Situation von gewerblich angemieteten Arbeitspl\u00e4tzen w\u00e4hrend der COVID-19-Pandemie
Der Ausbruch des Coronavirus, der die ganze Welt erfasst hat, wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) am 11. M\u00e4rz 2020 zu einer Pandemie erkl\u00e4rt. Die Coronavirus-Epidemie, die alle Lebensbereiche betrifft, wirkt sich auch auf das Gesch\u00e4ftsleben aus. Gesch\u00e4ftsinhaber, die ihre Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit nicht ordnungsgem\u00e4\u00df aus\u00fcben k\u00f6nnen, k\u00f6nnen keinen Gewinn erzielen und haben Schwierigkeiten, die Mieten f\u00fcr ihre Arbeitspl\u00e4tze zu bezahlen. Die Frage, ob das Coronavirus bei der Zahlung der Mieten als h\u00f6here Gewalt angesehen wird, geh\u00f6rt zu den spannenden Fragen.<\/p>\n\n\n\n
Der Ausbruch des Coronavirus, der die ganze Welt betroffen hat, wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) am 11. M\u00e4rz 2020 zur Pandemie erkl\u00e4rt. Die Coronavirus-Epidemie, die alle Lebensbereiche betrifft, wirkt sich auch auf das Gesch\u00e4ftsleben aus. Gesch\u00e4ftsinhaber, die ihre Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit nicht ordnungsgem\u00e4\u00df aus\u00fcben k\u00f6nnen, k\u00f6nnen keinen Gewinn erzielen und haben Schwierigkeiten, die Mieten f\u00fcr ihre Arbeitspl\u00e4tze zu bezahlen. Die Frage, ob das Coronavirus als h\u00f6here Gewalt f\u00fcr die Mietzahlung anerkannt wird, geh\u00f6rt zu den kuriosen Fragen.<\/p>\n\n\n\n
Der Mietvertrag ist in Artikel 299 des t\u00fcrkischen Obligationenrechts definiert. Nach diesem Artikel ist der Pachtvertrag ein Vertrag, in dem “der Verp\u00e4chter sich verpflichtet, dem P\u00e4chter den Gebrauch einer Sache oder den Gebrauch einer Sache zusammen mit dem Gebrauch der Sache zu \u00fcberlassen, und der P\u00e4chter sich verpflichtet, im Gegenzug den vereinbarten Pachtpreis zu zahlen”. Der Abschluss des Mietvertrags unterliegt keiner Formvorschrift. Die Parteien haben Willensfreiheit, sofern der Vertrag nicht gegen zwingende Vorschriften, die \u00f6ffentliche Ordnung und die allgemeinen Sitten verst\u00f6\u00dft. H\u00f6here Gewalt sind unvorhersehbare und unabwendbare Ereignisse, die dazu f\u00fchren k\u00f6nnen, dass der Schuldner seine Verpflichtung nicht erf\u00fcllen kann. Was den Mietvertrag betrifft, so sind die Ereignisse h\u00f6herer Gewalt und ihre Auswirkungen auf den Mietvertrag unterschiedlich, je nachdem, ob es sich bei der gemieteten Immobilie um einen Arbeitsplatz oder eine Wohnung handelt. In diesem Artikel werden Mietvertr\u00e4ge behandelt, die f\u00fcr zu gewerblichen Zwecken gemietete Immobilien abgeschlossen wurden.<\/p>\n\n\n\n
Der Begriff der h\u00f6heren Gewalt ist im Obligationenrecht nicht klar definiert. Dies ist einer der Gr\u00fcnde f\u00fcr das Auftreten von Problemen im Zusammenhang mit h\u00f6herer Gewalt. H\u00f6here Gewalt wird jedoch in einigen speziellen Gesetzen, wie dem Gesetz \u00fcber das \u00f6ffentliche Auftragswesen, als Beispiel genannt. In Artikel 10 des Gesetzes \u00fcber das \u00f6ffentliche Auftragswesen Nr. 4735 werden Naturkatastrophen, legale Streiks, allgemeine Epidemien, teilweise oder allgemeine Mobilisierung als Beispiele f\u00fcr h\u00f6here Gewalt genannt. H\u00f6here Gewalt ist ein unvorhersehbares und unwiderstehliches au\u00dfergew\u00f6hnliches Ereignis, das sich dem Willen des Schuldners entzieht und ihn veranlassen kann, seine Verpflichtung nicht zu erf\u00fcllen. Nach allgemeiner Auffassung handelt es sich bei h\u00f6herer Gewalt um Tod, Krankheit, Konkurs und Inhaftierung. Manchmal werden diese Situationen weiter gefasst und Situationen wie Feuer, Erdbeben, \u00dcberschwemmung, Krieg und Epidemien werden ebenfalls als h\u00f6here Gewalt angesehen. Einige gewerbliche Mietvertr\u00e4ge enthalten Bestimmungen \u00fcber h\u00f6here Gewalt. Daher sind im Vertrag verschiedene F\u00e4lle der Beendigung vorgesehen, oder es kann festgelegt werden, welche Partei im Falle der Unm\u00f6glichkeit der Erf\u00fcllung den Schaden zu tragen hat. Wenn h\u00f6here Gewalt im Vertrag geregelt ist, k\u00f6nnen sich die Parteien im Rahmen der Willensfreiheit auf diese Umst\u00e4nde der h\u00f6heren Gewalt berufen. Ist die Situation h\u00f6herer Gewalt oder die Auswirkungen des Virus jedoch nicht im Vertrag geregelt, m\u00fcssen die Allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts herangezogen werden. Wie bereits erw\u00e4hnt, ist h\u00f6here Gewalt im Obligationenrecht nicht definiert. Die Rechtsprechung gibt jedoch den allgemeinen Rahmen in dieser Hinsicht vor. Auf der Grundlage der Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs k\u00f6nnen R\u00fcckschl\u00fcsse auf die Merkmale gezogen werden, die eine Situation aufweisen muss, die als h\u00f6here Gewalt akzeptiert werden kann. In diesem Fall muss das Ereignis, das als h\u00f6here Gewalt anerkannt werden soll, 1. zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung unvorhersehbar sein 2. nach der Vertragsunterzeichnung eintreten 3. die Erf\u00fcllung der im Vertrag vereinbarten Leistung unm\u00f6glich machen 4. unvermeidbar und unkontrollierbar sein, auch wenn die Parteien die erforderliche Sorgfalt walten lassen.<\/p>\n\n\n\n
Das Gesetz Nr. 7226 ist in Kraft getreten, um die Auswirkungen des Coronavirus zu verringern
Im Zuge der Pandemie wurde eine Reihe aktueller Regelungen f\u00fcr die Miete von Arbeitspl\u00e4tzen eingef\u00fchrt. Zun\u00e4chst ist das Gesetz Nr. 7226 zur \u00c4nderung bestimmter Gesetze zu nennen, das nach seiner Ver\u00f6ffentlichung im Amtsblatt vom 26. M\u00e4rz 2020 unter der Nummer 31080 in Kraft getreten ist. Im vorl\u00e4ufigen Artikel 2 des Gesetzes Nr. 7226 hei\u00dft es: “Die Nichtzahlung der Miete f\u00fcr den vom 1. M\u00e4rz 2020 bis zum 30. Juni 2020 zu bearbeitenden Arbeitsplatz stellt keinen Grund f\u00fcr die K\u00fcndigung des Mietvertrags und die R\u00e4umung dar.” Damit ist klar, dass der Vermieter zwischen M\u00e4rz und Juni 2020 den Mietvertrag f\u00fcr den Arbeitsplatz nicht k\u00fcndigen und den Mieter nicht zwangsr\u00e4umen kann. Der Vermieter kann die Mieter nicht zwangsr\u00e4umen und den Mietvertrag k\u00fcndigen, weil die Mieter in diesem Zeitraum ihre Mietschulden nicht beglichen haben. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete oder der Nebenkosten, die nach der \u00dcbergabe des Mietvertrags f\u00e4llig sind, nicht nach, kann er dem Mieter schriftlich eine Frist setzen und mitteilen, dass er den Vertrag im Falle der Nichterf\u00fcllung innerhalb dieser Frist k\u00fcndigen wird. ” oder TCO 352 “Hat der Mieter bei Mietvertr\u00e4gen mit einer Laufzeit von weniger als einem Jahr zwei begr\u00fcndete schriftliche K\u00fcndigungen wegen Nichtzahlung des Mietzinses innerhalb der Mietzeit, bei Mietvertr\u00e4gen mit einer Laufzeit von einem Jahr und mehr innerhalb eines Mietjahres oder bei Mietvertr\u00e4gen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr innerhalb eines Mietjahres oder eines Zeitraums von mehr als einem Mietjahr veranlasst, so kann der Vermieter den Mietvertrag innerhalb eines Monats ab dem Ende der Mietzeit und des Mietjahres, in dem die K\u00fcndigungen erfolgt sind, gerichtlich k\u00fcndigen. “Nach dieser Bestimmung ist es nicht m\u00f6glich, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen. Ebenso wenig kann der Vermieter innerhalb dieses Zeitraums eine au\u00dferordentliche K\u00fcndigung gem\u00e4\u00df Artikel 331 der Gewerbeordnung aussprechen.<\/p>\n\n\n\n
An dieser Stelle sei jedoch darauf hingewiesen, dass im Rahmen dieses Gesetzes nur die R\u00e4umung der gemieteten Immobilie und die Beendigung des Mietvertrags verhindert werden. Die Mietschuld des Mieters bleibt bestehen. Dabei ger\u00e4t nur der Mieter nicht in Verzug, weil er seine Schulden nicht bezahlt. Ebenso wenig kann w\u00e4hrend dieses Prozesses ein Vollstreckungsverfahren gegen ihn eingeleitet werden. Nach dem Pr\u00e4sidialerlass Nr. 2279 \u00fcber die Aussetzung der Zwangsvollstreckung und des Konkurses vom 22. M\u00e4rz 2020 kann das Vollstreckungsverfahren n\u00e4mlich ab dem 01. Mai 2020 eingeleitet werden. In diesem Fall kann ab dem 30. April 2020, wenn die Frist endet, ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden, und zwar je nach Zahlungsbefehl ab dem darauffolgenden Tag f\u00fcr mindestens 30 (drei\u00dfig) Tage bei Wohn- und \u00fcberdachten Arbeitsplatzmieten und 10 (zehn) Tage bei anderen Mieten, wobei die Mitteilung an den Mieter gem\u00e4\u00df TCO 315 zu erfolgen hat. In diesem Fall kann der Mieter die Schuld bis zum Ende des Zeitraums begleichen, der mit dem Tag nach dem Datum der Mitteilung beginnt. Aber auch in diesem Fall kann der Vermieter den Vertrag nicht k\u00fcndigen und das Mietobjekt aufgrund der nicht innerhalb dieser Fristen bezahlten Mietforderungen r\u00e4umen.<\/p>\n\n\n\n
Bis zum 1. Juli 2020 ist es nicht m\u00f6glich, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen und den Mieter zu r\u00e4umen. Aufgrund der Ma\u00dfnahmen, die wegen des Ausbruchs des Coronavirus ergriffen wurden, gibt es jedoch verschiedene L\u00f6sungen f\u00fcr das weitere Vorgehen f\u00fcr Mieter, deren Arbeitsabl\u00e4ufe aufgrund der ergriffenen Ma\u00dfnahmen gest\u00f6rt sind und die nicht in der Lage sind, die Arbeitsplatzmiete zu zahlen, und f\u00fcr Vermieter, die die Forderungen aus der Arbeitsplatzmiete nicht eintreiben k\u00f6nnen. Bei der Pr\u00fcfung dieser L\u00f6sungen wird der Richter unter Ber\u00fccksichtigung der Umst\u00e4nde des jeweiligen Einzelfalls entscheiden. Die Weltgesundheitsorganisation erkl\u00e4rte das Coronavirus am 31. Januar 2020 zu einem “internationalen Gesundheitsnotfall”, die Risikostufe wurde am 28. Februar 2020 von hoch auf sehr hoch angehoben und am 11. M\u00e4rz 2020 wurde eine Pandemie ausgerufen. In der T\u00fcrkei wurden auf nationaler Ebene zahlreiche Vorschriften und Beschr\u00e4nkungen eingef\u00fchrt, so wurden beispielsweise die Fristen in Urteilen ausgesetzt. Obwohl es noch keine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs zu den Auswirkungen des Ausbruchs des Coronavirus auf den Pachtvertrag gibt, w\u00e4re es nicht falsch zu sagen, dass ein als Pandemie erkl\u00e4rter Ausbruch h\u00f6here Gewalt darstellt. Allerdings muss der konkrete Fall noch bewertet werden.<\/p>\n\n\n\n
“Au\u00dferordentliche K\u00fcndigung” Die Bedingung ist in Artikel 331 des TCO geregelt:<\/p>\n\n\n\n
“Jede der Parteien kann das Mietverh\u00e4ltnis k\u00fcndigen, wenn die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fcr sie unzumutbar wird<\/p>\n\n\n\n
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann der Vertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen K\u00fcndigungsfrist gek\u00fcndigt werden.<\/p>\n\n\n\n
\u00dcber die finanziellen Folgen der au\u00dferordentlichen K\u00fcndigung entscheidet der Richter unter Ber\u00fccksichtigung der Umst\u00e4nde und Bedingungen.”<\/p>\n\n\n\n
Mit der Begr\u00fcndung, dass die Fortf\u00fchrung des Mietverh\u00e4ltnisses unzumutbar geworden ist, k\u00f6nnen Mieter und Vermieter den Mietvertrag jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen K\u00fcndigungsfristen k\u00fcndigen. Ob es sich bei der Epidemie um einen wichtigen Grund handelt, wird jedoch vom Richter im konkreten Fall entschieden. Dabei kommt es darauf an, dass das Mietverh\u00e4ltnis durch die Epidemie unertr\u00e4glich wird, d.h. es wird ein kausaler Zusammenhang gesucht. An dieser Stelle hat der Richter einen Ermessensspielraum. Bei einer erheblichen K\u00fcndigung m\u00fcssen die gesetzlichen Fristen eingehalten werden, so dass die vom Mieter ausgesprochene K\u00fcndigung nach drei Monaten wirksam wird, und wenn der Richter es nach den Umst\u00e4nden des konkreten Falles f\u00fcr erforderlich h\u00e4lt, kann er dem Vermieter eine Entsch\u00e4digung zusprechen.<\/p>\n\n\n\n
“\u00dcberm\u00e4\u00dfige Erschwernis der Leistung” Bedingung, die in Artikel 138 des TCO geregelt ist:<\/p>\n\n\n\n
“Von den Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht vorhergesehen und nicht zu erwarten<\/p>\n\n\n\n
Tritt ein ausserordentlicher Umstand ein, den der Schuldner nicht zu vertreten hat und der die bei Vertragsabschluss bestehende Sachlage zum Nachteil des Schuldners so ver\u00e4ndert, dass es gegen Treu und Glauben verst\u00f6sst, die Erf\u00fcllung zu verlangen, und hat der Schuldner seine Verpflichtung noch nicht erf\u00fcllt oder hat er seine Verpflichtung erf\u00fcllt, indem er sich seine Rechte aus der \u00fcberm\u00e4ssigen Erschwernis der Erf\u00fcllung vorbehalten hat, so hat der Schuldner das Recht, den Richter zu ersuchen, den Vertrag den neuen Verh\u00e4ltnissen anzupassen, und wenn dies nicht m\u00f6glich ist, hat der Schuldner das Recht, vom Vertrag zur\u00fcckzutreten. Bei Dauerschuldverh\u00e4ltnissen macht der Schuldner in der Regel von seinem K\u00fcndigungsrecht und nicht von seinem R\u00fccktrittsrecht Gebrauch”.<\/p>\n\n\n\n
Wenn dem Mieter die Erf\u00fcllung der Mietverpflichtung nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann, z. B. wegen des bei Vertragsbeginn nicht vorhersehbaren Ausbruchs des Coronavirus und der durch die Epidemie verursachten St\u00f6rung des Betriebsablaufs, hat der Mieter das Recht, die Anpassung des Mietvertrags oder die K\u00fcndigung des Vertrags zu verlangen. In diesem Fall muss der Schuldner seine Schuld noch nicht erf\u00fcllt haben oder er muss sie erf\u00fcllt haben, indem er sich seine Rechte aufgrund der \u00fcberm\u00e4\u00dfigen Erf\u00fcllungsschwierigkeiten vorbeh\u00e4lt. Der Richter wird dies in jedem konkreten Fall gesondert beurteilen. Obwohl es noch keine Pr\u00e4zedenzentscheidung zu den Folgen des Coronavirus gibt, l\u00e4sst sich anhand der bisherigen Entscheidungen zur h\u00f6heren Gewalt ein allgemeiner Rahmen abstecken, in welchen F\u00e4llen eine Anpassung des Mietvertrags an die durch die Epidemie ver\u00e4nderten Bedingungen m\u00f6glich ist. Demnach<\/p>\n\n\n\n
1) Das Auftreten einer unvorhersehbaren au\u00dfergew\u00f6hnlichen Situation nach Abschluss des Vertrages<\/p>\n\n\n\n
2) Aus diesem Grund wird die Erf\u00fcllung der im Vertrag vereinbarten Leistung unm\u00f6glich<\/p>\n\n\n\n
3) Diese Situation ist nicht durch den Schuldner verursacht worden.<\/p>\n\n\n\n
Der Richter wird eine Entscheidung treffen, indem er jeden konkreten Fall einzeln pr\u00fcft. In diesem Fall kann der Mieter die Anpassung des Vertrages an die ver\u00e4nderten Bedingungen verlangen, und wenn eine Anpassung nicht m\u00f6glich ist, kann er die Aufl\u00f6sung des Vertrages verlangen.<\/p>\n\n\n\n
Die Nutzung des Mietobjekts und die Erf\u00fcllung der Schuld haben noch nicht begonnen:<\/p>\n\n\n\n
Wenn die Nutzung des Leasingobjekts noch nicht begonnen hat, kann die Anwendung von TCO 137 und TCO 27 in Frage gestellt sein. Wenn z. B. bei einer Immobilie, die f\u00fcr drei Monate f\u00fcr touristische Aktivit\u00e4ten in einer Tourismusregion vermietet wird, die Erf\u00fcllung der Handlungen noch nicht begonnen hat, kann gesagt werden, dass die touristischen Aktivit\u00e4ten aufgrund des Coronavirus ernsthaft gest\u00f6rt werden, so dass es nicht m\u00f6glich sein wird, Einnahmen durch touristische Aktivit\u00e4ten zu erzielen und die Miete zu zahlen. Es w\u00e4re nicht fair, vom Mieter zu erwarten, dass er diesen Vertrag fortsetzt. Dar\u00fcber hinaus kann der Vermieter m\u00f6glicherweise Einnahmen erzielen, indem er das Mietobjekt an einen Mieter vermietet, der Einnahmen aus anderen T\u00e4tigkeiten als dem Tourismus erzielt; in diesem Fall w\u00e4re es unbillig, vom Mieter zu verlangen, dass er die Folgen dieser Situation aufgrund der Epidemie tr\u00e4gt;<\/p>\n\n\n\n
TCO 137;<\/p>\n\n\n\n
“Wird die Erf\u00fcllung der Verpflichtung aus Gr\u00fcnden, die der Schuldner nicht zu vertreten hat, teilweise unm\u00f6glich, so wird der Schuldner nur von dem Teil der Verpflichtung befreit, der unm\u00f6glich geworden ist. Wenn jedoch klar ersichtlich ist, dass die Parteien eine solche Vereinbarung nicht geschlossen h\u00e4tten, wenn diese teilweise Unm\u00f6glichkeit der Erf\u00fcllung vorhergesehen worden w\u00e4re, wird die gesamte Verpflichtung befreit.”<\/p>\n\n\n\n
Die vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit ist im t\u00fcrkischen Recht nicht definiert. In der Lehre wird die teilweise Unm\u00f6glichkeit jedoch als vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit im Sinne einer Analogie ausgelegt. In Anbetracht der Tatsache, dass diese vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit von unbestimmter Dauer ist, da die Dauer der Epidemie nicht vorhersehbar ist, wird festgestellt, dass die vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit in eine dauerhafte Unm\u00f6glichkeit \u00fcbergeht. Wenn die Nutzung des Mietobjekts und die Erf\u00fcllung der Verpflichtungen noch nicht begonnen haben, wenn es dem Mieter teilweise, d. h. vor\u00fcbergehend, unm\u00f6glich sein wird, die Verpflichtungen zu erf\u00fcllen, weil die Aktivit\u00e4ten am Arbeitsplatz aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus ernsthaft gest\u00f6rt werden, und wenn der Mieter einen solchen Vertrag nicht geschlossen h\u00e4tte, wenn er im Voraus h\u00e4tte wissen k\u00f6nnen, dass der Ausbruch des Coronavirus und die Aktivit\u00e4ten am Arbeitsplatz ernsthaft gest\u00f6rt werden w\u00fcrden, wird der Mietvertrag und damit die Schuld beendet. Im Gegensatz zu TCO 138 und TCO 331 endet in diesem Fall die Schuld, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.<\/p>\n\n\n\n
TCO 27;<\/p>\n\n\n\n
“Vertr\u00e4ge, die gegen die zwingenden Bestimmungen des Gesetzes, die guten Sitten, die \u00f6ffentliche Ordnung oder die Pers\u00f6nlichkeitsrechte versto\u00dfen oder deren Gegenstand unm\u00f6glich ist, sind absolut nichtig.<\/p>\n\n\n\n
Die Nichtigkeit einiger Vertragsbestimmungen ber\u00fchrt nicht die G\u00fcltigkeit der anderen. Wenn jedoch klar ist, dass der Vertrag ohne diese Bestimmungen nicht geschlossen werden kann, ist der gesamte Vertrag absolut nichtig”.<\/p>\n\n\n\n
Wenn mit der Nutzung des Mietobjekts und der Erf\u00fcllung der Verpflichtung noch nicht begonnen wurde, wenn es aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus nicht m\u00f6glich ist, das Mietobjekt entsprechend seinem spezifischen Zweck zu nutzen, und wenn es dem Mieter nicht m\u00f6glich sein wird, seine Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit fortzusetzen und Eink\u00fcnfte zu erzielen, wenn das Mietobjekt genutzt wird, kann die vor\u00fcbergehende Unm\u00f6glichkeit den Zweck des Abschlusses des Mietvertrags irrelevant machen. Gem\u00e4\u00df TCO 27 f\u00fchrt in diesem Fall die vor\u00fcbergehende Nichtigkeit dazu, dass der Vertrag mit allen seinen Folgen nichtig ist. Daher wird der Pachtvertrag aufgel\u00f6st. Im Gegensatz zu TCO 138 und TCO 331 wird in diesem Fall die Schuld beendet, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.<\/p>\n\n\n\n
Status der durch Runderlass geschlossenen Arbeitsst\u00e4tten<\/p>\n\n\n\n
Ein weiterer Punkt, der die Sache verkompliziert und bewertet werden muss, sind die Arbeitsst\u00e4tten, deren T\u00e4tigkeit durch Runderlasse des Innenministeriums eingestellt wurde. Mit den Runderlassen des Innenministeriums, die als Vorsichtsma\u00dfnahme zum Schutz vor dem Ausbruch des Coronavirus erlassen wurden, wurde die T\u00e4tigkeit vieler Arbeitsst\u00e4tten vor\u00fcbergehend eingestellt. Zu den geschlossenen Arbeitsst\u00e4tten geh\u00f6ren “Nachtclubs, Bars, Pavillons, Diskotheken, Theater, Kinos, Auff\u00fchrungszentren, Konzerts\u00e4le, Verlobungs-\/Hochzeitss\u00e4le, Restaurants\/Caf\u00e9s mit Musik, Kasinos, Bierstuben, Tavernen, Kaffeeh\u00e4user, Caf\u00e9s, Cafeterias, Bauerng\u00e4rten, Wasserpfeifen-Lounges, Wasserpfeifen-Caf\u00e9s, Internet-Lounges, Internet-Caf\u00e9s, alle Arten von Spielhallen, alle Arten von Indoor-Kinderspielpl\u00e4tzen (einschlie\u00dflich derjenigen in Einkaufszentren und Restaurants), Teeg\u00e4rten, Clubh\u00e4user, Vergn\u00fcgungsparks, Schwimmb\u00e4der, t\u00fcrkische B\u00e4der, Saunen, Spas, Massagesalons, SPA und Sportzentren”. Die Zahl der im ganzen Land geschlossenen Betriebe belief sich auf etwa 200.000. Zu den Problemen, die sich aus diesen Rundschreiben in Bezug auf vermietete Immobilien ergeben k\u00f6nnen;<\/p>\n\n\n\n
Es k\u00f6nnte m\u00f6glich sein, TCO 301 und TCO 136 gemeinsam zu bewerten;<\/p>\n\n\n\n
TCO 301;<\/p>\n\n\n\n
“Der Leasinggeber ist verpflichtet, das Leasingobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand zu \u00fcbergeben, der f\u00fcr den vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignet ist, und es w\u00e4hrend der Vertragsdauer in diesem Zustand zu erhalten.”<\/p>\n\n\n\n
TCO 136;<\/p>\n\n\n\n
“Wird die Erf\u00fcllung des Schuldverh\u00e4ltnisses aus Gr\u00fcnden, die der Schuldner nicht zu vertreten hat, unm\u00f6glich, wird das Schuldverh\u00e4ltnis beendet.<\/p>\n\n\n\n
Bei Vertr\u00e4gen mit beiderseitigen Verpflichtungen ist der Schuldner, der wegen Unm\u00f6glichkeit von der Verpflichtung befreit wird, verpflichtet, die von der anderen Partei erhaltene Leistung gem\u00e4\u00df den Bestimmungen \u00fcber die ungerechtfertigte Bereicherung zur\u00fcckzugeben, und verliert das Recht, die noch nicht erbrachte Leistung zu verlangen. Die F\u00e4lle, in denen der Schaden, der vor der Erf\u00fcllung der Schuld entstanden ist, dem Gl\u00e4ubiger durch Gesetz oder Vertrag auferlegt wird, sind von dieser Bestimmung ausgenommen.”<\/p>\n\n\n\n
Wenn die Betriebe, deren T\u00e4tigkeit mit den Rundschreiben eingestellt wurde, den Zweck, zu dem sie das Mietobjekt nutzen werden, im Vertrag vorhergesehen und angegeben haben, k\u00f6nnen sie sich darauf berufen, dass die Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt in einer f\u00fcr den Gebrauch des Mieters geeigneten Weise zu erhalten, unm\u00f6glich geworden ist, und daher ist der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses gem\u00e4\u00df TCO 301 und TCO 136 befreit, und wenn es eine Leistung gibt, die der Mieter f\u00fcr diesen Vorgang gezahlt hat, kann er verlangen, dass diese Leistungen gem\u00e4\u00df den Bestimmungen \u00fcber die ungerechtfertigte Bereicherung zur\u00fcckgezahlt werden.<\/p>\n\n\n\n
Obwohl es sich hier um eine vor\u00fcbergehende und teilweise Unm\u00f6glichkeit handelt, kann man sagen, dass die Unm\u00f6glichkeit von unbestimmter Dauer ist, da nicht klar ist, wie lange die Auswirkungen der Pandemie andauern werden und ob die in diesen Rundschreiben festgelegten Fristen verl\u00e4ngert werden. Daher kann man sagen, dass die Unm\u00f6glichkeit nicht vor\u00fcbergehend, sondern dauerhaft ist. Die Pr\u00e4zedenzentscheidungen des Kassationsgerichtshofs gehen ebenfalls in diese Richtung, so dass es in einer solchen Situation angebracht w\u00e4re, sich auf die Unm\u00f6glichkeit der Erf\u00fcllung in EGV 136 zu st\u00fctzen, anstatt sich auf die Bestimmung in EGV 137 zu berufen, die die teilweise Unm\u00f6glichkeit der Erf\u00fcllung regelt. Au\u00dferdem,<\/p>\n\n\n\n
Im Gegensatz zu Nr. 138 und Nr. 331 wird die Schuld beendet, ohne dass ein Antrag an das Gericht und den Richter gestellt werden muss.<\/p>\n\n\n\n
In diesem Fall ist es klar, dass ein Arbeitsplatz, dessen T\u00e4tigkeit nicht durch das Rundschreiben verboten ist, nicht mit einem verbotenen Arbeitsplatz gleichgesetzt werden kann. Damit der Mieter in den Genuss dieses Artikels kommt, muss es sich bei den gemieteten R\u00e4umlichkeiten also um einen Arbeitsplatz handeln, dessen T\u00e4tigkeiten durch ein Rundschreiben verboten sind. Dies reicht nicht aus, der Mieter des Arbeitsplatzes, dessen T\u00e4tigkeit im Vertrag ausgesetzt wurde, muss die gemieteten R\u00e4umlichkeiten als spezialisiert auf die Arbeitsplatzt\u00e4tigkeit gemietet haben, die die Aussetzung der T\u00e4tigkeit verursacht hat.<\/p>\n\n\n\n
TCO 138 “\u00dcberm\u00e4\u00dfige Erschwerung der Leistung”:<\/p>\n\n\n\n
Arbeitspl\u00e4tze, die durch Rundschreiben geschlossen wurden, k\u00f6nnen von der Bestimmung der TCO 138 profitieren. Daher hat der P\u00e4chter gem\u00e4\u00df TCO 138 das Recht, den Vertrag an die sich \u00e4ndernden Bedingungen anzupassen, indem er erkl\u00e4rt, dass sich die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Bedingungen aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus in unvorhersehbarer Weise ge\u00e4ndert haben, dass die Arbeitsplatzt\u00e4tigkeit mit dem Rundschreiben eingestellt wurde, dass sich das Gleichgewicht zu seinen Ungunsten ver\u00e4ndert hat und dass ihm daher nicht zugemutet werden kann, die Pachtschuld unter den derzeitigen Bedingungen zu begleichen, und dass er, wenn eine Anpassung des Vertrags nicht m\u00f6glich ist, das Recht hat, den Vertrag zu k\u00fcndigen. Wenn man bedenkt, dass die Arbeit des Mieters eingestellt wurde, kann man sagen, dass diese Situation vom Richter als h\u00f6here Gewalt angesehen wird.<\/p>\n\n\n\n
TCO 331 “Au\u00dferordentliche K\u00fcndigung”:<\/p>\n\n\n\n
Eine weitere Regelung, von der Mieter oder Vermieter profitieren k\u00f6nnen, ist TCO 331. Jede Partei kann den Mietvertrag mit der Begr\u00fcndung k\u00fcndigen, dass das Mietverh\u00e4ltnis f\u00fcr sie aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus und der Einschr\u00e4nkung der betrieblichen T\u00e4tigkeit durch Rundschreiben unm\u00f6glich geworden ist. Die Parteien k\u00f6nnen den Vertrag unter Einhaltung der gesetzlichen K\u00fcndigungsfrist k\u00fcndigen. Es ist jedoch zu beachten, dass die Beendigung des Mietvertrags auf der Grundlage von TCO 331 erst ab dem 1.7.2020 m\u00f6glich ist. Hier wird der Richter die Bewertung vornehmen, aber in Anbetracht der Tatsache, dass die Arbeitsplatzaktivit\u00e4ten per Rundschreiben eingestellt wurden, kann man sagen, dass dieser Umstand als wichtiger Grund angesehen wird.<\/p>\n\n\n\n
Status von Arbeitspl\u00e4tzen, die in Einkaufszentren vermietet werden
Gro\u00dfe Einzelhandelsgesch\u00e4fte wie Einkaufszentren (Malls) sind soziale Treffpunkte, an denen Menschen zusammenkommen, und stellen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie eine Gefahr dar. Es gibt noch keine offizielle Entscheidung \u00fcber die Schlie\u00dfung von Einkaufszentren. Der Verband der Einkaufszentren und Investoren (AYD) gab jedoch eine Empfehlung zu den Arbeitszeiten bekannt. Darin wird empfohlen, dass die \u00d6ffnungszeiten der Einkaufszentren zwischen 12:00 und 20:00 Uhr liegen sollten. Dar\u00fcber hinaus empfahl der Verband der Einkaufszentren und Investoren auch die Schlie\u00dfung von Einkaufszentren und erkl\u00e4rte, dass den Mietern die notwendigen Einrichtungen zur Verf\u00fcgung gestellt werden. Sollte es in Zukunft zur Schlie\u00dfung von Einkaufszentren kommen, gelten die Informationen, die wir f\u00fcr die Arbeitsst\u00e4tten, deren Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit durch Rundschreiben eingestellt wurde, erw\u00e4hnt haben, auch f\u00fcr Einkaufszentren. In der gegenw\u00e4rtigen Situation gilt jedoch das, was wir \u00fcber die Anwendung von TCO 138 und TCO 331 gesagt haben, auch f\u00fcr Einkaufszentren.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Situation von gewerblich angemieteten Arbeitspl\u00e4tzen w\u00e4hrend der COVID-19-PandemieDer Ausbruch des Coronavirus, der die ganze Welt erfasst hat, wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) am 11. M\u00e4rz 2020 zu einer Pandemie erkl\u00e4rt. Die Coronavirus-Epidemie, die alle Lebensbereiche betrifft, wirkt sich auch auf das Gesch\u00e4ftsleben aus. Gesch\u00e4ftsinhaber, die ihre Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit nicht ordnungsgem\u00e4\u00df aus\u00fcben k\u00f6nnen, k\u00f6nnen keinen Gewinn erzielen…<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":4375,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"rank_math_lock_modified_date":false,"_joinchat":[],"footnotes":""},"categories":[64],"tags":[],"class_list":["post-7669","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artikel"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7669","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=7669"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7669\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11010,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/7669\/revisions\/11010"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4375"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=7669"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=7669"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.gunesgunes.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=7669"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}