretsiz başka yer verilir mi?
6/12’deki eşdeğer taşınmaz imkânı bedelli satışa ilişkindir. Eski tapu malikinin 7. madde kapsamındaki iade veya ikame talebi ayrı kurallara tabidir. Ayrıntı: Satılamayan yerler ve iade.
2/B tapusu alınan yere ev yapılabilir mi?
Tapu alınması tek başına yapılaşma izni sağlamaz. İmar planı, ruhsat ve özel alan sınırlamaları incelenir. Mevcut yapı da kendiliğinden yasal hâle gelmez. Ayrıntı: İmar ve yapılaşma.
İdareye itiraz etmek dava süresini her zaman durdurur mu?
Hayır. Süresinde ve usulüne uygun İYUK m.11 başvurusu ile genel bilgi dilekçesi aynı sonucu doğurmaz. Ret sonrasında başvurudan önce geçen süre de hesaba katılır. Ayrıntı: Mahkeme ve süreler.
Kaynakça
- 6292 sayılı Kanun – OGM tarafından yayımlanan güncel metin. Özellikle m.2, 6–11 ve AYM iptal açıklamaları. E.2024/144, K.2025/188 kararına ilişkin kapsam ve yürürlük bilgisi metindeki 6 numaralı dipnottan doğrulanmıştır.
- 7579 sayılı Kanun – TBMM kabul metni. Geçici m.1; başvuru, ödeme ve iade süreleri ile TÜFE hesabı.
- Anayasa Mahkemesi, 18.05.2023, E.2023/27, K.2023/100. 6292 sayılı Kanun m.6/8’deki itiraz ve dava yasağının iptali.
- Anayasa Mahkemesi, 26.11.2025, E.2025/236, K.2025/227. 6/2 hükmündeki sınırlamanın iptali; 6/1 yönünden uygulanacak kural incelemesi.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 10.07.2024, E.2023/920, K.2024/368. Kullanım şerhi uyuşmazlığında taraf teşkili.
- Uyuşmazlık Mahkemesi, 25.09.2023, E.2023/296, K.2023/584. 6292 sayılı Kanun m.7 kapsamında başvurunun reddinde görevli yargı kolu. Karar bağlantıları kullanıcı girişi gerektirebilir.
- İdare Mahkemelerinde Süre – İdari Yargılama Usulü El Kitapları Serisi No.4. İYUK m.7 ve 11’in açıklanması ve 7331 sayılı Kanun sonrası süreler; güncel parasal kanun yolu sınırları için kullanılmamıştır.
- Ticaret Bakanlığı, 28 Eylül 2026 tarihli Güvenli Ödeme Sistemi açıklaması.
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Ekim 2026, Sayı 33387: Resmî Gazete bağlantısı; erişilebilen yönetmelik metni aktarımı. Resmî Gazete sayfası bu incelemede teknik olarak açılamadığından metin aktarımı, Bakanlık açıklamasıyla birlikte değerlendirilmiştir.
Kaynak inceleme tarihi: 14 Ekim 2026.