Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi
Geçerli bir hukukî sebebe dayanmayan veya dayandığı hukukî sebep sonradan ortadan kalkan tapu kaydı, somut olayın koşullarına göre yolsuz tescil niteliğinde olabilir. Ayni hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin gerçek hak durumuna uygun hâle getirilmesini talep edip edemeyeceği; tescilin dayanağı, tarafların hukukî durumu ve üçüncü kişilerin kazanımlarıyla birlikte değerlendirilir.
Bu kapsamda:
- Hukukî sebebi bulunmayan tesciller
- Geçersiz veya sonradan ortadan kalkan işleme dayalı kayıtlar
- Hatalı ya da mükerrer tesciller
- Gerçek hak sahibini göstermeyen tapu kayıtları
- Tapu kaydının iptali, düzeltilmesi ve hak sahibi adına tescil talepleri
- Tescilin mümkün olmadığı durumlarda gündeme gelebilecek tazminat ve alacak talepleri
Sahte İmza, Sahte Vekâletname veya Sahte Belgeye Dayalı Tesciller
Taşınmaz devrinin sahte kimlik, imza, vekâletname, mirasçılık belgesi veya başka bir belgeyle yapıldığı iddialarında hukuk ve ceza süreçleri birbirini etkileyebilir. Belgenin düzenlenme ve kullanılma biçimi, tapu işlem dosyası, noter kayıtları, imza incelemesi ve devir zinciri birlikte ele alınır.
Bu kapsamda:
- Sahte vekâletnameyle yapılan satışlar
- Kimlik bilgilerinin hukuka aykırı kullanılması
- Sahte imza veya resmî belge iddiaları
- Noter, konsolosluk ve tapu işlem kayıtlarının incelenmesi
- İmza ve belge incelemesine yönelik bilirkişi süreçleri
- Ceza soruşturması ile hukuk davasının birlikte değerlendirilmesi
- Sonraki maliklerin iyiniyeti ve tapu siciline güven ilkesi
Ceza soruşturmasının varlığı hukuk davasının taraf, süre ve delil incelemesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz; her iki süreç kendi usul kuralları içinde takip edilir.
Tapu Siciline Güven ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Durumu
Tapu sicilindeki kaydın yolsuz olması, her durumda taşınmazın son malikinden geri alınabileceği anlamına gelmez. Tapu kaydına güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Üçüncü kişinin:
- Önceki işlemin hukuka aykırılığını bilip bilmediği
- Somut koşullar altında bilmesi gerekip gerekmediği
- Tapu kaydında şerh, tedbir veya uyarıcı başka bir kayıt bulunup bulunmadığı
- Devir bedeli, taraf ilişkileri ve işlem sırasındaki olağan dışı koşullar
- Taşınmazın fiilî kullanımı ve önceki hak sahibinin görünür durumu
- Devirlerin zamanı ve birbirleriyle bağlantısı
dosyanın tüm delilleriyle birlikte incelenir. İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması nedeniyle aynen tescil talebinin mümkün olmadığı durumlarda, sorumlu kişi veya kurumlara yöneltilebilecek bedel ve tazminat talepleri ayrıca değerlendirilir.
Tapu İptali, Tapu Kaydının Düzeltilmesi ve Tasarrufun İptali Aynı Dava Değildir
Tapu İptal ve Tescil Talebi
Tapu kaydının hukuken geçersiz veya gerçek hak durumuna aykırı olduğu iddiasıyla kaydın iptali ve hak sahibi adına tescili amaçlanır. Kabul kararı, koşulları varsa mülkiyet kaydında değişiklik doğurur.
Tapu Kaydının Düzeltilmesi
Malik kimliği, isim, soyadı veya taşınmaz bilgilerindeki maddi hata ve uyumsuzlukların giderilmesine yönelik talepler, mülkiyetin kime ait olduğu konusunda çekişme bulunup bulunmadığına göre idari veya yargısal farklı bir usule tabi olabilir.
Tasarrufun İptali Davası
Alacaklıdan mal kaçırıldığı iddiasıyla açılan tasarrufun iptali davası kural olarak tapu mülkiyetini alacaklıya geçirmez ve tapu kaydını ortadan kaldırmaz. Amaç, belirli koşullarda alacaklıya taşınmaz üzerinde cebri icra yoluyla takip imkânı sağlamaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın aynen taksim ya da satış yoluyla ortaklıktan çıkarılması amaçlanır. Mevcut tapu kaydının geçersizliğine değil, ortak mülkiyetin sona erdirilmesine yöneliktir.
Talebin yanlış dava türüyle ileri sürülmesi görev, taraf, harç, süre ve hukukî sonuç bakımından önemli sorunlar doğurabileceğinden, uyuşmazlığın niteliği dava öncesinde belirlenmelidir.
Kaydın Hatalı Olması Her Zaman İade Sonucu Doğurmaz
İlk devirdeki geçersizlik ile sonraki malikin hukukî durumu ayrı incelenir. Son malikin edinim tarihi, tapu kayıtları, bildiği veya bilmesi gereken olgular ve önceki taraflarla ilişkisi birlikte değerlendirilir. Aynen tescilin mümkün olmaması hâlinde sorumlu kişilere yöneltilebilecek bedel ve tazminat talepleri ayrıca belirlenir.
Şüpheli işlem öğrenildiğinde
Güncel kayıt ve işlem dayanakları temin edilir; öğrenme tarihi belgelenir. Sahtecilik iddiasında hukuk davası, ceza soruşturması ve geçici koruma ihtiyacı birlikte planlanır. Ceza şikâyeti tek başına tapuyu eski hâline getirmez veya taşınmazın devrini durdurmaz.